Cour d'Appel · 3ème Chambre — 28 avril 2022

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





















RG 21/01486 - N° Portalis DBVS-V-B7F-FQSX



Minute n° 22/00136 





[T]

 C/

[J], S.C.I. THUILLIEZ-THIRINGER



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Président du TJ de THIONVILLE

06 Avril 2021



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COUR D'APPEL DE METZ



3ème CHAMBRE





ARRÊT DU 28 AVRIL 2022







APPELANT :



Monsieur [P] [T]

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représenté par Me Jean-luc HENAFF, avocat au barreau de METZ









INTIMÉES :



Madame [L] [J]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Non représentée



S.C.I. THUILLIEZ-THIRINGER Représentée par son gérant

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ







DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 24 février 2022 tenue par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Magistrat rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l'arrêt être rendu le 28 avril 2022



GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame GUIMARAES









COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :





PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre



ASSESSEURS : Madame BASTIDE, Conseiller

Monsieur MICHEL, Conseiller

















FAITS ET PROCEDURE



Par acte sous seing privé du 12 juin 2019, la SCI Thuilliez-Thiringer a consenti un bail à M. [P] [T] portant sur un local d'habitation situé à [Adresse 3] avec un loyer mensuel de 500 euros outre 50 euros de provision sur charges. Par acte de même jour, Mme [L] [J] s'est portée caution des engagements du locataire.



Par exploit d'huissier du 9 juin 2020, la SCI Thuilliez-Thiringer a fait délivrer au locataire un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et l'acte a été dénoncé à la caution le 12 juin 2020.



Par acte d'huissier du 24 septembre 2020, elle les a assignés devant le tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion du locataire et le voir condamner solidairement avec la caution à lui verser à titre provisionnel une somme au titre de l'arriéré locatif, une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux avec revalorisation selon les modalités du contrat de bail et une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par ordonnance contradictoire du 6 avril 2021, le juge des référés a :

- constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 10 août 2020 

- autorisé l'expulsion de M. [T] au besoin avec l'assistance de la force publique,

- condamné solidairement M. [T] et Mme [J] à verser à la SCI Thuilliez-Thiringer à titre de provision la somme de 2.919 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 4 mars 2021 avec intérêt au taux légal à compter de l'ordonnance,

- débouté M. [T] de sa demande de délais de paiement

- condamné solidairement M. [T] et Mme [J] à verser à la SCI Thuilliez-Thiringer à titre provisionnel une indemnité d'occupation de 550 euros par mois jusqu'à libération des lieux, avec revalorisation de cette indemnité selon les modalités du contrat de bail 

- condamné solidairement M. [T] et Mme [J] à verser à la SCI Thuilliez-Thiringer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens y compris les frais du commandement de payer et de sa dénonciation.



Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 15 juin 2021, M. [T] a interjeté appel de cette décision en ce qu'elle a constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 10 août 2020, ordonné son expulsion, l'a condamné à verser à la SCI Thuilliez-Thiringer à titre de provision la somme de 2.919 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 4 mars 2021 avec intérêt au taux légal à compter de l'ordonnance et une indemnité d'occupation de 550 euros par mois jusqu'à libération des lieux, avec revalorisation de cette indemnité selon les modalités du contrat de bail, rejeté la demande de délais de paiement et l'a condamné à verser à la SCI Thuilliez-Thiringer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens y compris les frais du commandement de payer et de sa dénonciation.



L'appelant demande à la cour d'infirmer l'ordonnance, de débouter la SCI Thuilliez-Thiringer de toutes ses demandes, subsidiairement de lui accorder un délai de 2 ans pour s'acquitter de sa dette avec suspension des effets de la clause résolutoire et condamner la SCI Thuilliez-Thiringer aux entiers dépens.



