Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 28 avril 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT 

DU 28 AVRIL 2022



N° 2022/ 317













Rôle N° RG 20/11902 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGS4A







[D] [I]

[Z] [I]





C/



[X] [O]



























Copie exécutoire délivrée 

le :



à :

Me Nino PARRAVICINI



























Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de proximité de NICE en date du 19 octobre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-20-000108.





APPELANTS



Monsieur [D] [I]

né le 08 septembre 1983 à [Localité 3], 

demeurant [Adresse 2]





Madame [Z] [I]

née le 13 mars 1978 à [Localité 4] (TUNISIE), 

demeurant [Adresse 2]



représentés par Me Nino PARRAVICINI de la SELARL SELARL NINO PARRAVICINI, avocat au barreau de NICE





INTIME



Monsieur [X] [O]

né le 30 mars 1954 à [Localité 5] (TUNISIE), 

demeurant [Adresse 1]



défaillant













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Catherine OUVREL, Présidente, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Catherine OUVREL, Présidente

Mme Sylvie PEREZ, Conseillère

Mme Angélique NETO, Conseillère



Greffier lors des débats : Mme Pauline BILLO-BONIFAY.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 avril 2022.







ARRÊT



Réputé contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 avril 2022



Signé par Mme Catherine OUVREL, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***









EXPOSÉ DU LITIGE 



Selon bail sous seing privé du 1er mars 2014, monsieur [X] [O] a donné en location à monsieur [P] [I] et son épouse, madame [Z] [I], un logement meublé situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 750 €.



Monsieur [X] [O] a fait délivrer un commandement de payer daté du 16 septembre 2019 visant la clause résolutoire du bail et a mis en demeure monsieur [P] [I] et madame [Z] [I] de lui régler la somme de 9 000 € correspondant aux loyers et charges impayés au 1er septembre 2019.



Invoquant le caractère infructueux de ce commandement, il les a fait assigner, par acte d'huissier du 21 novembre 2019 devant le juge des référés du tribunal d'instance de Nice qui, par ordonnance contradictoire en date du 19 octobre suivant, a :

'constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 16 novembre 2021,

'ordonné l'expulsion de monsieur [P] [I], madame [Z] [I] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, 

'dit que le sort des meubles serait réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

'dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de clause pénale,

'fixé l'indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter du 17 novembre 2019 à la somme de 750 euros par mois,

'condamné monsieur [P] [I] et madame [Z] [I] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 17 novembre 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux,

'condamné monsieur [P] [I] et madame [Z] [I] à payer, à titre provisionnel, à monsieur [X] [O] la somme de 7 216 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés à la date du 19 juin 2020 inclus,

'débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

'condamné monsieur [P] [I] et madame [Z] [I] à payer à monsieur [X] [O] la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

'condamné monsieur [P] [I] et madame [Z] [I] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 16 septembre 2019 et de l'assignation. 



Selon déclaration transmise le 2 décembre 2020, monsieur [P] [I] et madame [Z] [I] ont interjeté de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.



Par dernières conclusions transmise au greffe le 12 février 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise et, statuant à nouveau : 

À titre principal : 

'annule le commandement de payer du 16 septembre 2019,

A titre subsidiaire : 

'constate l'existence d'une contestation sérieuse sur la dette locative rendant impossible de statuer sur le jeu de la clause résolutoire,

'constate, une nouvelle fois, que le bailleur omet d'inclure les règlements intervenus et règlements CAF du décompte locatif de sorte que ce dernier est illisible et faux,

'se déclare incompétent pour statuer sur les demandes de monsieur [X] [O],

'renvoie les parties à mieux se pourvoir,

'condamne monsieur [X] [O] aux dépens de l'instance,

'ordonne la délivrance des quittances locatives par le bailleur compte tenu des règlements intervenus au besoin sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

A titre infiniment subsidiaire : 

'déboute monsieur [X] [O] de ses demandes,

'ordonne la délivrance des quittances locatives par le bailleur compte tenu des règlements intervenus au besoin sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

Reconventionnellement :

'constate les efforts de règlement et la bonne foi du locataire,

'enjoigne à monsieur [X] [O] de délivrer les quittances de loyer non remises depuis janvier 2019 au besoin sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

'suspende le jeu de la clause résolutoire,

'leur accorde des délais de paiement suivant les délais qu'il plaira 'au tribunal' de fixer en tenant compte de leur situation financière pour régler la dette locative, soit 24 mois,

'condamne monsieur [X] [O] au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

'statue ce que de droit sur les dépens de l'instance. 



La déclaration d'appel et les conclusions d'appelants ont été signifiées à parquet pour transmission par voie diplomatique aux autorités marocaines, pays de résidence de monsieur [X] [O], le 18 février 2021. 



