Cour d'Appel · CHAMBRE 2 SECTION 1 — 28 avril 2022

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 2 SECTION 1



ARRÊT DU 28/04/2022





****





N° de MINUTE : 22/ 

N° RG 20/01129 - N° Portalis DBVT-V-B7E-S5XE

& N° RG 20/01184 - N° Portalis DBVT-V-B7E-S54F, procédures jointes par ordonnance de jonction en date du 11 juin 2020 sous le RG 20/01129



Jugement n°18/00625 rendu le 12 décembre 2019 par le tribunal de grande instance de Cambrai





APPELANTS au dossier RG 20/01129

INTIMÉS au dossier RG 20/01184



Monsieur [X] [N]

né le 08 juin 1976 à Dechy (59187), de nationalité française

et

Madame [H] [E] épouse [N]

née le 17 juillet 1981 à Douai (59500), de nationalité française

demeurant ensemble 10 place Jean Jaurès 59292 St Hilaire Lez Cambrai

Bénéficient d'une aide juridictionnelle totale numéro 59178002/20/02265 du 10/03/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai

représentés par Me Cathy Beauchart, avocat au barreau de Cambrai





INTIMÉ au dossier RG 20/01129

APPELANT au dossier RG 20/01184



Monsieur [M] [F]

né le 16 septembre 1977 à Saint Quentin (02100), de nationalité française

demeurant 5, rue de la République 59238 Maretz

Bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 59178/002/2020/002111 du 10/03/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai

représenté par Me Guy Delomez, avocat au barreau de Cambrai





INTIMÉ 



Monsieur [O] [K]

né le 26 mai 1948 à St Hilaire lez Cambrai (59292), de nationalité française

demeurant 13 rue de Saint Amand - Résidence Le Greenwich - Appartement 12 

62520 le Touquet Paris Plage

représentés par Me Patrick Ledieu, avocat au barreau de Cambrai









DÉBATS à l'audience publique du 26 janvier 2022 tenue par Véronique Renard magistrat chargé d'instruire le dossier qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Renard, président de chambre

Dominique Gilles, président

Pauline Mimiague, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 avril 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Renard, président et Valérie Roelofs, greffier lors du délibéré, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 05 janvier 2022 



****



Vu le jugement contradictoire rendu le 12 décembre 2019 par le tribunal de grande instance de Cambrai qui a :

- prononcé la résiliation du bail au 5 janvier 2018,

- ordonné l'expulsion de M. [M] [F] et de M. [X] [N] et de toute autre personne dans les lieux de leur fait, et ce avec assistance de la force publique s'il y a lieu, dans les trois mois de la décision,

- ordonné le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles désigné par M. [O] [K], et ce en garantie des indemnités d'occupation et réparations locatives qui pourront être dues,

- condamné solidairement M. [M] [F] et M. [X] [N] au paiement à M. [O] [K] de la somme de 9 487,70 euros au titre des loyers dus jusqu'au 5 janvier 2018,

- condamné solidairement M. [M] [F] et M. [X] [N] à une indemnité d'occupation de 560,20 euros par mois outre les charges à compter du ler février 2018 jusqu'au jour de la libération effective des lieux,

- condamné in solidum M. [M] [F] et M. [X] [N] au paiement à M. [O] [K] de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,

- condamné M. [M] [F] et M. [X] [N] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 5 décembre 2017 dont distraction au profit de la SCP Lecompte et Ledieu, avocats aux offres de droit,

- débouté les parties de leurs autres demandes,



Vu les appels interjetés le 27 février 2020 par Mme [H] [E] épouse [N] et M. [X] [N] (RG 20/01129) et le 28 février 2020 par M. [M] [F] (RG 20/01184), 



Vu la jonction des procédures sous le seul n°RG 20/01129 intervenue le 11 juin 2020, 

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 26 mai 2020 par M. [X] [N] et Mme [H] [E] épouse [N] qui demandent à la cour de :

- dire mal jugé bien appelé, 

 - infirmer le jugement rendu le 12 décembre 2019 par le tribunal de grande instance de Cambrai en toutes ses dispositions, 

Statuant à nouveau, 

- déclarer irrecevable la demande d'expulsion laquelle était sans objet pour défaut d'intérêt à agir, 

- constater la résiliation du bail commercial par la restitution des clefs du local commercial au 1er décembre 2016 par les consorts [N], 

- constater que les époux [N] reconnaissent être redevables des loyers dus au titre des mois de juin 2016 au mois de novembre 2016 inclus, 

- débouter M. [K] du surplus de ses demandes, fins et conclusions, 

Subsidiairement, 

- arrêter le cours de l'indemnité d'occupation au 9 avril 2019, date de la signification des conclusions des époux [N],

