Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 3 mai 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 03 MAI 2022

D.D-C.S

N° 2022/ 173













Rôle N° RG 19/01384 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BDVTF







Société [Adresse 7]





C/



[T] [F]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Me Jean-Marc SZEPETOWSKI

Me Christian BREMOND













Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 10 Décembre 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 16/03334.





APPELANTE



Société [Adresse 7], dont le siège social est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié en cette qualité.

représentée par Me Jean-marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE





INTIME



Monsieur [T] [F]

né le 24 Septembre 1959 à [Localité 3], demeurant [Adresse 5] ARABIE SAOUDITE

représenté par Me Catherine BECRET CHRISTOPHE de la SCP LEXARGOS, avocat au barreau de GRASSE, 

Plaidant par Me Christian BREMOND, de l'ASSOCIATION BREMOND VAISSE RAMBERT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS













*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 15 Mars 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Danielle DEMONT, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

Mme Danielle DEMONT, Conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Colette SONNERY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Mai 2022.







ARRÊT



contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Mai 2022,



Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Mme Agnès SOULIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





EXPOSE DU LITIGE



Par acte authentique en date des 9 et 13 octobre 2015 dressé par Me [L] [M], notaire à [Localité 2], avec la participation de Me [K] [X], notaire à [Localité 4] (95) 'assistant le bénéficiaire', la SCI [Adresse 7] a consenti à M. [T] [F] une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier, la [Adresse 7] sise [Adresse 1] (06) au prix de 12'500'000 €.



L'option devait être levée avant le 18 décembre 2015 à 16 heures.



Une faculté de rétractation était stipulée au profit du bénéficiaire non professionnel, à exercer « dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre de notification, et ce par lettre recommandée avec accusé de réception ».

Le notaire du promettant, Me [M], l'a notifiée au bénéficiaire lequel en a accusé réception le 16 octobre 2015.



Une indemnité d'immobilisation du bien d'un montant de 1'250'000 € était stipulée, dont le versement devait être effectué au plus tard le 20 octobre 2015, qui était acquis au promettant dans l'hypothèse où le bénéficiaire ne lèverait pas l'option dans le délai de réalisation de la promesse.



Le 27 octobre 2015, le notaire du bénéficiaire a adressé au notaire du promettant une lettre recommandée l'informant que le bénéficiaire usait de son droit de rétractation (expirant le 26 octobre 2015 à minuit).



Le 10 décembre 2015, la SCI [Adresse 7] mettait en demeure le bénéficiaire d'avoir à comparaître devant le notaire rédacteur pour réitérer la vente, ou à défaut d'être redevable de l'indemnité d'immobilisation.



Par jugement en date du 22 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Grasse a débouté la SCI [Adresse 7] de toutes ses demandes et l'a condamnée à payer à M. [F] la somme de 5000 € à titre de dommages intérêts et celle de 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, et ordonné l'exécution provisoire,



Le 22 janvier 2019 la SCI [Adresse 7] a relevé appel de cette décision.



Par conclusions du 4 juillet 2019 elle demande à la cour :

' de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a considéré que M. [T] [F] avait valablement exercé son droit de rétractation, et en ce qu'il l'a condamné à payer des dommages-intérêts à son profit, 

statuant à nouveau 

' de le condamner à payer la somme de 1'250'000 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 décembre 2015 ;

' de le débouter de son appel incident ;

' et de le condamner à lui payer la somme de de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.



