Cour d'Appel · 1ère Chambre — 3 mai 2022

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY





Chambre civile - Première section 



Arrêt du Mardi 03 Mai 2022 



 

N° RG 19/02250 - N° Portalis DBVY-V-B7D-GMFF



Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance de THONON LES BAINS en date du 16 Décembre 2019, RG 17/01765





Appelants



Mme [T], [M] [H] épouse [K]

née le 29 Décembre 1969 à ARGENTEUIL (95100), demeurant 537 Avenue Marcel Anthonioz - 01220 DIVONNE LES BAINS



M. [V], [N], [I] [K]

né le 22 Novembre 1966 à VERNON (27200), demeurant 266 Chemin de Ceresy - 74140 EXCENEVEX



Représentés par la SELAS AGIS, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS









Intimé



M. [X], [A] [J]

né le 02 Août 1951 à LONDRES, demeurant 1 les Crêts - Route du Bourg - 74140 MASSONGY



Représenté par la SCP FAVRE-ESCOUBES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS







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COMPOSITION DE LA COUR :



Lors de l'audience publique des débats, tenue le 01 mars 2022 avec l'assistance de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,



Et lors du délibéré, par :



- M. Michel FICAGNA, Président, 



- Mme Alyette FOUCHARD, Conseiller,



- Madame Inès REAL DEL SARTE, Conseiller, 





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Il a été procédé au rapport.





Par acte notarié en date du 23 mai 2017, les époux [K] ont régularisé au bénéfice de M. [J] une promesse de vente au prix de 765 000 euros d'un bien immobilier situé 450 route du Port à Sciez (74) pour une durée expirant au 31 août 2017 ' avec faculté de prorogation de 30 jours maximum au seul motif de permettre l'obtention par le notaire de l'ensemble des documents indispensables - et assortie de diverses conditions suspensives, dont l'une tenant à la vente avant le 17 juillet 2017, par le bénéficiaire de son propre bien immobilier situé à Sciez.



La promesse devait être réalisée par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente ou par la levée de l'option faite par le bénéficiaire.



Aux termes de cet acte, les parties ont convenu d'une clause d'indemnité d'immobilisation d'un montant de 65 000 euros avec versement au plus tard le 2 juin 2017, par le bénéficiaire de l'offre, d'une somme de 10 000 euros par la comptabilité du notaire.



Il était prévu qu'en cas de réalisation de la vente promise cette somme s'imputerait sur le prix et/ou les frais et reviendrait en conséquence intégralement au promettant devenu vendeur.



Il était stipulé qu'en cas de non réalisation de la vente selon les modalités et délais prévus à l'acte, la somme resterait acquise au promettant à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains de l'immeuble pendant la durée de la promesse, avec cette précision que l'intégralité de la somme resterait acquise au promettant même si le bénéficiaire faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d'expiration du délai d'option.



Enfin, il était précisé qu'en cas de non réalisation de la vente promise la somme serait intégralement restituée au bénéficiaire s'il se prévalait de la non réalisation de l'une des conditions suspensives stipulées à la promesse.



La vente n'a pas été réalisée dans les délais contractuellement fixés.



Par acte en date du 6 octobre 2017, les époux [K] ont fait assigner M. [J] devant le tribunal de grande instance de Thonon les Bains aux fins d'obtenir sa condamnation à leur payer l'indemnité d'immobilisation.





Par jugement en date du 16 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Thonon les Bains a :




Ordonné la restitution à M. [J] de la somme consignée au titre de l'indemnité d'immobilisation,





Dit que la somme de 10 000 euros déposée sur un compte séquestre ouvert à l'étude de Me [G] notaire à Douvaine, devra être déconsignée au profit de M. [J],





Dit que la somme de 66 000 euros déposée sur un compte séquestre ouvert à l'étude de Me [E] notaire à Thonon les Bains, devra être déconsignée au profit de M. [J],





Ordonné la mainlevée de l'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire prise sur les biens de M. [J] en exécution de l'ordonnance du JEX du 20 septembre 2017,





Condamné les époux [K] à payer à M. [J] la somme de 1 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,





Condamné les époux [K] au dépens de l'instance comprenant les frais de mainlevée d'hypothèque judiciaire provisoire,





Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,





Débouté les parties de toutes leurs autres demandes.






Les époux [K] ont interjeté appel de cette décision.







