Cour d'Appel · Chambre BAUX RURAUX — 26 avril 2022

ARRET 

N°





[K]





C/



E.A.R.L. [J]

[K]







CV





COUR D'APPEL D'AMIENS



 Chambre BAUX RURAUX

 



ARRET DU 26 AVRIL 2022



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N° RG 21/04186 - N° Portalis DBV4-V-B7F-IGIT



JUGEMENT DU TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE SAINT-QUENTIN EN DATE DU [Cadastre 10] JUIN 2021





PARTIES EN CAUSE :





APPELANT





Monsieur [O] [K]

[Adresse 6]

[Localité 2]





Représenté par Me Pierre DEVARENNE de la SELAS DEVARENNE ASSOCIES GRAND EST, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE





ET :





INTIMEES





E.A.R.L. [J], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



[Adresse 18]

[Localité 1]





Représentée par Me Amaury BERTHELOT de la SCP PINCHON-CACHEUX-BERTHELOT, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN





Madame [M] [K] veuve [J]

[Adresse 14]

[Localité 1]





Représentée par Me Amaury BERTHELOT de la SCP PINCHON-CACHEUX-BERTHELOT, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN





DEBATS :



A l'audience publique du 08 Février 2022 devant Mme Cybèle VANNIER, Conseillère, siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu des articles 786 et 945-1 du Code de procédure civile qui a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 26 Avril 2022.





GREFFIER LORS DES DEBATS : 

 Madame [F] [X]





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Mme Cybèle VANNIER, en a rendu compte à la Cour composée en outre de :



Mme Dominique BERTOUX, Présidente de chambre, 

et Mme Françoise LEROY-Françoise, Conseillère,



qui en ont délibéré conformément à la loi. 





PRONONCE :



Le 26 Avril 2022, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2e alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, Mme Dominique BERTOUX, Présidente a signé la minute avec Madame Vanessa IKHLEF, Greffier. 



*

* *



DECISION







Par requête enregistrée le 30 avril 2020 , M.[O] [K] a saisi le Tribunal paritaire des baux ruraux de Saint Quentin d'une demande de résiliation de bail .Il a exposé que par suite d'un acte de donation partage établi par M.[N] [W] , notaire , en date du 14 septembre 2005 , il était devenu propriétaire de diverses parcelles de terre sises : 



-commune de [Localité 16] 

section ZA n° [Cadastre 7] 2 ha 84 a 80 ca 

section ZA n° [Cadastre 4] 2 ha 93 a 50 ca 

section ZA n° [Cadastre 5] 0 ha 44 a 50 ca 



-commune de [Localité 1] 

section ZC n° [Cadastre 8] 1 ha 49 a 02 ca 

section ZC n° [Cadastre 10] 1 ha 38 a 80 ca 



-commune de [Localité 19] 

 section AC n° [Cadastre 9] 4 ha 43 a 00 ca 

 section AC n° [Cadastre 12] 0 ha 44 a 78 ca 

 section AC n° [Cadastre 13] 0 ha 46 a 65 ca 



que l'acte de donation précisait que les parcelles ZA n°[Cadastre 7] et ZA n°[Cadastre 4] sises à [Adresse 17] et les parcelles ZC n°[Cadastre 8] et ZC n°[Cadastre 10] étaient louées selon bail verbal à Mme [M] [K] , que lors d'une précédente procédure en contestation de congé , il avait été indiqué par l'Earl [J] qu'elle était titulaire de ce bail , mais que dans le cadre d'une procédure devant le Tribunal de Grande Instance de Saint Quentin , il avait été produit un bail sous seing privé en date du 2 juin 1982 consenti à Mme [M] [K] , que Mme [K] avait donc fait apport de son droit au bail à l'Earl [J] sans l'agrément du bailleur , ce qui constituait une cause de résiliation du bail .



Les parties n'ont pu se concilier .



Par jugement en date du 30 juin 2021 , le Tribunal paritaire des baux ruraux de Saint Quentin a : 



-déclaré M.[O] [K] recevable en ses demandes .

-débouté M.[O] [K] de ses demandes .

-condamné M.[O] [K] à payer à Mme [M] [K] veuve [J] et à l'Earl [J] la somme de 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile .

-débouté M.[O] [K] de sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile .

-condamné M.[O] [K] aux dépens de l'instance .

-dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit .



M.[O] [K] a interjeté appel de la décision le 26 juillet 2021 .



Aux termes de ses dernières conclusions en date du 8 février 2022 , M.[O] [K] demande à la Cour de : 



-le recevoir et le le déclarer bien fondé en son appel , 

-infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal paritaire des baux ruraux de Saint Quentin le 30 juin 2021 .