Si par impossible la cour devait condamner les époux [N] au paiement de quelconque somme, suspendre le paiement durant 24 mois, 

En tout état de cause, 

- condamner M. [K] à verser une indemnité de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- le condamner aux entiers dépens, 

 

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 26 juin 2020 par M. [O] [K] qui demande à la cour, en ces termes, de :

- dire et juger tant les époux [N] que M. [F] infondés en leur appel, 

- confirmer la décision entreprise sauf à condamner solidairement les époux [N] et M. [M] [F] au paiement d'une somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- les condamner aux entiers frais et dépens dont distraction au profit de la SCP Lecompte & Ledieu, avocats aux offres de droit, sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile,



Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 20 août 2021 par M. [M] [F] qui demande à la cour de :

- ordonner la jonction des affaires ayant le même objet inscrites au rôle général de la Cour sous les n° 20/01129 et 20/00184,

- le déclarant bien fondé et réformant,

- déclarer irrecevable et mal fondée la demande de M. [O] [K] à l'encontre de M. [F] qui n'est plus son locataire depuis le 1er juillet 2014,

- dire que M. [O] [K] avait connaissance de la cession et qu'il l'avait acceptée et le déclarer de mauvaise foi à prétendre le contraire,

- déclarer M. [M] [F] de bonne foi en application de l'article 1134 du code civil (dans) sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 devenu l'article 1104 du même code,

Vu supplémentairement l'absence de signification prévue aux articles L145-16-1et L145-16-2 du code de commerce,

- débouter en conséquence M.[O] [K] de l'ensemble de ses demandes dirigées contre M. [M] [F] et le renvoyer à diriger son action en tant que de besoin à l'encontre de M. [T] toujours garant des éventuels impayés de son cessionnaire, et à l'encontre des époux [N],

 -dire que les époux [N], sans qu'il y ait lieu à distinguer, seront en toute hypothèse tenus de garantir et relever indemne M.[F] de toutes les condamnations qui pourraient être éventuellement prononcées à son encontre sur la demande de M. [O] [K], en application de l'article 1134 ancien du code civil,





- déclarer que du fait de la résiliation amiable du bail du 1er décembre 2016, aucune somme à quelque titre que ce soit ne peut plus être réclamée par le bailleur après cette date,

- condamner M. [O] [K] aux entiers frais et dépens comme en matière d'aide juridictionnelle,



Vu l'ordonnance de clôture du 05 janvier 2022 ;





SUR CE,



Il est expressément renvoyé, pour un exposé complet des faits de la cause et de la procédure, à la décision entreprise et aux écritures précédemment visées des parties. 



Il sera simplement rappelé que par acte authentique établi le 19 septembre 2012, M. [O] [K] a consenti un bail commercial régi par les dispositions des articles L 145-1 et suivants du code de commerce sur des locaux situés 6 B place Jean Jaurès, Saint-Hilaire-lez-Cambrai (Nord), à M. [Z] [T], ce pour une durée de neuf années et moyennant un loyer de 500 euros par mois, avec indexation.



L'article 13 du contrat prévoyait la faculté pour le preneur de céder son droit au bail à son successeur dans le commerce ainsi que la solidarité au paiement des loyers de l'ensemble des cessionnaires ou sous-locataires pour toute la durée du bail.



Par acte sous seing privé en date du 12 janvier 2013 enregistré au centre des impôts de Valenciennes le 7 février suivant, M. [T] a cédé son fonds de commerce à M. [F].



Par acte sous seing privé du 25 juin 2015 enregistré au centre des impôts de Valenciennes le 18 septembre suivant, M. [F] a cédé le fonds de commerce à M. [N].



Selon décompte du l er septembre 2017 établi par le notaire, le solde des loyers et provisions sur charges impayés s'élevait à 8 927,50 euros, le loyer après indexation de 560,20 euros n'étant plus réglé depuis le mois de mai 2016.



Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du ler juin 2017, l'assureur de protection juridique du bailleur a adressé une mise en demeure à M. [F] d'avoir à régler les arriérés dus au titre du bail commercial.



Sans réponse du preneur, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été signifié par huissier de justice à M. [F] le 5 décembre 2017 pour un montant principal de 8 927,50 euros.



Aucun paiement n'étant intervenu, M. [K] a, selon acte d'huissier du 20 avril 2018, fait assigner M. [F] devant le tribunal de grande instance de Cambrai pour obtenir l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et l'expulsion des lieux de M. [F] ainsi que sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d'occupation.



Par acte d'huissier en date du 31 août 2018, M. [F] a appelé en intervention forcée M. [N] et son épouse, Mme [E] en garantie de toutes condamnations qui seraient prononcées au profit de M. [K].



Les procédures ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 3 octobre 2018.



Par une seconde ordonnance du 23 janvier 2019, le juge de la mise en état a constaté le désistement de M. [F] de sa demande de communication de pièces devenue sans objet.



