Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 28 avril 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT 

DU 28 AVRIL 2022



N° 2022/ 318













Rôle N° RG 21/03759 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHDD5







[S] [C]





C/



[Y] [L]



























Copie exécutoire délivrée 

le :



à :



Me Johanna CANO



Me Laurence KALIFA-MERCYANO





















Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 18 février 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-19-002896.





APPELANT



Monsieur [S] [C]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/004953 du 03/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

né le 30 mai 1961 à [Localité 3] (ALGERIE) 

demeurant [Adresse 1]



représenté et assisté par Me Johanna CANO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE



INTIME



Monsieur [Y] [L]

né le 10 juin 1943 à [Localité 4] (TUNISIE), 

demeurant [Adresse 2]



représenté et assisté par Me Laurence KALIFA-MERCYANO, avocat au barreau de MARSEILLE













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Catherine OUVREL, Présidente, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Catherine OUVREL, Présidente

Mme Sylvie PEREZ, Conseillère

Mme Angélique NETO, Conseillère



Greffier lors des débats : Mme Pauline BILLO-BONIFAY.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 avril 2022.



ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 avril 2022



Signé par Mme Catherine OUVREL, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***













EXPOSÉ DU LITIGE 



Selon bail sous seing privé du 28 septembre 2009, monsieur [Y] [L] a donné en location à monsieur [S] [C], un logement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel actuel de 728,52 € outre 40 € de provision sur charges.



Monsieur [Y] [L] a fait délivrer un commandement de payer daté du 26 juin 2019 visant la clause résolutoire du bail et a mis en demeure monsieur [S] [C] de lui régler la somme de 3 187,96 € en principal.



Par ordonnance de référé en date du 18 février 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille a :


constaté la résiliation du bail liant les parties,

ordonné en conséquence l'expulsion de monsieur [S] [C], et de tous occupants de son chef, des lieux loués situés [Adresse 1], passé le délai prévu par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, par toutes voies et moyen de droit, et au besoin avec le concours de la force publique,

condamné monsieur [S] [C] à payer à monsieur [Y] [L] :


- à titre provisionnel, la somme de 8 272,76 euros, comptes arrêtés au 18 juin 2020 après déduction des frais,

- une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale à 763,78 euros,

- une somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,


rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires,

condamné monsieur [S] [C] aux dépens. 




L'ordonnance a été signifiée à monsieur [S] [C] avec délivrance d'un commandement de quitter les lieux le 3 mars 2021.

Selon déclaration reçue au greffe le 12 mars 2021, monsieur [S] [C] a interjeté appel de la décision, l'appel portant sur toutes les dispositions de l'ordonnance déférée dûment reprises.



Par dernières conclusions transmise le 2 avril 2021 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur [S] [C] demande à la cour de :


recevoir l'appel de [S] [C] et le dire bien fondé,

infirmer l'ordonnance de référé dont appel en toutes ses dispositions,

statuer ce que le droit sur les dépens.




Par dernières conclusions transmises le 13 avril 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, [Y] [L] sollicite de la cour qu'elle : 


déboute monsieur [S] [C] de ses demandes,

confirme l'ordonnance de référé rendue le 18 février 2021 par le juge des contentieux de la protection,

condamne monsieur [S] [C] au paiement de la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.




L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 21 février 2022.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences



En application des articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 



En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur.



L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.(...)

III.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.



En l'occurrence, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail écrit en date du 28 septembre 2009 dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement de payer.



Par acte délivré le 26 juin 2019, monsieur [Y] [L] a fait commandement à monsieur [S] [C] de payer la somme principale de 3 187,96 € et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée. Ce commandement comprend un décompte précis des loyers dus faisant apparaître des impayés locatifs dès décembre 2017.



Contrairement à ce que prétend monsieur [S] [C], l'assignation délivrée par monsieur [Y] [L] vise expressément ce commandement de payer du 26 juin 2019, et non un précédent commandement du 6 mars 2017, a priori inopérant, du moins non avancé comme fondant l'action entreprise. L'erreur initiale de production de pièces est sans conséquence dès lors que l'assignation vise clairement le commandement du 26 juin 2019 remis à étude à monsieur [S] [C], donc porté à sa connaissance dès lors, puis en cours de procédure devant le premier juge.



Monsieur [Y] [L] justifie par ailleurs d'une tentative de règlement amiable non suivie d'effet selon courrier recommandé du 4 septembre 2019.



Les difficultés financières de monsieur [S] [C], déjà développées devant le premier juge, sont sans incidence en l'absence de toute demande de suspension de la mise en oeuvre de la clause résolutoire, étant observé que l'appelant a saisi le juge de l'exécution d'une demande de délais. 



Aux termes du décompte actualisé en date du 12 avril 2021, il appert que le commandement de payer est resté infructueux en ce que la somme commandée n'a pas été acquittée dans le délai de deux mois susvisé. Au demeurant, monsieur [S] [C] ne le prétend même pas.



En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié depuis le 26 août 2019. De même, monsieur [S] [C] se trouve occupant sans droit ni titre depuis lors, de sorte que son expulsion et celle de tous occupants de son chef s'impose.



En ce sens, l'ordonnance querellée doit être confirmée quant au constat de la résolutoire, quant à l'expulsion et quant à la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale à 763,78 € par mois. 



Sur la provision pour dette locative



Par application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



En l'occurrence, la dette de loyer court au moins depuis décembre 2017. 



Pour s'opposer au paiement provisionnel d'une somme de 8 272,76 €, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 18 juin 2020, dont seule la confirmation est requise par monsieur [Y] [L], monsieur [S] [C] soutient qu'aucun décompte ne la justifie. Or, il résulte manifestement du décompte établi le 12 avril 2021 et produit en procédure que cette somme, sous déduction des frais non imputables à l'appelant, est parfaitement justifiée. 



L'ordonnance entreprise doit donc être confirmée. 



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Monsieur [S] [C], qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d'appel. Il sera également condamné à verser à monsieur [Y] [L] une somme complémentaire de 1 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. 





PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,





Y ajoutant :



Condamne monsieur [S] [C] à payer à monsieur [Y] [L] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne monsieur [S] [C] au paiement des dépens, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. 





La Greffière La Présidente