Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 3 mai 2022

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 03 MAI 2022









N° RG 21/05958 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MMQF







[Z] [K]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/008957 du 06/05/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BORDEAUX)



c/



[O] [E]

[L] [E]



























Nature de la décision : APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE























Grosse délivrée le : 03 MAI 2022



aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 13 novembre 2020 par le Juge desRéférés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux (RG : 19-001949) suivant déclaration d'appel du 04 juin 2021





APPELANT :



[Z] [K]

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 1]



Représenté par Me Paul CESSO, avocat au barreau de BORDEAUX



INTIMÉS :



[O] [E]

né le 14 Janvier 1930 à [Localité 3]

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 1]



Non représenté, assigné à étude d'huissier 



[L] [E]

né le 27 Novembre 1942 à [Localité 3]

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 2]



Non représenté, assigné à personne physique 



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 mars 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Roland POTEE, président,

Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,

Bérengère VALLEE, conseiller,



Greffier lors des débats : Séléna BONNET





ARRÊT :



- par défaut



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.



* * *





EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE 



Par acte sous seing privé à effet au 14 octobre 2017, M. [O] [E] a donné à bail à M. [Z] [K] une chambre à titre d'habitation principale située [Adresse 4].



Par acte d'huissier du 27 février 2019, M. [O] [E] et M. [L] [E] (ci-après dénommés les consorts [E]) ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 680 euros au titre de l'arriéré locatif aux fins de mise en 'uvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.



Par acte d'huissier du 21 septembre 2019, les consorts [E] ont fait assigner M. [Z] [K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux essentiellement aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion de M. [Z] [K] et en condamnation au paiement, à titre provisionnel, de l'arriéré locatif. 



Par ordonnance de référé contradictoire du 13 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection, pôle protection et proximité, du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- constaté l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice des bailleurs à la date du 28 mars 2019, 

- condamner M. [Z] [K] à quitter les lieux loués situés [Adresse 4],

- autorisé, à défaut pour M. [Z] [K] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, 

- dit qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, 

- fixé une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (420 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées, 

- condamné M. [Z] [K] à payer aux consorts [E] la somme de 7 740 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 28 septembre 2020 (échéance du mois de septembre 2020 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision, 

- condamné M. [Z] [K] à payer aux consorts [E], à compter du 1er octobre 2020 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessous fixée, jusqu'à libération effective des lieux, 

- condamné M. [Z] [K] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, 

- condamner M. [Z] [K] à payer aux consorts [E] une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

-rejeté le surplus des demandes, 

-rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.



M. [Z] [K] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 4 juin 2021.



Par conclusions déposées le 27 juillet 2021, M. [Z] [K] demande à la cour de :

- déclarer recevable l'action intentée par M. [Z] [K], 

- réformer l'ordonnance de référé du 13 novembre 2020, 

- débouter les consorts [E] de l'ensemble de leurs demandes, 

- condamner les consorts [E] au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 1217 du code civil, 

- condamner les consorts [E] au paiement de la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice moral subi par l'appelant, 

- condamner les consorts [E] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 37 alinéa 2 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 directement au profit de Maître Paul Cesso, 

- condamner les consorts [E] aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Par ordonnance du 27 août 2021, le conseiller de la mise en état de la cour d'appel de Bordeaux a : 

- constaté la caducité de la déclaration d'appel, 

- condamné l'appelant aux dépens qui seront recouvrés selon la loi sur l'aide juridictionnelle.



Par un arrêt du 4 novembre 2021, la cour d'appel de Bordeaux a :

- infirmé l'ordonnance déférée, 

Statuant à nouveau, 

- écarté la caducité de la déclaration d'appel pour non-respect des dispositions de l'article 905-1 du code de procédure civile, 

- ordonné la réinscription de l'affaire au rôle, 

- débouté M. [Z] [K] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et dit que les dépens suivront le sort de l'instance au fond.



M. [O] [E] et M. [L] [E] n'ont pas constitué avocat. La déclaration d'appel et les conclusions d'appelant leur ont été régulièrement signifiées. 



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 28 février 2022 et l'affaire fixée à l'audience du 14 mars 2022.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur les demandes principales



L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l'espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effet.



Il résulte de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

La charge de la preuve du paiement incombe au locataire.



L'article 6 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi numéro 2000'1208 du 13 décembre 2000, prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.



Le bailleur est tenu d'assurer le caractère décent du logement tout au long de l'exécution du bail.



