Cour d'Appel · 4ème CHAMBRE COMMERCIALE — 2 mai 2022

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 02 MAI 2022



(Rédacteur : Madame Nathalie PIGNON, Président)





N° RG 17/00028 - N° Portalis DBVJ-V-B7B-JTLG









SARL ORION 24





c/



SAS QUARTZ PROPERTIES























Nature de la décision : AU FOND























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 13 décembre 2016 (R.G. 14/01016) par le Tribunal de Grande Instance de BERGERAC suivant déclaration d'appel du 02 janvier 2017





APPELANTE :



SARL ORION 24 agissant poursuites et diligences de son Gérant domicilié en cette qualité audit siège,[Adresse 4]



représentée par Maître Michel PUYBARAUD de la SCP MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par Maître Yves SINSOLLER avocat au barreau de NARBONNE





INTIMÉE :



SAS QUARTZ PROPERTIES agissant par son représentant légal , domicilié en cette qualitéau siège social sis, [Adresse 1]



représentée par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D'AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par Maître Patrick MAUBARET, avocat au barreau de PARIS 









COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 15 mars 2022 en audience publique, devant la Cour composée de :



Madame Nathalie PIGNON, Président, 

Madame Elisabeth FABRY, Conseiller,

Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller,



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.





EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 20 janvier 2009, la SAS Quartz Properties a donné en location à usage commercial à la Société Orion 24 un local dépendant d'un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété sis à [Adresse 4]. 

 

Cet ensemble est composé d'un hypermarché, d'une galerie marchande ainsi que de divers autres locaux commerciaux, la Société Orion 24 exploitant dans les locaux loués (lot 17 de la copropriété offrant une superficie SHON de 7000 m2) une activité de vente de matériel de décoration, de bricolage et de jardinerie sous l'enseigne

TRIDOME. 

 

Suite à l'envoi de la reddition des comptes de l'exercice 2010, la Société Orion 24 a contesté être redevable de différentes charges. 

 

Après mises en demeure demeurés infructueuses, la Société Quartz Properties a dans un premier temps saisi le juge des référés lequel s'est déclaré le 16 octobre 2012 incompétent. 



La Société Quartz Properties a alors saisi le 21 juillet 2014 le tribunal de grande instance de BERGERAC lequel, par jugement du 13 décembre 2016 a :

-constaté que les conditions particulières du bail ne distinguent pas entre les honoraires de gestion qui doivent être soumis à l'accord du preneur et que la Société Quartz Properties n'a pas sollicité l'accord du preneur,

- condamné la SARL ORION 24 à régler à la SAS Quartz Properties la somme de 178.946,67 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

- condamné la SARL ORION à régler à la SAS Quartz Properties la somme de 17 894 euros au titre de la clause pénale outre 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et entiers dépens, le tout sans exécution provisoire. 



La Société ORION 24 a relevé appel de cette décision par déclaration du 2 janvier 2017, à l'encontre de l'ensemble des chefs qu'elle a expressément énumérés, intimant la SAS Quartz Properties .



Par ordonnance du 29 mars 2019, Madame le Conseiller de la mise en état a ordonné une expertise confiée à Monsieur [P] [U] aux fins de déterminer parmi les dépenses affectées par le syndic d'immeuble au lot 17 de la société ORION 24 au cours de la période 2010 à 2014, celles constituant des charges imputables à la locataire au sens du contrat du bail ainsi que de proposer un compte entre les parties. 

 

 Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 janvier 2022, auxquelles la cour se réfère expressément, la société ORION 24 demande à la cour de :

I°) sur l'irrecevabilité des demandes de charges de copropriété répercutées par le bailleur faute de mise en cause du syndic :

- infirmer le jugement entrepris,

Vu les articles 16 et 18 de la Loi du 10 juillet 1965 

Vu les articles 31 et 122 du Code de procédure civile 

 

- déclarer irrecevables les demandes de la SAS Quartz Properties , faute de la communication du détail des charges de copropriété discutées et faute de mise en cause du syndic de copropriété qui les a établies et qui est seul à en détenir le détail,

II°) sur le bien fondé des contestations formées sur la refacturation de diverses charges de copropriété :

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée à régler à la Sas Quartz Properties la somme de 178.946,67 euros et statuant à, nouveau : 

Vu l'article 23 alinéa du bail commercial, 

- constater que diverses charges de copropriété présentées par le syndic puis refacturées par son bailleur ne sont pas dues dès lors où : 

