Cour d'Appel · Ch. civile et commerciale — 28 avril 2022

N° RG 20/03594 - N° Portalis DBV2-V-B7E-ITCM







COUR D'APPEL DE ROUEN



CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE



ARRET DU 28 AVRIL 2022









DÉCISION DÉFÉRÉE :



20/00220

Ordonnance du président du tribunal judiciaire du Havre du 6 octobre 2020





APPELANT :



Monsieur [Z] [H]

né le 01 janvier 1966 à Gujrat

[Adresse 4]

[Localité 3]



représenté par Me Ghislaine VIRELIZIER de la Selarl KREIZEL VIRELIZIER, avocat au barreau du Havre







INTIMEE :



Sci MMS

[Adresse 1]

[Localité 3]



représentée et assistée par Me Philippe BOURGET de la Scp BOURGET, avocat au barreau du Havre substituée par Me Caroline SCOLAN de la Selarl GRAY SCOLAN, avocat au barreau de Rouen







COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 10 février 2022 sans opposition des avocats devant M. MANHES, conseiller, rapporteur,



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Mme FOUCHER-GROS, présidente de chambre

M. URBANO, conseiller

M. MANHES, conseiller







GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme DEVELET, greffier





DEBATS :



A l'audience publique du 10 février 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2022





ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Rendu publiquement le 28 avril 2022, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme FOUCHER-GROS, présidente et par Mme DEVELET, greffier.





*

 * *



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Suivant acte sous seing privé du 14 mars 2017, la Sci MMS a donné à bail à M. [Z] [H] des locaux commerciaux situés [Adresse 2], à usage de commerce et d'habitation, pour un loyer annuel de 13 200 euros payables par mensualités de 1 100 euros le 1er de chaque mois.



Le bail comprend une clause résolutoire de plein droit à défaut pour le locataire de payer à son terme une échéance de loyer ou un rappel de loyer, frais taxe impositions, charges frais de poursuites et prestations qui en constituent l'accessoire. 



Le locataire s'étant montré défaillant dans le paiement du loyer, la Sci MMS lui a fait délivrer, le 22 avril 2020, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail pour un arriéré locatif arrêté au 17 avril 2020 de 9 400 euros en principal, outre 186,40 euros de frais d'acte.



A défaut de réglement des causes du commandement, par exploit du 26 juin 2020, la Sci MMS a fait assigner son locataire devant le juge des référés aux fins de résiliation du bail et expulsion, compte tenu de l'acquisition de la clause résolutoire.



Par ordonnance du 6 octobre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire du Havre a :



- constaté l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit et la résiliation du bail à compter du 22 mai 2020,

- ordonné l'expulsion de M. [Z] [H] ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si nécessaire et l'assistance d'un serrurier passé le délai de 15 jours après la signification de la présente ordonnance,

- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation due par M. [Z] [H] jusqu'à complète libération des lieux et remise des clés au montant de 1 100 euros et l'y a condamné, a titre provisionnel, à compter du mois de septembre 2020,





- condamné M. [Z] [H] à payer à la Sci MMS :

. la somme provisionnelle de 6 400 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 10 août 2020, outre les indemnités d'occupation dues,

. la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté M. [Z] [H] de sa demande de délais de grâce,

- débouté la Sci MMS de sa demande de prononcé de la résiliation du contrat de bail,

- condamné M. [Z] [H] aux dépens en ce compris le coût du commandement du 22 avril 2020.



M. [Z] [H] a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 9 novembre 2020.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 février 2022.





EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Vu les conclusions du 8 février 2021, de M. [Z] [H] qui demande à la cour de :



- déclarer M. [H] recevable et bien fondé en son appel de 1'ordonnance du 6 octobre 2020,

- confirmer l'ordonnance en ce que le juge a prononcé son incompétence sur la résiliation du bail,

- infirmer l'ordonnance dont appel en toutes les condamnations prononcées contre 

M. [H],

- rejeter la demande de la Sci MMS et l'en déclarer mal fondée,

- constater que M. [H] a versé 8 000 euros,

- lui accorder un délai de 6 mois pour solder la dette de 7 500 euros,

- condamner la Sci MMS à payer à M. [H] la somme de 3 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile et tous les dépens de première instance et d'appel.



