Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 28 avril 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 28 AVRIL 2022



N° 2022/ 330













Rôle N° RG 21/03135 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHBCC







[R] [B]

[OF] [RW] épouse [B]

[DZ] [I]

[TL] [J] épouse [I]

[KJ] [VR] veuve [H]

[MN] [W]

[WC] [P] épouse [W]

[IG] [A]

[ZV] [KI] épouse [A]

[LZ] [E]

[MK] [MA] épouse [E]

[D] [L]

[OP] [FP] épouse [L]

[RI] [IA] [TP] veuve [S]

[HX] [S]

[D] [S]

[IB] [M]

[WC] [OM] épouse [M]

[YD] [T]

[N] [V] épouse [T]

[AR] [FX]

[TR] [VX]

[IH] [OL]

[RV] [DO]

[K] [KE]

[KG] [MG]

[AD] [FS] épouse [MG]

[CP] [OJ]

[AG] [MI]

[OK] [DS] épouse [MI]

[HY] [BD]

[JX] [IC]

[IF] [VU]

[XY] [RO] épouse [VU]

[HY] [KC]

[RH] [U] épouse [KC]

[X] [VW]

[RT] [BV] épouse [VW]

[DP] [XS] épouse [OI]

[VZ] [RM]

[TL] [EA] épouse [RM]

[KF] [CU]

[TS] [DT] épouse [CU]

[IE] [KB]

[MK] [F] épouse [KB]

[IF] [MF]

[FV] [FZ] épouse [MF]

[FV] [AZ]

[ZZ] [TU] épouse [AZ]

[ZW] [DW]

[FW] [GC] épouse [DW]

Jean-Pierre [VS]

[CR] [FU]

[XZ] [ID]

[IB] [ME]

[YD] [RS]

[VP] [TO] épouse [RS]

[RR] [CV]

[AN] [DX]

[TX] [DY] épouse [DX]

[IB] [KH]

[YB] [BL] épouse [KH]

[Y] [ML]

[TZ] [TN] épouse [ML]

[TT] [XU]

[TM] [GA] épouse [XU]

[TY] [HW]

[TV] [AB] épouse [HW]

[XY] [WA]

[XY] [RU]

[VP] [MH] épouse [RU]

[HY] [XT]

[OG] [VY]

[FY] [MB]

[IE] [MM]

[OH] [ZY] épouse [MM]

[DU] [YE]

[O] [C] épouse [YE]

[VP] [JY]

[XX] [ON] épouse [JY]

[VP] [BW]

[RL] [HZ] épouse [BW]

[HY] [OE]

[UA] [TW] épouse [OE]

[TR] [CY]

[VP] [YA] épouse [CY]

[RJ] [KK]

[VV] [YC] épouse [KK]

[VT] [BI]

[AX] [HV] épouse [BI]

[MD] [VO]

[AO] [MC]

[GD] [YF]

[TS] [EB] épouse [YF]

[IB] [HU]

[VV] [HU]

[KA] [AV]

[VN] [BP] épouse [AV]

[FT] [KL]

[RL] [WE] divorcée [RK]

[DR] [HT]

[CW] [HT]

[GB] [CZ]

[MD] [GE]

[TL] [DV] épouse [GE]

[AF] [DL]

[G] [BR] épouse [DL]

[Z] [MJ] [RN] épouse [XW]

[DR] [YG]

[KD] [JZ] épouse [YG]

[TL] [WB]

[KG] [FR]

[OO] [OR]

[VV] [RP]

[GB] [ZX]

S.A.R.L. FLORES FAMILY





C/



S.A.S.U. SEMILLANCE





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Françoise BOULAN 





Me [CZ] D'JOURNO







Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de MARSEILLE en date du 08 Janvier 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/04179.





APPELANTS



Monsieur [R] [B]

né le 21 Janvier 1979 à TREICHVILLE (COTE D'IVOIRE)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 27]



Madame [OF] [RW] épouse [B]

née le 17 Novembre 1981 à COCODY (COTE D'IVOIRE)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 27]



Monsieur [DZ] [I]

né le 20 Janvier 1975 à [Localité 138]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 19]



Madame [TL] [J] épouse [I]

née le 21 Novembre 1971 à [Localité 64]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 19]



Madame [KJ] [VR] veuve [H]

née le 30 Juin 1952 à [Localité 107]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 16]



Monsieur [MN] [W]

né le 25 Mai 1956 à [Localité 80]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 40]



Madame [WC] [P] épouse [W]

née le 15 Juillet 1956 à [Localité 85]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 40]



Monsieur [IG] [A]

né le 30 Juillet 1970 à [Localité 89]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 62]



Madame [ZV] [KI] épouse [A]

née le 31 Janvier 1970 à [Localité 130], demeurant [Adresse 62]





Monsieur [LZ] [E]

né le 01 Février 1949 à CASABLANCA (MAROC)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 61]