Aux termes de leurs conclusions en date du 11 décembre 2020, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, les époux [K] demandent à la cour de :



Vu l'article 1304-3 du code civil (article 1178 ancien), 

Vu la promesse de vente du 23 mai 2017, 

Vu les pièces versées au débat, 



' Réformer le jugement rendu déféré en ce qu'il a ordonné la restitution à M. [J] de la somme consignée au titre de l'indemnité d'immobilisation, dit que les sommes de 10.000 euros et 66.000 euros séquestrées seront déconsignées au profit de M. [J], ordonné la mainlevée de l'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire, condamné les époux [K] à payer la somme de 1.800 euros à M. [J] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

 

Et, statuant à nouveau sur ces points, 

 

' Dire et juger que M. [J] a empêché par son fait la réalisation de la condition suspensive, 



' Condamner M. [J] à payer aux époux [K] la somme de 76.500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation du bien immobilier, 



' Débouter M. [J] de l'intégralité de ses demandes, 



' Condamner M. [J] à payer aux époux [K] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



' Condamner le même aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Bigre, avocat sur son affirmation de droit. 



Aux termes de ses conclusions en date du 14 septembre 2020, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé des moyens, M. [J] demande à la cour de :



' Confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :



- Ordonné la restitution à M. [J] de la somme consignée au titre de l'indemnité d'immobilisation,



- Dit que la somme de 10.000 euros déposée sur un compte séquestre ouvert en l'étude de Me [G] notaire à Douvaine, devra être déconsignée au profit de M. [J],



- Dit que la somme de 66.000 euros déposée sur un compte séquestre ouvert à l'étude de Me [E], notaire à Thonon les Bains, devra être déconsignée au profit de M. [J],



- Ordonné la mainlevée de l'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire prise sur les biens de M. [J] en exécution de l'ordonnance du JEX du 20 septembre 2017,



- Condamné les époux [K] à payer à M. [J] la somme de 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



- Condamné les époux [K] aux entiers dépens de l'instance comprenant les frais de mainlevée de l'hypothèque judiciaire provisoire prise en exécution de l'ordonnance du juge de l'exécution du 20 septembre 2017,



' Débouter M. et Mme [K] de leur demande de paiement de la somme de 76.500 euros au titre de l'indemnisation du bien immobilier et de leur demande de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens,



Subsidiairement,



' Ramener l'indemnité d'immobilisation à l'euro symbolique,



' Dire que la somme de 10.000 euros déposée sur un compte séquestre ouvert à l'étude de Maître [G] notaire à Douvaine devra être déconsignée au profit de M. [J],



' Dire que la somme de 66.000 euros déposée sur un compte séquestre ouvert à l'étude de Me [E] devra être déconsignée au profit de M. [J]



' Ordonner la mainlevée de l'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire prise sur les biens de M. [J] en exécution de l'ordonnance du juge de l'exécution du 20 septembre 2017,



' Confirmer la décision déférée en ce qu'elle a alloué à M. [J] la somme de 1 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et condamné les époux [K] aux dépens.



Dans tous les cas,



' Réformer le jugement déféré en ce qu'il a débouté M. [J] de sa demande de dommages er intérêts et statuant à nouveau,



' Condamner M. [V] [K] et Mme [T] [H] épouse [K] à payer à M. [J] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, 



Dans tous les cas également,



' Condamner M. [V] [K] et Madame [T] [H] à payer à M. [J] la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en appel ainsi qu'aux dépens d'appel.





L'ordonnance de clôture est en date du 31 janvier 2022.









MOTIFS DE LA DECISION





Sur l'indemnité d'immobilisation



Il est constant que lorsqu'un délai est prévu pour la réalisation d'une condition suspensive et qu'à la date prévue pour la régularisation de la vente, la condition n'est pas accomplie, le défaut de réalisation de cette dernière emporte la caducité de la promesse.



