Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 3 mai 2022

AFFAIRE : N° RG 21/01027 - 

 N° Portalis DBVC-V-B7F-GXIX

 



 ARRÊT N° 



 JB. 





 ORIGINE : Décision du Président du TJ de CHERBOURG du 16 Mars 2021 - RG n° 21/00001







COUR D'APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 03 MAI 2022

 

 

APPELANTS :



Monsieur [F] [A]

né le 21 Mai 1987 à [Localité 6]

[Adresse 4]

EQUEURDREVILLE-HAINNEVILLE

[Adresse 4]



Madame [I] [W]

née le 19 Avril 1986 à [Localité 11]

[Adresse 4]

EQUEURDREVILLE-HAINNEVILLE



[Adresse 4]



représentés et assistés de Me Thomas BAUDRY, avocat au barreau de CHERBOURG



 

INTIMÉS :



Madame [E] [M] épouse [S]

née le 25 Août 1963 à [Localité 12]

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Monsieur [H] [S]

né le 22 Juin 1963 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Adresse 3]



représentés et assistés de Me Charles SOUBLIN, avocat au barreau de CAEN









DÉBATS : A l'audience publique du 03 mars 2022, sans opposition du ou des avocats, M. GANCE, Conseiller, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré



GREFFIER : Mme COLLET



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



M. GUIGUESSON, Président de chambre,

Mme VELMANS, Conseillère,

M. GANCE, Conseiller,



ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 03 Mai 2022 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme LE GALL, greffier





* * *



FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES : 



M. et Mme [S] sont propriétaires d'une maison d'habitation sise [Adresse 3], parcelle [Cadastre 2] à [Localité 7] leur parcelle formant le lot n°113 du lotissement '[Localité 9]'.



Suivant promesse de vente du 30 septembre 2019, M. [A] et Mme [W] se sont engagés à acquérir le lot n°114 du même lotissement, constituant la parcelle [Cadastre 1] située au [Adresse 4] jouxtant la parcelle de M. et Mme [S] sous condition suspensive d'obtenir une autorisation administrative pour créer une ouverture pour la pose d'une baie vitrée et la construction d'une terrasse.



Le 3 octobre 2019, M. [A] et Mme [W] ont déposé une déclaration préalable pour transformer une fenêtre en baie vitrée et créer une terrasse sur pilotis venant en limite séparative de la parcelle de M. et Mme [S], à laquelle le maire de [Localité 7] ne s'est pas opposé par arrêté du 12 décembre 2019.



Le 26 novembre 2019, M. [A] et Mme [W] ont déposé une deuxième déclaration préalable de travaux pour la création d'une fenêtre en toiture côté Nord à laquelle le maire ne s'est pas opposé selon arrêté du 12 décembre 2019.



Par acte authentique du 6 janvier 2020, M. [A] et Mme [W] ont réitéré l'acquisition du lot n°114 au prix de 205 000 euros.



Par décision du 3 avril 2020, le maire de [Localité 7] a rejeté le recours gracieux de M. et Mme [S] tendant au retrait de l'arrêté du 12 décembre 2019.



Suivant acte du 12 août 2020 et par arrêté du 8 octobre 2020, M. [A] et Mme [W] ont été autorisés à remplacer deux fenêtres du sous-sol par deux porte-fenêtres.



Par acte du 21 décembre 2020, M. et Mme [S] ont fait assigner M. [A] et Mme [W] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Cherbourg-en-Cotentin afin qu'il leur soit ordonné de cesser immédiatement tous travaux sur leur parcelle à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir et de ne pas réaliser la terrasse projetée sous astreinte de 10 000 euros par infraction constatée ainsi que la remise en état de leur habitation sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir.



Par ordonnance du 16 mars 2021 à laquelle il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le juge des référés du tribunal judiciaire de Cherbourg-en-Cotentin a :

- renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent

- ordonné à M. [A] et Mme [W] de cesser tous travaux sur leur parcelle située [Adresse 4] cadastrée [Cadastre 1], venant méconnaître le cahier des charges du lotissement '[Localité 9]' et ce sous astreinte provisoire de 1 000 euros par infraction constatée à compter de la signification de la présente ordonnance, l'astreinte provisoire étant fixée pendant une durée de douze mois

- ordonné à M. [A] et Mme [W] de ne pas réaliser la terrasse projetée sur leur parcelle située [Adresse 4] cadastrée [Cadastre 1] et autorisée selon arrêtés du maire de [Localité 7] du 12 décembre 2019 et du 31 décembre 2020 ou encore selon toute autre autorisation d'urbanisme mais méconnaissant le cahier des charges du lotissement '[Localité 9]' et de ne pas réaliser tous travaux méconnaissant ce cahier des charges et ce sous astreinte provisoire de 1 000 euros par infraction constatée à compter de la signification de la présente ordonnance, l'astreinte provisoire étant fixée pendant une durée de douze mois

- ordonné à M. [A] et Mme [W] de remettre en état leur habitation dont l'aspect extérieur a été modifiée à la suite des arrêtés du 12 décembre 2019 du maire de [Localité 7] ne s'opposant pas aux déclarations N°DP 050129 19 G0646 et N°DP 050129 19G0746 et ce sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé un délai de six mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir l'astreinte provisoire étant fixée pendant une durée de trois mois

- condamné M. [A] et Mme [W] à payer à M. et Mme [S] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile



- condamné M. [A] et Mme [W] aux dépens de la présente instance de référé

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

- rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.



