Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 28 avril 2022

ARRET 

N°





[F]





C/



[U]













CD/SGS





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU VINGT HUIT AVRIL

 DEUX MILLE VINGT DEUX





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 20/05856 - N° Portalis DBV4-V-B7E-H5UT 



Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SOISSONS DU VINGT TROIS OCTOBRE DEUX MILLE VINGT





PARTIES EN CAUSE :



Monsieur [P] [F]

de nationalité Française

IMPASSE DU 18JUIN 1940

02650 CREZANCY



Représenté par Me Charles marcel DONGMO GUIMFAK, avocat au barreau d'AMIENS



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/012367 du 28/12/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AMIENS)



APPELANT



ET



Monsieur [C] [U]

né le 17 Juillet 1970 à Château-Thierry (Aisne)

de nationalité Française

63 route de Château-Thierry

02400 GLAND



Représenté par Me Xavier LEFEVRE, avocat au barreau de SOISSONS





INTIME



 



DEBATS :



A l'audience publique du 03 mars 2022, l'affaire est venue devant Madame Christina DIAS DA SILVA, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 28 avril 2022.



La Cour était assistée lors des débats de Mme Blanche THARAUD, greffière.





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Madame Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre, Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Présidente de chambre et M. Pascal MAIMONE, Conseiller, qui en ont délibéré conformément à la Loi.





PRONONCE DE L'ARRET :



Le 28 avril 2022, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Madame Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre, et Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.





*

* *



DECISION :



Par acte sous seing privé du 4 janvier 2016 M. [C] [U] a donné à bail à M. [P] [F] un local d'habitation situé 24 rue Léon Lhermite à Mont Saint Père moyennant un loyer mensuel de 500 euros. 



Suivant exploit délivré le 2 août 2019 M. [F], arguant de l'état d'insalubrité du logement, a fait assigner M. [U] aux fins de voir constater l'absence de respect par le bailleur de ses obligations et condamner ce dernier à lui payer la somme de 19.000 euros en remboursement des loyers payés, celle de 10.977,91 euros en remboursement de la moitié de ses factures d'électricité pour le chauffage ainsi qu'une indemnité de procédure. 



Par jugement du 23 octobre 2020 le tribunal judiciaire de Soissons a :

- débouté M. [F] de toutes ses demandes,

- condamné M. [F] à payer à M. [U] la somme de 3.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2019, 

- condamné M. [F] à payer à M. [U] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. 



Par déclaration du 2 décembre 2020 M. [F] a interjeté appel de cette décision. 



Aux termes de ses conclusions communiquées par voie électronique le 7 février 2021, il demande à la cour de :

- le déclarer recevable et bien fondé en son appel,

- infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- constater l'absence de respect des obligations du bailleur, 

- condamne M. [U] à lui payer les sommes de 19.000 euros en remboursement des loyers payés et de 10.977,91 euros en remboursement de la moitié de ses factures d'électricité pour le chauffage,

- débouter M. [U] de l'ensemble de ses demandes,

- condamner M. [U] aux dépens. 



Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 30 mars 2021, M. [U] demande à la cour de :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

- condamner M. [P] à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel, 

- condamner M. [P] aux dépens d'appel. 



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 février 2022 et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée à l'audience du 3 mars 2022.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION



- sur les demandes de M. [F] en remboursement des loyers et des factures d'électricité



L'article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 invoqué par l'appelant à l'appui de ses prétentions tendant à l'infirmation du jugement dispose :

'Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.'



Il se prévaut encore des dispositions de l'article 1217 du code civil qui prévoit :

'La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :

- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;

- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;

- obtenir une réduction du prix ;

- provoquer la résolution du contrat ;

- demander réparation des conséquences de l'inexécution.



Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.'



L'appelant soutient que M. [U] n'a pas satisfait aux obligations de décence et de salubrité du logement qu'il lui loue de sorte qu'il est fondé à solliciter le remboursement des loyers qu'il a versés. 



M. [U] demande quant à lui de confirmer le jugement au motif que le locataire ne rapporte pas la preuve d'un quelconque manquement à son obligation de délivrance ou d'entretien des lieux loués et précise que son locataire ne l'a pas mis en demeure au préalable d'exécuter des travaux rendus nécessaires par l'état du logement. 



