Cour d'Appel · 4ème CHAMBRE COMMERCIALE — 2 mai 2022

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 02 MAI 2022



(Rédacteur : Madame Nathalie PIGNON, Président)





N° RG 21/02761 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MDNG









S.A.S. QUARTZ PROPERTIES





c/



S.A.S. CONRAD























Nature de la décision : RENVOI DE CASSATION 























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 3 février 2017 par le tribunal de Grande Instance de Bergerac confirmé par un arrêt de la Cour d'Appel de Bordeaux en date du 18 novembre 2019, cassé le 11 mars 2021 par la Cour de Cassation suivant saisine du 11 mai 2021.



DEMANDERESSE:



S.A.S. QUARTZ PROPERTIES agissant par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 2]



représentée par Maître Philippe LECONTE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, asssitée par Maitre Patrick MAUBARET avocat au barreau de PARIS 





DEFENDERESSE :



S.A.S. CONRAD exerçant sous l'enseigne 'GEP CHAUSSURES', société par actions simplifiée au capital de 1 296 000 €, immatriculée au RCS de Agen sous le n° 329 869 101,représentée par son Président en exercice, domicilié en cette qualité au dit siège. [Adresse 1]



représentée par Maître Nathalie MARRACHE de la SELARL JURIS AQUITAINE, avocat au barreau de PERIGUEUX 







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 15 mars 2022 en audience publique, devant la Cour composée de :



Madame Nathalie PIGNON, Président, 

Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller,

Monsieur Hervé BALLEREAU,Conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT







ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.





EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 28 avril 2010, la SAS Quartz Properties a consenti à 

- la SAS Conrad un bail commercial en état futur d'achèvement portant sur un local de 288 m2, situé à [Localité 3] à effet du 1er mai 2010, pour une durée de 12 ans, moyennant un loyer annuel de 57 600 euros HT, indexé annuellement. 



Le 29 juin 2010, la SAS Quartz Properties a adressé à la SAS Conrad deux factures, d'un montant respectif de 2 080.96 euros TTC et 3 104.38 euros TTC à titre de provision sur les charges locatives pour la période du 1er mai 2010 au 30 septembre 2010. 



La SAS Conrad a contesté cette facturation, en indiquant qu'outre le caractère particulièrement ambigu des stipulations contractuelles invoquées (article 10.11 des conditions particulières du bail), des honoraires de gestion ne pouvaient être facturés par le bailleur en sus de ceux déjà réglés à la FIGA, syndicat des copropriétaires du Centre commercial de [Localité 3].

Par acte d'huissier en date du 7 mai 2012, la SAS QUARTZ PROPERTIES a fait délivrer à la SAS Conrad une sommation de payer la somme principale de 4 043.84 euros, au titre de ses honoraires de gestion, puis l'a mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 mars 2013, invoquant pour ce faire l'article 23.1 des conditions générales et l'article 10.11 des conditions particulières du contrat de bail.



A défaut de règlement, la SAS Quartz Properties a assigné la SAS Conrad devant le tribunal de grande instance de BERGERAC, lequel, par jugement en date du 3 février 2017, a :

- déclaré mal fondées les demandes en paiement formulées par la SAS Quartz Properties à l'encontre de la SAS Conrad au titre des provisions pour honoraires de gestion locatives et de clause pénale ; 

- débouté en conséquence la SAS Quartz Properties de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de la SAS Conrad ; 

- condamné la SAS Quartz Properties à payer à la SAS Conrad la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné la SAS Quartz Properties au paiement des entiers dépens de l'instance, avec distraction au profit de Maître Giraudier ; 

- ordonné l'exécution provisoire de la décision ; 

- rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.



La société Quartz Properties a relevé appel de cette décision, et par arrêt en date du 18 novembre 2019, la cour d'appel de BORDEAUX a confirmé le jugement déféré, et condamné la société Quartz Properties à payer à la société Conrad la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, et à supporter les dépens. 











La société Quartz Properties a formé un pourvoi en cassation, et par arrêt en date du 11 mars 2021, la cour de cassation a cassé et annulé en toutes ses dispositions l'arrêt rendu le 18 novembre 2019, remettant l'affaire et les parties en l'état antérieur et les renvoyant devant la présente Cour autrement composée tout en condamnant la société Conrad au paiement d'une indemnité au titre des frais irrépétibles et dépens. 



