Cour d'Appel · Chambre 3 A — 2 mai 2022

MINUTE N° 22/255





























Copie exécutoire à :



- Me Claus WIESEL

- Me Valérie SPIESER





Le 



Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A



ARRET DU 02 Mai 2022





Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 21/02716 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HTG3



Décision déférée à la cour : jugement rendu le 14 mai 2021 par le juge des contentieux de la protection de Strasbourg



APPELANT :

Monsieur [M] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représenté par Me Claus WIESEL, avocat au barreau de COLMAR



INTIMEE :

S.C.I. [Adresse 6] prise en la personne de son reperésentant légal

[Adresse 5]

[Localité 4]



Représentée par Me Valérie SPIESER, avocat au barreau de COLMAR, avocat postulant, et Me Bruno PARISIEN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant





COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 24 janvier 2022, en audience publique, devant la cour composée de :



Mme MARTINO, Présidente de chambre

Mme FABREGUETTES, Conseiller

Madame DAYRE, Conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme HOUSER



ARRET :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS - PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Selon contrat du 9 août 2007, la Sci [Adresse 6] a donné à bail à Monsieur [M] [Z] un appartement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 650 € outre une avance sur charges de 45 €, le dépôt de garantie s'étant élevé à l'équivalent de deux mois de loyer.



Bien que le bail indique une surface locative de 60 m2, un état des lieux signé des deux parties le 6 septembre 2007 mentionnait une surface locative de 45 m2.



Pendant plusieurs années le bailleur a entendu ne pas se prévaloir de la révision du loyer, puis en mai 2013 il a fait valoir la clause d'indexation du loyer, celui-ci passant à 709 €, puis à nouveau en novembre 2014, le loyer passant alors à 722 €.



Toutefois à compter de novembre 2014 le locataire décidait de limiter ses paiements mensuels à la somme de 650 €.



Le 25 novembre 2014, la Sci [Adresse 6] a fait délivrer à Monsieur [M] [Z] un commandement de payer, visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 2 134,84 € au titre de loyers et charges impayés.



Par assignation délivrée le 23 décembre 2015 devant le tribunal d'instance de Strasbourg, la Sci [Adresse 6] a sollicité, au bénéfice de l'exécution provisoire, le constat du jeu de la clause résolutoire, l'évacuation du preneur et sa condamnation au paiement d'une somme de 5 203,55 € au titre des arriérés locatifs, d'une indemnité mensuelle d'occupation de 800 € hors charges, sa condamnation aux dépens et au paiement d'une somme de 800 € à titre de dommages-intérêts et d'une somme de 1200 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.



La bailleresse ayant, par ailleurs, délivré le 24 février 2016 un congé pour vendre, prenant effet au 31 août 2016, elle en a réclamé également la validation. 



Aux termes de ses dernières écritures, la Sci [Adresse 6] se fondant sur le caractère familial de sa structure, sur la clause résolutoire et le congé pour vendre, sollicitait pour l'essentiel l'expulsion de Monsieur [Z], sa condamnation au paiement d'un arriéré locatif de 8 799,73 €, d'une indemnité d'occupation hors charges de 900 € par mois et d'une somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts.



Monsieur [M] [Z] arguant du caractère non familial de la Sci [Adresse 6] a sollicité le rejet de la demande d'expulsion. Invoquant la distorsion de la contenance contractuelle du bien loué et celle réelle, ainsi que l'irrégularité de la mise en oeuvre de la clause d'indexation, ainsi que des troubles de jouissance, il demandait la réfaction du loyer ainsi que la condamnation de la bailleresse au paiement d'une somme de 15 436,85 € en 



remboursement du trop payé et d'une somme de 2 700 € à titre de dommages-intérêts.



Par jugement en date du 5 juillet 2019, le tribunal a ordonné la réouverture des débats et invité les parties à faire toutes observations utiles sur le caractère familial de la Sci [Adresse 6]. 



À la dernière audience, la Sci [Adresse 6] a porté sa demande de loyers à la somme de 16 420,02 €.



Monsieur [Z] a demandé la réduction des loyers à la somme mensuelle de 528,45 € et la condamnation de la bailleresse à lui restituer à ce titre une somme totale de 17 503 €. Il a sollicité également la condamnation de la Sci [Adresse 6] à lui payer la somme de 2 700 € de dommages-intérêts et une indemnité de procédure de 4 000 €.





