Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 3 mai 2022

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 03 MAI 2022









N° RG 21/01711 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MANP







[Z] [O]



c/



S.A. BANQUE CIC SUD OUEST

S.A.S. CABINET [Y]



























Nature de la décision : AU FOND





























Grosse délivrée le : 03 MAI 2022



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 05 février 2021 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX ( RG : 19/003128) suivant déclaration d'appel du 23 mars 2021





APPELANT :



[Z] [O]

né le 02 Janvier 1951 à [Localité 5]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 6]



Représenté par Me Valérie MONPLAISIR, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉES :



S.A. BANQUE CIC SUD OUEST prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social[Adresse 1]



Représentée par Me Carolina CUTURI-ORTEGA de la SCP JOLY - CUTURI ' WOJAS AVOCATS DYNAMIS EUROPE (ADE), avocat au barreau de BORDEAUX



S.A.S. CABINET [Y], immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° 495 146 284, dont le siège social est [Adresse 3], prisepoursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2]



Représentée par Me Clément RAIMBAULT de la SCP DELAVALLADE - RAIMBAULT, avocat au barreau de BORDEAUX



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 mars 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Roland POTEE, président,

Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,

Bérengère VALLEE, conseiller

Greffier lors des débats : Séléna BONNET



ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.







* * *





EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE 



Suivant contrat du 15 janvier 2014, la SA Banque CIC Sud-Ouest (ci-après dénommée la SA CIC), représenté par la SAS Cabinet [Y] Immobilier (ci-après dénommé la SAS Cabinet [Y]), a donné à bail à M. [Z] [O] l'appartement sis [Adresse 7]. Le bail prévoyait une surface habitable de 250 m².



Par lettre avec accusé de réception du 14 mars 2019, M. [Z] [O] a résilié le bail. 



Par acte d'huissier du 20 août 2019, M. [Z] [O] a fait assigner la SA CIC et la SAS Cabinet [Y] aux fins notamment de les voir condamner in solidum à lui payer la somme de 37 687, 35 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2019, motif pris de la différence observée entre la surface habitable stipulée au bail et la surface réelle.



Par jugement contradictoire du 5 février 2021, le juge des contentieux de la protection, pôle protection et proximité, du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- déclaré irrecevable comme étant prescrite l'action engagée par M. [Z] [O] à l'égard de la SA CIC et de la SAS Cabinet [Y],

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamné M. [Z] [O] aux dépens.



Pour statuer ainsi qu'il l'a fait, le premier juge a essentiellement dit que l'action de M. [Z] [O] était prescrite comme ayant été formée plus de 5 ans après la conclusion du bail.



M. [Z] [O] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 23 mars 2021.



Par conclusions déposées le 17 février 2022, il demande à la cour de :

- déclarer M. [Z] [O] recevable et bien fondé en son appel,

- réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau : 

- déclarer M. [Z] [O] recevable et bien-fondé en son action et en ses demandes,

- déclarer que la SA CIC a violé son obligation de délivrance conforme découlant de l'article 1721 du code civil et ses obligations découlant des dispositions de l'article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 imposant la mention de la surface habitable du bien loué dans le contrat de location et de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation définissant les modalités de calcul de la surface habitable, 

- déclarer que la SAS Cabinet [Y] a violé son devoir de conseil,

En conséquence,

- déclarer que la SA CIC et la SAS Cabinet [Y] ont engagé leur responsabilité à l'égard de M. [Z] [O], 

En conséquence, 

- les condamner in solidum à payer à M. [Z] [O] une somme de 37 687,35 euros à titre de dommages et intérêts en compensation de son préjudice matériel,

- les condamner in solidum à payer à M. [Z] [O] une somme de 7 500 euros à titre de dommages et intérêts en compensation de son préjudice de jouissance,

- ordonner que ces sommes soient assorties des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 15 mai 2019,

- ordonner la capitalisation des intérêts sur le fondement des dispositions de l'article 1154 du code civil, 

