Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 3 mai 2022

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE



--------------------------







ARRÊT DU : 03 MAI 2022









N° RG 21/01710 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MANN







[E] [F]



c/



S.C.I. CABRERA



























Nature de la décision : AU FOND





























Grosse délivrée le : 03 MAI 2022



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 02 mars 2021 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX ( RG : 20/02987) suivant déclaration d'appel du 23 mars 2021





APPELANT :



[E] [F]

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 2]



Représenté par Me Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉE :



S.C.I. CABRERA prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 1]



Représentée par Me Pierre BLAZY de la SELARL BLAZY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 mars 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Roland POTEE, président,

Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,

Bérengère VALLEE, conseiller,



Greffier lors des débats : Séléna BONNET





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.





* * *







EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE 



Par acte sous seing privé du 9 novembre 2017, à effet du même jour, la SCI Cabrera a consenti, pour une durée de trois ans, un bail d'habitation à M. [E] [F] portant sur un logement situé à [Adresse 2] moyennant un loyer révisable de 680 euros outre une provision mensuelle sur charges de 40 euros.



Par acte délivré le 15 janvier 2020, la SCI Cabrera a fait délivrer à M. [E] [F] un congé aux fins de reprise pour habiter au profit de Mme [O] [K].



Par acte d'huissier du 17 décembre 2020, la SCI Cabrera a fait assigner M. [E] [F] essentiellement aux fins d'obtenir son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef et sa condamnation à payer à Mme [O] [K] la somme de 600 euros au titre des frais engagés par elle dans l'attente de son départ. 



Par jugement réputé contradictoire du 2 mars 2021, le juge des contentieux de la protection, pôle protection et proximité, du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- validé le congé délivré le l5 janvier 2020,

- constaté que M. [E] [F] est en conséquence déchu de tout titre d'occupation depuis le 9 novembre 2020,

- condamné M. [E] [F] à quitter les lieux loués situés à [Adresse 2],

- dit qu'à défaut pour M. [E] [F] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l'article L.412-l du code des procédures civiles d'exécution,

- rappelé que le sort des meubles en cas d`expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d`exécution,

- déclaré la SCI Cabrera irrecevable en sa demande de condamnation au paiement au profit de Mme [O] [K], 

- condamné M. [E] [F] aux dépens,

- condamné M. [E] [F] à payer à la SCI Cabrera la somme de 700 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,

-constaté l'exécution provisoire de droit de la décision.



Pour statuer ainsi qu'il l'a fait, le premier juge a déclaré le congé régulier et valide en l'absence de contestation de la part de M. [E] [F], absent et non représenté.



M. [E] [F] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 23 mars 2021.



Par conclusions déposées le 21 juin 2021, il demande à la cour de :

- réformer le jugement en date du 2 mars 2021 en tant qu'il a : 

- validé le congé délivré le 15 janvier 2020, 

- constaté que M. [E] [F] est en conséquence déchu de tout titre d'occupation depuis le 9 novembre 2020, 

- condamné M. [E] [F] à quitter les lieux loués situés [Adresse 2], 

- dit qu'à défaut pour M. [E] [F] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, 

- rappelé que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

- condamné M. [E] [F] aux dépens, 

- condamné M. [E] [F] à payer à la SCI Cabrera la somme de 700 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,

Et statuant de nouveau, 

- prononcer la nullité du congé pour reprise délivré le 15 janvier 2020 par la SCI Cabrera à M. [E] [F], 

- annuler en tout état de cause le congé pour reprise délivré le 15 janvier 2020 par la SCI Cabrera à M. [E] [F] pour défaut de caractère réel et sérieux,

- remettre en conséquence les parties dans l'état dans lequel elles se trouvaient avant la date de prise d'effet du congé délivré le 15 janvier 2020, 

- condamner en toute hypothèse la SCI Cabrera à verser la somme, sauf à parfaire, de 10 000 euros à M. [E] [F] en raison du caractère frauduleux du congé, 

- condamner la SCI Cabrera à verser à M. [E] [F] la somme de 2 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance. 