Par jugement en date du 14 mai 2021 le juge des contentieux de la protection ainsi saisi a :



'déclaré la Sci [Adresse 6] recevable en son action,



'constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient réunies à la date du 26 janvier 2015,



'condamné Monsieur [M] [Z] à verser à la Sci [Adresse 6] la somme de 15 956,16 € au titre de loyers, indemnités d'occupation et avances sur charges échus au 31 décembre 2020, majorée des intérêts au taux légal à compter de ce jour,



'dit n'y avoir lieu à délais de paiement,



'ordonné à Monsieur [Z] de libérer l'appartement,



'dit qu'à défaut pour Monsieur [Z] de volontairement libérer les lieux la Sci [Adresse 6] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,



'condamné Monsieur [M] [Z] à verser à la Sci [Adresse 6], en quittances ou deniers une indemnité mensuelle d'occupation non indexée égale au montant des loyers soit 722 € et avances sur charges 45 €, soit une somme mensuelle totale de 767 € à compter du 1er janvier 2021 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, ladite indemnité étant majorée à l'avenir des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,



'condamné Monsieur [Z] à verser à la Sci [Adresse 6] une somme de 2 000 € majorée des intérêts au taux légal à compter de ce jour, en réparation du préjudice subi du fait de sa résistance abusive,





'condamné la Sci [Adresse 6] à verser à Monsieur [M] [Z] une somme de 1 000 € majorée des intérêts au taux légal à compter de ce jour en réparation du trouble de jouissance,



'ordonné la compensation des créances,



'condamné Monsieur [M] [Z] à verser à la Sci [Adresse 6] la somme de 1 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



'ordonné l'exécution provisoire des dispositions qui précèdent,



'condamné Monsieur [M] [Z] aux dépens de l'instance y compris le coût du commandement à l'exclusion du coût du congé pour vendre.



Pour statuer ainsi le juge des contentieux de la protection a constaté que la Sci était bien une Sci familiale, que par conséquent la saisine de la CCAPEX n'avait pas lieu d'être.

Il a par ailleurs constaté qu'à la date du 31 décembre 2020, le preneur restait devoir la somme de 16 420,02 € au titre de l'arriéré locatif, que le commandement visant la clause résolutoire avait été signifié le 25 novembre 2014 alors que la dette était de 2 314,84 € et que Monsieur [Z] n'établissait pas avoir réglé les causes du commandement.





Par déclaration en date du 27 mai 2021 Monsieur [M] [Z] a interjeté appel de ce jugement.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 décembre 2021, il demande à la cour de :



-déclarer son appel recevable et bien fondé,



'infirmer le jugement du 14 mai 2021 de tous ses chefs,



'constater la qualité de bailleur professionnel de la Sci [Adresse 6] au moment de la souscription du contrat de location,



'constater que la Sci [Adresse 6] n'a pas saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions,



'par conséquent déclarer l'ensemble des demandes de la Sci [Adresse 6] irrecevable,



'dire le congé aux fins de vendre irrégulier,



'rejeter la demande tendant à la résiliation du contrat de bail,



'constater l'absence de mise en 'uvre régulière de la clause d'indexation des loyers,





'constater le non-respect par le bailleur de ses obligations,



'débouter la Sci [Adresse 6] de toutes ses demandes,



'par conséquent condamner la Sci [Adresse 6] à lui verser la somme de 2 700 € à titre de dommages-intérêts avec intérêts à compter du jour du jugement,



Sur demande reconventionnelle



'constater l'écart de 18,7 % entre la surface indiquée dans le contrat de location et la surface réelle,



'réduire le montant du loyer de 121,55 € soit un loyer mensuel de 528,45 €,



'condamner la Sci [Adresse 6] à lui rembourser le trop perçu soit 17 503,20 € à la date du 1er janvier 2020 avec intérêts de droit à compter de ce jour,



'condamner la Sci [Adresse 6] à lui payer la somme de 5 000 € au titre du préjudice subi du fait de devoir se reloger rapidement,



'condamner la Sci [Adresse 6] aux entiers dépens y compris à payer à Monsieur [Z] une somme de 5 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.



A l'appui de son appel Monsieur [Z] explique qu'il a commencé par ne plus payer les augmentations de loyer, lorsqu'il a découvert que son logement ne mesurait pas 60 m2 mais 48 m2.

Il ajoute que son propriétaire n'a jamais daigné entreprendre quelque démarche que ce soit, pour lui éviter les nuisances provenant du restaurant exploité dans l'immeuble.

Il fait valoir que son bailleur a appliqué brutalement la clause d'indexation du loyer en mai 2013, alors que selon le contrat celle-ci aurait du être appliquée en septembre , puis en novembre 2014, afin de créer une évolution significative et imprévisible du coût de la location, et le pousser ainsi à mettre fin au contrat .



Il conteste la qualité de Sci familiale à la Sci [Adresse 6] soutenant qu'au moment de la conclusion du bail, la Sci [Adresse 6] était composée de deux associés n'ayant aucun lien familiaux entre eux, étant concubins ; qu'il s'agissait donc d'une Sci professionnelle ; que par ailleurs le couple s'est séparé Madame [W] ayant cédé ses parts.



