Cour d'Appel · Chambre Expropriations — 25 avril 2022

ARRÊT N°22/1

AC





N° RG 19/01682

N° Portalis DBWB-V-B7D-FGNN 







Décision déférée :



Appel d'une décision rendue par le JUGE DE L'EXPROPRIATION DE SAINT-DENIS DE LA REUNION en date du 29 AVRIL 2019 suivant déclaration d'appel en date du 28 mai 2019



COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS



CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS





ARRÊT DU 25 AVRIL 2022







APPELANTE :



ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE LA REUNION (EPFR)

[Adresse 64]

[Localité 71] (LA RÉUNION)

Représentée par Me Isabelle NGUYEN de la SELARL SOLER-COUTEAUX & ASSOCIÉS, avocat au barreau de Strasbourg, substituée par Me MOUTOUSSAMY, avocat au barreau de Saint-Denis de la Réunion







INTIMES :



Madame [ZS] [KG] [J] épouse [R]

[Adresse 51]

non comparante



Madame [PG] [XT] épouse [J]

[Adresse 50]

non comparante



Monsieur [MS] [J]

[Adresse 75]

non comparant



Monsieur [TE] [J]

[Adresse 11]

non comparant



Monsieur [EK] [J]

[Adresse 56]

non comparant



Madame [PP] [J]

[Adresse 10]

non comparante



Madame [XA] [J]

[Adresse 38]

non comparante



Madame [T] [J] épouse [YU]

[Adresse 17]

non comparante



Madame [UV] [J] épouse [OC]

[Adresse 5]

non comparante



Madame [JU] [J] épouse [CD]

[Adresse 3]

non comparante



Madame [HL] [J] épouse [BA]

[Adresse 32]

non comparante







Madame [FL] [T] [TB] [OL] [U] épouse [B]

[Adresse 4]

non comparante



Madame [OI] [FO] veuve [U]

[Adresse 43]

non comparante



Madame [LB] [TB] [O] [U]

[Adresse 29]

comparante



Monsieur [DA] [U]

[Adresse 60] 

[Localité 69]

non comparant



Madame [FS] [U]

[Adresse 78]

non comparante



Monsieur [FY] [U]

[Adresse 42]

non comparant



Monsieur [YK] [U]

[Adresse 1]

non comparant



Madame [LE] [U]

[Adresse 47]

non comparante



Monsieur [YR] [U]

[Adresse 57]

non comparant



Monsieur [ZV] [BW] [U]

[Adresse 58]

non comparant



Madame [GB] [U]

[Adresse 25]

non comparante



Madame [EU] [P] [U] épouse [IG]

[Adresse 16]

non comparante



Monsieur [EE] [U]

[Adresse 22] 

[Localité 70]

non comparant



Monsieur [XJ] [SA]

[Adresse 13]

non comparant

assisté de Me Frédéric MARIONNEAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2019/5812 du 29/08/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis)



Monsieur [YX] [EH] [SA]

[Adresse 52]

non comparant

assisté de Me Frédéric MARIONNEAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2019/5814 du 29/08/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis)



Madame [SG] [SA]

[Adresse 40]

non comparante

assistée de Me Frédéric MARIONNEAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/5816 du 29/08/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis)



Monsieur [IT] [SA]

[Adresse 66]

non comparant

assisté de Me Frédéric MARIONNEAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2019/5803 du 29/08/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis)



Madame [NB] [TB] [D] [SA] épouse [A]

[Adresse 18]

non comparante

assistée de Me Frédéric MARIONNEAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/5813 du 29/08/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis)



Madame [US] [TB] [JX] [SA]

[Adresse 6]

non comparante

assistée de Me Frédéric MARIONNEAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/5817 du 23/09/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis)



Monsieur [RR] [SA]

[Adresse 30]

non comparant

assisté de Me Frédéric MARIONNEAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/005505 du 26/08/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis)



Monsieur [LH] [TB] [RN]

[Adresse 19]

non comparant

assisté de Me Frédéric MARIONNEAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



Madame [ML] [RN] épouse [JR]

[Adresse 27]

non comparante

assistée de Me Frédéric MARIONNEAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/5807 du 29/08/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis)



Madame [IP] [RN] épouse [XM]

[Adresse 12]

non comparante

assistée de Me Frédéric MARIONNEAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/5806 du 29/08/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis)



Madame [LN] [G] [RN] épouse [SY]

[Adresse 53]

Comparante

assistée de Me Frédéric MARIONNEAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



Madame [WC] [RN]