- d'une part, certaines dépenses réclamées par la SAS Quartz Properties ne sont pas des charges de copropriété au sens du règlement de copropriété mais sont exclusivement liées à la stratégie commerciale commandée par d'autres copropriétaires à leur seul profit. (animations de Noël refacturées 88.633 euros pour les 4 années, soit en moyenne 17.726 euros par an),

- d'autre part, d'autres dépenses réclamées par la SAS Quartz Properties sont des charges spéciales de copropriété sans la moindre utilité pour le lot 17 et donc sans refacturation possible, ou réparties de manière erronée au prorata des tantièmes et non selon le critère de l'utilité,

- juger que les charges contestées par elle et facturées par la SAS Quartz Properties dans ses redditions des charges 2010,2011 et 2012 et 2013 contreviennent à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et au bail commercial ;

- juger que les dépenses liées aux animations de noël réclamées par le bailleur ne sont 

pas des charges de copropriété refacturables à la SARL ORION 24 au montant de 88.633 euros,

- débouter la SAS Quartz Properties de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de la SARL ORION 24, celles-ci étant mal fondées en fait et en droit ;

III°) sur la non application de la clause pénale : 

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée à régler à la SAS Quartz Properties la somme de 17.894 euros au titre de la clause pénale et statuant à, nouveau : 

- constater qu'elle conteste devoir une indemnité au titre de la clause pénale à valoir sur le retard de paiement dans les charges réclamées alors que sa contestation est bien fondée et ne réside que dans l'imprécision des charges de copropriété dans la refacturation de son bailleur ;

Vu l'article 1231-5 du code civil 

- constater que le litige ne portait que sur 5 % des causes du bail, tout le surplus étant régulièrement réglé par elle,

- mettre à néant l'indemnité allouée au titre de la clause pénale par le jugement et à défaut, la ramener à la somme de 1 euros symbolique ;

IV°) sur l'appel incident de Quartz Properties sur les honoraires de gestion du syndic :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté de ces demandes de ce chef en application des dispositions de l'article 1134 du code civil et des stipulations de l'article 10-11 des conditions particulières du bail,



- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que les conditions particulières du bail ne distinguent pas entre les honoraires de gestion qui doivent être soumis à l'accord du preneur et que la SAS Quartz Properties n'a pas sollicité l'accord du preneur,

- condamner la SAS Quartz Properties au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens de première instance et d'appel et autoriser, pour ceux la concernant, Maître [P] [Z] à en poursuivre directement le recouvrement dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile. 



La société appelante fait valoir que la demande est irrecevable, en ce que le bailleur n'a pas appelé en la cause le syndic pour qu'il réponde à sa contestation sur la nature des dépenses imputées, malgré la règle 'nul ne plaide par procureur'.

Sur le fond, l'appelante soutient que :

- d'une part, certaines dépenses réclamées par la SAS Quartz Properties ne sont pas des charges de copropriété au sens du règlement de copropriété mais sont exclusivement liées à la stratégie commerciale commandée par d'autres copropriétaires à leur seul profit,

- d'autre part, d'autres dépenses réclamées par la SAS Quartz Properties sont des charges spéciales de copropriété sans la moindre utilité pour le lot 17 et donc sans refacturation possible, ou réparties de manière erronée au prorata des tantièmes et non selon le critère de l'utilité. 

Sur la demande en paiement des honoraires de gestion du syndic, elle réaffirme que le bail imposait l'accord des deux parties et que le bailleur n'a jamais sollicité pendant ces 4 années son accord pour l'engagement de ces frais, le champ d'application de l'article 23.1 al 5 du bail, qui prévoit cet accord, concernant l'ensemble des honoraires de gestion qui pourraient être facturés par le bailleur au locataire. 

 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 février 2022 , auxquelles la cour se réfère expressément, la société Quartz Properties demande à la cour de :

- réformer le jugement sur les honoraires de gestion et condamner à ce titre la Société ORION 24 au paiement de la somme de 72 233,89 euros arrêtée au 7 avril 2016 outre intérêt au taux légal,

- confirmer le jugement sur la condamnation de la Société ORION au paiement de la somme de 178 946,67 euros arrêtée au 7 avril 2016 outre intérêts,

- confirmer la condamnation de la Société ORION 24 au paiement de la clause pénale correspondant à 10 % de la dette sauf à porter le montant à la somme de 25 253 euros,

- confirmer le jugement sur les condamnations prononcées à l'encontre de la Société ORION 24 au titre des frais irrépétibles et dépens sauf à ajouter une indemnité supplémentaire de 5.000 euros sur le fondement des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'appel outre dépens d'appel. 











