Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 28 avril 2022

ARRET 

N°





[B]





C/



VANZWAELMEN

S.A.S. LG IMMOBILIER



 



















































































VBJ/SGS





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU VINGT HUIT AVRIL 

DEUX MILLE VINGT DEUX





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 21/00932 - N° Portalis DBV4-V-B7F-IADJ 



Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D'AMIENS DU DIX HUIT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT





PARTIES EN CAUSE :



Madame [I], [V], [D] [B]

née le 21 Octobre 1990 à AMIENS (80000)

de nationalité Française

12-2005 Saint Joseph Est - H2H - 1 -E5

H2Y1C MONTREAL (CANADA)



Représentée par Me DORY substituant de Me Pascal BIBARD de la SELARL CABINETS BIBARD AVOCATS, avocat au barreau D'AMIENS





APPELANTE



ET



Monsieur [T] [U]

né le 09 Septembre 1975 à AMIENS (80000)

de nationalité Française

9 Rue de la Bassée

80670 HAVERNAS



Représenté par Me Aurélien DESMET de la SCP COTTIGNIES-CAHITTE-DESMET, avocat au barreau D'AMIENS



S.A.S. LG IMMOBILIER

52 rue Delpech

80000 AMIENS



Représentée par Me Sibylle DUMOULIN de la SCP FRISON ET ASSOCIÉS, avocat au barreau D'AMIENS





INTIMES



 









DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :



L'affaire est venue à l'audience publique du 24 février 2022 devant la cour composée de Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Présidente de chambre, Madame Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre et M. Pascal MAIMONE, Conseiller, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.



A l'audience, la cour était assistée de Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.



Sur le rapport de Mme [K] [S] et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 21 avril 2022, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.



PRONONCÉ :



Les parties ont été informées par message RPVA du 27 avril 2022 du prorogé du délibéré au 28 avril 2022, par sa mise à disposition au greffe.



Le 28 avril 2022, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Madame Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Présidente de chambre, et Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.



*

* *



DECISION :



Le 28 juillet 2016, Mme [B] a vendu à M.[U] par l'intermédiaire de la société LG Immobilier, une maison d'habitation qu'elle avait recueillie par succession après le décès de sa mère en 2006, au prix de 108 000 euros.



Ayant découvert des désordres lors de travaux de rénovation effectués en août 2016, M.[U] a saisi son assureur qui a fait diligenter en septembre 2016 une expertise amiable. Le Cabinet Elex a notamment conclu à la fragilisation des planchers hauts et à ce que la maison n'était pas habitable.



Saisi par M.[U], le juge des référés du tribunal de grande instance d'Amiens a ordonné le 12 juillet 2017 une mesure d'expertise judiciaire au contradictoire de Mme [B] et de la société LG Immobilier.



L'expert a déposé son rapport le 7 juillet 2018 concluant à l'existence de désordres affectant la solidité de l'ouvrage et le rendant impropre à sa destination.



Suivant actes des 11 et 22 mars 2019, M.[U] a fait assigner Mme [B] et la société LG Immobilier devant le tribunal de grande instance d'Amiens en résolution de la vente et en indemnisation de ses préjudices.



Par jugement en date du 18 décembre 2020, le tribunal judiciaire d'Amiens a ainsi statué :

-prononce la résolution judiciaire de la vente immobilière conclue par acte notarié en date du 28 juillet 2016 entre Mme [B] et M.[U] portant sur la maison individuelle à usage d'habitation sise 88, rue d'Amiens à Vignacourt (Somme) cadastrée section AK numéro 95 pour une contenance de 3 ares et 44 centiares,

-condamne Mme [B] à payer à M.[U] la somme de 108.000 euros en restitution du prix de vente, assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2019,

-condamne Mme [B] à payer à M.[U] la somme de 21.483,84 euros en remboursement des frais occasionnés par la vente, assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2019,

-condamne Mme [B] à payer à M.[U] la somme de 17.632,16 euros à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2019,

-déboute M.[U] de l'intégralité de ses demandes formées à I'encontre de la société LG Immobilier,

-déboute M.[U] du surplus de ses demandes

-déboute Mme [B] et la société LG Immobilier de l'intégralité de leurs demandes,

-condamne Mme [B] à payer à M.[U] la somme de 2500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamne Mme [B] aux dépens en ce compris les dépens de la procédure de référé aux fins d'organisation d'une mesure d'expertise judiciaire ainsi que les frais d'expertise judiciaire,

-autorise la SCP Cottignies-Cahitte-Desmet à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision,

-ordonne l'exécution provisoire de la présente décision.



