Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 4 — 28 avril 2022

République Française

Au nom du Peuple Français



COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 28/04/2022



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N° de MINUTE : 22/486 

N° RG 20/05155 - N° Portalis DBVT-V-B7E-TKU7 

Jugement (N° 11-19-560) rendu le 12 novembre 2020 par le juge des contentieux de la protection de Cambrai





APPELANTE



Madame [D] [P]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentée par Me Olivier Cayet, avocat au barreau de Cambrai



INTIMÉS



Monsieur [L] [M]

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Auquel la déclaration d'appel a été signifiée le 10 mars 2021 (pv de recherches infructueuses)



Madame [B] [S]

née le 15 juillet 1970 à [Localité 4]

de nationalité française

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représentée par Me Frédéric Massin, avocat au barreau de Valenciennes





DÉBATS à l'audience publique du 18 janvier 2022 tenue par Louise Theetten magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Louise Theetten, conseiller

Catherine Ménegaire, conseiller





ARRÊT RENDU PAR DEFAUT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 avril 2022 après prorogation du délibéré en date du 31 mars 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 10 décembre 2021



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Par acte sous seing privé du 2 mars 2019 et à effet du 1er mai suivant, Mme [D] [P] née [J] a donné à bail, par l'intermédiaire de l'agence Phoenix Immobilier à M. [L] [M] et Mme [B] [S], une maison à usage d'habitation située [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 780 euros outre les charges.



Le 14 mai 2019, les parties ont conclu un avenant reportant la date d'entrée dans les lieux au 1er juin 2019. 



M. [M] et Mme [S] ont, par lettre adressée, en la forme recommandée avec accusé de réception, à Mme [P] un congé sans préavis au motif de désordres graves affectant le logement



Le 6 novembre 2019, M. [M] et Mme [S] ont fait assigner Mme [P] devant le tribunal d'instance de Cambrai aux fins d'obtenir la résiliation du bail au 1er juillet 2019 aux torts exclusifs de la bailleresse pour absence de délivrance conforme, la condamnation de la bailleresse au paiement de 800 euros au titre du trouble de jouissance, 780 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie majoré d'une somme équivalente à 10 % du loyer jusqu'à la restitution effective de ce dépôt, 290 euros au titre des frais de l'état des lieux d'entrée non réalisé, 237,59 euros au titre des frais d'huissier justifiant l'indécence des lieux loués, 5 000 euros à titre de dommages-intérêts outre 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.



Par jugement contradictoire du 12 novembre 2020, auquel il est expressément référé pour un plus ample rappel des éléments de fait et de la procédure, le juge des contentieux de la protection de Cambrai a :

- constaté la résiliation du bail liant Mme [P] et M. [L] [M], Mme [S], à la date du 1er juillet 2019 et ce aux torts exclusifs de Mme [P] née [P] pour délivrance non conforme,

- condamné Mme [P] à payer M. [M] et Mme [S] la somme de 800 euros au titre du trouble de jouissance,

- condamné Mme [P] à payer M. [M] et Mme [S] la somme de 780 euros à titre de restitution du dépôt de garantie, assortie d'une pénalité mensuelle de 78 euros correspondant à 10% du loyer à compter du 1er août 2019 et ce jusqu'au paiement effectif,

- condamné Mme [P] à payer M. [M] et Mme [S] la somme de 290 euros au titre de remboursement des frais correspondant à l'état des lieux d'entrée non réalisé,

- condamné Mme [P] à payer M. [M] et Mme [S] la somme de la somme de 1500 euros à titre de dommages-intérêts,

- condamné Mme [P] aux dépens, 

- condamné Mme [P] à payer M. [M] et Mme [S] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, comprenant le coût du procès verbal de constat dressé par huissier de justice le 26 juin 2019,

- ordonné l'exécution provisoire. 



Mme [P] a relevé appel de cette décision par déclaration du14 décembre 2020, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.



Mme [S] a constitué avocat le 15 janvier 2021. 



Par acte d'huissier du 10 mars 2021, Mme [P] a signifié sa déclaration d'appel et ses conclusions d'appelante à M. [M], l'acte ayant été délivré selon la procédure de l'article 659 du code de procédure civile.



Dans ses dernières conclusions déposées le 12 mars 2021, lesquelles correspondent à celles signifiées à M. [M], Mme [P] demandent à la cour de :

- la dire recevable et bien fondée en son appel,

- réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, 

Statuant à nouveau:

- débouter Mme [S] et M. [M] de l'ensemble de leurs demandes,

- les condamner au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Dans ses dernières conclusions déposées le 3 mai 2021, Mme [S] demande à la cour de :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement 

Y ajoutant, 

- de condamner Mme [P] au règlement d'une somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens. 



Il est renvoyé aux conclusions sus-énoncées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens soutenus par les parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIFS : 



Le présent arrêt est rendu sur le fondement des articles 1217 et 1224 du code civil, 6 et 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 696 et 700 du code de procédure civile.



Sur la demande de prononcé de résiliation du bail :



En application de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent fixe les caractéristiques d'un tel logement.



Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.