Statuant à nouveau , 

-prononcer la résiliation du bail rural consenti à Mme [M] [K] veuve [J] portant sur les parcelles lui appartenant sises 

commune de [Localité 16] 

section ZA n° [Cadastre 7] [Cadastre 7] ha 84 a 80 ca 

section ZA n° [Cadastre 4] [Cadastre 7] ha 93 a 50 ca 

commune de [Localité 1] 

section ZC n° [Cadastre 8] 1 ha 49 a 02 ca 

section ZC n° [Cadastre 10] 1 ha 38 a 80 ca 



-ordonner en conséquence à Mme [M] [K] veuve [J] ainsi qu'à tous occupants de son chef et notamment [V] [J] et l'Earl [J] de libérer lesdites parcelles dans les 15 jours de l'arrêt à intervenir et dire qu'à défaut , il pourra être procédé à leur expulsion , sous astreinte de 200 € par jour de retard pendant 2 mois , passé lequel délai il sera à nouveau fait droit .

-condamner solidairement Mme [M] [K] veuve [J] et l'Earl [J] à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .

-condamner solidairement Mme [M] [K] veuve [J] et l'Earl [J] aux entiers dépens tant en première instance que d'appel.



Aux termes de ses dernières conclusions en date du 8 février 2022 , Mme [M] [K] veuve [J] et l'Earl [J] demandent à la Cour de : 



-confirmer purement et simplement le jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux de Saint Quentin du 30 juin 2021 .

-débouter M.[O] [K] de l'ensemble de ses demandes , moyens et prétentions .

-condamner M.[O] [K] à verser à Mme [M] [K] veuve [J] et l'Earl [J] la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens .



A l'audience du 8 février 2022 , M.[O] [K] présent , a formulé quelques observations sur l'état de santé de sa mère avant son décès , la difficulté de délivrer congé , et la valeur qu'il accordait à la copie du bail produit dans une autre instance .

Son conseil et le conseil des intimés , représentés, ont réitéré chacun leurs demandes et les moyens au soutien de ces dernières .





SUR CE 



Sur la demande de résiliation de bail 



Selon l'article L 411-31 du code rural et de la pêche maritime , le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants :

1° deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure l'échéance .Cette mise en demeure devra à peine de nullité , rappeler les termes de la présente disposition .

2° des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds , notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main d'oeuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation .

3° le non respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l'article L 411-27 .

Les motifs mentionnés ci dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes .

Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s'il justifie de l'un des motifs suivants : 

1° toute contravention aux dispositions de l'article L 411-35 .

2° toute contravention aux dispositions du premier alinéa de l'article L 411-38 .

3° toute contravention aux dispositions dont le preneur est tenu en application des articles L 411-37 , L 411-39 , L411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur .

Dans les cas prévus aux 1° et 2° du présent II , le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance et le preneur est condamné aux dommages et intérêts résultant de l'exécution du bail .



Selon l'article 411-35 du code précité , sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévu au chapitre huit du présent titre, et nonobstant les dispositions de l'article 1717 du Code civil, toute cession de bail est interdite sauf si la cession est consentie avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité, du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ayant été émancipé.

À défaut d'agrément du bailleur la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.



L'article L 411-38 précise que le preneur ne peut faire apport de son droit au bail à une société civile d'exploitation agricole ou à un groupement de propriétaires ou d'exploitants qu'avec l'agrément personnel du bailleur et sans préjudice du droit de reprise de ce dernier.



M.[O] [K] fait valoir que si l'Earl [J] prétend être titulaire d'un bail , c'est que Mme [M] [K] a nécessairement procédé à un apport illicite de ce bail en méconnaissance de l'article L 411-38 du code rural , qu'il s'est avéré en outre en cours de procédure que Mme [K] titulaire du bail , n' était plus exploitante , de sorte qu'une cession prohibée est intervenue au profit de son fils [V] [J] et de l'Earl [J] , ce qui constitue une violation de l'article L 411-35 dudit code .

Il souligne que le tribunal s'est contredit en indiquant qu' [O] [K] était partie à l'acte de donation partage du 14 septembre 2005 et ne pouvait ignorer le bail verbal consenti à Mme [K] mentionné à l'acte, puis en disant qu'en l'absence de preuve de l'existence d'un bail consenti à Mme [K] venant remettre en cause le bail verbal de l'Earl [J] , il ne pouvait être reproché à Mme [K] une cession prohibée des parcelles .