Concernant la cession de part à [F] [C] il soutient que les statuts de la Sci [Adresse 6] n'ont jamais été modifiés ni publiés, seule formalité permettant de les rendre opposables aux tiers au jour où le contrat de bail a été signé par les parties soit le 9 août 2007 ; qu'en effet, après consultation du dossier de la Sci [Adresse 6] auprès du Greffe du Tribunal d'instance, Registre du Commerce, il 





s'avère que les statuts mis à jour actuellement de la Société Civile Immobilière dénommée Sci [Adresse 6] prévoient que les

associés sont à l'heure actuelle encore [M] [C] et [G] [W].



Monsieur [Z] souligne que la cession de parts est intervenue le 27 août 2007 soit postérieurement à la date de signature du contrat de bail, dès lors que la cession de parts n'avait pas encore été signée au début du mois d'août 2007 ni même publiée avant le début de l'année 2012, cela ne permettait pas à la Sci [Adresse 6] de signer un contrat de bail avec lui sous la qualité de SCI à caractère familial ; qu'en effet la Sci [Adresse 6] avait toujours la qualité de SCI à caractère professionnel ce qui a également pour conséquence que le contrat de bail signé par les parties a faussement fixé une durée de trois ans, le contrat de bail devant prévoir une durée de six ans.

La Sci [Adresse 6] n'ayant pas saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, l'appelant considère que sa demande était irrecevable et que le jugement doit être infirmé.



Il considère donc que le contrat de location signé le 9 Août 2007 est donc un bail de 6 ans ayant pris effet en date du 1er Septembre 2007, aucun congé n'ayant été délivré le 1er Septembre 2013, le contrat de location a été reconduit jusqu'au 1er Septembre 2019, que depuis il s'est poursuivi jusqu'au 1er septembre 2025 et qu'ainsi, il doit être constaté l'irrégularité du congé donné pour vendre.



Monsieur [Z] conteste la résiliation du bail prononcée par le premier juge soutenant qu'il avait réglé les causes du commandement de payer, ce qu'établissaient les documents comptables émanant de la société Archipel de pierres, société dont il est le gérant; qu'ainsi ces documents montrent qu'il a versé 3 549 € le 31 décembre 2014. Il relève que les relevés de compte produits par la Sci [Adresse 6] s'arrêtent au 15 décembre 2014. Il conteste que son document comptable puisse être remis en cause celui-ci ayant été établi au moyen de justificatifs ; qu'il ne constitue pas non plus une preuve qu'il se constitue à lui même puisqu'il émane de la société Archipel de Pierres.



Il ajoute que le bailleur n'a pas respecté la procédure de révision annuelle du loyer, ayant révisé le loyer en mai 2013 et non au mois de septembre 2013, que cette révision n'est pas conforme à l'article 17)d de la loi du 6 juillet 1989. Il conteste les motifs du jugement en ce qu'il relève que « l'irrespect des dates pourrait tout au plus donner lieu à une infime réduction de la dette entre mai 2013 et le 1er septembre 2013 » mais en conclut qu'il n'y pas lieu de se prononcer dessus.



Il précise que si finalement il n'a payé que le loyer initial, c'est pour contester la différence de superficie de l'appartement, qu'il a découverte à l'occasion du diagnostic réalisé pour la vente.





Il affirme avoir payé tous les loyers en 2013 et ne comprend donc pas qu'il lui soit réclamé une somme de 2 067 €; que dès 2015 il a payé selon le montant fixé au contrat de bail, parfois avec retard, mais qu'il a toujours régularisé.



De même il affirme avoir payé les provisions sur charges des années 2016 et 2017, ce qu'il entend prouver par la comptabilité de la société Archipel de Pierres et conteste le tableau établi par la bailleresse.



L'appelant invoque ensuite l'absence de respect par le bailleur de son obligation d'entretien, ce dernier n'ayant jamais réparé la fenêtre de la salle de bains, ce qui l'a contraint à supporter les nuisances sonores et olfactives du restaurant exploité dans l'immeuble ainsi que le froid.

Il sollicite la somme de 1 200 € au titre du défaut d'entretien et celle de 1 500 € à titre de dommages et intérêts au titre des diverses autres nuisances, telles que l'encombrement du garage à vélos ou de la cour.



Monsieur [Z] fait ensuite valoir qu'il n'a jamais reçu de décompte annuel de charges, qu'il a finalement reçus ceux de l'année 2009 à 2013, que bien que la provision soit insuffisante le bailleur n'a pas révisé celle-ci ; que par conséquent, toute demande tendant au paiement des charges locatives depuis 2009 sera rejetée ; que la Sci [Adresse 6] ne justifie pas de ses obligations de délivrance de décomptes précis et exacts.