Par déclaration du 10 avril 2021, M. [A] et Mme [W] ont formé appel de cette ordonnance.



Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 31 janvier 2022, ils demandent à la cour de :

- déclarer leur appel recevable

- infirmer l'ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Cherbourg-en-Cotentin le 16 mars 2021 en toutes ses dispositions

statuant de nouveau

- débouter M. et Mme [S] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

- leur donner acte qu'ils n'ont plus pour projet de réaliser les travaux autorisés par arrêté du 12 décembre 2019 concernant la partie création d'une terrasse sur pilotis (DP 050 12919 G0646) mais celui autorisé par arrêté du 31 décembre 2020 (DP 050 12920 G0648) concernant la création d'un carport et abri de jardin avec toit terrasse accessible

- condamner solidairement M. et Mme [S] à leur payer la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première et seconde instance, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

- condamner solidairement M. et Mme [S] aux entiers dépens de la procédure de référé et d'appel.



Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 31 janvier 2020, M. et Mme [S] demandent à la cour de :

- confirmer l'ordonnance du 16 mars 2021 du juge des référés du tribunal judiciaire de Cherbourg-en-Cotentin

- débouter M. [A] et Mme [W] de toutes leurs demandes

- les condamner à la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

- les condamner aux dépens d'appel.



L'ordonnance de clôture de l'instruction a été prononcée le 16 février 2022.



Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS :



L'article 834 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal peut ordonner en référé toute les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 



L'article 835 ajoute que le président peut prescrire en référé, même en présence d'une contestation sérieuse les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Les époux [S] exposent que les appelants comme tous les propriétaires des lots du lotissement '[Localité 9]' sont soumis au cahier des charges du lotissement qui stipule que les colotis ont l'interdiction de modifier l'aspect extérieur des constructions ou de réaliser des constructions complémentaires ou additionnelles, même s'ils disposent d'une autorisation d'urbanisme.



Ils ajoutent que les travaux entrepris par leurs voisins concernant les ouvertures et la terrasse sont contraires au cahier des charges ce qui constitue un trouble manifestement illicite.



M. [A] et Mme [W] affirment au contraire que le cahier des charges invoqué ne leur est pas opposable puisqu'il n'est pas annexé à leur acte de vente, et qu'il s'agit en outre d'un règlement désormais caduc par application des dispositions de l'article L 442-9 du code de l'urbanisme puisque le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme. À titre subsidiaire, ils invoquent l'absence de valeur contractuelle du cahier des charges. 



L'acte d'acquisition de M. [A] et Mme [W] stipule que le bien vendu constitue le lot numéro 14 du groupe d'habitations dénommé '[Localité 9]' et que 'l'ensemble des pièces constitutives du lotissement dont l'arrêté susvisé, a été déposé au rang des minutes de Me [P] [K] notaire à [Localité 5], le 29 août 1977, publié au service de la publicité foncière de [Localité 6] 1, le 30 septembre 1977, volume 3198 numéro 11'.



Aux termes d'un acte intitulé 'dépôt de pièces' du 29 août 1977 publié au service de la publicité foncière le 30 septembre 1977, volume 3198 numéro 11, Me [K] indique avoir reçu différents actes dont un exemplaire du 'règlement du groupe d'habitations' (se rapportant aux lots n° 112 à 131 du lotissement '[Localité 8]') établi par M. [C] ès qualités de président de la société Manche Calvados Habitat le 5 février 1976.



Dans l'acte d'acquisition de M. [A] et Mme [W], sous le titre 'Dispositions relatives au groupe d'habitations', il est encore rappelé que 'l'immeuble constitue l'un des lots du groupe d'habitations dénommé '[Localité 9]' et qu'un 'cahier des charges fixant les règles et servitudes de caractère contractuel du groupe d'habitations et les conditions générales des ventes ou locations dans le groupe d'habitation est annexé aux présentes'.



Il est soutenu que le notaire en charge de la vente a reconnu avoir omis de rechercher ce document et de l'annexer à l'acte.



Toutefois, il résulte des observations susvisées que l'acte d'acquisition de M. [A] et Mme [W] mentionne expressément que l'immeuble acquis est soumis à un cahier des charges fixant les règles et servitudes de caractère contractuel du groupe d'habitation de telle sorte qu'il ne peut être valablement contesté que ce document leur est opposable. 