Il résulte des correspondances électroniques produites par Mme [P] et de l'annonce produite par Mme [S] que fin février 2019 M. [M] et Mme [S] ont visité l'immeuble pris à bail alors qu'il était occupé. Le bail a été régularisé le 2 mars suivant. La date de prise d'effet du bail a été reportée au 1er juin 2019 par avenant du 14 mai 2019.









Aucun état des lieux d'entrée n'est versé par les parties aux débats. En application de l'article 1731 du code civil, l'immeuble est présumé avoir été pris à bail en bon état d'usage.



Pour renverser cette présomption, M. [M] et Mme [S] en première instance, et Mme [S] en cause d'appel produisent un constat d'huissier du 26 juin 2019 dressé de manière non contradictoire et leur correspondance notifiée le 2 juillet 2019 par laquelle ils font état de désordres affectant l'habitation et notifient leur congé sans préavis avec prise d'effet au 6 juillet 2019.



Il résulte du procès-verbal dressé le 26 juin 2019 par huissier de justice que :

- M. [M] et Mme [S] n'ont pas occupé le logement, celui-ci n'étant garni d'aucun meuble

- la cuisine est équipée d'une plaque de cuisson-gaz dont les boutons sont brûlés et d'une hotte aspirante fonctionnant de manière particulièrement bruyante

- dans la cuisine la VMC ne fonctionne pas

- la salle de bains n'est pas équipée d'une porte

- dans la salle de bains, le bloc douche est désolidarisé laissant apparaître une trace au sol, les parois vitrées sont branlantes, la pomme de douche au niveau de la tête de douche pluie est manquante mais un autre pommeau de douche est présent 

- un jet dans la baignoire balnéo est manquant

- le compteur de gaz est absent 

- la porte d'accès coulissante à une chambre du rez de chaussée est démunie de poignée et s'ouvre et se ferme difficilement

- dans une pièce à l'étage le parquet flottant présente un défaut de planimétrie général et des lamelles désolidarisées et gondolées

- dans la véranda, des sorties de câbles sont à nu; sur la terrasse une interrupteur est désolidarisé et dans la cour le brise vue penche en direction de la cour

- dans le garage, le tuyau de chauffage venant de la cave s'effectue par un trou dans le mur en brique et la chaudière est installée en dessous d'une toiture ancienne dont la photographie atteste de son caractère particulièrement vétuste. 



Ce constat a été dressé moins d'un mois après la prise à bail et alors que les locataires n'occupent pas les lieux et qu'il résulte de leur correspondance électronique du 15 juin 2019 adressée à 'Magestion locative.fr' et du constat d'huissier du 20 juin 2019 dressé à la demande de l'agence Phoenix immobilier, représentant Mme [P], que M. [M] et Mme [S] se sont plaints de l'état du logement antérieurement au constat du 26 juin 2019. Ainsi, lors de la prise à bail le logement était tel que décrit dans le constat du 26 juin 2019, sans que les mails adressés en février 2019 par Mme [S], soit plusieurs mois avant la prise à bail, ou les attestations des locataires entrés dans les lieux en octobre 2019, soit plusieurs mois après la prise à bail, ne contredisent les constatations effectuées par l'officier ministériel instrumentaire le 26 juin 2019. En tout état de cause, les locataires ne peuvent renoncer à l'exécution par le bailleur de l'obligation de délivrance d'un logement décent.



Dans ces conditions, le premier juge a exactement retenu que le logement n'était pas équipé d'une installation permettant un chauffage normal munie des dispositifs d'alimentation en énergie en l'absence de compteur de gaz en violation de l'article 3 1° décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. 



Il a tout aussi exactement relevé le mauvais état des éléments d'équipement de la salle de bains auquel il convient d'ajouter l'absence de porte d'accès à la salle de bains et de préciser que ces circonstances caractérisent une violation de l'article 3 5° du décret n°2002-120 précité prescrivant les éléments d'équipement devant garnir le logement pour permettre la toilette corporelle dans des conditions garantissant l'intimité personnelle. 



Le premier juge a exactement relevé l'existence de branchements électriques non conformes aux règles de sécurité tant en intérieur qu'en extérieur, lesdits désordres entraînant un risque pour la sécurité des personnes. 



Enfin, alors que l'annonce de mise en location, laquelle a un caractère contractuel, décrit le bien comme comportant une cuisine équipée et même si le bail ne porte pas sur un logement meublé ni ne précise la composition de la cuisine, la cuisine n'est équipée que d'une hotte et d'une plaque de cuisson dégradée. Ces seuls équipements sont insuffisants en l'absence d'un réfrigérateur pour correspondre à une cuisine équipée laquelle se distingue d'une cuisine aménagée.



Dans ces conditions, c'est exactement que le premier juge a retenu un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance d'un logement décent tel que défini par le décret n°2002-120 précité d'une gravité telle que la résiliation du bail aux torts de la bailleresse est justifiée et doit être prononcée au 1er juillet 2019. La bailleresse a également manqué à son obligation de délivrance s'agissant des éléments d'équipement de la cuisine. 



Le jugement sera confirmé sur la résiliation du bail au 1er juillet 2019, date d'envoi par les locataires de la lettre recommandée avec avis de réception valant congé. 