Mme [B] a interjeté appel de cette décision le 18 février 2021.



Aux termes de ses dernières conclusions en date du 13 mai 2021, Mme [B] demande à la cour de :

-Infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, 

Par conséquent, statuant à nouveau,

-Débouter purement et simplement M.[U] et toutes autres parties de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de Mme [B]. 

-Condamner M.[U] et à défaut toute partie succombante à payer à Mme [B], une somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Par conclusions en date du 10 août 2021, M.[U] demande à la cour de confirmer le jugement sauf en ce qu'il a débouté M.[U] de ses demandes formées à l'encontre de la société LG Immobilier et en ce qu'il n'a pas fait droit à l'intégralité des demandes financières M.[U] et de :

à titre principal,

Prononcer la résolution de la vente pour vices cachés l'affectant et subsidiairement prononcer la résolution de la vente pour réticence dolosive du vendeur ;

Condamner Mme [B] à restituer le prix de vente de l'immeuble à M.[U] et à payer les frais d'acquisition de l'immeuble ;

Condamner Mme [B] à payer à M.[U] les sommes suivantes :

- la restitution du prix de vente : 108.000 €

- les frais d'acquisition décomposés comme suit :

* Frais d'actes notarié : 8.399,84 €

* Frais de négociation : 7.000 € 

* Droits : 5.981 € 

* Taxe article 879 CGI : 103 €

- les dommages et intérêts suivants :

* Impositions de l'immeuble : 1.157 €

* Préjudice de jouissance : 18.000 € et subsidiairement 5.000 €

* Frais financiers liés au relogement : 9.014,16 €

* Préjudice moral : 5.000 € et subsidiairement 3.000 €

-Condamner la société LG Immobilier à payer et à défaut à garantir le paiement du prix de vente soit la somme de 108.000 €, outre les frais et dommages et intérêts suivants :

- les frais d'acquisition décomposés comme suit :

* Frais d'actes notarié : 8.399,84 €

* Frais de négociation : 7.000 € 

* Droits : 5.981 € 

* Taxe article 879 CGI : 103 €

- les dommages et intérêts suivants :

* Impositions de l'immeuble : 1.157 €

* Préjudice de jouissance (pour mémoire) : 18.000 € et subsidiairement 5.000 €

* Frais financiers liés au relogement (pour mémoire) : 9.014,16 €

* Préjudice moral : 5.000 € et subsidiairement 3.000 €

A titre subsidiaire,

Condamner in solidum Mme [B] et la société LG Immobilier à payer à M.[U] les sommes suivantes : 

- Au titre des travaux de reprise : 17.924,72 €

- les dommages et intérêts suivants :

* Impositions de l'immeuble : 1.157 €

* Préjudice de jouissance : 18.000 € et subsidiairement 5.000 €

* Frais financiers liés au relogement : 9.016,56 €

* Préjudice moral : 5.000 € et subsidiairement 3.000 €

* Perte de valeur de l'immeuble : 33.000 €

-Dire que la somme allouée au titre des travaux de reprise sera indexée sur le coût de l'indice BT 01 entre la date du rapport d'expertise et celle de la décision à intervenir ;

-Dire que les sommes allouées porteront intérêt au taux légal à compter de l'assignation ;

-Débouter Mme [B] et la société LG Immobilier de l'ensemble de leurs demandes ;

-Condamner in solidum Mme [B] et la société LG Immobilier ou l'une à défaut de l'autre à payer à M.[U] une somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Cottignies Cahitte Desmet, Avocats.



Par conclusions en date du 3 septembre 2021, la société LG Immobilier demande à la cour de:

-Déclarer M.[U] irrecevable et mal fondé en ses demandes.

En conséquence,

-Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté M.[U] de l'intégralité de ses demandes formulées à l'encontre de la société LG Immobilier.