Sur la surface locative, il expose qu'il n'a pas eu de diagnostic à l'entrée dans les lieux, qu'il a découvert dans le diagnostic réalisé pour la vente que le logement mesurait 48,78 m2 au lieu de 60 m2 soit une différence de 18,7 % ce qui justifie une réduction du loyer de 121,55 € par mois, que la Sci doit donc lui rembourser 144 mensualités de cette somme soit la somme de 17 503,20 €.



Il admet que l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 n'était pas en vigueur lors de la conclusion de son bail mais fait valoir que la cour de cassation aurait statué en ce sens par un arrêt du 23 avril 2014.



Sur la prescription de cette demande, il observe que la connaissance du caractère indu des paiements n'est apparue que le 10 juin 2011, date d'établissement du diagnostic et qu'il a adressé sa première demande de ce chef le 11 mars 2016. 

Il soutient que l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne s'applique pas ; que par application combinée des articles 2222 alinéa 2 du code civil et de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 la prescription est de cinq ans et qu'il avait donc jusqu'au 11 juin 2016 pour cette réclamation ; qu'en effet il n'a eu connaissance de cette information que lorsque le certificat de superficie délivré par le Cabinet [H] [V] a été établi à la demande de la Sci [Adresse 6], soit le 10 juin 2011 ; qu'au 27 mars 2014, date d'entrée en vigueur de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 précitée, le délai de prescription, 





ayant commencé à courir l e 11 juin 2011, devait s'éteindre le 11 juin 2016 en tenant compte du délai initial de 5 ans ; qu'il avait jusqu'au 11 juin 2016 pour réclamer le remboursement des loyers indûment versés à compter du 1er septembre 2007 ; que sa première demande a été adressée le 11 mars 2016 soit à l'intérieur de ce délai. 



Il soutient que l'état des lieux ne saurait prouver qu'il connaissait la surface du logement ; qu'en effet il a consenti par le bail à un logement de soixante mètres carrés et s'est engagé pour cette prestation ; qu'il était agent immobilier débutant et ne pouvait évaluer la surface d'un local d'un simple coup d''il.



Enfin, l'appelant observe que la bailleresse souhaite vendre son bien parce qu'elle est dans une situation financière inextricable, ne payant pas ses charges.



Il sollicite des dommages et intérêts du fait d'avoir du déménager précipitamment en raison de l'exécution provisoire attachée au jugement.





Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 janvier 2022 la Sci [Adresse 6] demande à la cour de :



-déclarer Monsieur [Z] mal fondé en son appel. 



-Le rejeter. 

 

-confirmer dans toutes ses dispositions le jugement en date du 14 mai 2021 rendu par le Juge du Contentieux et de la Protection du Tribunal judiciaire de Strasbourg ; 



-constater que M. [M] [Z] a quitté les lieux en date du 30 juin 2021 et qu'il a rendu les clés de l'appartement entre les mains de Me [O], huissier de justice,



-débouter Monsieur [M] [Z] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. 



-condamner M. [M] [Z] au paiement d'une somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens d'appel,



Subsidiairement, si la Sci [Adresse 6] était condamnée à indemniser M. [M] [Z] d'un quelconque trouble de jouissance : 



-ordonner la compensation de créance à hauteur de la plus faible. 



La Sci [Adresse 6] expose que son locataire a commencé à ne plus payer son loyer lorsqu'elle a refusé d'ajouter un colocataire au bail ; qu'ainsi Monsieur [Z] a pris l'initiative de ne plus payer que 650 € alors que le loyer avait été révisé à 709 €.



Elle précise qu'elle avait autorisé la domiciliation dans l'appartement de deux sociétés gérées par Monsieur [Z], la société Histoire de Pierre puis Archipel de Pierre.



Elle souligne qu'en date du 17 novembre 2014, elle a révisé le loyer en fonction de l'indice de référence celui-ci étant porté à la somme de 722 € ; que Monsieur [Z] en a été avisé par lettre recommandée qu'il n'a pas retirée.



Sur les charges récupérables, elle précise qu'au vu des décomptes du syndic pour les années 2009 à 2013 il était dû 3 518,94 € soit, compte tenu des provisions versées un solde de 818,84 € et qu'ainsi par lettre recommandée du 6 août 2014 elle réclamait au total 4 011,84 € à Monsieur [Z] ; que la situation à la délivrance du commandement de payer était débitrice de 2 314,84 €.



Concernant le premier moyen relatif à sa nature, la Sci [Adresse 6] fait valoir que selon la jurisprudence et notamment un arrêt de la cour de cassation en date du 17 octobre 2019, la qualité de non professionnelle d'une personne morale s'apprécie au regard de son activité et non celle de son représentant légal et que ceci doit s'apprécier au jour de la délivrance du congé et non de la conclusion du bail (arrêt du 31 mai 2007) ; qu'il convenait donc d'examiner l'objet social de la Sci au jour de la délivrance du congé pour savoir si elle était ou non familiale.