La société intimée fait valoir :

- que sa demande est recevable, le litige portant sur les charges réclamées par un bailleur à son preneur sur le fondement des dispositions contractuelles, charges constituées pour partie par des charges de copropriété dont le bail prévoit le règlement par le preneur,

- que les parties ayant discuté sur le montant des honoraires des différentes missions (éventuelles) à confier par le bailleur d'analyse, d'assistance et de conseil, seules ces dernières, non connues, devaient recueillir l'accord du preneur,

- que les charges dont est contractuellement débitrice la Société ORION 24 sont clairement arrêtées par l'article 23 du bail, le preneur devant rembourser au bailleur les charges de toute nature relatives aux locaux loués, toutes les dépenses supportées par le bailleur, le loyer perçu par ce dernier étant un revenu net de toute charge,

- que ces charges sont justifiées par les PV d'assemblée générale versés aux débats depuis l'exercice 2010, assemblées votant les budgets prévisionnels, adoptant les comptes annuels, votant les travaux... 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 février 2022 et l'affaire a été plaidée devant la cour le 15 mars 2022.



Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer au jugement entrepris et aux conclusions déposées.





MOTIFS



- Sur la recevabilité :



C'est à tort que la société Orion 24 soutient que la demande est irrecevable, du fait que le syndic de la copropriété n'a pas été appelé à la cause, malgré l'adage 'Nul ne plaide par procureur', alors que les prétentions de la société Quartz Properties concernent les charges réclamées sur le fondement des dispositions contractuelles liant les parties, et sur la refacturation possible à son encontre de certaines charges de copropriété, et non sur le bien fondé de la facturation des charges de copropriété aux copropriétaires en vertu du réglement de copropriété.



L'action de la société Quartz Properties est en conséquence recevable. 



- Sur les charges



Seules sont contestées par la société Orion 24, d'une part les dépenses qu'elle estime exclusivement liées à la stratégie commerciale commandée par d'autres copropriétaires à leur seul profit, et plus précisément celles relatives aux animations de Noël, et, d'autre part

des charges spéciales de copropriété sans la moindre utilité pour le lot dont elle est locataire. 









La société Quartz Properties réplique que les charges sont clairement arrêtées par le contrat de bail, sans exception, justifiées par les PV d'assemblée générale et réparties selon les dispositions prévues par le règlement de copropriété dont un exemplaire a été remis à la Société Orion 24 lors de la signature du bail.



L'article 23 intitulé 'charges locatives' des conditions générales du contrat de bail du 20 janvier 2009 liant les parties prévoit dans ses alinéas 1 et 2 : 'Le preneur remboursera au bailleur les charges de toute nature relatives aux locaux loués de telle sorte que le loyer stipulé constitue pour le bailleur un revenu net de toutes charges.

Toutes les dépenses supportées par le bailleur, directement ou indirectement, du fait de la propriété ou du fonctionnement de l'immeuble, seront répercutées en totalité sur le preneur.'



Les alinéas 7, 8 et 9 précisent : 'Les critères de répartition des charges entre les locaux de l'immeuble sont déterminés par le bailleur en fonction de leur nature. 

Dans l'hypothèse où le bailleur serait propriétaire d'une partie seulement de l'ensemble immobilier, sous forme d'un ou plusieurs lots de copropriété ou sous forme d'un ou plusieurs lots de volumes issus d'une division en volumes, les charges seront constituées pour partie de charges mises en oeuvre dans le cadre de l'exploitation propre de l'immeuble, et pour une autre partie de charges refacturées au bailleurs par le syndic de copropriété ou par l'AFUL, l'ASL... créée pour la gestion des équipements d'intérêt commun de l'ensemble immobilier. 

Les proportions de répartitions pourront être modifiées par le bailleur en fonction des modifications matérielles de l'immeuble.

A ce titre, le preneur remboursera au bailleur les charges de toute nature relatives à 

l'ensemble immobilier, lesquelles seront réparties par le bailleur entre les différents locaux constituant l'immeuble au prorata des tantièmes de charges.'



L'article 10-20 des conditions particulières du contrat de bail mentionne : 'La spécificité de l'exercice de l'activité commerciale au sein du centre commercial implique la mise en oeuvre de moyens collectifs en vue d'assurer, de coordonner, et de favoriser la promotion, le développement, l'animation et la publicité du centre commercial.