Par arrêt du 25 novembre 2021, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a :

'révoqué l'ordonnance de clôture et renvoyé l'affaire à l'audience du lundi 7 mars 2022 en faisant injonction à maître Nino Parravicini, avocat des appelants de produire : 

- le contrat de location signé par les parties le 1er mars 2014,

- le commandement de payer, délivré le 16 septembre 2019, ainsi que le décompte des impayés de loyers et charges qui y était annexé,

- les justificatifs de la remise de la signification de la déclaration d'appel et de leurs conclusions à monsieur [X] [O] et/ou des démarches entreprises par les autorités marocaines pour les signifier,

'réservé l'ensemble des demandes ainsi que les dépens. 





Le 2 mars 2022, les appelants ont produit 4 nouvelles pièces, soit le commandement de payer, le contrat de location et les justificatifs de remise de la signification.





MOTIFS DE LA DÉCISION



La Cour d'appel précise, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations', de 'prise d'acte' ou de 'dire et juger' qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques. 



S'agissant de la procédure, il convient de relever que la déclaration d'appel, l'avis de fixation, les conclusions d'appelant, leur bordereau de pièces, ainsi que les pièces elles-mêmes ont été signifiées à parquet pour transmission par voie diplomatique aux autorités tunisiennes, pays de résidence de monsieur [X] [O] par acte du 18 février 2021. En complément, l'huissier de justice mandaté a adressé un courrier recommandé international à monsieur [X] [O], dont l'accusé réception établit, ne serait-ce que par comparaison de signature avec celle figurant au titre du bailleur sur le bail du 1er mars 2014 produit, qu'il a été réceptionné en Tunisie, à son adresse déclarée et connue, par l'intimé le 22 mars 2021. En tout état de cause, un délai de 6 mois s'est écoulé entre l'envoi de cette signification et la date de la première audience, a fortiori en comparaison avec la date de l'audience sur réouverture des débats. Il s'en déduit que monsieur [X] [O] a bien été régulièrement intimé, la procédure d'appel ayant été portée à sa connaissance, mais n'a pas constitué avocat et n'a pas conclu. 



Sur la validité du commandement, l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences



En application des articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 



En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur.



L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.(...)

III.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.



En l'occurrence, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail écrit en date du 1er mars 2014 dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement de payer.



Par acte délivré le 16 septembre 2019, monsieur [X] [O] a fait commandement à monsieur [P] [I] et madame [Z] [I] de payer la somme de 9 000 € et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée.



Monsieur [P] [I] et madame [Z] [I] soutiennent que les sommes réclamées au titre du commandement de payer du 16 septembre 2019 sont erronées et ne tiennent pas compte de versements par eux effectués, que le décompte est irrégulier et qu'il ne permet pas de déterminer les paiements par eux réalisés, étant confus. Si effectivement, un précédent décompte, autrement présenté, joint à un commandement de payer antérieur, en date du 18 septembre 2018 a pu être considéré, dans le cadre d'une première ordonnance de référé en date du 21 août 2019, comme soulevant des contestations sérieuses, tel n'est pas le cas du présent commandement, autrement rédigé. 



A ce commandement en effet, est joint un décompte précis des impayés locatifs imputés aux appelants à compter d'octobre 2018 et arrêté en septembre 2019 à la somme de 9 000 €, étant observé que le bail ne prévoit pas de charges, de sorte qu'aucune somme n'est imputée à ce titre. Certes, il n'est pas fait état dans ce décompte des versements effectués par la caisse d'allocation familiale au titre de l'allocation logement.



Toutefois, il est acquis et non contesté qu'à la date du commandement, monsieur [P] [I] et madame [Z] [I] n'était pas à jour du règlement de leur loyer, le décompte par eux mêmes établis et produits en pièce 6 des appelants en attestant lui-même. Aussi, quand bien même le commandement serait contestable pour une partie de la dette, il n'en demeure pas moins valable à concurrence du montant non sérieusement contestable, au demeurant retenu sur la période par le premier juge, non contesté encore aujourd'hui et manifestement justifié à hauteur de 6 750 € en septembre 2019, ainsi qu'il ressort du décompte admis par les appelants.



En définitive, aucune irrégularité ni nullité du commandement du 16 septembre 2019 n'est démontrée, ni avérée. Aucune dissimulation propre à engendrer des contestations sérieuses obérant la totalité des causes du commandement n'est établie.



De plus, il n'est pas justifié, ni même soutenu, qu'un paiement couvrant la part non contestable de la dette des appelants est intervenu dans les deux mois de sa délivrance.



C'est donc à juste titre que le premier juge a constaté la mise en oeuvre du jeu de la clause résolutoire et a ordonné l'expulsion des époux [I] et des occupants de leur chef. 



Sur la provision pour dette locative



Par application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



En l'occurrence, la dette de loyer court depuis octobre 2018 sans que cela ne fasse l'objet d'aucune contestation quant à cette antériorité.