Elle ajoute qu'il résulte de la consultation d'Infogreffe le 10 avril 2019 et 8 janvier 2021 que son dossier comporte bien ses statuts faisant apparaître les modifications de capital social du 27 août 2007 et 23 janvier 2012 ainsi que la modification du capital social du 14 février 2012 (au niveau du capital social [F] [C] apparaît bien avec une part numérotée 100), que la cession de parts à la fille de Monsieur [C] a bien été publiée au RCS le 27 février 2012.



Elle soutient qu'il convient de se placer pour apprécier le caractère familial de la société au 25 novembre 2014, date du commandement de payer et 24 février 2016, date du congé.



Elle souligne que par conséquent, les démarches entreprises à l'endroit de son locataire et l'assignation délivrée le 23 décembre 2015 étaient régulières, puisque étant une société familiale, elle était exclue des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que rédigé dans sa version en vigueur à compter du 8 août 2015. 



Subsidiairement, dans l'hypothèse où la cour devait la considérer non pas comme une société familiale mais une société professionnelle, elle demande alors que soit prononcée la résiliation du bail pour manquement répété du locataire à son obligation principale de payer les loyers, et que soit fixée une indemnité d'occupation ;







Sur le second moyen, visant à voir écarter la résiliation du bail au motif que les causes du commandement auraient été réglées, l'intimée conteste les pièces comptables produite par l'appelant, observant qu'en aucun cas une écriture portée dans un compte de charges n'atteste d'un quelconque paiement et que l'écriture comptable mise en exergue par Monsieur [M] [Z], qui prend la forme d'O.D. (opérations diverses mises en place à la clôture des bilan) ne saurait suffire à prouver le paiement de la somme de 3.549 € à la Sci [Adresse 6], censée être intervenue le 31 décembre 2014 ; qu'en effet une telle écriture n'indique qu'une chose, que la société Archipel de Pierres a inscrit dans ce compte une charge qu'elle devait supporter, ni plus ni moins.

Elle ajoute que l'examen des relevés de son unique compte bancaire en 2014 et 2015 vient contredire les prétentions de Monsieur [M] [Z] ; qu'en effet, à l'examen de ces pièces portant sur la période des mois de décembre 2014 et janvier 2015, il apparaît qu'aucun règlement d'un montant de 3.549 €, émanant de Monsieur [M] [Z] ou de quiconque s'étant substitué à lui, n'apparaît au crédit du compte bancaire.



Elle souligne que pour l'année 2016, ces écritures montrent huit prétendus règlements de 695 € alors qu'elle justifie n'avoir reçu que des chèques de 650 € ce qui démontre l'irrégularité de la comptabilité.



Sur l'absence de respect de la procédure de révision annuelle des loyers, la Sci [Adresse 6] indique qu'elle n'a pas augmenté le loyer entre septembre 2007 et avril 2013 et que d'un commun accord il a été décidé d'appliquer l'indexation à compter de mai 2013 à hauteur de 709 €, somme que Monsieur [Z] a d'ailleurs réglée en mai, ce qui prouverait son accord.

Puis elle précise qu'à partir de novembre 2014, il n'a plus réglé que 650 €.



Concernant le manquement à son obligation d'entretien, elle observe il n'y a jamais eu d'obstruction de sa part à effectuer des réparations dans l'appartement, bien au contraire, sous condition bien évidemment que son occupant les revendique ; que celui-ci ne lui a écrit que le 26 janvier 2010 pour évoquer le problème de la fenêtre de la salle de bains ; qu'il n'a évoqué le problème de la fenêtre de la chambre qu'auprès de son avocat. 

Elle ajoute qu'en tout état de cause, Monsieur [Z] qui n'occupait l'appartement qu'à titre professionnel, ne l'occupant donc qu'aux heures de bureau, ne saurait se plaindre des mêmes nuisances qu'un locataire qui occupe les lieux à titre d'habitation.



Concernant la surface du logement, l'intimée rappelle que c'est la loi Boutin du 25 mars 2009, qui n'a aucun effet rétroactif et ne peut donc s'appliquer qu'aux baux de location conclus après son entrée en vigueur, qui est venue imposer d'indiquer la surface habitable dans un bail de location ; que la loi Alur du 24 mars 2014 est 







ensuite venue modifier l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 mais n'a pas non plus d'effet rétroactif.