-A titre infiniment subsidiaire, limiter la responsabilité de la société LG Immobilier dans l'indemnisation du préjudice subi par M.[U] à la somme de 1792,47 euros TTC toutes causes de préjudice confondues.

Y ajoutant,

-Condamner M.[U] à verser à la société LG Immobilier une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

-Le condamner aux entiers dépens.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 février 2022 et l'affaire fixée à l'audience des débats du 24 février 2022.



En cours de délibéré, la cour a invité les parties à présenter, avant le 5 avril 2022, leurs observations sur la qualification de perte de chance susceptible d'être retenue dans le cadre de la responsabilité de l'agence immobilière à l'égard de l'acheteur.





CECI EXPOSE, LA COUR:



 

Sur l'existence de vices cachés et leur connaissance par la venderesse:



Le tribunal a retenu que nonobstant le fait qu'elle n'ait pas elle-même fait procéder à la réalisation des travaux ayant entraîné les désordres, il n'en demeure pas moins que Mme [B] en a eu connaissance, fut-elle pré adolescente, dès lors qu'elle reconnaît expressément qu'à cette époque elle vivait dans cette maison familiale. En outre c'est à juste titre que l'expert relève qu'elle a quand même résidé dans cette habitation entre 2007 et 2009 et qu'elle avait donc parfaitement connaissance des affaissements et des faiblesses du plancher ainsi que des anomalies constatées. Dès lors qu'elle habitait le bien lors de la réalisation des travaux et qu'elle avait pu constater les désordres induits par ces travaux, le tribunal a considéré qu'elle avait eu connaissance des vices cachés préalablement à la vente et qu'il n'y avait pas lieu d'appliquer la clause de non garantie des vices cachés stipulée à l'acte de vente.





Mme [B] reproche au jugement de n'avoir opéré aucune distinction entre les différents désordres constatés et d'avoir considéré qu'elle avait connaissance des vices cachés préalablement à la vente de sorte qu'il n'y avait pas lieu d'appliquer la clause de non garantie prévue à l'acte notarié.



Elle conteste d'une part la qualification de vices cachés retenue par le tribunal concernant certains des désordres alors que l'expert indique lui-même « ces désordres étaient, pour la plupart, visibles à la vente, bien que M.[U] ait indiqué que la maison était complètement meublée quand il l' a visitée et que les murs et sols étaient revêtus de moquette ».



Elle fait valoir:

- que c'est le démontage du faux-plafond par l'expert qui a révélé que le plancher et le support plafond étaient dégradés, et que les poutres maîtresses laisseraient apparaître des faiblesses, du fait notamment de l'absence de poteau au droit d'une cloison,

- qu'il est alors apparu que la poutre servant de support au plancher haut de l'étage reposerait sur un linteau de baie libre, à savoir un simple bâti de porte, le poteau ayant été apparemment transformé il y a plusieurs années et le doublage réalisé ne pouvant semble-t-il pas permettre de constater la chose visuellement.

-que si l'expert conclut que l'ensemble de ces désordres affecte la structure porteuse et rend l'immeuble impropre à sa destination, il convient néanmoins d'établir que ces vices n'étaient pas susceptible d'être détectés par un homme de diligence moyenne, dénué de compétence technique particulière: leur impact, leur importance et leur gravité sont sans incidence sur la qualification de vice apparent.





D'autre part s'agissant de la pourriture de certaines pièces de bois dans les cloisons notamment l'ossature enfermée dans du colombage et dans du torchis et masquée par des doublages périphériques anciens et d'un problème d'humidité sur le mur, Mme [B] admet la qualification de vices cachés mais soutient qu'elle n'avait pas connaissance de ces vices et que la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés contenue dans l'acte de vente doit s'appliquer en ce que:

-les travaux dont s'agit ont été engagés par ses parents alors qu'elle-même était âgée entre 9 et 12 ans ce qui ne peut faire présumer qu'elle avait connaissance de ce que ces parents seraient à l'origine de ces désordres,

-elle n'a vécu que par intermittence dans l'immeuble entre 2007 et 2009, n'y résidant plus ensuite,