Madame [MK] [MA] épouse [E]

née le 14 Septembre 1948 à CARTHAGE (TUNISIE)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 61]



Monsieur [D] [L]

né le 15 Juin 1958 à [Localité 109]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 60]



Madame [OP] [FP] épouse [L]

née le 18 Octobre 1960 à [Localité 137]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 60]



Madame [RI] [IA] [TP] veuve [S]

née le 02 Juin 1943 à [Localité 144]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 13]



Monsieur [HX] [S]

né le 11 Octobre 1975 à [Localité 144]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 59]



Monsieur [D] [S]

né le 18 Août 1977 à [Localité 144]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 55]



Monsieur [IB] [M]

né le 13 Mars 1975 à [Localité 139]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 12]



Madame [WC] [OM] épouse [M]

née le 18 Janvier 1975 à NIAMEY (NIGER), demeurant [Adresse 12]



Monsieur [YD] [T]

né le 19 Février 1957 à [Localité 72]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 39]



Madame [N] [V] épouse [T]

née le 15 Novembre 1966 à [Localité 132]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 39]



Monsieur [AR] [FX]

né le 31 Mars 1980 à [Localité 128]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 18]



Monsieur [TR] [VX]

né le 03 Septembre 1969 à [Localité 102]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 84]



Monsieur [IH] [OL]

né le 25 Mars 1970 à [Localité 87]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 10]



Madame [RV] [DO]

née le 01 Octobre 1974 à BOULAY

de nationalité Française, demeurant [Adresse 10]



Monsieur [K] [KE]

né le 12 Septembre 1949 à [Localité 134]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 58]



Monsieur [KG] [MG]

né le 09 Mai 1962 à [Localité 146]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 20]



Madame [AD] [FS] épouse [MG]

née le 05 Septembre 1959 à PENAPARDA (ESPAGNE)

de nationalité Espagnole, demeurant [Adresse 20]



Madame [CP] [OJ]

née le 20 Septembre 1988 à [Localité 63]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]



Monsieur [AG] [MI]

né le 06 Février 1973 à [Localité 103]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]



Madame [OK] [DS] épouse [MI]

née le 28 Juin 1974 à [Localité 103]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]



Monsieur [HY] [BD]

né le 17 Juillet 1973 à [Localité 122]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 24]



Monsieur [JX] [IC]

né le 21 Juin 1962 à CHENE BOUGERIES (SUISSE)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 7]



Monsieur [IF] [VU]

né le 07 Avril 1933 à [Localité 86], demeurant [Adresse 47], décédé



Madame [XY] [RO] épouse [VU]

née le 06 Février 1935 à [Localité 117]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 47]



Monsieur [HY] [KC]

né le 22 Novembre 1972 à[Localité 106])

de nationalité Française, demeurant [Adresse 45]



Madame [RH] [U] épouse [KC]

née le 25 Décembre 1976 à [Localité 106]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 45]



Monsieur [X] [VW]

né le 09 Mars 1955 à [Localité 131], demeurant [Adresse 83]



Madame [RT] [BV] épouse [VW]

née le 30 Octobre 1963 à [Localité 90]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 83]



Madame [DP] [XS] épouse [OI]

née le 02 Octobre 1942 à [Localité 140]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 101]



Monsieur [VZ] [RM]

né le 04 Janvier 1970 à [Localité 141]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 22]



Madame [TL] [EA] épouse [RM]

née le 09 Février 1964 à [Localité 111]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 22]



Monsieur [KF] [CU]

né le 24 Juin 1963 à [Localité 135]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 50]



Madame [TS] [DT] épouse [CU]

née le 08 Septembre 1960 à [Localité 138]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 50]



Monsieur [IE] [KB]

né le 30 Septembre 1959 à CASABLANCA (MAROC)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]



Madame [MK] [F] épouse [KB]

née le 14 Mars 1964 à [Localité 109]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]



Monsieur [IF] [MF]

né le 12 Mars 1958 à [Localité 129]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 46]



Madame [FV] [FZ] épouse [MF]

née le 02 Avril 1957 à BRIEY

de nationalité Française, demeurant [Adresse 46]



Monsieur [FV] [AZ]

né le 10 Août 1960 à [Localité 133]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]



Madame [ZZ] [TU] épouse [AZ]

née le 19 Mars 1965 à [Localité 85]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]



Monsieur [ZW] [DW]

né le 26 Août 1956 à [Localité 93]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 38]



Madame [FW] [GC] épouse [DW]

née le 26 Août 1956 à [Localité 120]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 38]



Monsieur [XV] [VS]

né le 20 Juin 1960 à SENO (LAOS)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 44]



Monsieur [CR] [FU]

né le 20 Mai 1957 à [Localité 143]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 15]



Madame [XZ] [ID]

née le 18 Février 1970 à [Localité 138]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 37]



Monsieur [IB] [ME]

né le 31 Octobre 1965 à [Localité 78]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 95]