[Adresse 35]

non comparante



Madame [UY] [TB] [Z] [RN] épouse [IW]

[Adresse 65]

non comparante



Monsieur [CT] [KA] [RN]

[Adresse 61]

non comparant



Monsieur [GE] [OF] [RN]

[Adresse 28]

non comparant

assisté de Me Frédéric MARIONNEAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/5808 du 29/08/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis)



Madame [ZA] [UI] [RN] épouse [DD]

[Adresse 44]

non comparante



Madame [PT] [RN]

[Adresse 54]

non comparante



Madame [BZ] [RN] épouse [UO]

[Adresse 15]

Comparante



Monsieur [ZY] [H] [RN]

[Adresse 49]

non comparant



Madame [JN] [RN]

[Adresse 37]

non comparante



Madame [IJ] [TH] [RN]

[Adresse 39]

non comparante

assistée de Me Frédéric MARIONNEAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/5818 du 23/09/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis)



Monsieur [XG] [RN]

[Adresse 37]

non comparant



Madame [HC] [RN] épouse [SV]

[Adresse 34]

Comparante

assistée de Me Frédéric MARIONNEAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/006411 du 26/09/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis)



Monsieur [BA] [UF] [RN]

[Adresse 37]

non comparant

assisté de Me Frédéric MARIONNEAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/5815 du 29/08/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis)



Madame [EU] [BF] [TB] [RN]

[Adresse 77]

non comparante



Monsieur [KJ] [TK] [PD] [RN]

[Adresse 31]

non comparant



Monsieur [TE] [RN]

[Adresse 20]

non comparant



Madame [GW] [YN] [RN]

[Adresse 7]

non comparante



Monsieur [LK] [RN]

[Adresse 21]

non comparant



Madame [CP] [RN] épouse [K]

[Adresse 36]

non comparante



Madame [XP] [X] [RN]

[Adresse 8]

non comparante



Madame [PW] [KD] [RN] épouse [S]

[Adresse 63]

non comparante



Madame [UL] [RN]

[Adresse 8]

non comparante



Monsieur [NZ] [HF]

[Adresse 26]

non comparant

assisté de Me Frédéric MARIONNEAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/5811 du 29/08/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis)



Madame [AR] [PM] épouse [PJ] 

Placée sous curatelle renforcée par jugement du Juge des Tutelles de St-Denis du 17 décembre 2019 - assistée de l'UDAF REUNION désignée en qualité de curateur

UDAF REUNION [Adresse 33] 

[Localité 71]

non comparante

assistée de Me Frédéric MARIONNEAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2019/009525 du 18/02/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis)



Madame [LR] [PM] épouse [C]

[Adresse 68]

non comparante



Madame [VZ] [DN] [PM] épouse [VP]

[Adresse 59]

non comparante







Madame [MY] [PM]

[Adresse 9]

non comparante



Madame [VT] [PM]

[Adresse 67]

non comparante



Monsieur [CC] [HI] [PM]

[Adresse 73]

non comparant



Madame [BM] [HF] épouse [M]

[Adresse 46]

non comparante

assistée de Me Frédéric MARIONNEAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2019/006367 du 26/09/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis)



Madame [DJ] [VW] [HF] épouse [N]

[Adresse 24]

non comparante

assistée de Me Frédéric MARIONNEAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2019/006853 du 03/10/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis)



Madame [ER] [HF]

[Adresse 2]

non comparante

assistée de Me Frédéric MARIONNEAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/006365 du 26/09/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis)



Monsieur [RX] [WF] [HF]

[Adresse 55]

non comparant

assisté de Me Frédéric MARIONNEAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/5810 du 29/08/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis)



Madame [JN] [V] [HF] épouse [WI]

[Adresse 48]

non comparante

assistée de Me Frédéric MARIONNEAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/006357 du 26/09/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis)



Madame [AS] [HF] épouse [SD]

[Adresse 41]

non comparante



Monsieur [F] [W] [HF]

[Adresse 14]

non comparant

assisté de Me Frédéric MARIONNEAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/006369 du 26/09/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis)



Monsieur [E] [HF]

[Adresse 45]

non comparant



Madame [TN] [HO]

[Adresse 23]

non comparante

assistée de Me Frédéric MARIONNEAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/5804 du 29/08/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Saint-Denis)





Monsieur [XD] [IM] [TK] [U], décédé



Monsieur [EU] [PD] [U], décédé



Monsieur [EN] [NT] [U], décédé



Monsieur [YX] [EH] [RN], décédé



Monsieur [BU] [TK] [W] [RN], décédé



Monsieur [MV] [IZ] [RN], décédé



Madame [NW] [HF] épouse [PM], décédée





EN PRÉSENCE DE :



LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 74]

[Localité 72]

Comparant en la personne de Monsieur [I] [GZ], inspecteur principal des finances publiques



DÉBATS : L'affaire a été débattue le 28 mars 2022, en audience publique, devant Monsieur Patrick CHEVRIER, président de chambre et Madame Mélanie CABAL, conseillère, en double rapporteurs après accord des conseils.



régulièrement désignés par ordonnance de Monsieur le premier président de la cour d'appel de Saint-Denis n°2021/287 du 16 décembre 2021.



La cour a entendu Monsieur le président de chambre en son rapport, Monsieur le commissaire du gouvernement en ses observations.

Les parties présentes à l'audience ont été invitées à présenter leurs observations.

Maître MARIONNEAU a été entendu en sa plaidoirie pour les parties représentées et Maître MOUTOUSSAMY en sa plaidoirie pour l'Etablissement public foncier de la Réunion (EPFR).



La Cour a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 25 avril 2022.



Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

PRÉSIDENT : Monsieur Alain CHATEAUNEUF, premier président

CONSEILLER : Monsieur Patrick CHEVRIER, président de chambre

CONSEILLER : Madame Mélanie CABAL, conseillère



Qui en ont délibéré.



Arrêt : Prononcé par mise à disposition des parties le 25 avril 2022



Greffier lors des debats et lors de la mise à disposition : Hélène MASCLEF, directrice des services de greffe judiciaires.























***











EXPOSE DU LITIGE 



Poursuivant l'urbanisation du site de [Localité 80] dans le prolongement des [Adresse 83], la commune de [Localité 82] a entrepris la création de la [Adresse 83] sur un ensemble de terrains d'une emprise de 90 ha, situés au lieu-dit [Localité 76], et a confié à l'Établissement public foncier de La Réunion (l'EPFR) la maîtrise du foncer nécessaire à cette opération d'aménagement.



L'enquête publique préalable s'est déroulée conjointement avec l'enquête parcellaire du 21 avril au 23 mai 2016.



Par arrêté préfectoral en date du 6 décembre 2016, a été déclaré d'utilité publique le projet d'acquisition et de travaux nécessaires au projet d'aménagement de la [Adresse 83] au lieudit [Adresse 79].



Par lettre du 20 février 2018, l'EPFR a saisi la juridiction départementale de l'expropriation du département de la Réunion en fixation des indemnités dues pour l'expropriation de la parcelle cadastrée section CW [Cadastre 62] d'une surface totale de 39 947 m².



La visite des lieux a été effectuée le 25 mai 2018.



L'EPFR demandait de fixer à 199 735 euros l'indemnité principale, sur la base d'une valeur de 5 euros le m², et 20 973,50 euros l'indemnité de remploi.



Madame [TB] [U] demandait de fixer l'indemnité principale à concurrence de la somme totale de 1 917 456 euros et l'indemnité de remploi à 192 745,60 euros.



Monsieur [F] [HF], Madame [ER] [HF], Madame [TB] [EX] [HF], Madame [JN] [HF], Monsieur [EN] [HF], Madame [BM] [HF], Madame [TB] [PM], Madame [AR] [PM], Madame [ML] [RN], Madame [LN] [RN], Madame [IJ] [RN], Madame [IP] [RN], Madame [HC] [RN] et Madame [TN] [HO] demandaient, elles aussi de fixer l'indemnité principale à concurrence de la somme totale de 1 917 456 euros et l'indemnité de remploi à 192 745,60 euros.



Le commissaire du Gouvernement proposait enfin de fixer l'indemnité principale à la somme de 1 907 406 euros et l'indemnité de remploi à 191 745,60 euros.



Par décision en date du 29 avril 2019, le juge de l'expropriation fixait l'indemnisation comme suit :



- Indemnité principale : 1 907 456 euros, soit 48 euros du m² pour l'essentiel et après déduction d'une assiette de passage de 200 m² nécessaire au désenclavement

- Indemnité de remploi : 191 745,60 euros



L'EPFR, par déclaration au greffe du 28 mai 2019, faisait appel de cette décision.