Certes des paiements sont intervenus et sont justifiés, au titre de virements établis par monsieur [P] [I] et madame [Z] [I] ainsi qu'au titre du versement de l'allocation logement avec rappel pour la période de janvier à juin 2019. Le décompte produit en pièce 13 des appelants synthétisent les paiements par ailleurs justifiés. 



Ainsi, la dette de monsieur [P] [I] et madame [Z] [I] en termes d'impayés locatifs arrêtés au 19 juin 2020 s'élève, de manière non sérieusement contestable, à la somme de 7 126 €. L'ordonnance entreprise qui les a condamné à un tel paiement provisionnel au profit de monsieur [X] [O] doit donc être réformée uniquement sur le montant retenu et justifié à hauteur de 7 126 € et non 7 216 €.



Monsieur [P] [I] et madame [Z] [I] seront également tenus de payer à monsieur [X] [O] une somme égale au montant actuel du loyer, soit 750 €, au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle à compter de la résiliation du bail, soit le 16 novembre 2019, et jusqu'à libération effective des lieux. Sur ce point, l'ordonnance entreprise doit être confirmée.



Sur les délais de paiement 



En vertu des dispositions de l'article 24 (V) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.



Par application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. 

La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite. 



Les appelants justifient percevoir, s'agissant de monsieur [P] [I], l'allocation adulte handicapé à hauteur de 860 € par mois, outre potentiellement 326 € mensuels d'allocation logement. Madame [Z] [I] travaille et perçoit 526,24 € bruts par mois. Il n'est justifié d'aucune autre charge de famille.



Aucun paiement n'est intervenu depuis juin 2020 à ce jour, de la part des locataires qui demandent pourtant des délais de paiement sur 24 mois, estimant pouvoir apurer leur dette. 



Or, monsieur [P] [I] et madame [Z] [I] ne démontrent pas en quoi des délais de paiement leur permettraient de remplir leurs obligations à l'égard de l'intimé en l'état de leur situation financière difficile et eu égard à la disproportion de leur loyer au regard de leurs ressources. 



Il n'y a donc pas lieu de leur accorder des délais de paiement, ce que le premier juge a justement apprécié.



Sur la délivrance des quittances locatives



Par application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



En vertu de l'article 21 de la loi n°86-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Aucuns frais liés à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.

Avec l'accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.

Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.



En l'occurrence, monsieur [P] [I] et madame [Z] [I] sollicitent la délivrance de quittances locatives de la part de monsieur [X] [O] sans préciser la période concernée dans le dispositif de leurs écritures. Dans leur motivation, ils précisent que cette demande vaut notamment depuis janvier 2019. Certes, des paiements sont intervenus à tout le moins sur la période de septembre 2019 à juin 2020 sans qu'il soit justifié par l'intimé de la délivrance de quittance. Ceci étant, les paiements n'étant souvent que partiels, seuls des reçus et non des quittances peuvent alors être réclamés. 



Aussi, l'obligation pour monsieur [X] [O] de délivrer à monsieur [P] [I] et madame [Z] [I] des quittances ou des reçus mensuels, selon l'ampleur du paiement intervenu, apparaît non sérieusement contestable depuis 2019. Aucune astreinte n'est cependant justifiée. En revanche, pour la période antérieure, l'obligation n'est pas manifestement ni non sérieusement acquise. L'ordonnance entreprise sera donc réformée en ce sens. 

Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens



Monsieur [P] [I] et madame [Z] [I] qui succombent au litige, supporteront les dépens de première instance et d'appel. En outre, aucune somme ne saurait leur être accordée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, l'indemnité à laquelle ils ont a été condamnés en première instance au titre des frais irrépétibles devant être confirmée.





PAR CES MOTIFS



La cour,



Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné monsieur [P] [I] et madame [Z] [I] à payer à titre provisionnel à monsieur [P] [I] la somme de 7 216 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 19 juin 2020, terme de juin 2020 inclus, ainsi qu'en ce qu'elle les a débouté de leur demande de délivrance de quittance, 



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses autres dispositions non contraires,



Statuant à nouveau et y ajoutant :



Condamne monsieur [P] [I] et madame [Z] [I] à payer à titre provisionnel à monsieur [P] [I] la somme de 7 126 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 19 juin 2020, terme de juin 2020 inclus,



Ordonne à monsieur [X] [O] de délivrer à monsieur [P] [I] et madame [Z] [I] des quittances ou reçus au titre des loyers et sommes perçues depuis janvier 2019 relativement au bail en cause, 



Dit n'y avoir lieu à astreinte, 



Déboute monsieur [P] [I] et madame [Z] [I] de leur demande sur le même fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne monsieur [P] [I] et madame [Z] [I] au paiement des dépens. 





Le Greffier La Présidente