-elle ne s'est jamais aperçue de la chose, n'ayant presque pas vécu dans l'immeuble les années précédant la vente et que même en considérant que cette humidité fût très ancienne, elle-même étant très jeune et elle n'a pu se rendre compte de cette difficulté,

-elle n'avait aucune connaissance de ce qu'il y avait dans le mur, ce désordre ayant d'ailleurs été découvert après démontage des cloisons et il n'est nullement établi par le rapport d'expertise que cette pourriture a été dissimulée par elle,

- le problème d'humidité affectant l'immeuble litigieux n'était pas visible ni par elle ni par l'acquéreur: la photographie jointe au rapport d'expertise atteste de ce que l'humidité sur le mur n'était pas apparente puisque l'on ne constate aucune trace et l'expert s'est aperçu de cette humidité uniquement parce qu'il disposait d'un appareil électronique (humidimètre) pour ce faire, et alors qu'il cherchait de l'humidité pour corroborer le défaut d'étanchéité qu'il avait soulevé; l'expert d'assurance n'avait lui pas constaté cette humidité mais avait relevé de l'humidité sur un mur extérieur,

-que dès lors elle ne peut être comptable de ces désordres puisqu'une clause de non garantie des vices cachés a été stipulée entre les parties et que l'efficacité de cette clause de non garantie des vices cachés est subordonnée à l'ignorance du vice par le vendeur et il revient à l'acquéreur de démontrer que le vendeur avait connaissance du vice et la bonne foi du vendeur qui est toujours présumée doit être retenue s'il n'avait pas connaissance du vice au moment du transfert des risques lors de la vente.





M.[U] demande à la cour de confirmer le jugement qui a prononcer la résolution de la vente et indique exercer à titre principal l'action rédhibitoire en sollicitant l'annulation de la vente outre l'indemnisation de ses préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés et à défaut sur le fondement du dol. A titre subsidiaire il entend exercer l'action estimatoire et obtenir l'indemnisation de ses préjudices en engageant la responsabilité de Mme [B] sur le fondement de la garantie des vices cachés, à défaut sur celui du dol et à défaut pour manque d'information précontractuelle faute d'avoir porté à sa connaissance les désordres.



Il relève que Mme [B] ne conteste pas l'existence des affaissements, se contentant de dire qu'ils étaient apparents.



Il soutient pour l'essentiel que:

-l'expert judiciaire indique dans son rapport la présence de vices cachés "dont les propriétaires antérieurs avaient une parfaite connaissance au vu des dégradations et des déformations de plancher »,

-étant profane de l'immobilier et n'ayant aucune compétence technique en bâtiment ces désordres n'étaient pas apparents pour lui,qu'il n'aurait jamais procédé à l'achat de cet immeuble s'il avait eu connaissance de l'ensemble de ces problèmes,

-lorsqu'il a visité la maison elle était meublée, avec des tapis au sol, de la moquette et du lambris posé dans plusieurs pièces, c'est en procédant au retrait du lambris qu'il a découvert les malfaçons affectant les poutres qui ont fait l'objet de modifications,

-les opérations d'expertise ont mis en évidence que l'immeuble vendu a fait l'objet de travaux ayant fragilisé la structure de l'immeuble, outre l'existence d'infiltrations au niveau des deux chiens assis et lucarnes et entre les deux murs de la cuisine: la couverture de l'extension n'étant pas conforme et à l'origine des infiltrations et de l'humidité constatée,



- l'expert a constaté une absence de poteau continu au droit d'une cloison, ce poteau ayant été volontairement sectionné alors qu'il servait de support au plancher haut de l'étage: l'élément porteur initialement d'un mur de séparation entre deux pièces, a été démonté et affaibli dans son point d'ancrage et de support,

-l'expert a constaté sur la façade principale donnant sur rue, une modification de linteau de la maçonnerie d'origine avait été réalisée avec la mise en place d'un chainage béton et à l'étage l'existence d'équerres en bas des cloisons montrant l'existence d'une intervention en raison d'un affaissement du plancher,

-ces équerres n'étaient pas visibles lors des visites tout comme l'affaissement en raison de moquettes et tapis les cachant: la souplesse du plancher expliquant a posteriori les désordres de structure constatés,

-les traces d'infiltrations ont été constatées au sol non visibles compte tenu des moquettes et des tapis ainsi que de la pourriture des bois en raison du défaut d'étanchéité de la façade partie haute,

- Mme [B] a reçu l'immeuble en héritage, après l'avoir occupé jusqu'en 2009 (étant rappelé qu'elle est née en 1990 et l'a donc occupé jusqu'à au moins ses 19 ans) puis l'a donné en location avant de le vendre. Elle connaissait parfaitement l'immeuble étant sa propriétaire.