 

Par conclusions déposées le 3 septembre 2021 comportant appel incident, la SCI Cabrera demande à la cour de :

- confirmer le jugement en date du 2 mars 2021 rendu par le juge du contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux, en ce qu'il a : 

- validé le congé délivré le 15 janvier 2020, 

- constaté que M. [E] [F] est en conséquence déchu de tout titre d'occupation depuis le 9 novembre 2020, 

- condamné M. [E] [F] à quitter les lieux loués situés [Adresse 2], 

- dit qu'à défaut pour M. [E] [F] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, 

- rappelé que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

- condamné M. [E] [F] aux dépens, 

- condamné M. [E] [F] à payer à la SCI Cabrera la somme de 700 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,

- constaté l'exécution provisoire de droit de la décision,

- réformer le jugement en date du 2 mars 2021 rendu par le juge du contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux, en ce qu'il a : 

- déclaré la SCI Cabrera irrecevable en sa demande en condamnation au paiement au profit de Mme [O] [K], 

Et statuant à nouveau : 

- condamner M. [E] [F] à rembourser à Mme [O] [K] épouse [C] la somme de 1.600 euros au titre des sommes engagées par elle pour se reloger dans l'attente du départ de M. [E] [F] ; cette somme fera l'objet d'une réévaluation au jour de la décision rendue par la juridiction,



- condamner M. [E] [F] à verser à Mme [O] [K] épouse [C] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 

 

L'instruction a été clôturée par ordonnance du 28 février 2022 et l'affaire fixée à l'audience du 14 mars 2022. 





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur le congé 



L'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, celui-ci doit être motivé soit par sa décision de reprendre ou de vendre de logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire d'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.



En cas de congé pour reprise, le congé doit préciser la nature du lien entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise.



Une personne morale n'a pas de droit de reprise mais il est admis que celui-ci peut être exercé par un associé d'une société civile immobilière de nature familiale.



Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.



En cas de contestation, le juge peut même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.



Quand bien même le locataire aurait quitté les lieux, il est en droit de critiquer le congé délivré et de solliciter la réparation d'un préjudice qu'il aurait subi.



M. [E] [F] fait valoir pour l'essentiel que le congé est irrégulier car il ne mentionne pas le lien entre la société bailleresse et Mme [O] [K], qu'il n'est pas justifié du caractère familial de la société civile immobilière et que le congé est frauduleux comme étant dépourvu de caractère réel et sérieux, puisque l'adresse de Mme [K] qui figure sur le congé est celle du siège social de la société et qu'il en a subi un préjudice qui doit être réparé par l'allocation de la somme de 10.000 euros.



La Sci Cabrera réplique que le congé qui mentionne le bénéficiaire de la reprise en sa qualité d'associée de la Sci est régulier, qu'il est motivé par le fait que Mme [K] a reçu elle-même un congé pour quitter son logement et qu'elle a subi un préjudice correspondant à la nécessité de payer un loyer mensuel de 600 euros pour n'avoir pu récupérer son immeuble à la date d'effet du congé.



En l'espèce, le congé a été délivré le 15 janvier 2020 pour le 8 novembre 2020, soit le terme du bail par la société civile immobilière Cabrera au profit de Mme [K] en sa qualité d'associée de la société.





Il sera donc observé que les mentions exigées par le texte précité, à savoir le lien entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, ont été respectées.



Cependant, force est de constater que le bailleur ne rapporte pas la preuve de la qualité d'associée de la société civile immobilière Cabrera de Mme [K] ni du caractère familial de cette dernière, le contrat d'abonnement à la fourniture d'électricité au nom de Mme [O] [C] pour le logement litigieux selon l'attestation délivrée le 9 février 2022 étant inopérant à rapporter cette preuve.



Le congé sera donc invalidé et le jugement déféré qui l'a déclaré valide sera réformé.



Sur la demande en dommages et intérêts de M. [E] [F] pour congé frauduleux



M. [F] ne justifie pas d'un préjudice à l'appui de sa demande en dommages et intérêts.



Il sera donc débouté de cette demande et il sera ajouté au jugement déféré sur ce point.



Sur la demande en dommages et intérêts de la société civile immobilière Cabrera



Fondée sur des sommes qu'aurait exposé Mme [K], la société civile immobilière Cabrera n'a pas intérêt à agir pour en solliciter le remboursement.



Sur les autres demandes



En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.



La Sci Cabrera qui succombe en supportera donc la charge.



En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 



La Sci Cabrera qui succombe, sera condamnée à payer à M. [E] [F] la somme de 800 euros sur ce fondement.



PAR CES MOTIFS, 



La Cour, 



Constate que M. [E] [F] a libéré les lieux le 17 avril 2021,



Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a déclaré régulier le congé et irrecevable la demande de la société civile immobilière Cabrera tendant à voir condamner M. [E] [F] à payer des sommes qui seraient dues à Mme [O] [K],



Statuant à nouveau dans cette limite,



Dit que le congé pour reprise est nul comme étant invalide,



Rejette la demande en dommages et intérêts de M. [E] [F],



Y ajoutant,



Condamne la Sci Cabrera à payer à M. [E] [F] la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la Sci Cabrera aux entiers dépens d'appel.





Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier,Le Président,