M. [H] soutient que :



* le commandement de payer n'a pas été fait de bonne foi puisque, délivré le 22 avril 2020, il est intervenu dans la période visée par l'article 4 de l'ordonnance du 25 mars 2020, soit entre le 12 mars et le 24 juillet 2020, qui prévoit que le locataire n'ayant pas acquitté ses loyers ne risque pas l'exécution de la clause résolutoire,



* il a effectué plusieurs versements en juin et en août 2020 pour 8 000 euros venant en déduction de sa dette locative et que, pour le solde, il sollicite un délai,



* un incendie a touché l'immeuble loué le 28 août 2020, empêchant l'exploitation du commerce depuis cette date et suspendant tous les loyers jusqu'à la remise en état.



Vu les conclusions du 12 avril 2021, de la Sci MMS qui demande à la cour de :

- confirmer l'ordonnance de référé en la totalité de ses dispositions,

- constater l'acquisition de la clause résolutoire de plein droit et la résiliation du bail à compter du 22 mai 2020,

- ordonner l'expulsion de M. [H] ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si nécessaire et l'assistance d'un serrurier passé le délai de 15 jours après la signification de la décision à intervenir,

- fixer l'indemnité mensuelle d'occupation due par M. [H] jusqu'à complète libération des lieux et remise des clés au montant de 1 100 euros et au besoin l'y condamner,

- condamner M. [H] à payer à la Sci MMS la somme provisionnelle de 

12 933,33 euros au titre de sa dette locative arrêtée au 23 novembre 2020,

- débouter M. [H] de l'intégralité de ses demandes,

- confirmer l'ordonnance de référé en ce qu'elle a condamné M. [H] au paiement d'une somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [H] au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 en cause d'appel,

- condamner M. [H] aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel en ce compris le commandement de payer du 22 avril 2020 et tous les actes dressés postérieurement par l'huissier poursuivant.



La Sci MMS expose que :



* le commandement délivré le 22 avril 2020 concerne une dette locative qui s'élevait à 8 100 euros en février 2020, soit antérieurement à la période visée à l'article 4 de l'ordonnance du 25 mars 2020, dont il ignorait de bonne foi les dispositions de suspension de paiement des loyers,



* l'ordonnance du 25 mars 2020 n'a pas suspendu le paiement des loyers commerciaux mais simplement les procédures coercitives de sanction,



* M. [H] ne justifie pas qu'il remplit les conditions pour bénéficier des dispositions de l'ordonnance du 25 mars 2020,



* l'incendie dans l'immeuble, intervenu fin août 2020 soit postérieurement à l'acquisition de la clause résolutoire, est d'origine criminelle et n'a concerné que le dernier étage, sans incidence sur le local commercial, ne pouvant justifier une demande de délai de paiement.



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère expressément à la décision critiquée et aux dernières écritures des parties.





MOTIVATION DE LA DECISION



Au prélable, la Sci MMS ne reprend pas en cause d'appel, ses prétentions relatives à l'exercice d'une activité non autorisée. 





Sur l'acquisition de la clause résolutoire



L'article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du droit au bail.



Il résulte des dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.









Le commandement du 22 avril 2020 a été délivré pour paiement de la somme de 

9 400 euros. M. [H] ne conteste pas que des échéances de loyer sont restées impayées. Le commandement du 22 avril 2020 a été délivré pour une somme principale de 9 400 euros impayée au 17 avril 2020.



Il résulte des dispositions de l'article 4 de l'ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 que la suspension des clauses résolutoires à défaut de paiement des loyers n'a vocation à s'appliquer qu'aux 'loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée ». Par l'effet des dispositions des lois n° 2020-290 du 23 mars 2020 et n° 2020-546 du 11 mai 2020, la période juridiquement protégée liée à l'état d'urgence sanitaire a couru du 12 mars au 10 septembre 2020 inclus.



Mais il ne résulte pas de ces dispositions que cette suspension ait vocation à s'appliquer aux échéances de loyers impayées antérieures au 12 mars 2020.



Il apparaît des décomptes, non utilement contestés par M. [H] que la somme visée au commandement est constituée d'échéances impayées antérieurement au 12 mars 2020 à hauteur de 8 300 euros. 



Dès lors, il n'est pas sérieusement contestable que, c'est sans être de mauvaise foi que le bailleur a mis en oeuvre la clause résolutoire pour des échéances non comprises dans la période de suspension des mesures d'exécution.



M. [H] qui allègue avoir effectué des paiements le 10 août 2020, ne justifie ni même n'allègue qu'il a, dans le mois de la délivrance du commandement, acquitté la somme de 8 300 euros. 