A titre subsidiaire,

- déclarer que la SA CIC a engagé sa responsabilité à l'égard de M. [Z] [O] sur le fondement de l'enrichissement sans cause et condamner en conséquence la SA CIC à lui payer les sommes susvisées sur le fondement de l'article 1303 du code civil, 

A titre très subsidiaire,

- ordonner avant dire droit telle mesure d'investigation judiciaire qu'il plaira et désigner à cet égard tel professionnel qu'il plaira avec la mission habituelle en pareille matière,

En tout état de cause,

- débouter toute partie de toute demande dirigée à l'encontre de M. [Z] [O], 

-condamner in solidum la SA CIC et la SAS Cabinet [Y] à payer à M. [Z] [O] une somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 



Par conclusions déposées le 7 août 2021 comportant appel incident, la SAS Cabinet [Y] demande à la cour de :

A titre principal, 

- confirmer le jugement du 5 février 2021 en toutes ses dispositions, 

- condamner M. [Z] [O] à payer à la SAS Cabinet [Y] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens,

A titre subsidiaire, 

- déclarer irrecevable la demande nouvelle formulée au titre d'un préjudice de jouissance, 

 - se déclarer non saisie des sept chefs de demandes présents au dispositif de l'appel de M. [Z] [O] du type « dire et juger », 

- débouter M. [Z] [O] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- condamner M. [Z] [O] à payer à la SAS Cabinet [Y] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens,

A titre très susbidiaire, 

- déclarer irrecevable la demande nouvelle formulée au titre d'un préjudice de jouissance, 

- se déclarer non saisie des sept chefs de demandes présents au dispositif de l'appel de M. [Z] [O] du type « dire et juger »,

- réévaluer le quantum de réparation du préjudice matériel de M. [Z] [O] dans de plus justes proportions et exclusivement pour la période postérieure au 15 mai 2019, soit à une somme maximale de 584,30 euros,

- débouter M. [Z] [O] du surplus de ses demandes, 

-condamner M. [Z] [O] à payer à la SAS Cabinet [Y] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.









Par conclusions déposées le 6 septembre 2021 comportant appel incident, la SA CIC demande à la cour de :

A titre principal,

- confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 5 février 2021 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

- déclarer irrecevable M. [Z] [O] de sa demande de dommages et intérêts fondée sur un prétendu préjudice de jouissance,

A titre subsidiaire, 

- déclarer mal fondées les demandes formulées par M. [Z] [O], 

- débouter M. [Z] [O] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

A titre infiniment subsidiaire,

- condamner la SAS Cabinet [Y], mandataire de la SA CIC, à relever indemne et garantir la SA CIC de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, 

En tout état de cause,

- condamner M. [Z] [O] à payer à la SA CIC la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner M. [Z] [O] aux entiers dépens. 

 

L'instruction a été clôturée par ordonnance du 28 février 2022 et l'affaire fixée à l'audience du 14 mars 2022. 





MOTIFS DE LA DÉCISION



M. [Z] [O] fait valoir pour l'essentiel qu'il n'est pas prescrit puisque le délai de 5 ans n'a commencé à courir qu'à compter de la résiliation du bail, que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance en lui louant un appartement dont la surface indiquée au bail était de 31,50 % supérieure à la surface réelle et que l'agent immobilier a manqué à son devoir de conseil.

Subsidiairement il fonde sa demande sur l'enrichissement sans cause du bailleur qui a perçu un loyer supérieur à celui correspondant à la surface réelle pendant plus de 5 ans.



La Sa Banque CIC du Sud-Ouest réplique pour l'essentiel que l'action de M. [Z] [O] est prescrite comme ayant été formée plus de 5 ans après avoir pu se rendre compte, dès son entrée dans les lieux, de la surface réelle de l'appartement, subsidiairement, qu'il n'y a pas eu enrichissement sans cause, le loyer pour un appartement de standing de 5 pièces avec une grande terrasse en plein centre ville ayant été justement évalué.