Elle ajoute que lors de l'état des lieux, que Monsieur [Z] a rédigé lui même, étant agent immobilier depuis 1985, il a été mentionné une surface de 45 m2 comme en atteste la copie de l'état des lieux qu'elle verse aux débats ; que M. [M] [Z] a certifié exact l'état des lieux au même titre que le bailleur et M. [M] [Z] a reconnu qu'il en avait reçu un exemplaire, en l'espèce l'original, le bailleur ne disposant que des deux copies, qu' il a remis à la Sci [Adresse 6] les exemplaires « carbonés » de l'état des lieux (les copies) et a conservé l'original c'est-à-dire la première page de la liasse constituant l'état des lieux. Elle souligne que la comparaison de l'écriture de l'état des lieux avec d'autres pièces du dossier montre qu'il s'agit bien de l'écriture de Monsieur [Z] et que c'est lui qui a mesuré l'appartement et mentionné qu'il mesurait 45 m2, que Monsieur [Z] ne peut donc prétendre n'avoir découvert cette surface qu'en 2011 à l'occasion de l'établissement d'un diagnostic technique.



Monsieur [Z] ayant connu cette surface de 45m2 dès 2007, la Sci [Adresse 6] soulève la prescription de son action en remboursement des loyers par application de l'article 2222 du code civil, le délai n'ayant pu courir à partir du 10 juin 2011 mais du 6 novembre 2007 date de rédaction de l'état des lieux, que son action était donc prescrite le 7 novembre 2012 alors que sa première réclamation est en date du 11 mars 2016.

 

A l'appui de sa demande de dommages et intérêts, la Sci [Adresse 6] fait valoir que le locataire a pris les décisions à un moment donné et sous le prétexte qu'elle n'avait pas voulu modifier le bail pour le mettre tant à son nom qu'au nom d'un tiers, de régler ses loyers comme il le désirait et surtout de s'abstenir de payer les avances sur charges et solde de charges, la mettant en grande difficulté par rapport au syndic et à la copropriété, puisque non seulement le syndicat des copropriétaires a obtenu un titre exécutoire, non seulement il a inscrit son hypothèque sur le bien en question, mais il envisageait d'engager la procédure d'exécution forcée immobilière pour des sommes dont elle serait redevable. 

Par ailleurs, elle observe qu'il avait été délivré un congé pour vendre à M. [M] [Z] dont il n'a pas tenu compte et qu'elle n'a pu de ce fait vendre son bien alors qu'elle était en difficulté.





MOTIFS DE LA DÉCISION





Sur le caractère de la Sci et l'obligation de notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives 



Aux termes de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au 23 décembre 2015, date de délivrance de l'assignation, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes 





morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L 542-1 et L 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.



La notion de société civile familiale s'apprécie au jour de la délivrance de l'assignation.



Il ressort des statuts de la Sci [Adresse 6] qu'à la suite d'une cession de parts intervenue le 23 janvier 2012, le capital social est réparti comme suit :



-Monsieur [C] [M] 99 parts,

-Madame [C] [F] 1 part.



Il n'est pas contesté que [F] [C] est la fille de [M] [C] ; qu'ainsi la société est bien constituée entre parents et alliés.



Les statuts produits sont bien ceux qui sont enregistrés au greffe du registre du commerce et des sociétés de Strasbourg et qui font bien apparaître la cession intervenue au bénéfice de Madame [C] [F], le 23 janvier 2012, de telle sorte que cette cession est bien opposable aux tiers.



Dès lors par application du texte susvisé, la Sci [Adresse 6] n'était pas tenue de notifier l'assignation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives  ; que dès lors l'assignation est régulière.



Le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef.





Sur la mise en oeuvre de la clause d'indexation



Aux termes de l'article 17d. de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable en mai 2013 d) lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.





L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.



Il est constant que le bailleur a renoncé pendant les cinq premières années au bénéfice de l'indexation des loyers prévue au contrat.



Neanmoins cette renonciation ne valait pas pour l'avenir de sorte que le bailleur n'a pas perdu la faculté de se prévaloir de l'augmentation automatique du loyer et a pu valablement exiger de son locataire la réevaluation du terme mensuel dû.



S'agissant de l'application d'une clause contractuelle liant les parties, le locataire peut articuler une faute à l'encontre du bailleur dans l'application du loyer pour l'avenir.



Le premier juge a retenu à juste titre que l'indice à prendre en considération devait être celui à la date anniversaire du bail, de sorte que c'est à tort que le loyer a été révisé à partir de l'indice du deuxième trimestre 2012 (122,96).



En effet, le bail étant du 9 août 2007, il convient d'appliquer la révision en août 2013 et donc le dernier indice connu à cette date, est celui du 2ème trimestre qui était 124,44.

Le calcul s'établit comme suit avec pour base l'indice 112,77 du quatrième trimestre 2006 :



650 X 124,44 / 112,77=717,26 €



Pour l'année 2013, il était donc dû huit loyers à 650 € et 4 loyers à 717,26 € soit au total 8 069,06 €.



Monsieur [Z] ayant réglé 6 745 €, la somme due pour l'année 2013 était au total de 1 559,78 € au lieu de 2 302,72 €.