S'agissant des pièces de bois pourries, l'expert a constaté les vices sans aucune ambiguïté l'existence d'infiltrations au niveau des deux chiens assis et lucarnes et explique les traces d'infiltrations constatées au sol (non visibles compte tenu de la moquette et des tapis) ainsi que la pourriture des bois en raison d'un défaut d'étanchéité de la façade en partie haute et de son bardage.



Les infiltrations au niveau de la cuisine sot selon l'expert causées par un défaut d'étanchéité de la toiture du skydome et l'expert indique que les fuites ne sont pas apparues après la vente mais étaient bien réelles en amont de son occupation.



La société LG Immobilier soutient que:

-M.[U] a totalement désossé la maison,

-M.[U] se prévaut de désordres liés à la structure de la maison, à savoir de l'absence de poteau continu au droit d'une cloison, ce poteau servant de support à la structure ayant été sectionné par les précédents propriétaires de la maison, lors de la réalisation de travaux d'extension: il n'est pas contesté que ce n'est en aucun cas Mme [B] qui est à l'origine de cette découpe du poteau et que celle-ci est intervenue il y a plus de 30 ans, sans que la maiosn ne s'effondre depuis,

- or ces vices ne sont pas cachés car l'expert affirme en page 18 de son rapport que « Ces défauts étaient pour la plupart visibles à la vente, bien que M.[U] ait indiqué que la maison était complètement meublée quand il l'a visitée et que les murs et sols étaient revêtus de moquette. Les affaissements sont anciens », en outre le décalage de niveau du plancher entre un côté et l'autre de la maison est inférieur à 3 centimètres, ce qui n'a rien d'inhabituel pour une construction ancienne et les équerres retenant le plancher étaient cachées sous la moquette qu'elle n'a évidemment pas arraché lors de la visite des lieux,

- en tout état de cause, s'agissant du défaut structurel de la maison, l'expert a chiffré les travaux de remise en état à environ 10 000 euros, ce qui ne saurait sérieusement justifier une résolution de la vente pour vice caché,

-M.[U] se prévaut d'infiltrations au niveau des deux chiens assis et lucarnes occasionnant une détérioration du sol plancher, l'expert ayant constaté un défaut d'étanchéité de la toiture du skydome à l'origine des inflitrations, or ces infiltrations n'étaient pas cachées ainsi que cela résulte des photographies des chiens assis très dégradés par l'humidité,

-elles nécessitent des travaux d'étanchéité dont le coût a été chiffré par l'expert à 2 265 euros, -elles ne rendent donc aucunement la maison impropre à sa destination et ne sauraient sérieusement justifier une résolution de la vente pour vice caché,

-en tout état de cause si le vice est caché pour l'acheteur, il l'est également pour l'agence immobilière, laquelle est un professionnel de l'immobilier mais pas un professionnel de la construction,

- et les travaux de démolition effectués par M.[U] sont tels (mise à nu de l'intégralité de la maison) qu'une résolution de la vente occasionnerait des conséquences disproportionnées eu égard au coût des travaux de remise en état.



Sur quoi:



*l'ossature plancher/poutre et la pourriture dans les murs:



-l'existence de vices cachés:



Il résulte du rapport d'expertise que les travaux de rénovation ont été réalisés il y a environ 15 ans, que M.[U] a fait l'acquisition de l'immeuble à l'issue d'une seule visite et que ce n'est qu'après avoir démonté le plafond servant de faux plafond et des cloisons et doublages qu'il s'est aperçu que le plancher et le support plafond étaient fort dégradés et que les poutres maîtresses laissaient apparaître des faiblesses avec une absence de poteau au droit d'une cloison , cette poutre porteuse du plancher du premier étage reposait sur un simple bâti de porte.