C'est dans ces circonstances qu'a été rendu le jugement dont appel.



Il convient au préalable de relever que la recevabilité de l'appel de Mme [E] épouse [N] qui n'est pas cessionnaire du fonds de commerce considéré et qui n'a pas fait l'objet de condamnation par le tribunal dans le jugement du 12 décembre 2019, n'est pas contestée.



Par ailleurs M. [F] conclut à l'irrecevabilité de la demande formée par M.[K] à son encontre au motif qu'il n'est plus son locataire depuis le 1er juillet 2014 . La cour n'est ainsi saisie d'aucune fin de non recevoir au sens du code de procédure civile mais d'une question de fond qui sera examinée ci-après. 

 

Compte tenu de la date du bail commercial en cause conclu le 19 septembre 2012 et de celles des cessions de fonds de commerce enregistrées les 7 février 2013 et 18 septembre 2015 il sera fait application des articles 1134 et 1147 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. 



Sur la demande de résiliation du bail



Selon l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.



En l'espèce, il est stipulé au paragraphe 'Clause résolutoire' du bail commercial du 19 septembre 2012 qu'à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme du loyer, dans le mois du commandement de payer, le bail sera résilié de plein droit et le locataire expulsé.



Il n'est pas contesté que des loyers sont impayés depuis le mois de mai 2016 et qu'aucune régularisation n'est intervenue dans le mois de la délivrance du commandement de payer du 5 décembre 2017 à M. [F].



C'est donc par des motifs exacts et pertinents que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail commercial à l'expiration du délai d'un mois suivant le commandement de payer, soit le 5 janvier 2018, et ordonné l'expulsion de M. [F] et de tous occupants de son chef.



Si les époux [N] soutiennent avoir libéré les lieux au 1er décembre 2016 et avoir remis les clefs au notaire, mandataire du bailleur, force est de constater, que comme devant le tribunal, aucun justificatif n'est rapporté en ce sens au-delà de leurs propres affirmations, et qu'au contraire, le notaire a indiqué dans un courrier du 4 juillet 2019 réitéré le 21octobre 2021 qu'aucun élément probant ne permet de remettre en cause, n'avoir jamais été en possession des clés du local en cause. Les époux [N] sont donc réputés continuer à occuper les lieux de sorte que la demande d'expulsion est bien recevable et que le jugement doit être confirmé en ce qu'il ordonné l'expulsion de M. [X] [N] seul cessionnaire du fonds de commerce en vertu de l'acte de vente qu'il a signé le 25 juin 2015 et qui a été enregistré au centre des impôts de Valenciennes le 18 septembre 2015 au même titre que M. [F]. Il en sera de même de Mme [N] qui reconnaît avoir occupé les lieux et qui ne rapporte pas plus la preuve de leur libération.





Sur la dette locative



Selon l'article 13 du contrat de bail du 19 septembre 2012 conclu entre M. [K], bailleur, et M. [T], preneur :

- toute cession du droit au bail par le preneur devra avoir lieu par acte notarié reçu par le notaire du bailleur, sous peine de résiliation, et auquel le bailleur aura été appelé (...), 

- une copie exécutoire de l'acte de cession devra être remise au bailleur,

- les cessionnaires devront s'obliger solidairement avec le preneur au paiement dans loyers et à l'exécution des conditions du bail, 

- le preneur restera garant et répondant solidaire de son successeur et de tous successeurs ultérieurs du paiement des loyers et de l'exécution des conditions du bail.

 

Le fonds de commerce comprenant le droit au bail devant faire l'objet d'un acte de cession séparé du même jour, a été cédé à M. [F] par acte en date sous seing privé du 12 janvier 2013, enregistré le 7 février suivant. 



L'article 3-3 de cet acte de vente du fonds de commerce prévoit que l'acquéreur s'engage à exécuter en lieu et place du vendeur, toutes les charges et conditions du bail et selon l'article 10 'le vendeur remet à l'instant le bail commercial relatif aux locaux dans lesquels se trouve exploité le fonds de commerce présentement vendu'.



S'il n'est justifié de la réalisation d'aucune des conditions imposées par le contrat, il n'est cependant pas contesté que la cession du fonds de commerce a été signifiée au bailleur qui le reconnaît dans ses écritures et qui s'en prévaut dans le commandement de payer les loyers délivré le 5 décembre 2017 à M. [F].



Les stipulations du bail commercial restent donc opposables à M. [F] qui ne peut prétendre à être déchargé du paiement des loyers impayés envers M. [K].