Par voie de conséquence, et sans qu'il soit besoin de caractériser la gravité de la faute du locataire, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit à compter du 22 mai 2020. 



M. [H] demande que lui soit accorder un délai de six mois pour solder sa dette, sans autre précision. Au regard des développements de ses conclusions, qui critiquent l'ordonnance entreprise en ce qu'il n'a pas été fait droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire, sa demande présentée en cause d'appel ne peut que s'analyser en une demande de délai suspensif des effets de cette clause. Par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge a rejeté la demande de M. [H] tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire. L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de M. [Z] [H] et fixé le montant de l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 1 100 euros. Cette indemnité étant due à compter de l'échéance suivant la résiliation, l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle en a fait courir le paiement à compter du mois de septembre 2020, il sera dit que M. [H] est condamné à ce paiement à titre provisionnel à compter du mois de juin 2020.





Sur la provision 



Il résulte des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile que, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. 











Il n'est pas sérieusement contestable qu'à la date de la résiliation du bail, l'arriéré de loyer était de 8 300 euros. La société MMS produit aux débats un décompte du 23 novembre 2020, fait par l'huissier chargé du recouvrement pour une somme restant due de 12 933,30 euros en tenant compte de versements effectués par M. [H] aux mois de juin, juillet et août 2020.



Il apparaît de ce décompte qu'il comprend des frais de recouvrement et des frais irrépétibles. Après déduction de ces frais qui doivent être recouvrés au titre de l'exécution du titre exécutoire mais n'entre pas dans le calcul de la provision au titre de la dette locative, le montant restant à payer au titre des loyers et indemnités d'occupation est de 11 099,67 euros. Les deux chèques de 1 500 euros du 10 août 2020 ont été pris en compte, ainsi que deux acomptes de 

1 500 euros les 17 juin et 20 août 2020.



M. [H] produit en pièce n°4 des copies illisibles de chèques, en pièce 5 une copie tronquée de bordereau et un relevé de compte bancaires qui ne font pas apparaître que le paiement de 2 000 euros en 2019 est un paiement fait au bailleur, qui n'a pas été pris en compte. 



Enfin, si la Sci MMS convient qu'un incendie s'est déclaré au troisième étage de l'immeuble abritant le local commercial, elle conteste que son exploitation soit devenue impossible. L'arrêté minicipal produit par M. [H] concerne un immeuble situé [Adresse 4] et non [Adresse 2] où est situé le bien objet du bail. 



Il résulte de tout ceci qu'il n'est pas sérieusement contestable que la dette de loyer et indemnité d'occupation impayés de M. [H] au 23 novembre 2020 est de 

11 099,67 euros. 



Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a condamné M. [Z] [H] à payer à la Sci MMS la somme provisionnelle de 6 400 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 10 août 2020. Outre les indemnités d'occupation dues, et M. [H] sera condamné au paiement d'une provision de 11 099,67 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation arrêtés au 23 novembre 2020. 







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire et dans les limites de l'appel ;



Confirme l'ordonnance entreprise du 6 octobre 2020 du juge des référés du tribunal judiciaire du Havre en ce qu'elle a :



- constaté l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit et la résiliation du bail à compter du 22 mai 2020,



- ordonné l'expulsion de M. [Z] [H] ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si nécessaire et l'assistance d'un serrurier, passé le délai de 15 jours après la signification de l'ordonnance,



- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation due par M. [Z] [H] jusqu'à complète libération des lieux et remise des clés à un montant de 1 100 euros, 



- débouté M. [Z] [H] de sa demande de délais de suspension des effets de la clause résolutoire,





- condamné M. [Z] [H] aux dépens de première instance en ce compris le coût du commandement du 22 avril 2020,



- condamné M. [Z] [H] à régler une somme de 700 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance,



Infirme l'ordonnance entreprise pour le surplus et, statuant à nouveau :



Dit que l'indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation due par M. [Z] [H] court à compter du 1er juin 2020 et le condamne à ce paiement,



Condamne M. [Z] [H] à payer à la Sci MMS la somme provisionnelle de 

11 099,67 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 23 novembre 2020,



Condamne M. [Z] [H] aux dépens en cause d'appel, sans que ceux-ci soient entendus être par avance la totalité des frais d'exécution, 



Condamne M. [Z] [H] à payer à la Sci MMS une somme de 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles en cause d'appel.







Le greffier,La présidente de chambre,