S'agissant de la nature du 'cahier des charges' dont il est prétendu qu'il s'agirait d'un règlement devenu caduc dans son ensemble par application de l'article L 442-9 du code de l'urbanisme, il convient de rappeler que s'il est désigné sous le titre 'Règlement du groupe d'habitation', son objet est en revanche défini de la manière suivante : 

'Le présent cahier des charges a pour objet de fixer les règles et servitudes imposées dans le groupe d'habitations créé (..). Il est opposable à quiconque détient ou occupe, à quelque titre que ce soi, tout ou partie du groupe d'habitations. Il doit être rappelé dans tout acte translatif ou locatif par reproduction in extenso ou en cas de location, par référence et ce à l'occasion de chaque vente ou de chaque location, qu'il s'agisse d'une première vente ou location, ou de reventes ou de locations successives'. 



Le cahier des charges précise qu'afin 'que soit respectée dans l'avenir l'harmonie du groupe d'habitations, il est formellement interdit à tout propriétaire d'apporter des modifications à l'aspect extérieur des maisons ainsi construites (...) d'édifier toute construction complémentaire ou additionnelle de caractère définitif ou provisoire même s'il y était autorisé par l'administration compétente, ou encore s'il était dispensé de solliciter une autorisation par la réglementation en vigueur'.



L'acte d'acquisition de M. [A] et Mme [W] fait référence à la nature contractuelle des règles et servitudes imposées par le cahier des charges puisqu'il est expressément rappelé que le bien acquis est soumis à 'un cahier des charges fixant les règles et servitudes de caractère contractuel'. 



Les contestations de M. [A] et Mme [W] sur la nature réglementaire du 'cahier des charges' ne sont étayées par aucun document et sont contraires aux stipulations de leur titre de propriété qui fait expressément référence à la nature contractuelle des règles fixées dans le cahier des charges.



Il est par ailleurs soutenu qu'il conviendrait de déterminer si les colotis ont entendu s'imposer entre eux les règles du lotissement.



Toutefois, dans le cas présent, il ne s'agit pas de déterminer si des règles d'urbanisme imposées par le plan local d'urbanisme ont été contractualisées par les colotis (comme dans l'exemple jurisprudentiel cité en référence) puisqu'il est invoqué des dispositions du cahier des charges qui ont déjà valeur contractuelle entre les colotis.



En conclusion, les éléments avancés par M. [A] et Mme [W] pour contester la nature contractuelle du cahier des charges et le soumettre ainsi à la règle de la caducité édictée par l'article L 449-2 du code de l'urbanismes sont manifestement inopérants.



Par ailleurs, les autorisations obtenues par les appelants auprès de l'autorité administrative n'interdisent pas à leurs voisins de s'opposer aux travaux contrevenant au cahier des charges, ces autorisations étant accordées sous réserve du respect des droits des tiers. 



La circonstance que des colotis (y compris M. et Mme [S]) ont violé les dispositions du cahier des charges sans critiques des autres colotis n'interdit pas aux époux [S] de se prévaloir des mêmes dispositions à l'égard de leurs voisins.



Enfin, les travaux envisagés par M. [A] et Mme [W] violent manifestement les règles imposées par le cahier des charges qui est un document contractuel engageant les colotis pour toutes les stipulations qui y sont contenues. En effet, sont prohibées toute modification de l'aspect extérieur de la maison ainsi que toute construction additionnelle (ce qui est aussi le cas d'un carport et abri de jardin avec toit terrasse accessible). 



Les travaux envisagés par les appelants constituent donc un trouble manifestement illicite sans qu'il y ait lieu de déterminer s'ils constituent un trouble anormal du voisinage, s'ils contreviennent aux règles du code civil en matière de vues ou encore s'ils causent un préjudice à M. et Mme [S]. 



En conséquence, c'est à juste titre que le juge des référés a ordonné aux consorts [A]/[W] de cesser tous travaux contrevenant au cahier des charges, de ne pas réaliser de tels travaux (dont la terrasse projetée) et de remettre en l'état leur maison, et ce sous astreinte. 



L'ordonnance déférée sera donc confirmée en toutes ses dispositions. 



Succombant en cause d'appel, M. [A] et Mme [W] seront condamnés aux dépens d'appel. 



Ils seront aussi condamnés à payer aux époux [S] une somme qu'il est équitable de fixer à 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Enfin, ils seront déboutés de leur demande sur le même fondement. 







PAR CES MOTIFS : 



Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort par mise à disposition au greffe ;



Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



Condamne M. [A] et Mme [W] aux dépens d'appel ;



Condamne M. [A] et Mme [W] à payer à M. et Mme [S] la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute M. [A] et Mme [W] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.



LE GREFFIERLE PRÉSIDENT









N. LE GALLG. GUIGUESSON