La Sas Cabinet [Y] conclut tout d'abord que la cour n'est pas valablement saisie des 7 chefs de demande du type « dire et juger », fait valoir au principal que M. [Z] [O] est prescrit pour agir, subsidiairement que sa demande au titre du préjudice de jouissance, nouvelle en appel, est irrecevable, que la surface louée n'était pas entrée dans le champ contractuel alors que la loi Alur n'était pas encore applicable, qu'il n'est pas sérieux de se plaindre de la surface de son logement 5ans ¿ après la conclusion du bail et très subsidiairement que le quantum de la demande est disproportionné.



Il sera tout d'abord observé que par le dispositif de ses conclusions, M. [O] sollicite la condamnation au paiement de dommages et intérêts, les demandes de « déclarer que » ne rappelant que les moyens invoqués à l'appui de ses demande de paiement.



Sur la prescription de l'action fondée sur l'obligation de délivrance



Les actions personnelles et mobilières se prescrivent par cinq ans à compte du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. 

 

C'est par une analyse pertinente de ce texte et des pièces qui lui étaient soumises que le premier juge a dit que le délai de prescription avait commencé à courir le 15 janvier 2014, à la date d'entrée dans les lieux, à laquelle M. [Z] [O] avait pu se rendre compte de la surface du logement loué, alors que l'assignation est en date du 23 août 2019, soit plus de 5 ans après.



Le jugement déféré qui a déclaré M. [Z] [O] irrecevable en sa demande au titre de l'obligation de délivrance parce que prescrite sera confirmé.



Sur la demande subsidiaire fondée sur l'enrichissement sans cause



Selon l'article 1302-1 du code civil, celui a perçu par erreur ou sciemment une somme qui ne lui était pas due doit la restituer à celui de qui il l'a indument perçue. 



Une telle action fondée sur une différence entre le loyer perçu et, selon M. [Z] [O], celui qu'aurait dû percevoir le bailleur, est recevable pour les loyers perçus pour les 5 années précédant l'assignation du 23 août 2019, soit depuis le loyer de septembre 2014.



Cependant, le seul métré réalisé par la société de diagnostics immobiliers ABC ne rapporte pas la preuve d'un tel enrichissement sans cause, alors que le loyer n'est pas seulement fonction de la superficie du logement mais également de nombre d'autres critères dont le standing du logement, le nombre de pièces, la situation géographique.



Il n'est en effet pas contesté et ainsi que cela résulte de la lecture du contrat de bail, que l'appartement, d'au moins 178 mètres carrés et de cinq pièces, est situé dans le quartier très recherché dit du Triangle de [Localité 4], au c'ur de la ville, dans un immeuble de grand standing, avec gardien, qu'il possède une terrasse de 50 mètres carrés, une place de parking et une cave, comme cela est au demeurant mentionné dans le contrat de bail, de sorte qu'il n'est pas établi que le loyer, d'un montant de 2 200 euros provision pour charges comprise à la date de conclusion du contrat en janvier 2014, ne correspondait pas au prix du marché.



M. [Z] [O] sera déclaré recevable mais débouté de sa demande sur ce fondement et il sera ajouté au jugement déféré sur ce point.



Sur les autres demandes



En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.



M. [Z] [O] qui succombe en son appel en supportera donc la charge.

 

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 



M. [Z] [O] qui succombe, sera condamné à payer tant à la Sa Banque CIC du Sud-Ouest qu'à la Sas Cabinet [Y] la somme de 1.000 euros chacun sur ce fondement.





PAR CES MOTIFS, 



La Cour, 

 

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Déclare M. [Z] [O] recevable en sa demande fondée sur l'enrichissement sans cause et l'en déboute,



Condamne M. [Z] [O] à payer à la Sa Banque CIC du Sud-Ouest d'une part et à la Sas Cabinet [Y] d'autre part, la somme de 1.000 euros chacun sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [Z] [O] aux entiers dépens d'appel.





Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier,Le Président,