Monsieur [YD] [RS]

né le 02 Novembre 1956 à [Localité 121]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 82]



Madame [VP] [TO] épouse [RS]

née le 23 Avril 1955 à [Localité 72]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 82]



Monsieur [RR] [CV]

né le 22 Juillet 1958 à [Localité 126]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 34]



Monsieur [AN] [DX]

né le 02 Octobre 1965 à [Localité 68]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 31]



Madame [TX] [DY] épouse [DX]

née le 10 Mai 1969 à [Localité 124]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 31]



Monsieur [IB] [KH]

né le 27 Avril 1970 à [Localité 65]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 11]



Madame [YB] [BL] épouse [KH]

née le 03 Février 1971 à [Localité 114]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 11]









Monsieur [Y] [ML]

né le 20 Juillet 1971 à [Localité 116]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 54]



Madame [TZ] [TN] épouse [ML]

née le 04 Mars 1973 à [Localité 67]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 54]



Monsieur [TT] [XU]

né le 11 Novembre 1957 à SAINT-[Localité 75]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]



Madame [TM] [GA] épouse [XU]

née le 12 Août 1957 à [Localité 98]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]



Monsieur [TY] [HW]

né le 25 Août 1953 à [Localité 71]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]



Madame [TV] [AB] épouse [HW]

née le 15 Février 1954 à [Localité 115]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]



Monsieur [XY] [WA]

né le 12 Décembre 1957 à [Localité 118]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 100]



Monsieur [XY] [RU]

né le 29 Décembre 1968 à MEULAN

de nationalité Française, demeurant [Adresse 25]



Madame [VP] [MH] épouse [RU]

née le 12 Juin 1969 à [Localité 112]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 25]



Monsieur [HY] [XT]

né le 05 Novembre 1975 à [Localité 109]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 43]



Madame [OG] [VY]

née le 03 Juin 1975 à [Localité 90]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 43]



Monsieur [FY] [MB]

né le [Adresse 20] Juillet 1978 à [Localité 67]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 56]



Monsieur [IE] [MM]

né le 21 Novembre 1948 à [Localité 97]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 57]



Madame [OH] [ZY] épouse [MM]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 57]



Monsieur [DU] [YE]

né le 29 Mai 1983 à [Localité 92]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 41] (CANADA)



Madame [O] [C] épouse [YE]

née le 10 Février 1977 à [Localité 94]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 41] (CANADA)



Monsieur [VP] [JY]

né le 24 Mars 1959 à [Localité 105]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 21]



Madame [XX] [ON] épouse [JY]

née le 02 Avril 1960 à [Localité 121]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 21]



Monsieur [VP] [BW]

né le 24 Juillet 1967 à [Localité 88]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 8]



Madame [RL] [HZ] épouse [BW]

née le 27 Avril 1967 à [Localité 121]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 8]



Monsieur [HY] [OE]

né le 08 Avril 1975 à [Localité 109]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 48]



Madame [UA] [TW] épouse [OE]

née le 25 Décembre 1976 à [Localité 116]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 48]



Monsieur [TR] [CY]

né le 25 Janvier 1968 à [Localité 145]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 33]



Madame [VP] [YA] épouse [CY]

née le 21 Octobre 1965 à [Localité 66]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 33]



Monsieur [RJ] [KK]

né le 13 Juin 1964 à [Localité 96]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 26] (ETATS-UNIS)



Madame [VV] [YC] épouse [KK]

née le 14 Mai 1964 à [Localité 119]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 26] (ETATS-UNIS)



Monsieur [VT] [BI]

né le 28 Décembre 1958 à [Localité 121]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 36]



Madame [AX] [HV] épouse [BI]

née le 20 Mars 1959 à [Localité 121]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 36]



Monsieur [MD] [VO]

né le 22 Novembre 1974 à CHARLEROI (BELGIQUE)

de nationalité Belge, demeurant [Adresse 28]



Madame [AO] [MC]

née le 09 Septembre 1982 à [Localité 110]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 28]



Monsieur [GD] [YF]

né le 14 Juillet 1967 à [Localité 73]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 42]



Madame [TS] [EB] épouse [YF]

née le 17 Décembre 1967 à [Localité 108]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 42]



Monsieur [IB] [HU]

né le 21 Août 1971 à [Localité 90]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 9]



Madame [VV] [HU]

née le 31 Août 1972 à [Localité 70]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 9]



Monsieur [KA] [AV]

né le 28 Mai 1949 à [Localité 136]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 35]



Madame [VN] [BP] épouse [AV]

née le 14 Avril 1949 à [Localité 127]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 35]



Monsieur [FT] [KL]

né le 27 Avril 1959 à KIEL (ALLEMAGNE)

de nationalité Allemande, demeurant [Adresse 35]



Madame [RL] [WE] divorcée [RK]

née le 17 Juin 1959 à [Localité 142]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 51])