Par conclusions 22 mai 2020 M. [T] [F] demande à la cour, au visa des articles 6, 1382 du code civil, L271-1, L271-2, 2e et 3e alinéas du code de la construction et de l'habitation :

' de confirmer le jugement entrepris qu'il a débouté la SCI [Adresse 7] de toutes ses demandes ;

' l'infirmant pour le surplus, de débouter la SCI [Adresse 7] de son action fondée sur la promesse unilatérale de vente des 9 et 13 octobre 2015, et de dire que cette promesse unilatérale de vente contient des dispositions contraires à l'ordre public qui la rendent nulle de plein droit ;

' de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé que la SCI [Adresse 7] avait agi avec une légèreté blâmable ouvrant droit à réparation du dommage qui lui a été causé, l'émendant sur le montant du préjudice, de condamner la SCI [Adresse 7] à lui payer la somme de 150'000 € pour abus du droit, en procédant à des saisies préalables sur requête unilatérale et en agissant devant le tribunal de grande instance, puis la cour de céans ;

' et de condamner la SCI [Adresse 7] à lui payer la somme de 10'000 € de l'article 700 du code de procédure civile applicable en cause d'appel outre les dépens avec distraction.



La cour renvoie aux écritures précitées pour l'exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties.





Motifs



La SCI [Adresse 7] appelante, pour prétendre au versement à son profit du montant de la clause d'immobilisation de son bien immobilier, fait valoir :

' que la promesse de vente a été signée par M. [T] [F], par l'intermédiaire de son représentant le 9 octobre 2015, ce dont il résulte que le 20 octobre, la date prévue pour le versement de l'indemnité d'immobilisation était bien éloignée de plus de 10 jours par rapport à la date de signature ; que surtout le bénéficiaire ne peut pas ignorer avoir sollicité et obtenu un délai supplémentaire pour verser l'indemnité d'immobilisation jusqu'au 29 octobre 2015, soit 20 jours après la date de signature de la promesse ; 

' que la stipulation par laquelle le défaut de versement, avant un certain terme par le promettant de l'indemnité d'immobilisation, entraînerait la caducité automatique de la promesse, constitue une stipulation frappée de nullité sur le fondement de l'article 1304-2 du code civil ; que la faculté de rendre la promesse caduque, en n'exécutant pas une obligation, dont la réalisation dépend de sa seule volonté, constitue une condition purement potestative, entraînant la nullité de cette condition sur le fondement de cet article ; qu'il est mentionné que le promettant constitue pour son mandataire officiel Me [X] aux fins de recevoir la notification de l'exercice de la faculté de rétractation, alors que c'est le notaire du bénéficiaire qui a effectué la notification du droit de rétractation ;

 



' que M. [F] devait exercer sa faculté de rétractation en adressant une lettre recommandée au promettant ; que la notification étant intervenue le 16 octobre, le bénéficiaire disposait d'un délai de 10 jours à compter du 17 octobre, expirant le 26 octobre à minuit, pour notifier par lettre recommandée avec accusé de réception l'exercice de son droit, alors qu'il s'est contenté d'adresser un courrier électronique à son notaire ; que le 27 octobre 2015, après l'expiration du délai légal, le notaire du bénéficiaire a avisé le notaire du promettant hors délai ; que dès lors M. [F] est redevable de l'indemnité d'immobilisation stipulée ;

' que par ailleurs il a été octroyé la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts à ce dernier, sans que le tribunal ait expliqué en quoi l'action initiée par la SCI [Adresse 7] l'aurait été avec une légèreté blâmable, ce qui justifie, dès lors, la réformation du jugement de ce chef ; que d'ailleurs le bénéficiaire n'a pas pris le risque d'une saisine du juge de l'exécution ; et qu'il s'est bien gardé de contester les saisies conservatoires opérées par le promettant qui ne lui ont causé aucun préjudice ;



Pour s'opposer aux demandes de la SCI [Adresse 7], M. [T] [F] soutient 

' que d'une part la promesse de vente est frappée de nullité absolue car contenant une stipulation contraire à l'ordre public ; que d'autre part le droit de rétractation n'a pas été valablement purgé ; et qu'en tout état de cause le bénéficiaire de la promesse l'a valablement exercé ; 

' que Me [X] a reçu notification de l'exercice du droit de rétractation le 17 octobre 2015, et que le 26 août 2015 à 11h11 il a adressé un courriel, par lequel il se rétracte à Me [X], lequel a averti par lettre recommandée le 27 octobre 2015 le notaire adverse, qui en a accusé réception le 28 octobre 2015 ;

