Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 3 mai 2022

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE



--------------------------







ARRÊT DU : 03 MAI 2022









N° RG 21/01339 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-L7HK







[U] [M]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/005698 du 06/05/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BORDEAUX)



c/



[L] [V] [W] épouse [H]



























Nature de la décision : AU FOND























Grosse délivrée le : 03 MAI 2022



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 12 janvier 2021 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (RG : 20/01060) suivant déclaration d'appel du 04 mars 2021





APPELANT :



[U] [M]

né le 05 Mars 1983 à [Localité 7] ([Localité 7])

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1] - [Localité 5]



Représenté par Me Céline PENHOAT, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉE :



[L] [V] [W] épouse [H]

née le 14 Octobre 1963 à [Localité 4] ([Localité 4])

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3] - [Localité 6]



Représentée par Me Luc BRASSIER, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 mars 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Roland POTEE, président,

Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,

Bérengère VALLEE, conseiller,



Greffier lors des débats : Séléna BONNET





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.





* * *





EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE 



Par acte sous seing privé du 26 mars 2011, à effet du 1er avril 2011, Mme [L] [W] épouse [H] a donné à bail à M. [U] [M], un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 8].



Par acte du 11 juin 2019, Mme [W] épouse [H] a fait signifier une sommation à M. [M] d'user paisiblement des lieux loués et de ne pas sous-louer le logement donné à bail.



Le 24 septembre 2019, un congé pour motif légitime et sérieux a été signifié à M. [M] pour le 31 mars 2020.



Par acte d'huissier du 9 juin 2020, Mme [L] [W] épouse [H] a fait assigner M. [U] [M], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins notamment de voir valider le congé pour motif légitime et sérieux, en expulsion et en paiement de loyers.



Par jugement contradictoire du 12 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- validé le congé délivré à M. [U] [M] le 24 septembre 2019,

- dit que M. [U] [M] est occupant sans droit ni titre, du logement sis [Localité 9] à [Localité 8], depuis le 1er avril 2020,

- autorisé, à défaut pour M. [U] [M] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-l du code des procédures civiles d'exécution,

- condamné M. [U] [M] à payer à Mme [L] [W] épouse [H], à compter du 1er avril 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, et de la provision sur charges (613 euros), en deniers ou quittance, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées, qui auraient été exigibles en l'absence de résiliation du bail,

- condamné M. [U] [M] à payer à Mme [L] [W] épouse [H] la somme de 1'061 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

- rejeté les demandes plus amples ou contraires,

- condamné M. [U] [M] à payer à Mme [L] [W] épouse [H] une indemnité d'un montant de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

- condamné M. [U] [M] au paiement des entiers dépens, en ceux compris le coût de la notification de l'assignation à la préfecture.



M. [U] [M] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 4 mars 2021.



Par conclusions déposées le 22 octobre 2021, il demande à la cour de :

- infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a prononcé l'expulsion de M. [M] pour motif légitime, 

En conséquence, 

- débouter Mme [W] épouse [H] de sa demande d'expulsion pour motif légitime,

- accorder à M. [M] les plus larges délais pour s'acquitter de sa dette de loyer,



- débouter Mme [W] épouse [H] de sa demande de dommage et intérêts conformément au jugement de première instance dont il sollicite la confirmation,

- laisser à la charge de chaque partie les frais et dépens qu'il a dû exposer pour la présente procédure. 



Par conclusions déposées le 7 décembre 2021 comportant appel incident, Mme [L] [W] épouse [H] demande à la cour de :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 12 janvier 2021,

- débouter M. [U] [M] de l'ensemble de ses prétentions,

- condamner M. [U] [M] à payer à Mme [L] [W] épouse [H] les sommes de :

* 600 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive en réparation du préjudice subi,

* 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [U] [M] en tous les dépens de première instance, comprenant le coût du commandement de payer les loyers du 6 juin 2019, de la sommation de faire du 11 juin 2019, du congé pour motif légitime et sérieux du 24 septembre 2019 et des procès-verbaux de constat de Maîtres Callen et Blanchet, en date des 10 septembre 2019, 7 juin 2020 et 29 octobre 2021, dont distraction est requise au profit de Maître Luc Brassier, avocat aux offres de droit.