Il expose qu'il résulte de la pièce n°8 de l'intimée qu'au 30 avril 2020 il n'y avait pas d'arriéré locatif, que le dépôt de garantie a été réglé le 19 juillet 2019, que les règlements de la CAF et ceux de 500 euros en juin et août 2020 n'ont pas été pris en compte, ni celui de 840 euros en octobre 2020 et que le solde restant dû s'élève au plus à la somme de 340 euros. Il ajoute que le bailleur n'a pas régularisé les charges, que le décompte produit en pièce n°9 fait apparaître un solde positif de 49 euros soit un montant restant dû de 291 euros sans tenir compte de la régularisation des charges. Il en déduit qu'il n'est pas justifié d'un arriéré locatif et sollicite subsidiairement des délais de paiement, précisant avoir une activité d'entrepreneur en bâtiment.



La SCI Thuilliez-Thiringer conclut à l'infirmation partielle de l'ordonnance et sur appel incident, demande à la cour de :

- condamner solidairement M. [T] et Mme [J] à lui verser la somme de 2.369,39 euros pour les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 1er janvier 2022

- rejeter la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire 

- subsidiairement condamner M. [T] à lui verser mensuellement 1/24 des sommes dues avant le 5 de chaque mois et dire qu'à défaut de paiement d'une mensualité elle pourra reprendre l'exécution forcée de l'ordonnance 

- condamner M. [T] à lui verser 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel.



Elle expose que l'appelant ne conteste pas ne pas avoir régularisé la somme visée au commandement de payer dans les deux mois, de sorte que la clause résolutoire est acquise. Elle détaille les sommes dues jusqu'au 1er janvier 2022, les versements reçus du locataire et de la CAF et indique justifier de la régularisation des charges. Elle précise avoir tenu compte des règlements mentionnés par l'appelant, que la pièce n°8 indique bien les règlements portés au crédit même si le solde n'est pas mentionné de façon progressive, que les sommes dues sont justifiées et qu'il n'est rapporté la preuve d'aucun autre règlement. Elle s'oppose aux délais de paiement aux motifs que M. [T] ne justifie pas de sa situation ni être en capacité de régler la dette et l'indemnité d'occupation dans le délai de deux ans. 



M. [T] a fait signifier sa déclaration d'appel et ses conclusions à Mme [J], par acte remis à étude le 28 juillet 2021 et l'intimée n'a pas constitué avocat.



MOTIFS DE LA DECISION : 



Vu les écritures déposées le 9 décembre 2021 par M. [T] et le 6 janvier 2022 par la SCI Thuilliez-Thiringer, auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ; 



Vu l'ordonnance de clôture en date du 25 janvier 2022 ; 



Sur la résiliation du bail 



Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.





En l'espèce, il résulte des pièces produites et notamment du décompte (pièce n°11) sur lequel figure au débit les loyers dus et au crédit les sommes versées par le locataire et la CAF, que le commandement de payer notifié à M. [T] le 9 juin 2020 d'avoir à payer la somme de 2.303 euros au titre des loyers échus impayés au 1er juin 2020, rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, est demeuré infructueux dans le délai de deux mois puisque seule la somme de 810 euros a été versée au bailleur par la CAF dans ce délai.



En conséquence, il convient de confirmer l'ordonnance déférée ayant constaté la résiliation du bail et ordonné la libération des lieux si nécessaire avec l'aide de la force publique.



Sur l'arriéré locatif



En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 



Selon l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent pour prévenir un dommage imminent ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Sur les sommes dues, il est relevé à la lecture du grand livre locataires (pièce n°11) qu'au 26 octobre 2020, sur un montant dû de 9.300 euros (dépôt de garantie 500 euros + 16 x 550 euros de loyers), le bailleur a perçu 4.047 euros de la CAF et 3.440 euros du locataire (550 euros le 18 juillet 2019 ; 500 euros le 19 juillet 2019 ; 550 euros le 3 septembre 2019 ; 500 euros le 7 février 2020 ; 500 euros le 18 août 2020 et 840 euros le 26 octobre 2020), soit un solde négatif de 1.813 euros à la charge du locataire. Sur la période du 1er novembre 2020 au 1er janvier 2022 (pièces n°10 et 12), il était dû au bailleur la somme de 8.250 euros (550 x 15 mois) et il a perçu 3.796 euros de la CAF et 3.960 euros du locataire, soit un solde négatif de 494 euros qui doit s'ajouter à celui de 1.813 euros pour la période précédente. Sur les charges, il est relevé que le bailleur verse aux débats le décompte de régularisation pour la période de juillet 2019 à décembre 2020 inclus et les pièces justificatives pour un montant de 962,39 euros soit un solde restant dû de 62,39 euros après déduction des sommes versées à titre de provision (900 euros). M. [T] ne justifie d'aucun autre règlement qui n'aurait pas été pris en compte, les pièces qu'il produit étant relatives aux règlements déjà déduits. 