Il fait valoir que le bail verbal n'a jamais été consenti à l'Earl [J] mais à Mme [M] [K] , qu'elle même l'a reconnu puisqu'elle a invoqué sa propre exploitation en produisant un acte du 2 juin 1982 intitulé bail sous seing privé dans une procédure récente devant le Tribunal de Grande Instance .Il ajoute que les parties sont d'accord pour dire que le bail a commencé en 1981 , que l'Earl [J] n'existait pas à cette date puisqu'elle a été créée en 1989 , que le bail a donc nécessairement été conclu en faveur de Mme [K] en 1981 , que devant la Cour , dans une procédure de contestation de congé , l'Earl [J] a déclaré dans ses conclusions qu'elle était titulaire d'un bail consenti en 1981 , que ces éléments établissent donc que Mme [K] veuve [J] a apporté son bail à l'Earl [J] , en violation des dispositions de l'article L 411-38 , le propriétaire bailleur n'ayant nullement donné son accord .

Il souligne que l'attestation émanant de M.[E] produite devant la Cour n'est pas probante , puisque cette personne était âgée de 16 ans en 1981 et est incapable de dire dans quelles circonstances il aurait pu constater l'accord des époux [S] [K] pour une opération d'apport de droit au bail , que le Tribunal a par ailleurs indiqué de façon erronée que depuis plusieurs années les fermages de l'Earl [J] étaient payés régulièrement sans que le bailleur n'émette d'opposition alors qu'il refuse ces fermages .



Mme [M] [K] veuve [J] et l'Earl [J] répliquent que M.et Mme [S] [K] ont consenti un bail verbal à l'Earl [J] sur les terres sises commune de [Localité 16] cadastrées ZA [Cadastre 7] , ZA [Cadastre 4] et ZA [Cadastre 12] ainsi que sur les terres sises commune de [Localité 1] cadastrées ZC [Cadastre 8] et ZC [Cadastre 10] pour une durée initiale de 9 ans qui s'est tacitement , renouvelée par périodes de 9 ans , que le 23 octobre 2015 , M.[O] [K] et Mme [G] [Z] née [K] ont fait délivrer congé à l'Earl [J] aux fins de reprise , que l'Earl [J] a contesté ce congé et que par arrêt du 11 décembre 2018 , devenu définitif , la Cour a déclaré nul et de nul effet le congé délivré le 23 octobre 2015, que, ainsi que l'a déclaré le tribunal l'acte du 2 juin 1982 ne peut être considéré comme une copie fiable d'un bail sous seing privé qui aurait été conclu par les époux [S] [K] au profit de [M] [K] , qu 'il s'agit d'une copie dont l'authenticité est contestée par M.[O] [K] lui même , Mme [K] déclarant qu'elle ne détient pas l'original , qu'il semble effectivement qu'il s'agisse d'un projet qui n'a jamais reçu exécution .

Elles ajoutent que l'Earl [J] exploite régulièrement les parcelles précitées depuis plus de 30 ans , que les fermages ont toujours été réglés par la société , que l'Earl [J] a toujours été considérée par les bailleurs successifs comme preneur en place , qu' [O] [K] a fait de même puisqu'il a fait délivrer un congé reprise en 2015 à l'Earl [J] en faisant expressément état de sa qualité de locataire , qualité qu'il a réaffirmée dans ses conclusions , que la Cour a annulé le congé en se référant aussi à la qualité de preneur de l'Earl [J] et que cette décision est revêtue de l'autorité de la chose jugée , qu'il n'est pas démontré que Mme [J] [K] ait exploité à titre individuel les parcelles litigieuses .

Elles soulignent qu'à supposer que l'acte du 2 juin 1982 soit authentique , ce qui n'est pas établi , que le preneur peut faire apport de son droit au bail à une société civile d'exploitation agricole avec l'agrément du bailleur , que l'Earl entre dans le champ d'application de l'article L 411-38 , que l'apport du droit au bail à l'Earl [J] était possible , d'autant plus que les bailleurs en étaient informés et avaient donné leur accord , que l'agrément personnel du bailleur peut résulter des circonstances et de son comportement , même postérieur à la cession .



La pièce intitulée bail sous seing privé, portant la date du 2 juin 1982 aux termes duquel il était indiqué que M et Mme [S] [K] ,consentaient un bail de 9 ans à Mme [M] [K] qui prendrait cours le 1er juillet 1981 , sur 12 parcelles dont celles objet du litige , et qui mentionne que l'acte est fait en triple dont un original pour l'enregistrement , est une copie . 