Suivant mémoire reçu le 08 août 2019 auquel il convient de se référer expressément pour l'exposé des faits et des moyens, l'EPFR demande de déclarer son appel recevable, d'infirmer le jugement dont appel et de fixer les indemnités dues pour l'expropriation de la parcelle cadastrée section CW [Cadastre 62] comme suit :



- Indemnité principale : 199 735 euros

- Indemnité de remploi : 20 973,50 euros



Le commissaire du Gouvernement, par mémoire déposé le 30 août 2019, propose quant à lui, et après application tant de la méthode comparative que de la méthode de recoupement, pour les parcelles en cause :



- Indemnité principale : 1 907 456 euros, soit 48 euros le m² pour la partie constructible 

- Indemnité de remploi : 191 745,60 euros.



Par mémoire du 08 novembre 2019, Monsieur [NZ] [HF] et 22 autres personnes intimées demandent à la Cour de déclarer l'EPFR recevable mais mal fondé en son appel et de confirmer en toutes ses dispositions le jugement de première instance tout en leur allouant, en cause d'appel, une indemnité de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Mesdames [ZS] [KG] [J] épouse [R], [PG] [XT] épouse [J], [PP] [J], [XA] [J], [T] [J] épouse [YU], [UV] [J] épouse [OC], [JU] [J] épouse [CD], [HL] [J] épouse [BA], [FL] [T] [TB] [OL] [U] épouse [B], [OI] [FO] veuve [U], [TB] [Y] [U], [LE] [U], [GB] [U], [EU] [P] [U] épouse [IG], [SG] [SA], [NB] [TB] [D] [SA] épouse [A], [US] [TB] [JX] [SA], [ML] [RN] épouse [JR], [IP] [RN] épouse [XM], [WC] [RN], [UY] [TB] [Z] [RN] épouse [IW], [ZA] [UI] [RN] épouse [DD], [PT] [RN], [JN] [RN], [IJ] [TH] [RN], [EU] [BF] [TB] [RN], [GW] [YN] [RN], [TB] [L] [RN] épouse [K], [XP] [X] [RN], [PW] [KD] [RN] épouse [S], [TB] [RU] [RN], [AR] [PM] épouse [PJ], [LR] [PM] épouse [C], [VZ] [DN] [PM] épouse [VP], [MY] [PM], [TB] [DG] [PM], [DJ] [VW] [HF] épouse [N], [ER] [HF], [BM] [HF] épouse [M], [JN] [V] [HF] épouse [WI], [AS] [HF] épouse [SD], [TN] [HO]



et messieurs [MS] [J], [TE] [J], [EK] [J], [DA] [U], [FY] [U], [YK] [U], [YR] [U], [ZV] [BW] [U], [EE] [U], [XJ] [SA], [YX] [EH] [SA], [IT] [SA], [RR] [SA], [LH] [TB] [RN], [CT] [KA] [RN], [GE] [OF] [RN], [ZY] [H] [RN], [XG] [RN], [BA] [UF] [RN], [KJ] [TK] [PD] [RN], [EN] [FV] [RN], [EN] [MO] [RN], [NZ] [HF], [CC] [HI] [PM], [RX] [WF] [HF], [F] [W] [HF], [E] [HF]



régulièrement avisés par les soins du greffe, n'ont pas comparu.



L'affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2022 par voie de mise à disposition.



DISCUSSION-MOTIFS



Sur l'usage effectif de la parcelle



L'article L. 322-2 du code de l'expropriation dispose que « les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ; toutefois ('), est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 » ; aux termes de l'article L. 213-6 du code de l'urbanisme, lorsque le bien exproprié est soumis au droit de préemption, cette date est reportée, par application de l'article L. 213-4 de ce code, au jour auquel est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou le plan local d'urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;



En l'espèce, la date, non contestée, de référence est celle à laquelle le plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 82] a été approuvé, soit le 27 septembre 2012 ;



Il est enfin établi que la parcelle en cause est enclavée et forme, au lieu-dit '[Localité 76]' une bande de terrain rectangulaire (environ 900 mètres de long pour 50 de large selon le procès-verbal de transport) d'une surface effective de 39 947 m², en état naturel de friches végétales, située en zone AU, correspondant à un espace naturel réservé à l'urbanisation future, et dépourvue des réseaux désignés à l'article L. 322-3 du code de l'expropriation; si elle n'a pas la qualité de terrain à bâtir, sa localisation s'étirant en pente de la zone urbanisée de [Localité 80] jusqu'à la [Localité 81] et bénéficiant d'une vue mer, montagne et baie de [Localité 82], lui confère d'évidence, et de façon non contestée, une situation privilégiée ; 