Lorsque l'expert est intervenu sur les lieux, l'ensemble des moquettes avait été retiré des sols et des murs de même que les faux plafonds.



Les photographies jointes à l'expertise montrent que le faux plafond et les doublages périphériques anciens des murs ont été retirés. Après retrait du faux plafond et des moquettes murales, apparaissent sur les photographies les anciennes poutres au plafond ainsi que les colombages et le torchis dans les murs.



L'expert a relevé que sur le plancher existant fort dégradé avait été posé un sur-plancher et que le linteau de la maçonnerie d'origine avait été modifié, qu'il servait d'ancrage aux poutres porteuses et que le torchis et les poutres dans les murs étaient atteints d'une pourriture cubique généralisée.





Selon l'expert, l'ossature actuelle de l'ensemble plancher /poutre, en raison de la pourriture du bois et de l'absence de poteau porteur n'est pas stable et risque de s'effondrer à tout moment.



Il résulte du rapport d'expertise que ces désordres affectant le plancher et les murs compromettent la solidité de l'ouvrage, le rendent impropre à sa destination et constituent donc des vices cachés et que, datant des travaux réalisés il y a environ 15 ans, ils préexistaient à la vente.



-la connaissance des vices cachés par la venderesse:

L'acte de vente notarié prévoit que l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit en raison des vices cachés. S'agissant des vices cachés il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.



La bonne foi du vendeur étant présumée il appartient à celui qui s'en prévaut de prouver que le vendeur avait connaissance des vices cachés.



En l'espèce, il résulte de l'expertise que les désordres ont été causés par les travaux de rénovation réalisés par les parents de Mme [B]. Ces travaux ont été réalisés «  environ »(sic) 15 ans auparavant, soit « environ » courant 2003, alors que celle-ci était âgée d' « environ » 12/13 ans. Elle ne saurait donc être considérée de mauvaise foi par la simple connaissance de travaux entrepris par ses parents lorsqu'elle était pré adolescente.



En outre, ayant toujours connu un plancher déformé, elle ne pouvait en déduire l'existence de désordres qui ne se sont révélés qu'après démontage de faux plafonds.



S'agissant des pourritures dans les murs révélées après démontage des cloisons: il ne résulte nullement de l'expertise que leur présence aurait pu être décelée avant le démontage.



Il convient donc d'infirmer le jugement qui a retenu que Mme [B] avait, au moment de la vente connaissance des vices cachés affectant l'ossature du plancher et des pourritures dans les murs.



En l'absence de connaissance par la venderesse de ces vices cachés, il convient, par application de la clause contractuelle d'exclusion de la garantie des vices cachés, de débouter M.[U] de sa demande de résolution et de son action estimatoire fondée sur les désordres affectant l'ossature du plancher et à la pourriture cubique dans les murs.



*Le défaut d'étanchéité extérieure:



Il résulte du rapport que l'expert a constaté le défaut d'étanchéité extérieure par les deux chiens assis et lucarnes car les menuiseries étaient fort dégradées avec infiltrations constatées sur la façade principale : la photographie jointe en page 15 de l'expertise atteste d'une très importante dégradation de cette menuiserie. Le seul fait de se pencher par la fenêtre a permis de constater ce pourrissement: le défaut d'étanchéité avec infiltrations qui en résulte ne saurait être considéré comme un vice caché.



Il convient donc d'infirmer le jugement qui a considéré ce désordre comme un vice caché.



En présence d'un désordre visible, il convient de débouter M.[U] de sa demande de résolution et de son action estimatoire fondées sur les désordres de défaut d'étanchéité extérieure



*Le défaut d'étanchéité de la toiture terrasse de la partie arrière:



Selon l'expert, ce défaut d'étanchéité sur le versant arrière de la propriété fait que de l'eau s'infiltre entre les deux murs provoquant des infiltrations et au droit de la cuisine cause une humidité ancienne importante sur le mur cloison, confirmée par un relevé hygrométrique.