' que la SCI [Adresse 7] a sollicité et obtenu du juge de l'exécution, une saisie conservatoire sur des parts sociales dans des sociétés Kanada I et Kanada II sises à [Localité 6] appartenant à M. [F];

'' et que la faculté de rétractation a commencé à courir le 17 octobre 2015 et que le versement du montant de la clause d'immobilisation ne pouvait pas être exigé avant le 27 octobre à zéro heure, alors que l'article L271-2 du code de la construction et de l'habitation dispose qu'aucune somme ne peut être versée pendant le délai de réflexion de 10 jours sous peine d'amende d'un montant de 30'000 € ; qu'il ne pouvait donc être exigé avant l'expiration du délai de rétractation; que la stipulation de versement du montant de la clause d'immobilisation est une nullité d'ordre public ; qu'en réalité ce qui est interdit, c'est que pendant le délai de rétractation le bénéficiaire de la promesse puisse se sentir obligé parce qu'il doit verser une somme d'argent à l'intérieur du délai de rétractation, ce qui a été le cas d'espèce. 



 



*





Sur la validité de l'avant-contrat



Aux termes de l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation, pour tout acte ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. 

Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes. 

Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. 

Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret. 

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse.









L'article L271-2 du même code interdit à quiconque, lors de la conclusion d'un acte mentionné à l'article L271-1, de recevoir de l'acquéreur non professionnel, directement ou indirectement, un versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit avant l'expiration du délai de rétractation, ou lorsque l'acte est dressé en la forme authentique, pendant le délai de réflexion de dix jours. «Toutefois, lorsque l'un des actes mentionnés à l'alinéa précédent est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, un versement peut être reçu de l'acquéreur effectué entre les mains d'un professionnel disposant d'une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés. 

Si l'acquéreur exerce sa faculté de rétractation, le professionnel dépositaire des fonds les lui restitue dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation ». 



En l'espèce, si l'acte du 13 octobre 2015 portant promesse unilaterale de vente du bien de la SCI [Adresse 7] au profit de M. [T] [F] exige en sa page 6 le versement par le bénéficiaire d'une indemnité d'immobilisation au plus tard le 20 octobre 2015, cette stipulation doit être admise en présence d'un acte authentique et d'un versement « à la comptabilité du notaire rédacteur, la comptable en l'étude de ce dernier en étant désignée séquestre » (page 7 de l'acte). 



Le tribunal a donc justement rejeté le moyen soulevé par M. [F] de nullité de la promesse de vente litigieuse au visa des articles susvisés. 



Sur la demande d'annulation de la clause aux termes de laquelle le défaut de versement de l'indemnité d'immobilisation par le promettant entraînerait la caducité de la promesse 



La demanderesse invoque à l'appui de sa demande les disposition de l'article 1304-2 du code civil, selon lequel : « Est nulle l'obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur». 



La promesse du 13 octobre 2015 prévoit en page 6 que, dans l'hypothèse où le virement ne serait pas effectif à la date du 20 octobre 2015, la promesse serait considérée comme nulle et non avenue. 



Toutefois, la nullité de cette clause doit être écartée, dès lors qu'elle poursuit: «le bénéficiaire sera déchu du droit de demander la réalisation de la vente», de sorte que le promettant reste, pour sa part, libre de considérer que la vente peut être poursuivie, même sans versement de l'indemnité d'immobilisation par le bénéficiaire.



La clause étant stipulée au bénéfice du promettant n'est pas potestative et n'encourt donc pas l'annulation de ce chef. 





Sur l'exercice du droit de rétractation 



Aux termes du deuxième alinéa de l'article L 271-1 du code de la construction et de l'habitation, la faculté de rétractation est exercée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garantie équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. 