Ainsi une association (ou Groupement d'Intérêt Economique) qui prendra la forme d'une association type 'dite de la loi du 1er juillet 1901", sera constituée entre tous les commerçants du centre commercial dans le but de coordonner toutes ces opérations de promotion et de publicité, ces opérations sont réalisées dans l'intérêt commun des commerçants et ont pour but de favoriser leur développement...'



Enfin, le règlement de copropriété versé aux débats, conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 détaille dans son chapitre II les charges dues par les copropriétaires, et distingue pour chaque lot sa quote part de charges générales et spéciales et les charges particulières.





L'article 5 définit les charges générales et spéciales, l'article 5.1.2° définissant les charges portant sur les parties communes, notamment celles du lot n°17 comme, d'une part, 'toutes les charges relatives à la conservation, à l'entretien et aux réparations des parties communes spéciales telles que définies au paragraphe B.1 du chapitre IV de L'EDD : savoir les parties communes réservées à l'usage exclusif de la totalité des lots situés dans le centre commercial (dont le lot n°17)', et, d'autre part 'les charges relatives aux équipements et services collectifs définies au même paragraphe'. 

L'article 6 relatif aux charges particulières ou spéciales précise que 'L'ensemble immobilier ne comprend aucun service collectif ou éléments d'équipements communs dont les charges doivent être réparties en fonction de l'utilité, des services collectifs et des éléments d'équipements communs au sens de l'alinéa 1 de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.'



Conformément à l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : 'Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.'



 Si l'article L 145-40-2 du code de commerce exigeant de dresser un inventaire précis des catégories de charges dans le contrat de bail ne s'applique qu'aux baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014 et n'est donc pas applicable au bail litigieux, seules les charges expressément visées par le bail commercial ou celles présentant une utilité pour le preneur peuvent lui être refacturées.



Il est constant que la Sarl Orion 24 est locataire du lot n° 17 qui correspond au bâtiment 8 à l'enseigne ' TRIDOME' de l'état descriptif de division. 

Le règlement de copropriété en son article 7 'Tableau récapitulatif des charges' affecte au lot 17 la répartition des charges suivantes : 

- 2.468/10000 tantièmes de quote part des parties générales communes, 

- 3.366/10000 tantièmes de quote part des parties communes spéciales correspondant au 

parking extérieur situé entre le [Adresse 3] et le [Adresse 2] 

commercial. 



En violation des stipulations contractuelles du l'article 10-20 des conditions particulières du bail liant les parties, il n'est ni contestable ni contesté que l'association qui devait être créée entre tous les commerçants du centre commercial pour coordonner la mise en oeuvre de moyens collectifs en vue d'assurer, de coordonner, et de favoriser la promotion, le développement, l'animation et la publicité du centre commercial, n'a jamais vu le jour. 



Par ailleurs, contrairement à ce qui est soutenu par la société Quartz Properties, le fait que les charges relatives aux animations de Noël aient été votées lors des assemblées générales des copropriétaires ne suffit pas à justifier leur facturation aux locataires.











Dès lors que ces charges liées à l'animation ne figurent pas expressément dans le contrat de bail comme étant imputables au locataire, elles ne peuvent lui être facturées que si le bailleur démontre leur utilité pour le lot concerné. 



La société Quartz Properties, à laquelle incombe la charge de la preuve, ne démontre pas que les dépenses liées aux animations de Noël pour les quatre années concernées ont été d'une quelconque utilité pour le commerce de la société Orion 24, et ne justifie pas plus de la réalisation de ces dites animations, le seul élément relevé par l'expert commis étant l'installation en 2019 d'une calèche sur le parking du centre commercial. 



Dès lors, à défaut de constitution de l'association de commerçants prévue par le bail, et faute de démontrer l'utilité pour la société Orion 24 des dépenses relatives aux actions commerciales et animations de Noël, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a fait droit à ce chef de demande, étant précisé que la publicité faite dans un prospectus en 2013, dont le coût n'est d'ailleurs pas justifié, ne saurait constituer la preuve de cette utilité.



S'agissant des autres charges, l'expert judiciaire s'est livré à un examen minutieux et exhaustif des charges réclamées par la société Quartz Properties, en vérifiant pour chacune d'entre elles les comptes généraux des dépenses, et les montants sollicités au vu des budgets de la copropriété.

La société Orion 24 conteste vainement devoir les charges afférentes au nettoyage, à la sécurité, à la maintenance, lesquelles sont justifiées par la production aux débats de la convention d'assistance et de maintenance technique, et de la convention 'direction unique de sécurité', les missions dévolues au prestataire couvrant l'ensemble immobilier.