Pour justifier sa demande en remboursement des loyers, M. [F] verse aux débats le contrat de location signé avec M. [U] le 4 janvier 2016 à effet du 1er janvier 2016, le jugement rendu par le tribunal d'instance de Soissons le 25 novembre 2016 entre M. [U] et M. [S], précédent locataire des lieux aux termes duquel M. [U] a été condamné à verser des dommages et intérêts au locataire en raison d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ainsi que le procès verbal de constat d'huissier établi le 25 novembre 2015 par le précédent locataire. Il verse encore un certificat établi par le docteur [N] daté du 4 octobre 2018 indiquant que l'enfant [D] [F] présente des phénomènes allergiques respiratoires et des photographies qui ne sont pas datées et ne contiennent aucun élément permettant d'établir qu'elles ont été prises dans les lieux loués par M. [U].



Force est de constater qu'en l'absence d'un état des lieux d'entrée, les pièces produites par l'appelant relatives à la relation contractuelle qui a existé entre M. [U] et M. [S] ne peuvent établir un quelconque manquement des obligations pensant sur M. [U] au titre du bail conclu postérieurement avec M. [F]. Il en est de même des photographies non datées et sans aucune mention permettant de savoir où elles ont été prises. Le certificat médical ne contient pas non plus des précisions pouvant établir un lien entre les phénomènes allergiques respiratoires et l'état du logement. Enfin le courrier de demande de logement social daté du 1er octobre 2018 émanant du maire ne peut à l'évidence établir la réalité des faits invoqués par l'appelant, dès lors que le rédacteur du courrier n'indique pas s'être rendu sur les lieux et avoir constaté l'état du logement litigieux. 



Il sera par ailleurs observé que M. [F] n'a pas mis en demeure son bailleur de remédier à une éventuelle insalubrité du logement et de satisfaire à son obligation de délivrance d'un lieu de vie décent. 



De son coté M. [U] produit notamment aux débats une facture de la SAS Pillaud Matériaux datée du 23 décembre 2015 ainsi que des photographies des lieux datées du 24 février 2016 montrant que ceux-ci étaient en bon état. Il verse encore l'attestation émanant de M. [G] [F], père de M. [P] [F], datée du 16 septembre 2019 qui indique que '(...) Monsieur [U] faisait les travaux de la maison, mon fils a pris possession des lieux en très bon état. Mon fils n'a pas rendu la maison comme convenu trois mois plus tard à M. [U]. Monsieur [U] est venu à mon domicile de nombreuses fois me faire part que mon fils [P] ne rendez pas la maison et qu'il ne règle pas ses loyers'. 



L'intimé verse encore aux débats une attestation émanant de Mme [I], précédente locataire qui indique que le chauffage fonctionnait parfaitement. 



Il résulte de l'ensemble de ces éléments que M. [U] a parfaitement respecté ses obligations de bailleur et la demande de M. [F] de remboursement des loyers payés est mal fondée. La demande de ce dernier en remboursement de la moitié des factures d'électricité pour le chauffage ne peut pas non plus prospérer, aucun élément probant n'étant versé aux débats attestant d'une quelconque défaillance du bailleur de ce chef.



- sur les demandes reconventionnelles de M. [U]



L'article 1728 du code civil dispose :

'Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.'



M. [U] demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [F] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des loyers impayés. 



Il verse aux débats le commandement de payer qu'il a fait délivrer à son locataire le 18 janvier 2019 remis à la personne même de M. [F] ainsi que la lettre de mise en demeure qu'il lui avait adressé par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 12 novembre 2018 justifiant de sa créance de loyer à hauteur de la somme de 3.000 euros pour la période d'août 2018 à janvier 2019. 



M. [F], qui s'oppose au paiement de cette somme, ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de son paiement. Les quittances de loyer qu'il verse aux débats sont afférentes aux loyers échus jusqu'au mois de juillet 2018. C'est dès lors à bon droit que le premier juge a fait droit à la demande reconventionnelle de M. [U] de paiement des loyers échus outre les intérêts légaux. 



Il s'ensuit que le jugement doit être confirmé en toutes ses dispositions. 



M. [F] qui succombe en son recours doit être condamné aux dépens d'appel et à payer à M. [U] la somme de 1.500 euros au titre des frais de procédure exposés en appel. 





PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant ; 



Condamne M. [P] [F] à payer à M. [C] [U] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile ; 



Condamne M. [P] [F] aux dépens d'appel. 





LA GREFFIERELA PRESIDENTE