Sur la restitution du dépôt de garantie :



Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.



Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.



A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.



Le premier juge a retenu que Mme [P] ne s'est pas opposée à la restitution du dépôt de garantie et qu'en l'absence de contestations relatives à l'état du logement au moment de sa restitution, il est considéré que le logement a été restitué conformément à l'état dans lequel il a été reçu de sorte que le dépôt de garantie devait être restitué dans un délai d'un mois.



Pour s'opposer à la restitution du dépôt de garantie majoré des intérêts de retard ordonné par le premier juge, Mme [P] indique en cause d'appel que les locataires ont refusé la réalisation d'un état des lieux de sortie.



Toutefois, ce moyen est inopérant dès lors que Mme [P] a repris possession du logement puisqu'elle l'a de nouveau donné à bail et que Mme [P] ne soutient pas, y compris devant la cour, être titulaire d'une créance à l'encontre des locataires justifiant la non restitution du dépôt de garantie que ce soit au titre de loyers ou charges dus par eux et demeurés impayés ou de dégradations locatives. 



Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné la restitution du dépôt de garantie.



Toutefois, dans ses écritures Mme [P] précise que M. [M] et Mme [S] n'ont jamais restitué les clés du logement et qu'elle a dû procéder à un changement de serrures. Il ne résulte d'aucun élément aux débats que Mme [S] et M. [M] ont restitué lesdites clés.



Or, le point de départ de la majoration de retard est l'expiration du délai d'un mois ou de deux mois prévu par l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 lequel court à compter de la remise des clés. En l'absence de remise des clés, la majoration de retard n'a pas couru. 



Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné Mme [P] au paiement d'une majoration de retard de 10% et M. [M] et Mme [S] seront déboutés de ce chef de demande.



 

Sur les autres demandes de Mme [S] et M. [M] :



Les manquements de la bailleresse ont rendu impossible l'occupation du logement lors de la prise d'effet du bail de sorte que le premier juge a exactement indemnisé la perte de jouissance pour un mois à hauteur du montant du loyer majoré de la provision sur charges soit 800 euros au total. 



Par ailleurs, au vu du bail et des relevés de compte bancaire de Mme [S], cette dernière s'est acquittée par chèque en mars 2019 de la somme de 990 euros correspondant aux honoraires relatifs aux prestations de visite, de constitution du dossier et de rédaction du bail à hauteur de 700 euros et ceux relatifs à la réalisation de l'état des lieux à hauteur de 290 euros. Aucun état des lieux d'entrée n'est versé aux débats, de sorte qu'il n'est démontré que la prestation d'état des lieux a été réalisée. Toutefois, Mme [S], en cause d'appel, et M. [M] en première instance conjointement avec elle, dirigent leur action contre la bailleresse qui n'a toutefois pas reçu paiement de cette somme et demandent le remboursement de la somme de 290 euros et non l'indemnisation d'un préjudice financier résultant des manquements de la bailleresse. Dans ces conditions, le jugement sera infirmé en ce qu'il a accueilli la demande et Mme [S] et M. [M] seront déboutés de ce chef de demande.



Enfin, M. [M] et Mme [S] justifient avoir résilié un précédent bail conclu par M. [M] au 7 juin 2019. Ils ont exposé des frais d'agence à hauteur de 700 euros pour la conclusion du bail litigieux alors qu'ils n'ont pas occupés le logement du fait des manquements de la bailleresse, outre la somme de 290 euros au titre d'un état des lieux d'entrée non réalisés. L'impossibilité pour eux d'habiter le logement pris à bail et la nécessité de trouver un autre logement ont ainsi généré des frais et démarches en lien avec les manquements de la bailleresse. 



Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a alloué une somme de 1 500 euros en réparation du préjudice financier subi par M. [M] et Mme [S], ladite indemnité n'incluant pas les frais de constat d'huissier du 26 juin 2019 indemnisé par le premier juge au titre de l'article 700 du code de procédure civile.











Sur les mesures accessoires :



Le sort des dépens de première instance et des frais de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement réglés par le premier juge. Le jugement sera confirmé de ce chef.



Succombant principalement en son appel, Mme [P] sera condamnée aux dépens d'appel et à payer à Mme [S] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. 



PAR CES MOTIFS : 



Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné Mme [D] [P] à payer à M. [L] [M] et Mme [B] [S] la somme de 290 euros de remboursement des frais de l'état des lieux d'entrée et la pénalité mensuelle de 78 euros correspond à 10% du loyer à compter du 1er août 2019 ;



Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :



Déboute M. [L] [M] et Mme [B] [S] de leur demande de remboursement de la somme de 290 euros au titre des frais de l'état des lieux d'entrée et de condamnation à paiement de la pénalité mensuelle de 78 euros correspond à 10% du loyer à compter du 1er août 2019 ;



Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;



Condamne Mme [D] [P] à payer à Mme [B] [S] la somme de 1 500 euros au titre des frais de l'article 700 du code de procédure civile exposés en cause d'appel ;



Condamne Mme [D] [P] aux dépens d'appel. 







Le greffier,Le président,











H. PoyteauV. Dellelis