S'agissant des époux [N], c'est à juste titre que le premier juge a relevé que seule Mme [N] justifiait de son inscription au Répertoire des Entreprises et des Etablissements (SIRENE) mais que pour autant seul M. [N] apparaît comme cessionnaire du fonds de commerce dans l'acte du 25 juin 2015. Les obligations du bail commercial sont également opposables à ce dernier dès lors que les stipulations du contrat du 12 janvier 2013 sont reprises de la même manière dans l'acte du 25 juin 2015 en ses articles 3-5 et 10.



Selon les articles L.145-16-1 et L.145-16-2 du code de commerce applicables aux cessions réalisées à compter du 20 juin 2014, le bailleur doit informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci et, si la cession du bail commercial s'accompagne d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l'invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail. 



Pour autant en l'espèce, à défaut de rédaction d'un acte notarié auquel le bailleur aurait été appelé et de signification à ce dernier de la cession du 25 juin 2015, ces dispositions ne peuvent s'appliquer. Les radiations administratives et déclarations de cessation d'activité dont se prévalent les intimés ne sont pas plus être opposables au bailleur dès lors qu'aucune disposition du bail ne conditionne l'obligation solidaire des cessionnaires au maintien de leur activité, ce qui au demeurant rendrait la clause de solidarité sans objet.





Tant M. [F] que M. [N] sont donc tenus à paiement de la totalité des loyers et charges locatives impayés, la circonstance tirée de l'envoi des appels de loyers ou de l'acceptation des loyers par le bailleur étant sans portée sur les obligations résultant des engagements contractuels des parties. 



Enfin dans le cadre du présent litige, M. [F] ne saurait tirer valablement argument de l'obligation du preneur initial, M. [T], pour se décharger de sa propre obligation envers le bailleur.



Ce dernier produit un décompte faisant état d'un arrière de loyers et charges locatives de

8 927,50 euros de janvier 2016 à septembre 2017, cette somme étant celle expressément visée dans le commandement de payer du 5 décembre 2017. Si Mme [N] se reconnaît débitrice à l'instar de son époux d'une partie de ces impayés, force est de constater que M. [K] sollicite la confirmation du jugement qui a condamné solidairement M. [F] et M. [N] au paiement de la dite somme augmentée du loyer du mois de janvier 2018 soit un total de 9 487,70 euros au titre des loyers dus jusqu'au 5 janvier 2018.



Il y a lieu en conséquence, conformément à la demande, de confirmer également le jugement en ce qu'il a condamné solidairement M. [F] et M. [N] au paiement des loyers et charges locatives à hauteur de 8 927,50 euros jusqu'au 5 décembre 2017, outre 560,20 euros au titre du loyer du mois de janvier 2018 soit à un total de 9 487,70 euros.



De même, M. [F] et M. [N] seront solidairement tenus au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges soit 560,20, et ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, la date de signification des conclusions des époux [N] devant le tribunal étant sans incidence sur ce point.



Sur les autres demandes



M. [F] sollicite la garantie des époux [N] au motif qu'ils exploitaient le fonds de commerce bien avant l'acte de cession du 25 juin 2015. Ces derniers reconnaissent en effet dans leurs écritures avoir exploité le fonds de commerce de friterie depuis le 1er février 2015, date à laquelle M. [N] a souscrit un abonnement pour la fourniture d'eau, et ne contestent aucunement dans leurs écritures, devoir garantie à M. [F]. En conséquence il sera fait droit à la demande de ce dernier.



Les époux [N], et notamment M. [N], sollicitent des délais de paiement à hauteur de 24 mois en se prévalant d'un prêt familial à venir. Toutefois outre le fait que ce dernier a déjà bénéficié de larges délais de fait, il n'est justifié ni de la situation financière actuelle des époux [N] ni d'un quelconque échéancier. En conséquence, la demande de délais de paiement sera rejetée.



En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de mettre les dépens de première instance et d'appel à la charge solidaire de M. [F] et de M. [N].



Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives au remboursement des frais irrépétibles de M. [K] par M. [F] et de M. [N] solidairement.

 

En outre M. [K] a dû engager en cause d'appel des frais non compris dans les dépens qu'il serait inéquitable de laisser en totalité à sa charge. Il y a lieu en conséquence de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dans la mesure qui sera précisée au dispositif du présent arrêt.

Eu égard à l'appel en garantie ces condamnations suivront le sort des condamnations principales.





 PAR CES MOTIFS





Déboute M. [F] et les époux [N] de l'ensemble de leurs demandes ;



Confirme le jugement rendu le 12 décembre 2019 par le tribunal de grande instance de Cambrai en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant, 



Condamne solidairement les époux [N] et M. [F] à payer à M. [K] la somme de somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne solidairement les époux [N] et M. [F] aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

 

Dit que les époux [N] devront garantir M. [F] du paiement de la totalité des sommes mises à sa charge au profit de M. [K].



 

Le greffierLa présidente







Valérie RoelofsVéronique Renard