Monsieur [DR] [HT]

né le 10 Juin 1962 à SAINT-ETIENNE

de nationalité Française, demeurant [Adresse 113]



Madame [CW] [HT]

née le 25 Octobre 1953 à [Localité 74]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 113]



Monsieur [GB] [CZ]

né le 13 Mars 1967 à [Localité 79]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 49]



Monsieur [MD] [GE]

né le 25 Août 1969 à [Localité 119]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 23]



Madame [TL] [DV] épouse [GE]

née le 03 Juin 1969 à [Localité 109]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 23]



Monsieur [AF] [DL]

né le 25 Février 1948 à [Localité 123]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 52]



Madame [G] [BR] épouse [DL]

née à [Localité 125], de nationalité Française, demeurant [Adresse 52]



Madame [Z] [MJ] [RN] épouse [XW]

née le 22 Septembre 1945 à MEKNES (MAROC)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 53]



Monsieur [DR] [YG]

né le 17 Mai 1968 à [Localité 76]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 30]



Madame [KD] [JZ] épouse [YG]

née à [Adresse 104], de nationalité Française, demeurant [Adresse 30]



Madame [TL] [WB]

née le 20 Octobre 1973 à [Localité 121]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 32]



Monsieur [KG] [FR]

né le 18 Juillet 1979 à [Localité 99]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 14]



Madame [OO] [OR]

née le 18 Décembre 1981 à [Localité 77]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 18]



Madame [VV] [RP]

née le 05 Août 1960 à [Localité 121]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 84]



Monsieur [GB] [ZX]

né le 28 Juillet 1965 à [Localité 69]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 49]



S.A.R.L. FLORES FAMILY 

prise en la personne de son gérant en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 81]



représentés par Me Françoise BOULAN de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistés de Me Mickael COHEN de la SELEURL SELARLU CABINET COHEN, avocat au barreau de PARIS, plaidant





INTIMEE



S.A.S.U. SEMILLANCE prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est situé [Adresse 29]



représentée par Me Thomas D'JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE et assistée de Me Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS et substitué par Me Renaud LE MAISTRE, avocat au barreau de PARIS, plaidant



INTERVENANTE VOLONTAIRE



SASU MARSEILLE LONGCHAMP

Prise en la personne de son représentant légal en exercice 

dont le siège social est situé [Adresse 17]



représentée par Me Thomas D'JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE et assistée de Me Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS et substitué par Me Renaud LE MAISTRE, avocat au barreau de PARIS, plaidant



*-*-*-*-*









COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 08 mars 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, M. PACAUD, M. PACAUD a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





M. Gilles PACAUD, Président

Mme [VN] PEREZ, Conseillère

Mme Angélique NETO, Conseillère



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 avril 2022.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 avril 2022,



Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***











EXPOSÉ DU LITIGE



La société par action simplifiée SEMILLANCE, filiale de la société DOMUSVI, exploitait la résidence pour personnes âgées '[Adresse 91]', sise [Adresse 17] et [Adresse 20]. 



A ce titre, elle louait à des particuliers ou personnes morales des lots, correspondant à des chambres, que ces derniers avaient acquis à des fins d'investissement immobilier, bénéficiant ainsi des avantages des dispositifs fiscaux dit Censi-Bouvard ou Loueur en meublé. 



Les baux commerciaux ont été signés, entre 2005 et 2006, concomitamment à la signature des actes d'achat, sous la forme de promesses qui ont pris effet à la livraison de l'EHPAD. 



 Tous contiennent une clause d'indexation ainsi libellée : Le loyer sera réévalué au 1er janvier de chaque période triennale, au taux fixe de 2 % l'an par année complète de loyer. Il est précisé que ce loyer a été déterminé par rapport au tarif des prestations (offertes aux personnes âgées résidant dans les établissements visés à l'article L 342-1 du code de l'action sociale) d'hébergement des personnes âgées publié par le Ministère de l'économie. Cette réévalution jouera de plein droit sans qu'il soit besoin d'une notification préalable. 



Le 1er juin 2016, la SAS SEMILLANCE a cédé son fonds de commerce à la SAS MARSEILLE LONGCHAMP, également filiale du groupe DOMUSVI.



Le 15 juin 2020, la SAS MARSEILLE LONGCHAMP a adressé à chaque bailleur une lettre simple, par laquelle elle l'a informé qu'en application d'un arrêt de la Cour de cassation, de 2016, elle tenait pour illicite la clause d'indexation figurant au bail. Elle a ajouté qu'il lui fallait appliquer le loyer d'origine, mentionné au bail et donc non seulement réduire le loyer en cours pour l'avenir mais aussi récupérer le trop perçu des cinq dernières années, soit des sommes variant entre 5 500 et 9 400 euros par lot. Elle précisait néanmoins qu'au titre des relations de confiance qui les liait, elle procèderait à l'étalement de ces remboursements sur les huit prochaines trimestrialités. 