Pour l'année 2014 il était dû huit loyers à 717,26 € et 4 loyers à 722 € € soit au total 9 166,08 € incluant la provision pour charges de 540 € Monsieur [Z] ayant réglé 9 025 € il était dû 141,08 €.



 L'existence d'une dette locative de 1 700,86 € est donc établie à la fin de l'année 2014. 





Sur la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire



En vertu de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 



Aux termes de l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux 



Le commandement de payer, visant la clause résolutoire a été délivré le 25 novembre 2014 pour la somme de 2 134,84 €.



Pour prétendre avoir réglé les causes du commandement dans les deux mois de celui-ci, Monsieur [Z] produit un extrait de comptabilité de la Sarl Archipel de Pierres montrant en décembre 2014 des écritures intitulées «  chèques de 650 € « loyer » et un débit de 3 549 € intitulé « loyer 2014 ».



Toutefois cette comptabilité ne fait foi qu'à condition d'être corroborée par les éléments bancaires correspondants, car une comptabilité en soi ne constitue que des écritures qui n'ont aucun caractère probant, d'autant plus qu'en l'espèce elle émane de la société dont Monsieur [Z] est le gérant.



Ces écritures qui correspondent à des opérations diverses mises en place à la clôture des bilans n'indiquent qu'une chose, à savoir que la société Archipel de Pierres a inscrit dans ce compte une charge qu'elle devait supporter, elles ne sauraient suffire à prouver le paiement effectif de cette somme de 3 549 € à la Sci [Adresse 6], censé être intervenu le 31 décembre 2014.



Or Monsieur [Z] ne produit pas les relevés de compte de la Sarl Archipel de Pierres montrant les débits dont il se prévaut.



La Sci [Adresse 6] produit ses relevés de compte du 5 décembre au 29 décembre 2014 et du 5 janvier au 27 janvier 2015 lesquels ne montrent aucun des paiements allégués par Monsieur [Z].



Monsieur [Z] n'établit donc pas avoir réglé les causes du commandement dans les deux mois de la délivrance du commandement. 









Par conséquent le jugement sera confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, a ordonné l'expulsion de Monsieur [Z] et l'a condamné au paiement d'une indemnité d'occupation.

 

Sur les décomptes de charges



En vertu de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que dans les immeubles collectifs le mode de répartition entre les locataires.



La Sci [Adresse 6] produit ses décomptes de charges depuis 2009 établis par le syndic de coproprieté par catégorie précisant la clé de répartition et identifiant la part récupérable sur le locataire.



Il résulte de ces décomptes que les charges imputables au locataire sont supérieures aux provisions versées ; qu'au vu des décomptes produits il est établi que le locataire était redevable au titre des charges récupérables des sommes de :



-607,71 € au titre de l'exercice 2009

-759,46 € au titre de l'exercice 2010

-612,09 € au titre de l'exercice 2011

-763,86 € au titre de l'exercice 2012

-775,72 € au titre de l'exercice 2013

-724,71 €au titre de l'exercice 2014

-737,91 € au titre de l'exercice 2015

-589,27 € au titre de l'exercice 2016

-650,59 € au titre de l'exercice 2017

-606,93 € au titre de l'exercice 2018

-642,04 € au titre de l'exercice 2019



 Ainsi après décompte des sommes versées au titre des avances sur charges, la créance locative au titre des arriérés de charge s'élève à la somme de 1 171,03 €.







Sur les loyers dus 



Au vu du décompte détaillé produit par la Sci [Adresse 6], de la révision de loyer telle que modifiée plus haut, des pièces justificatives produites il est dû au titre des loyers et indemnités d'occupation la somme de 14 795,76 €.



Le total dû avec les charges impayées est de 15 966,79 €, le montant de la condamnation sera toutefois limitée à la somme de 15 956,16 € figurant dans le jugement, dont l'intimée se borne à demander la confirmation.



Sur les dommages et intérêts pour trouble de jouissance



Sur le trouble de jouissance résultant de la mauvaise fermeture de la fenêtre de la salle de bains

Le premier juge a exactement rappelé le cadre légal applicable en l'espèce.



C'est par des motifs pertinents, que le premier juge a apprécié le préjudice résultant du manquement par le bailleur à son obligation d'entretien à la somme de 1 000 €, le jugement déféré étant donc confirmé sur ce point.



Sur les autres troubles invoqués



En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur doit garantir le preneur des troubles de jouissance dus notamment du fait d'autres occupants de l'immeuble.



En ce qui concerne l'occupation par le restaurant de la cour de l'immeuble à usage de terrasse, la Sci [Adresse 6] ne peut arguer qu'elle avait voté contre cette autorisation, alors qu'il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale de la copropriété en date du 19 juin 2020 qu'elle était représentée à cette assemblée et que tous les copropriétaires avaient voté en faveur de la résolution.