La Cour de cassation a, au visa de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 jugé dans les termes suivants :

'Pour rejeter la demande de la société Quartz Properties en paiement des honoraires de gestion, l'arrêt retient que le prix du bail doit être certain et résulter des clauses du contrat, ou rendu déterminable grâce à des éléments objectifs du contrat, qu'il en est de même des charges incombant au bailleur et qui sont transférées au locataire, lesquelles sont alors un supplément de loyer, et que, si cette charge supplémentaire d'honoraires de gestion locative

est expressément prévue au contrat, son montant n'est ni déterminé ni déterminable.



En statuant ainsi, tout en constatant que le bail commercial stipulait que les honoraires de gestion directs et indirects restaient à la charge du locataire et étaient calculés au prorata de la surface louée, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.'



La société Quartz Properties a saisi la cour de renvoi par déclaration de saisine du 11 mai 2021

.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par RPVA le 15 février 2022, la société Quartz Properties demande à la cour de réformer le jugement dont appel, et de :

- condamner la SAS CONRAD au paiement de la somme de 20 109,65 euros correspondant 

à sa quote part des honoraires de gestion arrêtés au 30 septembre 2021 avec intérêt à 

compter de la sommation signifiée le 7 mai 2012,

- la condamner au paiement d'une somme de 2.010,96 euros sur le fondement de l'article 

10.16 des conditions particulières du bail,

- la condamner au paiement d'une indemnité de 5.000 euros sur le fondement des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer signifiée le 7 mai 2012.

 

La société Quartz Properties fait valoir que, conformément à ses articles 23.1 premier alinéa et 10.11, le bail met expressément à la charge du preneur le remboursement des honoraires de gestion directs et indirects dont font partie les honoraires de gestion locative calculés au prorata de la surface louée, ces dispositions contractuelles étant claires et précises.









Elle précise que la gestion a été confiée à une seule société, la Société French Investment Portfolio Asset Management, FIPAM en abréviation, dont le mandat de gestion figure sur les avis d'échéances délivrés à la locataire.



Elle invoque l'article 10.16 qui prévoit le paiement d'une clause pénale.



Elle précise que l'article R 145-35 du Code de Commerce créé par le décret du 3 novembre 2014 n'est pas applicable en l'espèce pour ne concerner que les contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication dudit décret (5 novembre 2014).



Aux termes de ses conclusions transmises par RPVA le 17 février 2022, la société Conrad demande à la cour de :

- la recevoir en ses prétentions et l'y déclarant bien fondée, 

- rejeter des débats les conclusions et pièces n°27 à 35 signifiées et déposées par la SAS Quartz Properties le 15 février 2022, comme étant tardives et non conformes au principe du contradictoire, ainsi que toutes productions ultérieures de sa part,

- A titre principal, 

- constater le caractère aussi irrecevable que mal fondé de l'appel interjeté par la SAS 

Quartz Properties à l'encontre du jugement du tribunal de grande instance de Bergerac du 3 février 2017, 

- débouter la SAS Quartz Properties de l'intégralité de ses demandes, fins et 

conclusions,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 3 février 2017 par le tribunal de 

grande instance de Bergerac,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire une condamnation en paiement devait être prononcée 

à son encontre,

- réduire l'indemnité forfaitaire réclamée par la SAS Quartz Properties à la somme de 0 euros, 

En toutes hypothèses, 

- condamner la SAS Quartz Properties à lui régler la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles 

exposés en cause d'appel,

- condamner la SAS Quartz Properties aux entiers dépens, dont distraction pour ceux 

d'appel au profit de Me Nathalie Marrache, Avocat soussigné, par application des 

dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.



Elle fait valoir que le prix des prestations accessoires revendiquées par le bailleur, à savoir le remboursement par le locataire de ses honoraires de gestion, n'est ni déterminé par le contrat, ni déterminable au regard des clauses du contrat, et que faute de prévision contractuelle, la fixation du montant des honoraires de gestion est manifestement abandonnée à la décision d'une seule partie, à savoir le bailleur. 







Elle conteste en conséquence le bien-fondé des sommes réclamées au titre des provisions sur honoraires de gestion en soutenant que, s'il est indiqué que les charges récupérables sont calculées au prorata des surfaces louées, en revanche aucune des stipulations contractuelles liant les parties ne permet de déterminer le quantum des honoraires de gestion du bailleur, notamment au regard du caractère indéterminé du montant desdits honoraires, en l'absence de toute prévision du contrat de bail de ce chef, de sorte que la nullité des stipulations contractuelles relatives à ce poste de charges en application des articles 1129 et 1709 du Code civil, est encourue.



Elle soutient par ailleurs que le juge doit procéder à la recherche de la commune intention des parties en recourant, principalement, aux dispositions de l'article 1162 ancien du code civil en vertu desquelles le doute bénéficie à celui qui s'oblige, soit en l'espèce au preneur.