Elle a concomitamment commencé à s'autofacturer du montant des loyers réduits en vertu du mandat de facturation consenti par chaque copropriétaire bailleur lors de la signature du bail. 



Par lettres recommandées avec demande d'avis de réception, plusieurs copropriétaires ont contesté cette initiative et l'ont mise en demeure de reprendre l'exécution du contrat de bail dans les conditions convenues. Certains ont également adressé un courriel à la Direction générale des entreprises afin de l'alerter sur de telles pratiques.



Par acte d'huissier en date du 5 novembre 2020, 109 d'entre eux ont fait assigner la SAS SEMILLANCE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins :



- qu'il lui soit ordonné de reprendre le paiement du loyer versé aux requérants pour son montant payé au 1er trimestre 2020 pour l'avenir et ce, à compter du paiement du prochain trimestre sous peine de payer un intérêt de retard de 20 % TTC du montant du loyer ; 

- de l'entendre condamner au paiement de :

' diverses sommes correspondant, pour chaque requérant, au solde de loyer à lui revenir en application de la clause contractuelle d'indexation augmenté du montant retenu par elle au titre de la répétition de l'indû ; 

' du montant indexé contractuel des loyers échus et à venir ; 

' la somme de 500 euros, à chacun d'entre eux, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Huit autres copropriétaires sont intervenus volontairement en cours de procédure.



Par ordonnance contradictoire en date du 8 janvier 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a :

- reçu les huit interventions volontaires ; 

- interdit à la société SEMILLANCE de répéter tout montant quelconque de loyer antérieurement versé aux demandeurs ; 

- dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de ces derniers ; 

- dit n'y avoir lieu de faire droit à leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société SEMILLANCE aux dépens. 



Selon déclaration reçue au greffe le 1er mars 2021, 116 des demandeurs initiaux, soit M. [R] [B], Mme [OF] [B], M. [DZ] [I], Mme [J] épouse [I], Mme [KJ] [H], M. [MN] [W], Mme [P] épouse [W], M. [LZ] [E], Mme [MK] [MA] épouse [E], M. [IG] [A], Mme [KI] épouse [A], M. [D] [L], Mme [OP] [FP] épouse [L], Mme [RI] [IA] [TP], M. [HX] [S], M. [D] [S] , M. [IB] [M] , Mme [OM] épouse [M], M. [YD] [T], Mme [N] [V] épouse [T], M. [AR] [FX], M. [TR] [VX], M. [IH] [OL], Madame [RV] [DO], M. [K] [KE], M. [KG] [MG], Madame [AD] [FS] épouse [MG], Mme [CP] [OJ], M. [AG] [MI], Mme [OK] [DS] épouse [MI], M. [HY] [BD], M. [JX] [IC], M. [IF] [VU], Mme Madame [XY] [RO] épouse [VU], M. [HY] [KC], Madame [RH] [U] épouse [KC], M. [X] [VW], Mme [RT] [BV] épouse [VW], Mme [DP] [XS] épouse [OI], M. [VZ] [RM], Mme [TL] [EA] épouse [RM], M. [KF] [CU], Mme [TS] [DT] épouse [CU], la SARL FLORES FAMILY, M. [IE] [KB], Mme [MK] [F] épouse [KB], M. [IF] [MF], Mme [FV] [FZ] épouse [MF], M. [FV] [AZ], Mme [ZZ] [TU] épouse [AZ], M. [ZW] [DW], Mme [FW] [GC] épouse [DW], M. [XV] [VS], M. [CR] [FU], Mme [XZ] [ID], M. [IB] [ME], M. [YD] [RS], Mme [VP] [TO] épouse [RS], M. [RR] [CV], M. [AN] [DX], Mme [TX] [DY] épouse [DX], M. [IB] [KH], Mme [YB] [BL] épouse [KH], M. [Y] [ML], Madame [TZ] [TN] épouse [ML], M. [TT] [XU], Mme [TM] [GA] épouse [XU], M. [TY] [HW], Mme [TV] [AB] épouse [HW], M. [XY] [WA], M. [XY] [RU], Mme [VP] [MH] épouse [RU], M. [HY] [XT], Mme [OG] [VY], M. [FY] [MB], M. [IE] [MM], Mme [ZY] épouse [MM], M. [DU] [YE], Mme [C] épouse [YE], M. [VP] [JY], Mme [XX] [ON] épouse [JY], M. [VP] [BW], Mme [RL] [HZ] épouse [BW], M. [HY] [OE], Mme [UA] [TW] épouse [OE], M. [TR] [CY], Mme [YA] épouse [CY], M. [RJ] [KK], Mme [VV] [YC] épouse [KK], M. [VT] [BI], Mme [AX] [HV] épouse [BI], M. [MD] [VO], Mme [AO] [MC], M. [GD] [YF], Mme [TS] [EB] épouse [YF], M. [IB] [HU], Mme [VV] [HU], M. [KA] [AV], Mme [VN] [BP] épouse [AV], M. [FT] [KL], Mme [RL] [WE], M. [DR] [HT], Mme [CW] [HT], M. [GB] [CZ], M. [MD] [GE], Mme [TL] [DV] épouse [GE], M. [AF] [DL], Mme [G] [BR] épouse [DL], M. [DR] [YG], Mme [KD] [JZ] épouse [YG], Mme [Z] [MJ] [RN], Mme [TL] [WB], M. [KG] [FR], Mme [OO] [OR], Mme [VV] [RP], M. [GB] [ZX] ont interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes les dispositions ayant rejeté leurs prétentions. 