Cependant il résulte du rapport d'expertise d'assurance que d'importantes infiltrations d'eau étaient visibles sur le plafond du rez de chaussée (photo 35) en septembre 2016, soit un mois après la vente qui avait eu lieu le 28 juillet 2016. Ces infiltrations étaient donc nécessairement parfaitement visibles.



Il convient donc d'infirmer le jugement qui a considéré ce désordre comme un vice caché.



En présence d'un désordre visible, il convient de débouter M.[U] de sa demande de résolution de la vente, de son action estimatoire et de sa demande en paiement des frais occasionnés par la vente fondées sur les désordres de défaut d'étanchéité de la toiture terrasse de la partie arrière.





Sur le dol et le manque d'information précontractuelle faute d'avoir porté à sa connaissance les désordres:



M.[U] soutient que selon la jurisprudence de la Cour de cassation le dol ou la réticence portant sur des travaux réalisés sur la structure du bien a systématiquement un caractère déterminant.



Dès lors qu'il est retenu que Mme [B] ignorait l'existence des désordres affectant la structure et l'existence de pourriture cubique dans les murs et que les autres désordres étaient visibles, il ne saurait lui être reproché une quelconque réticence dolosive ou un manque d'information pré- contractuelle.



Il convient donc de débouter M.[U] de sa demande tendant à voir engager la responsabilité de Mme [B] pour dol ou pour manque d'information pré contractuelle.





Sur la responsabilité de l'agence immobilière:





Le tribunal a débouté M.[U] de sa demande formée à l'encontre de l'agence immobilière en retenant que n'était pas rapportée la preuve qu'elle avait eu connaissance des vices cachés et qu'elle n'en aurait pas informé l'acquéreur.



M.[U] demande à la cour d'infirmer le jugement sur ce point et de condamner l'agence immobilière pour manquement à son obligation d'information et de conseil, sa responsabilité pouvant être recherchée pour ne pas avoir indiqué à l'acquéreur certaines informations qu'il connaissait ou aurait dû connaître s'il s'était suffisamment renseigné auprès du vendeur. Elle a manqué à son devoir de conseil sur des investigations à réaliser au niveau de la structure avant la vente compte tenu de l'état du plancher qui révélait en réalité une défaillance de la structure. Il soutient que:

-l'attention de l'agent aurait dû être attirée par le plancher de l'étage qui selon l'expert présentait des anomalies. Celles-ci étaient décelables de toute évidence par un professionnel de l'immobilier qui, s'il avait été diligent et avait rempli son obligation d'information et de conseil aurait attiré l'attention de l'acheteur et lui aurait conseillé d'obtenir l'avis d'un Homme de l'art,

-de son aveu, elle avait constaté l'affaissement du plancher lors des visites puisqu'elle indique que cet affaissement de 3 centimètres ne présente pas de gravité,

-l'immeuble n'était pas délabré et il ne s'agissait pas de la vente d'un immeuble ancien comme l'agence le prétend, en apparence l'état de l'immeuble ne présentait aucune difficulté, elle n'a d'ailleurs jamais satisfait à la demande de produire les photographies de l'immeuble mis en vente comme elle y avait été invitée pendant les opérations d'expertise.





La société LG Immobilier expose qu'elle est agence immobilière et que le bien a été présenté à la vente par un commercial de l'agence qui n'est pas un professionnel de la construction et n'a pas à procéder à des investigations techniques relatives à la structure du bien. La seule position de l'expert qui n'est pas juriste selon laquelle «les professionnels LG Immobilier qui ont vendu ce bien devaient également mettre en garde des différentes anomalies en leur qualité de professionnel de vendeur de bien et d'immeuble structuré » ne saurait suffire à établir qu'elle avait connaissance de ce vice dont l'expert affirme qu'il était caché. A titre infiniment subsidiaire, elle demande à la cour de ne retenir au profit de M.[U] qu'une indemnisation pour les travaux de reprise de l'immeuble avec une garantie de la société LG Immobilier limitée à hauteur de 1 792.47 euros TTC.



Sur quoi:



Il résulte de l'article 1240 du code civil que tout fait de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



L'obligation d'information pesant sur l'agent immobilier consiste à fournir au tiers contractant des informations neutres et objectives pour lui permettre d'opérer un choix éclairé. Les éléments à fournir doivent être légaux, exacts, complets, efficients, compréhensibles et loyaux.