Elle affirme en conséquence que l'article 23.1 des conditions générales du contrat de bail, qui constitue une clause exorbitante du droit commun, puisque tendant à faire supporter au preneur l'ensemble des charges afférentes à l'immeuble loué, doit être interprétée de manière stricte et en faveur du preneur.



Elle en déduit qu'aucun honoraire ne peut être facturé par le bailleur au titre de sa propre gestion, les stipulations du bail commercial litigieux ne permettant pas plus de transférer au débit du preneur les honoraires dus à un mandataire ayant pour mission la gestion du patrimoine privé du bailleur. 



Elle précise que les missions confiées à la société FIPAM par la société Quartz Properties n'ont pas exclusivement trait à l'administration, la conservation ou l'entretien des locaux pris à bail, de sorte qu'elle ne saurait en supporter le coût, précisant que la société Quartz Properties ne lui a jamais fourni le détail des prestations facturées au titre des honoraires de gestion, de même qu'elle n'a pas entendu justifier que lesdites prestations étaient effectivement destinées à assurer la conservation ou l'entretien des locaux loués.



Elle sollicite enfin la réduction à néant de la clause pénale en application de l'ancien article 1152 du Code civil, devenu 1231-5.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 22 février 2022 et le dossier a été fixé à l'audience du 15 mars 2022.



Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer au jugement entrepris et aux conclusions déposées

. 



 

MOTIFS



L'article 15 du code de procédure civile dispose : "Les parties doivent se faire connaîtremutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense".


Aux termes de l'article 16 du même code, "Le juge doit, en toutes circonstances, faireobserver et observer lui-même le principe de la contradiction. 


Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoquésou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement".

Il résulte de ces textes que la cour d'appel doit s'assurer que les conclusions et pièces ont été
communiquées, comme le prévoit l'article 135 du code de procédure civile, de sorte que le
principe de la contradiction a bien été respecté .
En l'espèce la société Quartz Properties a transmis ses dernières conclusions par voie électronique et communiqué 9 nouvelles pièces le 15 février 2022 , alors que la date de l'ordonnance de clôture dont elle avait été avisé, avait été fixée au 22 février 2022.


Ces dernières écritures, qui pour l'essentiel, développaient les mêmes moyens que ceux précédemment soutenus, y joignant les pièces justificatives de ses allégations, ont fait l'objet d'une réponse circonstanciée par la société Conrad, dans ses conclusions du 17 février 2022, de sorte qu'il n'y a pas lieu de les écarter des débats. 



La société Conrad fait valoir à titre principal la nullité de la clause de remboursement par le locataire de ses honoraires de gestion contenue dans le contrat de bail, tandis que la société Quartz Properties, se fondant sur l'arrêt de la cour de cassation, en soutient la validité. 

Il n'existe pas de définition légale dans le statut des baux commerciaux des charges locatives, lesquelles constituent un accessoire du loyer.

Les charges mentionnées expressément au bail aux termes d'une clause et précise peuvent être récupérées par le bailleur, même s'ils'agit de répercuter sur le locataire des charges incombant en principe au bailleur.

Lorsque leur montant n'est pas forfaitaire, mais fixé selon leur coût réel, il incombe au bailleur d'établir sa créance en démontrant l'existence et le montant de ces charges, notamment par la production des justificatifs afférents aux dépenses exposées.





Si l'article L 145-40-2 du code de commerce exigeant de dresser un inventaire précis des catégories de charges dans le contrat de bail ne s'applique qu'aux baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014 et n'est donc pas applicable au bail litigieux, seules les charges expressément visées par le bail commercial ou celles présentant une utilité pour le preneur peuvent lui être refacturées.



En l'espèce, l'article 23 intitulé 'charges locatives' des conditions générales du contrat de bail du 20 janvier 2009 liant les parties prévoit dans ses alinéas 1 et 2 : 'Le preneur remboursera au bailleur les charges de toute nature relatives aux locaux loués de telle sorte que le loyer stipulé constitue pour le bailleur un revenu net de toutes charges.

Toutes les dépenses supportées par le bailleur, directement ou indirectement, du fait de la propriété ou du fonctionnement de l'immeuble, seront répercutées en totalité sur le preneur.'

L'article 23.1 des conditions générales du contrat de bail liant les parties prévoit : ' Les honoraires de gestion directs et indirects restent à la charge du preneur. 

Il s'agit notamment des honoraires de gestion locatives et de gestion technique ainsi que des honoraires des différentes missions que le bailleur a décidé de confier à un ou plusieurs mandataires de son choix, notamment les missions d'analyse, d'assistance et de conseil. 

Cette liste ne présente aucun caractère limitatif ni exhaustif."



