Cour d'Appel · 2ème Chambre civile — 28 avril 2022

AFFAIRE : N° RG 21/00004 - 

 N° Portalis DBVC-V-B7F-GVAQ

  



 ARRÊT N° 



 JB. 





 ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection d'Avranches en date du 03 Juin 2020 RG n° 11-20-118





COUR D'APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 28 AVRIL 2022

 



 



APPELANTE :



S.A. HLM [Localité 1]-[Localité 2]

N° SIRET : 946 620 119 00036

[Adresse 3]

[Localité 1]

prise en la personne de son représentant légal 



représentée et assistée de Me Simon BALLE, avocat au barreau de COUTANCES



 



INTIMEE :



Madame [S] [R]

née le 10 Octobre 1973 à [Localité 5]

Chez Mme [V] [E]

[Adresse 7]'

[Localité 2]



non représentée, bien que régulièrement assignée





DEBATS : A l'audience publique du 14 février 2022, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré



GREFFIER : Mme LE GALL, greffier



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme EMILY, Président de Chambre,

Mme COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,







ARRÊT prononcé publiquement le 28 avril 2022 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinea de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier 





* * *





Suivant acte sous seing privé en date du 31 janvier 2017, la SA HLM [Localité 1]-[Localité 2] a donné à bail à [S] [R] un logement de type F4 situé [Adresse 6] (50).

Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le 2 février 2017.



Mme [R] a rencontré des difficultés de paiement et la SA HLM [Localité 1]-[Localité 2] a saisi le tribunal d'instance d'Avranches aux fins d'expulsion.



Par jugement du 31 janvier 2018, le tribunal a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement étaient réunies à la date du 22 août 2017, a condamné Mme [R] à payer à la SA HLM [Localité 1]-[Localité 2] la somme de 863,69 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 21 novembre 2017 ainsi que les loyers échus à la date du 31 janvier 2018 en autorisant Mme [R] à régler ces sommes par versements mensuels consécutifs de 50 euros avec clause de déchéance du terme en cas de défaut de règlement d'une échéance ou d'un loyer courant.



Mme [R] n'a pas respecté l'échéancier de paiement et la SA HLM [Localité 1]-[Localité 2] a obtenu de la sous-préfecture d'[Localité 4], suivant arrêté du 25 septembre 2019, l'octroi du concours de la force publique en vue de l'expulsion de la locataire.



Un procès-verbal d'expulsion a été dressé le 17 octobre 2019 en l'absence de Mme [R] qui avait quitté les lieux (les lieux étant entièrement vides à l'exception de quelques meubles laissés dans la cave), lequel a été dénoncé à Mme [R] le 18 octobre 2019.

Un procès-verbal d'état des lieux de sortie a été dressé par Maître [N], huissier de justice, le 29 octobre 2019.



Par décision du 10 décembre 2019, le juge de l'exécution près le tribunal de grande instance d'Avranches a autorisé la destruction des meubles laissés dans la cave du logement.



Exposant que Mme [R] restait lui devoir une somme de 6.304,44 euros au titre des réparations locatives (dépôt de garantie et régularisation de charges déduits), et qu'une mise en demeure était demeurée infructueuse, la SA HLM [Localité 1] [Localité 2] a, par acte du 4 juin 2020, fait assigner celle-ci devant le juge des contentieux de la protection.





Par jugement en date du 19 août 2020, le tribunal de proximité d'Avranches a :

- condamné Mme [R] à payer à la SA HLM [Localité 1] [Localité 2] une somme de 2.818,94 euros au titre des réparations locatives afférentes au logement situé [Adresse 6] (50),

- condamné Mme [R] à payer à la SA HLM [Localité 1] [Localité 2] une somme de 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rappelé que l'exécution provisoire du présent jugement était de droit;

- condamné Mme [R] aux dépens.



Par déclaration du 3 janvier 2021, la société HLM [Localité 1]-[Localité 2] a fait appel du jugement.



Dans ses dernières conclusions du 12 mars 2021, la SA HLM [Localité 1]-[Localité 2] demande à la cour d'appel de :

- réformer la décision dont appel en ce qu'elle a limité les demandes indemnitaires du bailleur social à la somme de 2 818,94 euros au titre des réparations locatives afférentes au logement situé résidence [Adresse 6] ;

Et, statuant à nouveau, 

- condamner Mme [R] à payer à la SA HLM [Localité 1]-[Localité 2] la somme de 6304,40 euros au titre de l'arrêt de compte définitif du logement occupé à [Adresse 6], entrée B, constituée des montants des réparations locatives restant à sa charge du fait de son occupation des lieux opérée en violation des obligations de son bail ;

- condamner Mme [R] à payer à la SA HLM [Localité 1]-[Localité 2] la somme de 1500 euros au titre de l'indemnité prévue par l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner Mme [R] aux dépens de la présente instance. 