Son devoir de conseil lui impose d'informer l'acheteur de l'immeuble, vendu par son entremise, de l'existence des désordres apparents qui affectent celui-ci et qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier il ne peut ignorer.



En l'espèce, la responsabilité de l'agent immobilier ne peut être retenue s'agissant des vices cachés affectant la structure et de l'existence de pourriture cubique dans les murs qui ne se sont révélés qu'après démontage des faux plafonds et retrait des moquettes murales et de sol et qu'il ne pouvait donc connaître.



En revanche dès lors qu'existaient d'importantes traces d'infiltrations attestant d'un défaut d'étanchéité de la toiture terrasse de la partie arrière et que les menuiseries des deux chiens assis et lucarnes étaient fort dégradées avec infiltrations constatées sur la façade principale, il appartenait à la société LG Immobilier d'attirer l'attention de l'acquéreur sur ces désordres.



La société LG Immobilier qui n'établit pas avoir attiré l'attention de M.[U] sur ces points a ainsi manqué à son obligation d'information et de conseil à son égard.



Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a débouté M.[U] de sa demande de condamnation en paiement formée à l'encontre de la société LG Immobilier.



Ce manquement a causé à M.[U] un préjudice qui s'analyse en une perte de chance de ne pas conclure la vente ou de la conclure à d'autres conditions.



En considération du prix auquel a été réalisée la vente ( 108 000 euros), du coût de la reprise des désordres d'étanchéité (2265,80 euros ) et du montant des frais de négociation (7000 euros), il convient d'évaluer le préjudice de perte de chance à 10 000 euros, M.[U] étant débouté de sa demande au titre des travaux de reprise, des impositions de l'immeuble, de son préjudice de jouissance, de ses frais financiers, de la perte de valeur de l'immeuble.





Sur le préjudice moral:



Le tribunal a, au visa de l'article 1240 du code civil, condamné Mme [B] au paiement de la somme de 3000 euros de dommages-intérêts en considération des stress et tracas de M.[U] causés par les désoordres.





M.[U] demande à la cour de condamner in solidum Mme [B] et la société LG Immobilier au titre de son préjudice moral au paiement de la somme de 5.000 euros et subsidiairement de la somme de 3000 euros .



Il fait valoir qu'il n'a jamais pu occuper son immeuble, que cette situation est à l'origine de difficultés financières importantes puisqu'il parvient difficilement à supporter les charges quotidiennes en raison du prêt de son immeuble qu'il ne peut occuper et du loyer mensuel à régler.



Sur quoi:



Aucune responsabilité n'ayant été retenue à l'encontre de Mme [B] , il convient d'infirmer le jugement qui l'a condamnée au paiement de dommages-intérêts et de débouter M.[U] de sa demande de ce chef à son encontre.



S'agissant de la responsabilité de l'agent immobilier, M.[U] ne justifie pas d'un préjudice moral qui soit distinct de la perte de chance déjà retenue. Il convient donc de de débouter de sa demande de ce chef.





Sur les demandes accessoires:



Le sens du présent arrêt justifie:

- que le jugement soit infirmé en ce qu'il a condamné Mme [B] aux dépens et l'a condamnée à verser à M.[U] la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- que la société LG Immobilier soit condamnée aux dépens de première instance incluant les frais d'expertise et aux dépens de la procédure d'appel.



L'équite commande qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dans l'intérêt de M.[U]. Il convient de condamner la société LG Immobilier à lui verser la somme de 3500 euros de ce chef.

 

 PAR CES MOTIFS:



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort:



Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Amiens le 18 décembre 2020 en toutes ses dispositions;



Statuant à nouveau:



Déboute M.[U] de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de Mme [B],



Condamne la société LG Immobilier à payer à M.[U] la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts,



Déboute M.[U] du surplus de ses demandes,



Condamne la société LG Immobilier à payer à M.[U] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la société LG immobilier aux dépens de première instance incluant les frais d'expertise et aux dépens de la procédure d'appel dont distraction au profit de la SCP Cottignies Cahitte Desmet.

 





 LA GREFFIERELA PRESIDENTE