Toutefois Monsieur [Z], qui admet n'avoir utilisé l'appartement qu'à usage de bureaux ne saurait alléguer avoir été gêné outre mesure par cette terrasse notamment le soir, et n'apporte d'ailleurs aucune pièce pour le prouver.



En ce qui concerne l'encombrement du garage à vélo, Monsieur [Z] ne produit aucune pièce susceptible de prouver qu'il aurait été empêché de stationner son vélo dans ce garage.



Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.



Sur la demande reconventionnelle en paiement du fait de l'insuffisance de surface

 

Aux termes de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de conclusion du bail soit le 9 août 2007 le bail doit préciser la destination et la consistance de la chose louée.



Dans sa version actuelle, l'article 3 indique que le bail doit préciser la consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l'habitation et l'article 3-1 ajoute que lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté.

Il sera relevé à titre superfétatoire qu'à la date de la conclusion du bail, aucun texte n'imposait d'indiquer dans le bail la surface habitable et aucun texte ne permettait la réduction du loyer du fait d'une surface inférieure à celle-indiquée, la jurisprudence considérant par ailleurs que l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 n'est pas applicable aux baux conclus antérieurement à la loi du 24 mars 2014.

Par conséquent, à l'époque de la rédaction du bail en 2007 la mention dans le bail d'une surface de 60 m2 environ était purement indicative et n'emportait aucune conséquence légale. 

Il ressort de l'état des lieux, signé par les deux parties que l'appartement est mesuré à 45 m2.

La comparaison de l'écriture de cet état des lieux avec les nombreuses pièces de comparaison de l'écriture de Monsieur [Z] figurant dans les dossiers des deux parties ; le fait que l'état des lieux fasse figurer la signature de Monsieur [Z], permettent d'avoir la certitude que c'est bien Monsieur [Z] qui a rédigé cet état des lieux ; qu'ainsi à la date de cet état des lieux, soit le 6 septembre 2007, il connaissait la surface du logement soit 45m2, qui devait être confirmée par le diagnostic technique réalisé en 2011.

 

Il n'y a donc pas lieu de se pencher sur la question de la prescription de l'action en remboursement des loyers présentée par Monsieur [Z] dès lors que cette action ne lui était pas ouverte, son bail étant antérieur à la loi du 24 mars 2014.



Sa demande reconventionnelle sera donc rejetée.



Sur la demande de dommages et intérêts présentée par la Sci [Adresse 6]

 

Aux termes de l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. 

L'article 1231-1 précise que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. 

Alors qu'il n'allègue pas avoir été confronté à des difficultés financières, Monsieur [Z] a, de son propre chef, décidé de limiter le paiement des loyers à la somme de 650 €, faisant fi à la fois de la révision du loyer et de la provision sur charges, accumulant ainsi plus de 15 000 € d'impayés et plaçant son bailleur, tenu à assumer les charges consommées par le locataire, dans la difficulté.



Monsieur [Z] a ainsi manqué au devoir de bonne foi dans l'exécution du contrat, causant de ce fait un préjudice au bailleur. C'est par une juste appréciation de l'étendue du dommage que le premier juge a estimé son préjudice à la somme de 2 000 €.



Sur la demande de dommages et intérêts présentée par Monsieur [Z]



Monsieur [Z] se prévaut d'un préjudice du fait d'avoir du déménager rapidement en raison de l'exécution provisoire attachée au jugement déféré.

 

L'exécution du jugement a été volontaire, il n'est pas fait état d'un procès verbal d'expulsion et l'exécution volontaire d'un titre exécutoire ne saurait donner lieu à dédommagement pour celui qui l'exécute contre le créancier de l'obligation.



Au surplus, la décision ayant entraîné la résiliation du bail et ordonné l'expulsion ayant été confirmée, Monsieur [Z] ne peut se prévaloir d'aucun préjudice.



La demande de dommages et intérêts sera en conséquence rejetée.







Sur les demandes accessoires



Les dispositions du jugement déféré s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées.



Partie perdante à hauteur d'appel, Monsieur [Z] sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et débouté de sa demande au titre de l'article 700 du même code.



En revanche, il sera fait droit à la demande de la Sci [Adresse 6] au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de la somme de 1 500 €.





PAR CES MOTIFS



La Cour,



Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,





CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Y ajoutant, 



CONSTATE que M. [M] [Z] a quitté les lieux en date du 30 juin 2021,



DÉBOUTE Monsieur [Z] de sa demande de dommages et intérêts formée devant la cour,



CONDAMNE M. [M] [Z] à payer à la Sci [Adresse 6] la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE M. [M] [Z] aux dépens.





La GreffièreLa Présidente de chambre