Mme [R] n'a pas constitué avocat.

Par acte d'huissier du 15 mars 2021, la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante lui ont été signifiées à étude.



Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de l'appelante, il est renvoyé à ses dernières conclusions visées supra.



SUR CE, LA COUR



Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de : 

a) payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, 

b) user paisiblement des locaux loués suivant le destination qui leur a été donnée par le contrat de location, 

c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par le faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement, 

d) prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.(...).



La SA HLM [Localité 1] [Localité 2] conteste le jugement en ce que ses demandes indemnitaires n'ont pas été intégralement prises en compte précisant que l'occupation du logement par Mme [R] n'avait pas duré comme indiqué par le premier juge 2 années et 9 mois mais bien moins et que de surcroît , il n'y avait pas lieu de retenir un coefficient de vétusté en cas de dégradations commises par le locataire.

Elle conteste les sommes retenues au titre du remplacement des moquettes, du remplacement des sols en PVC, de la réfection des tapisseries et peintures et de la peinture des boiseries.



Mme [R] a été locataire du logement situé [Adresse 6] à compter du 2 février 2017.

L'état des lieux d'entrée a été réalisé à cette date.

Un procès-verbal d'expulsion a été dressé le 17 octobre 2019 et notifié à la locataire le 18 octobre 2019.

L'état des lieux de sortie a été réalisé par huissier de justice le 29 octobre 2019.



Il ressort de ces éléments, que Mme [R] a bien occupé les lieux 2ans et 9 mois, le bailleur ne justifiant pas de la date de départ de celle-ci. 

Par ailleurs, l'état des lieux d'entrée décrit un appartement qui n'était pas à l'état neuf.

Le bailleur ne justifie pas de la date de la dernière réfection de l'appartement avant l'occupation de celui-ci par Mme [R].

Dès lors, il ne peut être demandé à la locataire de prendre en charge la totalité des travaux de remise à neuf de l'appartement même si des dégradations sont constatées.



Sur le changement des moquettes



Le premier juge n'a pas fait droit à la demande d'indemnisation pour la réfection des sols moquettés des chambres 2 et 3 au vu de l'état des lieux d'entrée et de l'absence d'information sur l'ancienneté des moquettes.

L'état des lieux d'entrée faisait mention pour la chambre 2 d'une moquette salie et pour la chambre 3 d'une moquette « boulochée ».

L'état des lieux de sortie indique que dans la chambre 2 la moquette est détériorée par de nombreuses tâches et que dans la chambre 3 la moquette est également détériorée par de nombreuses tâches.



Au vu de la dégradation manifeste des lieux par la locataire et au vu du coefficient de vétusté qu'il y a lieu d'appliquer à hauteur de 50%, le jugement sera infirmé et il sera mis à la charge de Mme [R] une somme de 280 euros à ce titre.



Sur le remplacement des sols 



Le premier juge n'a pas pris en compte la demande relative à la réfection du sol de la cuisine, ni de celui de l'entrée, seule une somme de 36 euros pour le nettoyage ayant été retenue.

Il en est de même pour le sol des WC1, le premier juge ayant retenu uniquement un forfait nettoyage de 6 euros.



Il ressort de l'état des lieux d'entrée que le sol de la cuisine était décrit en bon état mais jauni avec un coup.

Le sol de l'entrée était décrit en bon état avec trois coups et deux coups dans le couloir.



Le sol des WC 1 était décrit comme en bon état.



Au vu de l'état des lieux de sortie, le sol PVC de la cuisine est sale, détérioré par des griffures et cinq percements.

Le sol de l'entrée et du couloir est sale, dégradé par des percements.

Le sol des WC1 est en bon état mais sale, avec une petite brûlure visible sur le côté droit.



Des dégradations sont bien constatées dans la cuisine et dans l'entrée.

Au vu de l'état de ces pièces lors de l'entrée dans les lieux et de l'usure normale des lieux, il sera retenu un coefficient de vétusté de 75 % pour l'entrée et de 50 % pour la cuisine.

Le jugement sera infirmé et il sera mis à la charge de Mme [R] une somme globale pour les deux pièces de 175 euros.



Le jugement sera confirmé sur l'indemnité allouée pour le nettoyage du sol des WC, aucune dégradation n'étant constatée autre que l'usure due à l'usage normal des lieux.



Sur le remplacement des tapisseries



Le premier juge n'a pas indemnisé le remplacement de la tapisserie de la cuisine et a réduit de 40% la demande du bailleur relative au remplacement de la tapisserie dans le séjour et la chambre 2 et dans la chambre 3.