Sur la valeur de la parcelle



Il y a lieu de déterminer la valeur de la parcelle expropriée par comparaison aux biens de caractéristiques semblables, situés à proximité, qui ont fait l'objet de transactions récentes ;



L'EPFR fonde sa proposition d'indemnisation sur le prix de 5 euros le m² et se réfère à des termes de comparaison choisis parmi trois ventes réalisées au sein ou à proximité de la [Adresse 83], et à six mutations intervenues à l'occasion de la construction de la [Localité 81] voisine ;



Cependant, comme l'a souligné à juste titre le premier juge, les premières sont dénuées de pertinence, en ce qu'elles ont porté sur des parcelles évaluées à un prix proche ou équivalent à celui de terrains en état naturel, sans considération de leur situation manifestement privilégiée ;



Et les secondes, qui remontent à 2004, ne sont pas plus significatives, dès lors que l'appréciation du prix du foncier, consécutive à la construction de la [Localité 81], les privent de leur valeur de comparaison ;



La proposition de l'EPFR, qui convient pourtant dans son mémoire initial que la situation privilégiée a pour effet de conférer à des parcelles une valeur supérieure à celle d'un terrain agricole ne rend pas compte de l'appréciation de valeur que la parcelle en cause tient de sa proximité d'une zone construite, laquelle la positionne sur un échelon intermédiaire entre la simple friche et le terrain bâti; il importe peu, à cet égard, que cette proximité résulte de l'urbanisation progressivement réalisée par la collectivité au moyen de plusieurs projets d'aménagement ;



Ainsi, il sera plus approprié de rechercher, parmi les transactions intervenues sur des terrains situés en zone U ou AU, les éléments de comparaison nécessaires à l'évaluation des indemnités, et d'y opérer, comme déjà effectué par le premier juge, un abattement raisonnablement fixé à 60 % ; 



Ainsi il ressort des débats et des écritures et pièces du commissaire du gouvernement que, dans un rayon de trois kilomètres autour des parcelles litigieuses, sont intervenues de janvier 2016 à mars 2018 vingt-et-une ventes, dont dix sont atypiques ou ont porté sur des terrains non comparables ; que quatre ventes sont intervenues les 11 août 2016, 1er et 8 juin 2017, et 27 juillet 2017, sur des parcelles situées à proximité, en zone U6c, U3c et AU6c, au prix de 141 à 237 euros le m² ; qu'il en ressort un prix moyen de 188 euros par m², soit, après abattement, une valeur retenue de 75 euros du m².



Bien que similaires, ces terrains n'en diffèrent pas moins des parcelles en cause, par leur taille, qui s'avère limitée de 409 à 6550 m² ; qu'il est de règle que les surfaces plus petites sont de valeur plus élevée que les plus vastes à condition que leur utilité soit établie ;



Il conviendra, pour affiner leur comparaison à la parcelle expropriée, d'appliquer un abattement supplémentaire de 35 % que les circonstances de l'espèce justifient, à défaut d'élément de comparaison plus pertinent, soit un prix de 48 euros du m²;



Pour ce qui est, enfin, de la proposition d'évaluation du commissaire du gouvernement aboutissant, après application de deux méthodes de calcul à une valeur du m² de 47 à 49 euros, ces données confortent les élément susvisés. 



Dès lors il s'ensuit que la parcelle CW [Cadastre 62] doit être évaluée sur la base de 48 euros le m² hors prise en compte de l'assiette du passage nécessaire au désenclavement. 



La décision de première instance sera donc confirmée.



Sur la demande en paiement de frais irrépétibles



Il appartient enfin à l'EPFR de prendre à sa charge les frais exposés par les expropriés pour les besoins de leur défense en justice, et qui ne sont pas compris dans les dépens ; il sera donc condamné à payer, au titre de la présente instance, une indemnité de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,









PAR CES MOTIFS, la Cour, statuant publiquement, en matière d'expropriation, par décision réputée contradictoire et en dernier ressort,



Confirme le jugement rendu le 29 avril 2019 par la juridiction départementale de l'expropriation du département de la Réunion (RG 18/00006)



et y ajoutant



Condamne l'EPFR à payer tant à Monsieur [NZ] [HF] qu'aux autres personnes intimées représentées par Maître MARIONNEAU une indemnité globale de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





Le présent arrêt a été signé par Monsieur Alain CHATEAUNEUF, Premier président, et par Madame Hélène MASCLEF, directrice des services de greffe judiciaires, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA DIRECTRICE DES SERVICES,LE PREMIER PRÉSIDENT

DE GREFFE JUDICIAIRES