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 28 février 2022 et l'affaire fixée à l'audience du 14 mars 2022.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la validité du congé



Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige :

'Le locataire est obligé : 

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ; 

b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; 

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; 

d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ; 

(...)

g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant'. 



L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur lors de l'assignation, dispose': 'I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué .



En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. (...).



M. [M], appelant, reconnaît être propriétaire de deux chats mais fait valoir que rien ne démontre que ses animaux sont à l'origine des mauvaises odeurs dans les parties communes et produit des photographies des grilles d'aération de l'immeuble qui seraient dégradées et utilisées comme urinoirs par les passants et animaux. Il fait également valoir que rien ne démontre qu'il est responsable de la présence de nuisibles dans l'immeuble. Il indique que la sous-location n'est pas mentionnée dans le congé pour motif légitime et sérieux du 24 septembre 2019, que son expulsion ne peut dès lors être justifiée par ce motif et qu'au surplus, rien ne démontre qu'il a sous-loué son logement. Concernant sa dette locative, M. [M] ne conteste pas les sommes dues et sollicite des délais de paiement.



En réponse, Mme [H] fait valoir que le locataire n'a pas respecté ses obligations légales et contractuelles, qu'en effet les nuisances occasionnées par ses chats et l'utilisation de l'emplacement de parking à usage de décharge sont démontrées, que la sommation de faire du 11 juin 2019 rappelant l'interdiction de sous-louer le logement n'a pas été suivie d'effet, que M. [M] a dégradé l'installation électrique dans l'appartement et n'a pas communiqué de justificatif d'assurance locative.



Aux termes du contrat de bail conclu le 26 mars 2011, le logement loué à M. [M] à compter du 1er avril 2011 est situé en entresol, une place de parking dans le garage étant accessoire à ce logement.



Le congé pour motif légitime et sérieux a été délivré à M. [M] le 24 septembre 2019, à effet du 31 mars 2020, pour avoir manqué à plusieurs reprises à son obligation de jouissance paisible des lieux loués, à savoir des nuisances occasionnées par ses chats, l'encombrement des parties communes, l'utilisation non conforme de sa place de stationnement dans le garage commun ainsi que pour le non paiement des loyers et charges.



Il sera tout d'abord observé que le congé ne fait pas grief à M. [M] de la sous-location, d'une infestation par des nuisibles , ni d'un défaut d'assurance, non plus que de dégradations électriques.



Mme [H] ne peut donc fonder sa demande de résiliation du bail sur ces motifs.



Il ressort en effet du procès-verbal de constat dressé par huissier de justice le 10 septembre 2019, qu'à l'ouverture du garage dans lequel un emplacement est réservé à M. [M], 'une forte odeur d'urine se fait sentir' et qu'à l'intérieur, sont entreposés 'en vrac et en grand nombre, des tas de sacs poubelles, objets sans valeur, des poches, des chaises, des vêtements'. Les photographies prises par l'huissier et jointes au constat corroborent ces constatations. 





En outre, les indications de M. [M] dans ses dernières conclusions selon lesquelles il reconnaît qu'il arrive occasionnellement à ses animaux de faire leurs besoins dans les parties communes de l'immeuble, mais affirme avoir toujours procédé au nettoyage, sont en contradiction avec ce constat dressé le 10 septembre 2019, qui mentionne plusieurs taches au sol dans les parties communes de l'immeuble et qui indique que dans les escaliers et à chaque palier, une odeur d'urine d'animal se fait sentir et qu'au niveau de l'entresol, 'le tapis de sol est couvert de tâches' et 'sent l'urine d'animal dans le couloir d'entrée'.