L'alinéa 2 du même article énonce que les caractéristiques d'un logement décent sont définies par décret en conseil d'État pour les locaux à usage de résidence.



L'article 2 du décret du 30 janvier 2002 N° 2002'120 dans sa version applicable au litige dispose que le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires:



-il assure le clos et le couvert. Le gros-'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation ;

-les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

-les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.



Selon son article 3, le logement compte les éléments d'équipement et de confort suivants:



-une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement ;

-des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux -vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

-un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne. 



Le locataire d'un logement indécent subit nécessairement un préjudice.



Pour se prévaloir d'un préjudice, le locataire doit avoir mis en demeure le bailleur de mettre aux normes le logement sauf lorsque l'indécence existe ab initio.



Il est admis que la délivrance d'un logement indécent prive le bailleur du droit de réclamer un loyer puisqu'il ne serait pas causé.



M. [Z] [K] fait valoir pour l'essentiel que le logement qui lui a été loué était indécent, que les bailleurs ont refusé d'effectuer les travaux nécessaires alors qu'un arrêté préfectoral les a enjoints de les réaliser, de sorte qu'il est en droit de refuser de payer le loyer, que la créance des intimés est sérieusement contestable, qu'il a souffert un préjudice de jouissance et un préjudice moral en raison de l'état de santé de son bébé provoqué par l'humidité.



En l'espèce, il ressort des pièces produites en cause d'appel par M. [Z] [K], soit le rapport du 11 décembre 2020 émanant du Pôle territorial de la solidarité des Hauts de Garonne, le rapport de visite de la Slime du 11 janvier 2021 avec photographies, le rapport de l'ARS avec photographies également à la suite de sa visite du 19 mars 2021, avec copie adressée aux bailleurs, que le logement, très vétuste, est dépourvu de chauffage, présente une installation électrique dangereuse, que le plafond du salon et de la salle de bains est couvert de moisissures, qu'il y a un trou dans le plafond de la salle de bains provoqué par une infiltration en toiture et que son mur est largement fendu, que les ouvrants, vétustes, ne sont pas étanches à l'air et à l'eau, que le logement présente une forte humidité, qu'il n'existe pas de système de ventilation, qu'une forte odeur d'égout règne au niveau de la façade laissant présumer une évacuation des eaux usées défaillante, que les marches d'accès au logement situé au premier étage sont branlantes, qu'un arrêté préfectoral du 9 juillet 2021 a mis en demeure les bailleurs de faire installer un chauffage, de mettre aux normes et de sécuriser l'installation électrique, de rechercher l'origine de l'humidité et de procéder aux réparations nécessaires pour faire cesser le développement des moisissures, dans le délai de 15 jours.



Ces désordres constituent des points d'indécence.



Au vu de ces constatations, il est manifeste que certains de ces désordres : absence de chauffage, dangerosité de l'installation électrique, absence de ventilation, préexistaient à l'entrée dans les lieux, que néanmoins M. [O] [E] et M. [L] [E] ont fait délivrer à leurs locataires un commandement visant la clause résolutoire, ce qu'ils n'étaient pas en droit de faire compte tenu de l'état d'indécence de leur bien.



L'octroi de dommages et intérêts en réparation d'un préjudice de jouissance et d'un préjudice moral des locataires, qui pourraient venir en compensation des sommes qui seraient dues au titre des loyers étant de la compétence du juge du fond, il sera jugé qu'une contestation sérieuse s'oppose au jeu de la clause résolutoire et à ses conséquences, ainsi qu'au paiement d'un arriéré locatif de même qu'à l'évaluation d'un préjudice de jouissance et d'un préjudice moral.



Sur les autres demandes



En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.



M. [O] [E] et M. [L] [E] qui succombent en supporteront donc la charge.

 

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 



M. [O] [E] et M. [L] [E] qui succombent, seront condamnés à payer à M. [Z] [K] la somme de 800 euros sur ce fondement et celui de l'article 37 de la loi du 9 juillet 1991.









PAR CES MOTIFS, 



 La cour, 



Infirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions,



Statuant à nouveau, 



Vu les contestations sérieuses, 



 Dit n'y avoir lieu à référé pour statuer sur toutes les demandes en principal,



Y ajoutant,



Condamne in solidum M. [O] [E] et M. [L] [E] à payer à M. [Z] [K] la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 9 juillet 1991,



Condamne in solidum M. [O] [E] et M. [L] [E] aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés selon la loi sur l'aide juridictionnelle. 



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier,Le Président,