L'état des lieux d'entrée faisait état dans la cuisine de murs en bon état avec deux PP (papiers peints), un joint décollé et 10 trous de cheville.

Dans le séjour, il était mentionné des murs en bon état avec 9 trous et des traces de cadre.

Dans la chambre 2, il était mentionné des murs en bon état avec 2 couleurs, 9 trous, une trace de cadre et un accroc.

Dans la chambre 3, les murs étaient en bon état avec 7 trous.



L'état des lieux de sortie, indique que dans la cuisine, les murs sont tapissés en deux tons et que la tapisserie a été posée par la locataire sur l'ancienne tapisserie.

Dans le séjour, il est noté que la tapisserie est détériorée par des tâches, des décollements en bord de lé, des trous de chevillage, des déchirures en partie basse, une dégradation du plâtre derrière la porte.

Dans la chambre 2, il est noté que les murs sont tapissés en partie, la tapisserie a été repeinte en ne respectant pas les règles de l'art.

Dans la chambre 3, la tapisserie a été refaite en ne respectant pas les règles de l'art, avec défaut d'exécution, des déchirures et des tâches.



Le jugement sera confirmé sur le rejet de la demande d'indemnité relative à la réfection du papier peint de la cuisine qui présentait déjà deux tons lors de l'entrée des lieux et qui s'il a été posé sur le papier peint existant, ne révèle pas de défaut ou dégradation contrairement à ce qui existait lors de l'entrée dans les lieux.



Concernant les trois autres pièces, des dégradations sont constatées sur des murs qui n'étaient pas neufs lors de l'entrée des lieux et étaient déjà partiellement dégradés.

La SA HLM réclame la totalité du coût de réfection des murs. 

Au vu de ces éléments, l e jugement sera confirmé en ce qu'il a réduit de 40% les sommes réclamées par la SA HLM.



Sur la peinture des plafonds



Il n'a pas été fait droit par le premier juge à la demande relative à la réfection du plafond de la chambre 1.



L'état des lieux d'entrée mentionnait un plafond en bon état, noirci au dessus du radiateur.



L'état des lieux de sortie indique que le plafond est en bon état.



Aucune dégradation n'est constatée. Le jugement sera confirmé sur ce point.



Sur la peinture des boiseries



Le premier juge a rejeté les demandes d'indemnisation faites à ce titre concernant la salle de bain et chaufferie. Il a accordé une somme de 200 euros pour le nettoyage des boiseries de la cuisine, entrée, couloir, séjour, et chambres 1,2,3.



Concernant la salle de bain, l'état des lieux de sortie fait état d'une porte sale, dégradée en partie basse.

L'état des lieux d'entrée mentionnait déjà des éclats en bas de porte.

Il n'est pas justifié de dégradations de la part de la locataire.



Concernant, la cuisine, l'entrée, le couloir, le séjour et les chambres, les boiseries sont décrites comme en bon état mais sales.

Il est toutefois mentionné concernant la chambre 1 qu'une porte peinte est dégradée en partie basse. Il en est de même pour la chambre 3.

Le jugement sera ainsi partiellement infirmé et il sera mis à la charge de la locataire à ce titre une somme globale de 100 euros pour les deux chambres.



Au vu de l'ensemble de ces éléments, le jugement sera partiellement infirmé sur le montant des réparations locatives mises à la charge de Mme [R] qui sera fixé à la somme de 3373,94 euros. Mme [R] sera condamnée au paiement de cette somme. 



La cour constate que l'appel ne porte pas sur l'indemnité allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ni sur la condamnation aux dépens de première instance.



Il n'apparaît pas inéquitable que la SA HLM [Localité 1] -[Localité 2] supporte ses frais irrépétibles. Elle sera déboutée de sa demande formée à ce titre.



Mme [R] sera condamnée aux dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant publiquement, par arrêt par défaut, mis à disposition au greffe ;



INFIRME partiellement le jugement déféré en ce qu'il a condamné [S] [R] à payer à la SA HLM [Localité 1]-[Localité 2] la somme de 2818,94 euros au titre des réparations locatives afférentes au logement situé [Adresse 6] (50) ;



Statuant à nouveau de ce chef ;



CONDAMNE [S] [R] à payer à la SA HLM [Localité 1]-[Localité 2] la somme de 3373,94 euros au titre des réparations locatives afférentes au logement situé [Adresse 6] (50) ;



Y ajoutant,



DEBOUTE la SA HLM [Localité 1]-[Localité 2] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE [S] [R] aux dépens d'appel ;



LE GREFFIERLE PRÉSIDENT









N. LE GALLF. EMILY