 

Par conclusions transmises le 1er avril 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu'elle : 

- infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur leurs demandes relatives d'une part, à la condamnation de la société SEMILLANCE à reprendre le paiement du loyer dû contractuellement à compter du 1er janvier 2021et d'autre part, de cesser de prélever toute somme sur le montant du loyer au titre d'un prétendu trop perçu qui aurait été versé aux demandeurs en application de la clause dite d'indexation stipulée au contrat de bail commercial signé par les parties ; 

- ordonne à la société SEMILLANCE de reprendre le paiement du loyer payé au titre du 1er trimestre 2020 (payé au mois d'avril 2020) avec application de l'ensemble des clauses contractuelles pour l'avenir à compter du 1er trimestre 2021 (payable en avril 2021) ;

- ordonne à la société SEMILLANCE de cesser, pour l'avenir, de prélever indument des sommes sur le montant du loyer contractuellement dû au titre d'un prétendu trop perçu ;

- confirme l'ordonnance de référé rendue le 8 janvier 2021 pour le surplus ;

- condamne la société SEMILLANCE à payer, à chacun, une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamne la société SEMILLANCE aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de Maître Françoise Boulan, membre de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, avocats associés, aux offres de droit.



Par conclusions transmises le 20 mai 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS PENNE SUR HUVEAUNE demande à la cour de : 

- juger la société MARSEILLE LONGCHAMP recevable et bien fondée en son intervention volontaire ; 

- débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; 

- confirmer l'ordonnance entreprise ;

- condamner les appelants in solidum à verser à la société MARSEILLE LONGCHAMP la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- les condamner solidairement aux dépens. 



L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 22 février 2022.



Par conclusions transmises le 7 mars 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les appelants sollicitent de la cour qu'elle révoque l'ordonnance de clôture du 22 février 2022, puis :

- infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur leurs demandes relatives d'une part, à la condamnation de la société SEMILLANCE à reprendre le paiement du loyer dû contractuellement à compter du 1er janvier 2021et d'autre part, de cesser de prélever toute somme sur le montant du loyer au titre d'un prétendu trop perçu qui aurait été versé aux demandeurs en application de la clause dite d'indexation stipulée au contrat de bail commercial signé par les parties ; 

- ordonne aux sociétés SEMILLANCE et MARSEILLE LONGCHAMP de reprendre le paiement du loyer payé au titre du 1er trimestre 2020 (payé au mois d'avril 2020) avec application de l'ensemble des clauses contractuelles pour l'avenir à compter du 1er trimestre 2021 (payable en avril 2021) ;

- ordonne aux sociétés SEMILLANCE et MARSEILLE LONGCHAMP de cesser, pour l'avenir, de prélever indument des sommes sur le montant du loyer contractuellement dû au titre d'un prétendu trop perçu ;

- confirme l'ordonnance de référé rendue le 8 janvier 2021 pour le surplus ;

- condamne in solidum les sociétés SEMILLANCE et MARSEILLE LONGCHAMP à payer, à chacun, une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- déboute les sociétés SEMILLANCE et MARSEILLE LONGCHAMP de toutes leurs demandes ; 

- condamne les sociétés SEMILLANCE et MARSEILLE LONGCHAMP aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de Maître Françoise Boulan, membre de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, avocats associés, aux offres de droit.









MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur l'intervention volontaire de la société MARSEILLE LONGCHAMP



Attendu qu'aux termes de l'article 554 du code de procédure civile, peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt, les personnes qui n'ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité ; que l'article 329 dispose que l'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme : elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention ;



Attendu que le 1er juin 2016, la SAS SEMILLANCE a cédé son fonds de commerce à la SAS MARSEILLE LONGCHAMP ; que l'intervention volontaire de cette dernière à la présente instance est donc recevable.



Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture 



Attendu qu'aux termes de l'article 802 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l'ordonnance de clôture ; que l'article 803 dispose : l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ... :(elle) peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal ; 



Attendu que, le 7 mars 2022, soit treize jours après que l'ordonnance de clôture a été rendue, les appelants ont transmis et notifié de nouvelles conclusions visant à actualiser leurs prétentions en considération de l'intervention volontaire de la SAS MARSEILLE LONGCHAMP ; que, nonobstant le caractère tardif de ces nouvelles écritures, toutes les parties se sont accordées à l'audience pour qu'elles soient admises aux débats ; que dans ces conditions, il convient, de l'accord général, de révoquer l'ordonnance de clôture et de constater que l'affaire est en état d'être jugée ; 



Sur le trouble manifestement illicite 



Attendu qu'aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; que le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit ; 



Attendu qu'aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; que l'article 1193 dispose qu'ils ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les causes que la loi autorise ;



Attendu qu'aux termes de l'article L. 112-1 du code monétaire et financier, sous réserve des dispositions du premier alinéa de l'article L. 112-2 et des articles L. 112-3, L. 112-3-1 et L. 112-4, l'indexation automatique des prix de biens ou de services est interdite ; que ce texte ajoute qu'est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision ; que l'article L. 112-2 alinéa 1 dispose : dans les dispositions statutaires ou conventionnelles, est interdite toute clause prévoyant des indexations fondées sur le salaire minimum de croissance, sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix des biens, produits ou services n'ayant pas de relation directe avec l'objet du statut ou de la convention ou avec l'activité de l'une des parties ; 



Attendu que les baux commerciaux signés par les appelants contiennent tous une clause, dite d'indexation, ainsi libellée : Le loyer sera réévalué au 1er janvier de chaque période triennale, au taux fixe de 2 % l'an par année complète de loyer. Il est précisé que ce loyer a été déterminé par rapport au tarif des prestations (offertes aux personnes âgées résidant dans les établissements visés à l'article L 342-1 du code de l'action sociale) d'hébergement des personnes âgées publié par le Ministère de l'économie. Cette réévalution jouera de plein droit sans qu'il soit besoin d'une notification préalable ;



Attendu que cette clause, intégrée à des baux rédigés par la SAS SEMILLANCE et signés par les copropropriétaires-bailleurs concomitamment à leur acte d'achat, fait partie intégrante de l'économie générale desdits contrats ; qu'elle a participé de l'adhésion des appelants à ce projet complexe d'investissement locatif ; que sa remise en cause unilatérale par l'intimée s'analyse comme une violation de la loi des parties susceptible d'être qualifiée de trouble manifestement illicite par application des dispositions précitées des articles 1103 et 1193 du code civil ; 



Attendu que, pour justifier sa décision, la SAS MARSEILLE LONGCHAMP conteste le caractère illicite du trouble ainsi causé à la relation contractuelle en excipant de l'illicéité de cette clause qui, selon elle, contreviendrait aux dispositions d'ordre public des articles L112-1 et L 112-2 du code monétaire et financier ainsi qu'au principe jurisprudentiel d'interdiction de toute stipulation excluant la réciprocité de la variation du loyer ; qu'elle ajoute que l'ordre public de direction auquel participent les dispositions précitées s'impose aux juges, du fond comme du provisoire, qui, en toutes circonstances, doivent le faire prévaloir sur la volonté des parties ; 



Attendu néanmoins qu'il n'appartient pas au juge des référés, juge de l'évidence, de se prononcer sur la validité ou licéité d'une clause litigieuse ; que ce débat qui, nécessite incontestablement une interprétation de ladite clause, au regard des dispositions législatives et de la jurisprudence applicable en la matière, relève incontestablement de la juridiction appelée à statuer au fond ; qu'en outre, comme les intimés l'ont souligné dans leurs réponses à la lettre de SAS MARSEILLE LONGCHAMP du 15 juin 2020, la qualification de 'clause d'indexation', aux lieu et place de 'clause de révision', peut être discutée, tout comme peuvent l'être le caractère aléatoire de la réévaluation du loyer ou la contradiction entre la période retenue et les dispositions de l'article L. 112-1 du code monétaire et financier ; 



Attendu dès lors qu'en prenant la décision de revenir au loyer initial et de répéter, en les considérant indues, les sommes issues des revalorisations pratiquées sur les cinq dernière années, et ce, sans entamer une quelconque négociation avec ses bailleurs puis, en cas d'échec de celles-ci, faire trancher le différent par le juge du fond, la SAS MARSEILLE LONGCHAMP a unilatéralement violé la loi des parties ; que ce faisant, la cour ne peut que constater, sans pouvoir pousser le débat plus avant, qu'elle a causé un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser ; que l'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a rejeté la demande des appelants visant à entendre condamner la SAS SEMILLANCE à reprendre le paiement du loyer versé pour son montant payé au 1er trimestre 2020 ; qu'elle sera donc condamnée, solidairement avec la SAS MARSEILLE LONGCHAMP, à le faire ; 



Qu'il n'y a lieu, en revanche, de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a interdit à la SAS SEMILLANCE de répéter tout montant quelconque de loyer antérieurement versé aux demandeurs puisque ce chef de l'ordonnance entreprise n'a pas été déféré à la cour par les appelants, les intimées n'ayant pas formé appel incident sur ce point (dont elles ont saisi le juge du fond) ; 