L' original qui comporterait les formalités d'enregistrement n'est pas produit aux débats . Cette copie a été produite dans le cadre d'une autre procédure devant le Tribunal judiciaire de Saint Quentin , par Mme [M] [K] et force est de constater que M.[O] [K] qui s'en prévaut aujourd'hui devant la Cour ,en a contesté la force probante puisqu'il a indiqué au Tribunal que ce document semblait être un brouillon , comportait de multiples ratures et avait été écrit au moins à deux mains , qu'il était de plus produit en copie et qu'il convenait de produire l'original . 

Il est à noter que le mot «Madame » a fait l'objet d'un ajout à deux reprises dans cet acte .

Cet acte ne saurait ainsi constituer une copie fiable d'un original qui aurait consenti un bail sous seing privé à Mme [M] [K] .



En revanche l'acte de donation partage reçu par M.[W] , notaire , le 14 septembre 2005 , aux termes duquel les époux [S] et [I] [K] font donation à chacun de leur quatre enfants de différents biens, chacun étant présent à l'acte , mentionne dans la rubrique situation locative, l'existence d'un bail verbal , et non d'un bail écrit , consenti à Mme [M] [K] sur les biens immobiliers sis à [Localité 16] ZA [Cadastre 7] , ZA [Cadastre 12] et ZA [Cadastre 4] , à [Localité 1] le Grand et Beaurain sur les biens cadastrés ZC [Cadastre 8] et ZC [Cadastre 10] et à [Localité 20] sur les biens cadastrés ZA [Cadastre 3] et ZA [Cadastre 11] .



Cet acte confirme l'existence d'un bail verbal consenti par les époux [S] [K] à leur fille [M] [K] sur les parcelles en cause dans le présent litige .



Il est établi que l'Earl [J] exploite les parcelles ZA [Cadastre 7] , ZA [Cadastre 4] et ZA [Cadastre 12] sises à [Localité 16] , ainsi que les parcelles ZC [Cadastre 8] et ZC [Cadastre 10] sises à [Adresse 15] depuis le 1er janvier 1989 selon les attestations de parcelles établies par la MSA de Picardie , cette date correspondant à la création de l'Earl [J] , par Mme [M] [K] avec son époux [R] [J] , cette exploitation établit que Mme [M] [K] a mis à disposition de l'Earl [J] , le bail dont elle était titulaire, depuis 1981 , et non que l'Earl en soit titulaire , il convient de souligner à cet égard que l'arrêt rendu par la Cour le 11 décembre 2018 n'a autorité de la chose jugée que sur la nullité du congé délivré le 23 octobre 2015.



 Mme [K] n'a pas réalisé d'apport de son droit au bail à l'Earl [J] , il convient de constater en effet que les statuts de l'Earl mis à jour au 17 septembre 2015 après décès de [R] [J] survenu le 31 décembre 2014 , qui reprennent page 2 et 3 les apports de M.[R] [J] et de Mme [K] lors de la création de l'Earl , n'indiquent pas , parmi les apports énumérés , l'apport de son droit au bail . Il s'agit donc d'une mise à disposition du bail au profit de l'Earl [J] depuis 1989 , laquelle a été effectuée sans qu'il soit démontré l'accord préalable du bailleur , l'attestation de M.[E] n'étant pas probante eu égard , à sa date de naissance, 1965 ,et au défaut de précisions quant aux circonstances de cet accord . Cependant , M.[O] [K] ne démontre par aucun élément que ce défaut d'accord préalable à la mise à disposition du bail ait porté préjudice aux bailleurs , de sorte qu'il n'y a pas lieu de prononcer la résiliation du bail.

 Enfin , si Mme [K] ne participe plus aux travaux de l'Earl [J] ,gérée désormais par [V] [J] , puisqu' à qu'à compter du 1er mai 2009 , elle s'est trouvée selon attestation de la MSA , membre de société non salarié agricole, non participante avec 49, 99 % de parts , cette situation ne porte pas préjudice au bailleur, qui n'allègue aucun défaut d'entretien ou d'exploitation des terres ni aucun défaut de paiement de fermages , son refus d'encaisser les fermages, indiqué page 9 de ses écritures , ne constituant pas un défaut de paiement , par conséquent , la résiliation du bail ne saurait être prononcée .





Sur les frais irrépétibles et les dépens 



M.[O] [K] succombant en ses prétentions sera condamné à payer à Mme [M] [K] la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens .





PAR CES MOTIFS 





La Cour , statuant par arrêt contradictoire , en dernier ressort , par mise à disposition au greffe 



Confirme le jugement entrepris .



Déboute M.[O] [K] de toutes ses demandes .



Condamne M.[O] [K] à payer à Mme [M] [K] la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .



Condamne M.[O] [K] aux dépens .











Le Greffier,La Présidente,