Si la promesse de vente du 13 octobre 2015 ne prévoit pour sa part qu'une modalité d'exercice par lettre recommandée avec accusé de réception, cette restriction indue n'est pas opposable à M. [F], dans la mesure où d'une part, l'acte rappelle par ailleurs les dispositions plus larges de l'article L 271-1 supra, étant observé que la notification du droit de rétractation reçue par M. [F] mentionne bien les modalités d'exercice par LRAR ou équivalent qui sont prévues par ce texte. 



L'objectif poursuivi par les exigences de forme de l'exercice du droit de rétractation étant de pouvoir fixer avec certitude la date de la réception ou remise du document formalisant la dite rétractation, le courriel qui permet de connaître la date de son envoi doit être admis. 









En l'espèce, par un procès-verbal de constat d'huissier daté du 30 mai 2016 (pièce n° 3 du défendeur à l'action), il est établi que l'ordinateur du notaire contient la preuve indubitable que M. [T] [F] a adressé le 26 octobre 2015 à 11H11 GMT, soit à 15h11 en France, un courriel à Me [X], aux termes duquel il l'informe renoncer à l'acquisition de la villa litigieuse, ce qu'il a confirmé par une lettre datée du même jour. 





Par ailleurs, la SCI [Adresse 7] avait constitué, expressément, sans équivoque possible, pour mandataire l'étude de maître [X] «aux fins de recevoir la notification de l'exercice éventuel de cette faculté». 



M. [F] avait donc régulièrement exercé, dans les délais requis, son droit de rétractation. 

Par ailleurs, il s'était abstenu de verser le montant de la clause d'immobilisation, en dépit de la prolongation du délai jusqu'au 23 octobre qu'il avait obtenue. La SCI [Adresse 7] a ainsi sollicité et obtenu du juge de l'exécution une mesure conservatoire pour garantir le paiement de cette prétendue créance, en dépit du courriel de Me [X] indiquant avoir reçu le virement de la somme de 1 250 000 € que M. [F] conteste lui avoir jamais versée.

 

En conséquence, la demande de la SCI [Adresse 7] de voir condamner M. [F] à lui verser le montant de l'indemnité d'immobilisation a été à bon droit rejetée. 





Sur la demande reconventionnelle 



M. [F] invoque un préjudice résultant des deux saisies conservatoires pratiquées par la SCI [Adresse 7] sur ses biens personnels en France. Il forme appel incident de ce chef, en soutenant qu'il a été privé de son patrimoine pendant quatre ans et sollicite l'octroi de la somme de 150'000 €, à titre de dommages-intérêts, en ajoutant que depuis que le jugement déféré a été rendu, le juge de l'exécution a rétracté ces mesures par un jugement du 27 avril 2019. 



Mais le jugement doit être réformé, en ce qu'il a dit que la SCI [Adresse 7] avait agi avec une légèreté blâmable et causé le préjudice moral subi par le défendeur justifiant l'allocation d'une somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts, alors qu'aucun abus du droit d'ester en justice n'est caractérisé dans le cadre de la présente procédure, et qu'il appartenait à M. [F] de solliciter par ailleurs du juge de l'exécution la réparation de l'abus de saisie allégué. 



La SCI [Adresse 7] succombant encore pour plus large part en cause d'appel, devra supporter la charge des dépens d'appel, et verser, en équité la somme de 3000 € à l'intimé, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ne pouvant elle-même prétendre au bénéfice de ce texte.







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,



Infirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SCI [Adresse 7] à payer à M. [F] la somme de 5000 €, à titre de dommages-intérêts,



Statuant du chef infirmé,



Déboute M. [T] [F] de sa demande reconventionnelle tendant à l'octroi de dommages et intérêts,



Confirme pour le surplus le jugement déféré,



Y ajoutant







Condamne la SCI [Adresse 7] aux dépens d'appel, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,



Vu l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la SCI [Adresse 7] à payer à M. [T] [F] à la somme de 3000 € à ce titre.





LE GREFFIERLE PRESIDENT