Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 3 mai 2022

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 03 MAI 2022









N° RG 21/01215 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-L64J







[O] [U]



c/



[Y] [D] épouse [H]



























Nature de la décision : AU FOND





























Grosse délivrée le : 03 MAI 2022



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 17 décembre 2020 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (RG : 19-001709) suivant déclaration d'appel du 25 février 2021





APPELANTE :



[O] [U]

 née le 15 février 1942 à [Localité 6]

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 5] - [Localité 6]



Représentée par Me Yasmina RACON, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par Me Mélanie CHANFREAU-DULINGE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN





INTIMÉE :



[Y] [D] épouse [H]

née le 24 Janvier 1974 à [Localité 7]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]



Représentée par Me Jérôme DIROU, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 mars 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Roland POTEE, président,

Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,

Bérengère VALLEE, conseiller, 





Greffier lors des débats : Séléna BONNET





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.





* * *



EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE 



Suivant bail d'habitation du 31 octobre 2014, Mme [O] [U] a donné bail à Mme [Y] [D] une maison d'habitation sise [Adresse 1], [Localité 3].



Ce bail prévoyait le versement d'un dépôt de garantie à hauteur de 1 000 euros.



Le 31 octobre 2014, un état des lieux d'entrée a été réalisé par huissier à la requête de Mme [O] [U].



Mme [Y] [D] a donné congé.



Le 28 mars 2018, un état des lieux de sortie a été réalisé par huissier à la requête de Mme [O] [U]. Celle-ci a retenu 450 euros sur le montant du dépôt de garantie.



Par acte d'huissier du 2 mai 2019, Mme [Y] [D] a fait assigner Mme [O] [U] devant le tribunal d'instance de Bordeaux aux fins notamment de la voir condamner à lui restituer le solde du dépôt de garantie, à savoir la somme de 450 euros. 



Par jugement contradictoire du 17 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- condamné Mme [O] [U] à restituer à Mme [Y] [D] le solde du dépôt de garantie, à savoir la somme de 450 euros, 

- dit que cette somme sera majorée de 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuel commencée en retard,

- condamné Mme [O] [U] à payer à Mme [Y] [D] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamné Mme [O] [U] à payer à Mme [Y] [D] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [G] [U] aux entiers dépens,

- rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision en application de l'article 514 du code de procédure civile.



Mme [O] [U] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 25 février 2021.



Par ordonnance du 2 juillet 2021, le conseiller de la mise en état de la cour d'appel de Bordeaux a : 

- déclaré recevable l'appel formé par Mme [O] [U], 

- réservé les dépens.



Par conclusions déposées le 24 février 2022, Mme [O] [U] demande à la cour de :

- déclarer recevable, tant au fond qu'en la forme, l'appel interjeté par Mme [O] [U] en date du 25 février 2021,

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux du 17 décembre 2020, 

- dire et juger que Mme [O] [U] a exécuté de bonne foi le contrat de bail d'habitation de locaux non meublés,

- dire et juger que Mme [O] [U] est d'une parfaite bonne foi et qu'elle est bien fondée à conserver la somme de 450 euros au titre du dépôt de garantie,



- condamner Mme [Y] [D] au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, 

- condamner Mme [Y] [D] à payer à Mme [O] [U] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, 

- ordonner l'exécution provisoire. 





Par conclusions déposées le 31 mars 2021 comportant appel incident, Mme [Y] [D] demande à la cour de :

In limine litis, 

- déclarer irrecevable l'appel interjeté par Mme [O] [U], 

Sur le fond, 

- confirmer le jugement dans toutes ses dispositions, 

- condamner Mme [O] [U] à restituer à Mme [Y] [D] le solde du dépôt de garantie, à savoir la somme de 450 euros,

- juger que cette somme sera majorée de 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard,

- condamner, en conséquence, Mme [O] [U] à payer à Mme [Y] [D] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamner en première instance Mme [O] [U] à payer à Mme [Y] [D] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance,

- condamner en cause d'appel Mme [O] [U] à payer à Mme [Y] [D] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 28 février 2022 et l'affaire fixée à l'audience du 14 mars 2022.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la recevabilité de l'appel



Selon l'article 914 du code de procédure civile, les parties soumettent au conseiller de la mise en état qui est seul compétent depuis sa désignation et jusqu'à la clôture de l'instruction, leurs conclusions, spécialement adressées à ce magistrat, tendant à :

-prononcer la caducité de l'appel ;

-déclarer l'appel irrecevable et trancher à cette occasion toute question ayant trait à la recevabilité de l'appel: les moyens tendant à l'irrecevabilité de l'appel doivent être invoqués simultanément à peine d'irrecevabilité de ceux qui ne l'auraient pas été ;

-déclarer les conclusions irrecevables en application des articles 909 et 910 ;

-déclarer les actes de procédure irrecevables en application de l'article 930-1.

Les parties ne sont plus recevables à invoquer devant la cour d'appel la caducité ou l'irrecevabilité après la clôture de l'instruction, à moins que leur cause ne survienne ou ne soit révélée postérieurement. Néanmoins, sans préjudice du dernier alinéa du présent article, la cour d'appel peut, d'office, relever la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de l'appel ou la caducité de celui-ci.

Les ordonnances du conseiller de la mise en état statuant sur une fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité des conclusions et des actes de procédure en application des articles 909, 910 et 930-1 ont autorité de la chose jugée.





Mme [D] épouse [H] fait valoir que le jugement déféré a été rendu en dernier ressort et qu'en conséquence, il n'est pas susceptible d'appel.



Mme [U] réplique que la demande d'irrecevabilité est irrecevable car contenue dans le deuxième jeu de conclusions de Mme [U] et que le jugement déféré a été rendu en premier ressort puisque la demande est indéterminée.