En l'espèce, la promesse de vente régularisée entre les époux [K] et M. [J] prévoit au titre des conditions suspensives dont seul le bénéficiaire pourra se prévaloir, la vente par ce dernier d'un bien immobilier lui appartenant sis à Yvoire, vente dont il est indiqué qu'elle lui est indispensable à l'effet de se constituer son apport personnel dans le cadre des présentes, avec les précisions suivantes :



' Le bénéficiaire déclare :



avoir pour le bien, conclu sous diverses conditions non encore accomplies, signé un avant-contrat en date du 13 avril 2017, dont une copie a été remise au promettant ce jour;



que le prix de vente, acte en mains, s'élève à la somme de 800 000 euros payable comptant,



avoir la libre disposition de ce prix dès la réalisation de cette vente, sous réserve de s'acquitter du ou des prêts pouvant exister le cas échéant sur le bien dont le montant exigible est en toute hypothèse inférieur audit prix;



que son apport personnel aux présentes est conditionné par la perception du disponible de ce prix;



que la date de réalisation convenue de cet avant-contrat est antérieure à celle de la promesse de vente comme étant fixée au 17 juillet 2017;



que les dispositions de l'article L 271-1 du code de construction et de l'habitation, dans la mesure où elles s'appliquent à cet avant-contrat, ont été purgées.



Il est convenu entre les parties que si la vente du bien n'est pas conclue dans le délai sus-indiqué, la présente convention sera considérée comme caduque et non avenue au seul choix du bénéficiaire et l'indemnité d'immobilisation éventuellement versée par le bénéficiaire lui sera rendue immédiatement, sauf application des dispositions du premier alinéa de l'article 1303-4 du code civil qui dispose que : « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en empêché l'accomplissement ».



En l'absence d'élément nouveau, c'est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément, que le premier juge, a considéré que les époux [K] n'établissaient pas que M. [J] avait empêché par son fait la réalisation de cette condition suspensive et ordonné la déconsignation à son profit des sommes séquestrées en retenant que :



La non conclusion de la vente du bien immobilier de M. [J] à la date du 17 juillet 2017 qui n'est qu'un délai fixé entre ce dernier et les consorts [O]-[Y] dans leur compromis de vente, était sans conséquence sur l'état de la condition suspensive insérée dans la promesse d'achat conclue par les époux [K].



Seule l'absence de réalisation de cette vente [J]/ [O]-Lagrene à la date du 31 août 2017 a entraîné la non réalisation de la condition suspensive insérée dans la promesse de vente.



Si dans un premier temps, M. [J] a souhaité faire valoir à son bénéfice la caducité de l'acte passé avec le couple [O]-[Y] qui n'avait pas obtenu l'offre de crédit dans le délai contractuellement imparti et qu'il a finalement dans un second temps conclu la vente définitive avec ceux-ci le 29 septembre 2017, soit après le 31 août 2017, il ne pouvait en être déduit que la tardivité de cette réitération était la conséquence directe et certaine de son choix initial et il n'est pas établi qu'il a empêché par son fait la réalisation de la condition suspensive.



Il sera ajouté que :



- Les époux [K] sont tiers au contrat [J]/[O]-Lagrene et ne peuvent se prévaloir de la réalisation ou non réalisation de la condition suspensive de ce dernier, étant seuls concernés par leur propre condition suspensive. 



- Il ne ressort d'aucun élément produit que M. [J] ait agi pour faire échec à la vente, objet du compromis avec les consorts [O] et [Y] du 13 avril 2017 et aucune prorogation de la promesse de vente n'a été envisagée par les promettants.







Sur la demande indemnitaire de M. [J]



En cause d'appel, M. [J] indique fonder sa demande sur l'article 1240 du code civil.



Pour autant, et ainsi que l'a relevé à bon droit le premier juge, le préjudice invoqué soit la perte des fruits liés à un placement de cet argent à 5% par an, est hypothétique et il n'est absolument pas justifié de la réalité d'un tel « moyen » de placement.



A cet égard, l'article que produit M. [J] devant la cour, concerne les investissements en actions d'une durée de vingt ans, donc au long terme, et n'est donc pas transposable au cas d'espèce, étant au surplus rappelé que les fonds séquestrés sont déposés à la Caisse des Dépôts et Consignations et donnent lieu à rémunération.



Le jugement qui a rejeté la demande sera confirmé.







Sur les demandes accessoires



L'équité commande de faire application au profit de M. [J] des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Les époux [K] qui succombent en leur appel sont tenus aux dépens.











PAR CES MOTIFS





La Cour, statuant publiquement et contradictoirement, 





Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,





Y ajoutant,



Condamne M. [V] [K] et Mme [T] [H] à payer à M. [X] [J] la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [V] [K] et Mme [T] [H] aux dépens d'appel.







Ainsi prononcé publiquement le 03 mai 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Michel FICAGNA, Président et Sylvie LAVAL, Greffier.





Le Greffier, Le Président,