L'article 10-11 des conditions particulières relatif aux charges locatives, qui modifie l'alinéa 1 de l'article 23.2 'Règlement des charges' des conditions générales précise : ' Il est précisé que les charges récupérables sont calculées au prorata des surfaces loués de l'ensemble immobilier. Les charges récupérables sont celles correspondants : 

- à la gestion courante de l'immeuble, 

- à l'entretien et la conservation de l'immeuble, aux réparations des parties communes, à l'exclusion des réparations de l'Article 606 du Code Civil qui demeurent à la charge du bailleur, 

- aux frais et honoraires de gestion ainsi qu'à tous les frais relatifs à l'association de gestion (syndicat des copropriétaires), 

- à l'assurance des parties communes de l'immeuble mentionné à l'article 14 des conditions générales'.

Contrairement à ce que soutient la société Conrad, les frais de gestion mentionnés dans le contrat de bail sont déterminables, puisque listés à l'article 23.1 des conditions générales, et figurent au titre des charges récupérables détaillés à l'article 10.11 des conditions particulières.

Leur montant, calculé au prorata des surfaces louées est déterminé.









La société Conrad soutient à tort que leur quantum, qui représente un supplément de loyer, est fixé unilatéralement par le bailleur, alors que ces charges constituent un accessoire du loyer, et que la société Quartz Properties ne peut réclamer le paiement que de celles dont elle justifie avoir effectivement assumé le coût, lequel dépend des stipulations des contrats qu'elle a conclus avec les mandataires désignés à l'article 23.1.

Il n'y a donc pas lieu de prononcer la nullité des stipulations contractuelles relatives à ce poste de charges.

Les clauses relatives aux honoraires de gestion étant parfaitement claires et dépourvues de toute ambiguïté, elles ne sont pas susceptibles d'interprétation, comme le revendique à tort la société Conrad, et, contrairement à ce qu'elle soutient, il ne peut être déduit de la lecture du contrat de bail que seuls peuvent lui être répercutés les honoraires de gestion facturés par le syndicat des copropriétaires.

La convention de gestion immobilière du 22 décembre 2006, conclue entre la société Quartz Properties et la société FIPAM comprend des missions de gestion immobilière et technique, des mission d'assistance à la location des immeubles, missions d'assistance à l'acquisition et à la vente d'immeubles et/ou de sociétés. 

Cependant, l'avenant à cette convention, conclu entre la société Quartz Properties et la société FIPAM relatif au centre commercial de [Localité 3], dans lequel se trouve le local du preneur, ne vise que l'exécution des missions relevant de la gestion immobilière, et non la mission d'assistance à l'acquisition et à la vente d'immeubles et/ou de sociétés, laquelle fait l'objet dans la convention du 22 décembre 2006, d'un calcul d'honoraires dont il n'est pas demandé le paiement à la société Conrad. 

 La société Quartz Properties, qui produit aux débats la convention et les factures de la société FIPAM, est bien fondée à en solliciter le remboursement auprès de la société Conrad, sans qu'elle soit tenue de justifier du détail des prestations facturées au titre des honoraires de gestion, ni de ce que lesdites prestations étaient effectivement destinées à assurer la conservation ou l'entretien des locaux loués, dès lors que le contrat de bail, qui fait la loi entre les parties, ne limite pas à la conservation et l'entretien des locaux la charge pour le locataire des honoraires de gestion. 

En conséquence, il convient, en infirmation de la décision déférée, de condamner la SAS CONRAD au paiement de la somme de 20 109,65 euros correspondant à sa quote part des honoraires de gestion arrêtés au 30 septembre 2021 avec intérêt à compter de la sommation signifiée le 7 mai 2012,

En application de l'article 27 des conditions particulières du contrat de bail, la SARL Orion 24 devra régler à la société Quartz Properties 10% des sommes dues, soit 2.010,96 euros, dont le montant n'est pas manifestement excessif au regard du montant dû et de l'ancienneté de la dette. 









Les intérêts de retard au taux légal courront à compter du 7 mai 2012, date de la sommation de payer.

Enfin, au regard des circonstances de l'espèce, il est équitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés et non compris dans les dépens, et il n'y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, 

Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau, 

Condamne la SAS CONRAD à payer à la SAS Quartz Properties les sommes de :

- 20.109,65 euros avec intérêts de retard au taux légal à compter du 7 mai 2012, au titre des honoraires de gestion,

- 2.010,96 euros à titre de clause pénale ;



Dit n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la SAS CONRAD aux dépens de première instance et d'appel. 

Le présent arrêt a été signé par Mme Pignon, présidente, et par M. Goudot, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.