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Attendu qu'il convient d'infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu de faire droit aux demandes des copropriétaires bailleurs fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; qu'il échet de souligner qu'aucune des parties ne sollicite son infirmation en ce qu'elle a condamné la SAS SEMILLANCE aux dépens ; 







Attendu que la SAS SEMILLANCE et la SAS MARSEILLE LONGCHAMP, qui succombent au litige, seront déboutées de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; qu'il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge des appelants les frais non compris dans les dépens, qu'ils ont exposés en première instance et appel ; qu'il leur sera alloué, à chacun, une somme de 300 euros ;



Que la SAS SEMILLANCE et la SAS MARSEILLE LONGCHAMP supporteront en outre les dépens de la procédure d'appel ; 



PAR CES MOTIFS



La cour,



Statuant dans les limites de l'appel, 



Reçoit la SAS MARSEILLE LONGCHAMP en son intervention volontaire ; 



Révoque l'ordonnance de clôture et constate que l'affaire est en état d'être jugée ; 



Infirme l'ordonnance entreprise sur les chefs déférés à la cour ; 



Statuant à nouveau et y ajoutant : 



Ordonne aux sociétés SEMILLANCE et MARSEILLE LONGCHAMP de reprendre le paiement du loyer pour son montant payé au titre du 1er trimestre 2020, avec application de l'ensemble des clauses contractuelles et ce, à compter du 4ème trimestre 2020 payé en janvier 2021 ; 



Condamne solidairement les sociétés SEMILLANCE et MARSEILLE LONGCHAMP à verser à M. et Mme [R] [B] (ensemble), M. et Mme [DZ] [I] (ensemble), Mme [KJ] [H], M. et Mme [MN] [W] (ensemble), M. et Mme [LZ] [E] (ensemble), M. et Mme [IG] [A] (ensemble), M. et Mme [D] [L] (ensemble), Mme [RI] [IA] [TP] et M. [HX] [S] et M. [D] [S] (ensemble), M. et Mme [IB] [M] (ensemble), M. et Mme [YD] [T] (ensemble), M. [AR] [FX], M. [TR] [VX], M. [IH] [OL] et Mme [RV] [DO] (ensemble), M. [K] [KE], M. et Mme [KG] [MG] (ensemble), Mme [CP] [OJ], M. et Mme [AG] [MI] (ensemble), M. [HY] [BD], M. [JX] [IC], M. et Mme [IF] [VU] (ensemble), M. et Mme [HY] [KC] (ensemble), M. et Mme [X] [VW] (ensemble), Mme [DP] [XS] épouse [OI], M. et Mme [VZ] [RM] (ensemble), M. et Mme [KF] [CU] (ensemble), la SARL FLORES FAMILY, M. et Mme [IE] [KB] (ensemble), M. et Mme [IF] [MF] (ensemble), M. et Mme [FV] [AZ] (ensemble), M. et Mme [ZW] [DW], (ensemble), M. [XV] [VS], M. [CR] [FU], Mme [XZ] [ID], M. [IB] [ME], M. et Mme [YD] [RS] (ensemble), M. [RR] [CV], M. et Mme [AN] [DX] (ensemble), M. et Mme [IB] [KH] (ensemble), M. et Mme [Y] [ML] (ensemble), M. et Mme [TT] [XU] (ensemble), M. et Mme [TY] [HW] (ensemble), M. [XY] [WA], M. et Mme [XY] [RU] (ensemble), M. [HY] [XT] et Mme [OG] [VY] (ensemble), M. [FY] [MB], M. et Mme [IE] [MM] (ensemble), M. et Mme [DU] [YE] (ensemble), M. et Mme [VP] [JY] (ensemble), M. et Mme [VP] [BW] (ensemble), M. et Mme [HY] [OE] (ensemble), M. et Mme [TR] [CY] (ensemble), M. et Mme [RJ] [KK] (ensemble), M. et Mme [VT] [BI] (ensemble), M. [MD] [VO] et Mme [AO] [MC] (ensemble), M. et Mme [GD] [YF] (ensemble), M. et Mme [IB] [HU] (ensemble), M. et Mme [KA] [AV] (ensemble), M. [FT] [KL], Mme [RL] [WE], M. [DR] [HT] et Mme [CW] [HT] (ensemble), M. [GB] [CZ], M. et Mme [MD] [GE] (ensemble), M. et Mme [AF] [DL] (ensemble), M. et Mme [DR] [YG] (ensemble), Mme [Z] [MJ] [RN], Mme [TL] [WB], M. [KG] [FR], Mme [OO] [OR], Mme [VV] [RP], M. [GB] [ZX] la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;







Déboute les sociétés SEMILLANCE et MARSEILLE LONGCHAMP de leur demande sur ce même fondement ; 



Condamne solidairement les sociétés SEMILLANCE et MARSEILLE LONGCHAMP aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



 La greffière Le président