Il découle de l'ensemble de ces éléments que M. [T] reste devoir à la SCI Thuilliez-Thiringer la somme totale de 2.369,39 euros (1.813 + 494 + 62,39) et il convient d'infirmer l'ordonnance et de condamner solidairement M. [T] et Mme [J] à verser à la SCI Thuilliez-Thiringer une provision de 2.369,39 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus impayés au 1er janvier 2022.



Sur l'indemnité d'occupation 



En raison de la résiliation du bail, M. [T] occupe les lieux loués sans droit ni titre et reste débiteur d'une indemnité mensuelle d'occupation au moins égale au loyer majoré des avances sur charges. En conséquence, il convient de confirmer l'ordonnance l'ayant condamné solidairement avec Mme [J] en sa qualité de caution, à verser à la SCI Thuilliez-Thiringer une indemnité d'occupation provisionnelle de 550 euros par mois jusqu'à libération des lieux loués, avec revalorisation de cette indemnité selon les modalités du contrat de bail.



Sur les délais de paiement



Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 applicable aux contrats de location en cours, le juge peut, même d'office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu par l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, étant précisé que les délais accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

 

En l'espèce, il résulte des pièces produites que M. [T] ne perçoit que le RSA (497,50 euros par mois), qu'il ne justifie d'aucune nouvelle activité professionnelle ou d'autres sources de revenus, que s'il règle le complément de l'indemnité d'occupation après versement de l'APL au bailleur depuis août 2021, il ne verse aucune somme supplémentaire pour apurer sa dette, malgré l'exécution provisoire dont était assortie l'ordonnance de référé. Ainsi, il ne démontre pas être en capacité d'apurer l'arriéré locatif dans les délais légaux et l'ordonnance ayant rejeté la demande de délais de paiement est confirmée.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées. 



M. [T], partie perdante, devra supporter les dépens d'appel et il est équitable qu'il soit condamné à verser à la SCI Thuilliez-Thiringer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée en première instance.



PAR CES MOTIFS : 



LA COUR, statuant par arrêt par défaut, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



 CONFIRME l'ordonnance déférée en ce qu'elle a :

 - constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 10 août 2020 

- autorisé l'expulsion de M. [T] au besoin avec l'assistance de la force publique,

- rejeté la demande de délais de paiement

- condamné solidairement M. [T] et Mme [J] à verser à la SCI Thuilliez-Thiringer à titre provisionnel une indemnité d'occupation de 550 euros par mois jusqu'à libération des lieux, avec revalorisation de cette indemnité selon les modalités du contrat de bail 

- condamné solidairement M. [T] et Mme [J] à verser à la SCI Thuilliez-Thiringer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens y compris les frais du commandement de payer et de sa dénonciation ; 



L'INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau, 







CONDAMNE solidairement M. [T] et Mme [J] à payer à la SCI Thuilliez-Thiringer la somme provisionnelle de 2.369,39 euros euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus impayés au 1er janvier 2022 ;



Y ajoutant, 



CONDAMNE M. [T] à verser à la SCI Thuilliez-Thiringer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



CONDAMNE M. [T] aux dépens d'appel. 



Le présent arrêt a été signé par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, présidente de chambre à la cour d'appel de Metz et par Madame GUIMARAES, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



LE GREFFIER LE PRESIDENT