La demande d'irrecevabilité de Mme [D] épouse [H] est irrecevable au vu de l'ordonnance du conseiller de la mise en état revêtue de l'autorité de la chose jugée qui l'a déclarée recevable.



Sur le fond



Mme [O] [U] fait valoir pour l'essentiel que le jardin a été rendu envahi de lierre et que sa remise en état lui a coûté 504 euros, qu'il y a eu d'autres dégradations locatives, ce qui justifie sa demande en dommages et intérêts et que la locataire ne justifie pas du préjudice moral qu'elle allègue.



Mme [Y] [D] épouse [H] réplique pour l'essentiel que l'appel de Mme [O] [U] est irrecevable, que le lierre était présent lors de son entrée dans les lieux et que la mauvaise foi de la bailleresse lui a occasionné un préjudice moral.



L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie doit être restitué dans le délai maximum de deux mois à compter de la remise en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception des clés au bailleur.



Lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, le dépôt de garantie doit être restitué dans le délai d'un mois. 



Selon le dernier alinéa de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi numéro 2014'366 du 24 mars 2014, si le dépôt de garantie n'a pas été restitué dans le délai prévu, il est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commençant en retard.

Cette disposition est applicable aux baux en cours en vertu de l'article 82 de la loi numéro 2015'990 du 6 août 2015.



En application de l'article 7 de la loi numéro 89'462 du 6 juillet 1989, les locataires sont notamment obligés :

'd'user paisiblement des lieux loués,

'de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu'ils ne prouvent une cause étrangère exonératoire,

'de prendre à leur charge l'entretien courant du logement, des équipements et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en conseil d'État.



Le locataire doit restituer les lieux dans un état d'usage normal en fonction de la durée du contrat. La vétusté doit en effet être supportée par le bailleur auquel il incombe d'entretenir son bien et le locataire ne peut être tenu au paiement d'une quelconque indemnité en cas de désordres qui résultent du seul écoulement du temps. 







Même dans l'hypothèse où les désordres sont qualifiés de dégradations, le locataire ne peut se voir imputer une remise à neuf des lieux loués, un coefficient de vétusté, en fonction de la durée du bail, doit donc être appliqué aux frais de remise en état imputables au locataire.



Du reste, le décret numéro 2016'382 du 30 mars 2016 qui fixe les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale a pour objet d'imposer de tenir compte de la vétusté du logement afin de déterminer les éventuels frais de remise en état qui incombent au locataire et consacre donc les principes ci-dessus rappelés.



Il convient en outre de relever que l'obligation d'indemniser le bailleur au titre des frais de remise en état n'est pas subordonnée à l'obligation pour le bailleur de justifier de la dépense faite mais seulement de son coût, dont l'évaluation est laissée à l'appréciation souveraine du juge.



C'est par une analyse pertinente des pièces qui lui étaient soumises que le premier juge a dit que la présence de lierre apparaît clairement sur les photographies annexées à l'état des lieux d'entrée contradictoire du 31 octobre 2014 tant sur la façade de la maison côté jardin, à gauche de l'entrée de la véranda et à droite de l'appentis au fond du jardin, de sorte que la locataire a pu légitimement croire que si elle était tenue de l'entretien du jardin, elle n'était pas tenue d'éliminer le lierre.



En outre, le devis E2M Paysage du 26 avril 2018 fait aussi état de la tonte du gazon alors que l'état des lieux de sortie du 28 mars 2018 ne fait pas apparaître une herbe haute mais au contraire une pelouse entretenue de même que le jardin dans son ensemble.



Le jugement déféré qui a ordonné la restitution par Mme [O] [U] à Mme [Y] [D] épouse [H] de la somme de 450 euros retenue sur le dépôt de garantie avec majoration légale de 10 % pour chaque période mensuelle commencée en retard sera donc confirmé.



Mme [Y] [D] épouse [H] soutient que Mme [Y] [D] épouse [H] a démonté un meuble de la cuisine équipée et ne l'a pas remonté et qu'elle a a créé une évacuation d'eau dans la cave pour sa machine à laver ce qui a engendré des remontées d'eau lorsqu'il pleut et qu'elle a été obligée de la reboucher.



Il ressort de la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie que le meuble de cuisine est tombé, l'huissier de justice ayant constaté qu'il était fixé sur de petits tasseaux en bois qui n'ont pas tenu.

Ce désordre est lié à la vétusté ou à un défaut de solidité d'ancrage du meuble et ne procède pas d'un défaut d'entretien de la locataire.



S'agissant des remontées d'eau, aucune constatation n'a été faite par l'huissier de justice sur ce point, ni même sur la création d'une évacuation d'eau dans le garage.



Aucune faute ne pouvant être reprochée à Mme [Y] [D] épouse [H], Mme [O] [U] sera déboutée de sa demande en dommages et intérêts et le jugement déféré sera confirmé sur ce point.



Mme [Y] [D] épouse [H] ne justifie pas d'un préjudice moral du fait du comportement de sa bailleresse.



Le jugement déféré qui l'a déboutée de cette demande sera confirmé.



Sur les autres demandes



En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.



Mme [O] [U] qui succombe en son appel en supportera donc la charge.

 

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 



Mme [O] [U] qui succombe, sera condamnée à payer à Mme [Y] [D] épouse [H] la somme de 1 200 euros sur ce fondement.



PAR CES MOTIFS, 



La Cour, 



Déclare irrecevable la demande d'irrecevabilité de l'appel,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne Mme [O] [U] à payer à Mme [Y] [D] épouse [H] la somme de 1.200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Mme [O] [U] aux entiers dépens d'appel.





Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier,Le Président,