Les charges d'assurance, d'entretien (y compris les contrôles et contrats de maintenance), la taxe TLPE constituent bien des charges communes dont la société Quartz properties est, en vertu du bail, bien fondée à solliciter le remboursement.

A ce titre, la société Orion 24 sera condamnée à verser la somme de 90.313,67 euros à la société Quartz Properties.





- Sur les honoraires de gestion :



L'article 23 des conditions générales du contrat de bail liant les parties prévoit dans ses alinéas 4 à 6 : ' Les honoraires de gestion directs et indirects restent à la charge du preneur. 

Il s'agit notamment des honoraires de gestion locatives et de gestion technique ainsi que des honoraires des différentes missions que le bailleur a décidé de confi er à un ou plusieurs mandataires de son choix, notamment les missions d'analyse, d'assistance et de conseil. 

Cette liste ne présente aucun caractère limitatif ni exhaustif."



L'article 10.11 des conditions particulières précise : 'L'alinéa 5 de l'article 23.1 -charges locatives-Nature des charges - des conditions générales est modifié et complété comme suit : 





Il s'agit notamment des honoraires de gestion locative et de gestion technique ainsi que des honoraires des différentes missions que le Bailleur a décidé de confier à un ou plusieurs mandataires de son choix et notamment les missions d'analyse, d'assistance et de conseil, qu'après accord du Preneur'. 



Ainsi que l'a très exactement jugé le tribunal de grande instance de Bergerac, et contrairement à ce que soutient de manière erronée la société Quartz Properties, la rédaction de l'article 10.11 des conditions particulières ne permet pas de distinguer, s'agissant de la nécessité de l'accord du preneur, entre les honoraires de gestion locative et de gestion technique usuels (gestion courante) et les missions spécifiques d'analyse, d'assistance, et de conseil nécessitées dans le cas du développement du centre commercial, la société Quartz Properties ne fournissant aucun élément antérieur ou concomitant à la rédaction des conditions particulières qui permettrait d'interpréter le texte comme elle l'affirme.



Ainsi que l'a relevé en outre le premier juge, le caractère imprécis du texte ne saurait permettre à la SAS Quartz Properties de demander le remboursement de tout honoraire de gestion qu'elle souhaite, alors même que la SARL Orion avait obtenu la restriction susvisée. 



Enfin, la société intimée ne justifie pas avoir à aucun moment sollicité l'accord du preneur pour l'engagement des frais ou des missions confiées à des mandataires. 



Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Quartz Properties de ce chef de demande.



- Sur la clause pénale :



En application de l'article 27 des conditions particulières du contrat de bail, la SARL Orion 24 devra régler à la société Quartz Properties 10% des sommes dues, soit 9.031,36 euros, dont le montant n'est pas manifestement excessif au regard du montant dû et de l'ancienneté de la dette. 



- Sur les intérêts :



Les intérêts de retard au taux légal courront à compter du 7 avril 2016, date de l'arrêté de compte, tels qu'ils sont sollicités par la société Quartz Properties dans le dispositif de ses conclusions. 



- Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :



Compte tenu de la décision intervenue, les dépens de première instance et d'appel seront laissés à la charge de la SARL Orion 24, qui succombe dans la plupart de ses prétentions.
Il n'est pas inéquitable de laisser à chacune des parties, à hauteur d'appel la charge de ses frais irrépétibles. 













PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, 



Confirme le jugement du tribunal de commerce de Bergerac en date du 13 décembre 2016 en ce qu'il a constaté que les conditions particulières du bail ne distinguent pas entre les honoraires de gestion qui doivent être soumis à1'accord du preneur et que la SAS QUARTZ PROPERTIES n'a pas sollicité l'accord du preneur, et en ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

 

Le réformant pour le surplus : 



Condamne la SARL Orion 24 à payer à la SAS Quartz Properties la somme de 90.313,67 euros avec intérêts de retard au taux légal à compter du 7 avril 2016 ;



Condamne la SARL Orion 24 à payer à la SAS Quartz Properties la somme de 9.031,36 euros avec intérêts de retard au taux légal à compter du 7 avril 2016 au titre de la clause pénale ;

 



Dit n'y avoir lieu à condamnation, en cause d'appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la SARL Orion 24 aux entiers dépens d'appel.

 

Le présent arrêt a été signé par Mme Pignon, présidente, et par M. Goudot, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.