Le procès-verbal de constat d'huissier dressé le 29 octobre 2021 fait également état de nuisances occasionnées par M. [M] par l'usage de sa place de stationnement comme dépotoir, en indiquant notamment : 

'Le garage est encombré par de nombreux meubles (...)' ; 

'De l'électroménager d'occasion en vrac' ; 

'Des vêtements entassés par centaines, en vrac à même le sol' ;

'Des pneus, des roues de vélos' (...) ;

'De nombreux emballages plastiques, le tout dans une grande pagaille'.



Les photographies prises par l'huissier et jointes au constat démontrent que le garage se trouve dans le même état de désordre important que celui relevé lors du précédent constat du 10 septembre 2019. 



Il résulte des pièces produites que M. [M], qui n'avait pas déféré à la sommation de faire qui lui a été délivrée le 11 juin 2019 aux fins de ne pas laisser ses animaux en liberté et faire leurs besoins dans les parties communes de l'immeuble, de vider, nettoyer et désinfecter le garage qu'il occupe, n'a pas plus procédé au rangement et au nettoyage du garage à la suite du constat d'huissier du 10 septembre 2019 et du congé délivré le 24 septembre 2019. 



Au vu de l'ensemble de ces éléments, les fortes odeurs présentes dans les parties communes de l'immeuble et dans le garage, occasionnées par les chats de M. [M], ainsi que l'usage de sa place de stationnement comme un dépotoir, occasionnent de manière certaine des désagréments pour les autres occupants de l'immeuble, dépassant largement les inconvénients normaux du voisinage et sont constitutifs de manquements répétés du locataire à son obligation de jouissance paisible.



Enfin, il apparaît que M. [M] était redevable à la date du congé de la somme de 1061 euros, correspondant au loyer impayé du mois de février 2019 et à la régularisation des charges de l'année 2018, ainsi que cela ressort du commandement de payer délivré le 6 juin 2019, ce qu'il reconnaît dans ses dernières conclusions.



Il convient dès lors de confirmer le jugement qui a validé le congé pour motifs légitimes et sérieux délivré à M. [M] le 24 septembre 2019 à effet du 31 mars 2020, ordonné son expulsion des lieux et fixé l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du 1er avril 2020 au montant du loyer et de la provision sur charges mensuels, soit la somme de 613 euros.



Sur la demande de délais



En l'absence de décompte actualisé de la part de la bailleresse, il convient de retenir au titre de l'arriéré locatif la somme de 1061 euros due par le locataire à la date du congé et retenue par le premier juge. Cette dette locative étant ancienne et M. [M] n'ayant effectué aucune démarche tendant à l'apurer, ni proposé aucun échéancier de remboursement selon ses capacités financières, il sera débouté de sa demande de délais.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [M] à payer la somme de 1061 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du jugement et l'a débouté de sa demande de délais.



Sur la demande de dommages et intérêts de la bailleresse



Mme [H] fait valoir que la situation lui cause un préjudice en ce qu'elle ne peut pas accéder au compteur d'eau du garage en raison de la présence de rats, qu'elle a été contrainte de faire traiter à plusieurs reprises l'immeuble contre les nuisibles et que la procédure d'appel engagée par M. [M] pour obtenir des délais supplémentaires pour quitter les lieux alors qu'il n'est pas de bonne foi est manifestement abusive. Elle demande sa condamnation à lui payer la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.



M. [M], qui n'a pas réglé sa dette, a fait appel de la décision de première instance et s'est maintenu dans les lieux.



Cependant, il est constant que cette résistance ne peut donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.



En l'espèce, Mme [H], qui ne rapporte pas la preuve d'une telle faute, sera déboutée de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive, et il sera ajouté au jugement déféré sur ce point.



Sur les frais irrépétibles et les dépens



Il y a lieu de confirmer le jugement du 12 janvier 2021 en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile.



Aux termes de l'article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. M. [M] supportera la charge des dépens d'appel.



En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.



En l'espèce, M. [M] sera condamné à verser Mme [H] la somme de 800'euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS,



LA COUR,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,





Déboute Mme [L] [H] de sa demande en dommages et intérêts,



Condamne M. [U] [M] à payer à Mme [L] [H] une somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [U] [M] aux dépens d'appel.





Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier,Le Président,