Cour d'Appel · CHAMBRE 2 SECTION 1 — 28 avril 2022

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 2 SECTION 1



ARRÊT DU 28/04/2022





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N° de MINUTE : 22/ 

N° RG 20/01281 - N° Portalis DBVT-V-B7E-S6DO



Jugement n°19/00002 rendu le 03 février 2020 par le juge des loyers commerciaux de Lille 





APPELANTE



SASU GD Distribution, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

ayant son siège social 130 rue Réaumur 75002 Paris

représentée par Me Virginie Levasseur, avocat au barreau de Douai

assistée par Me Frédéric Planckeel, avocat au barreau de Lille



INTIMÉS



Madame [C] [G]

demeurant 241 avenue de la République 59110 La Madeleine



Monsieur [X] [G]

demeurant 38 rue Jean Bart 59290 Wasquehal



SCI GGR , représentée par son représnetant légal domiciliée ès qualités audit siège

ayant son siège social 330 rue de la Marque 59262 Sainghin en Mélantois



représentés et assistés par Me Anne-Sophie Vérité, substitué à l'audience par Me Calmels, avocat au barreau de Lille 





DÉBATS à l'audience publique du 02 février 2022 tenue par Dominique Gilles magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Audrey Cerisier



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Renard, présidente de chambre

Dominique Gilles, président

Pauline Mimiague, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 avril 2022 après prorogation du délibéré initialement prévu le 31 mars 2021 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Dominique Gilles président en remplacement de Véronique Renard, présidente de chambre empêchée, en vertu de l'article 456 du code de procédure civile et Valérie Roelofs, greffier lors du délibéré, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 12 janvier 2022 





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Par acte authentique du 18 janvier 1996, [W] [J], Mme [Z] [G], M. [X] [G] et Mme [C] [G] ont donné à bail commercial à la société dénommée Société anonyme [B] [G] 'A la Grande Chaussé (société [B] [G]) des locaux sis à Lille, 36-38 rue de la Grande Chaussée. Le bail a été donné pour neuf années s'achevant le 17 janvier 2005. Après cette date, le bail s'est poursuivi par tacite prolongation, jusqu'à ce que la société locataire signifie une demande de renouvellement, par acte extrajudiciaire du 28 septembre 2007. Par arrêt de la présente Cour du 17 janvier 2012, confirmatif d'un jugement mixte du tribunal de grand instance de Lille du 13 décembre 2010, le bail a été renouvelé pour neuf années à compter du 1er décembre 2007, moyennant un loyer de 87 700 euros hors charges et hors taxes, comme suite à l'accord des consorts [G] et de la société Jacques Raille 'A la Grande Chaussée- sur un projet d'acte authentique établi par un notaire appelé à cette procédure en recherche de responsabilité professionnelle pour avoir causé, par sa faute, la perte de chance des bailleurs de bénéficier du déplafonnement des loyers auxquels ils auraient eu droit pour cause de travaux du locataire dans les lieux loués. Ce notaire, par jugement du 19 décembre 2013, a été condamné à payer à ce titre une somme de 728 891,10 euros aux consorts [G]. La société GD France est venue au droit de la société [B] [G] puis, dans le cadre d'une cession d'actifs ordonnée par jugement du 26 octobre 2015, la société GD Distribution, cessionnaire, est devenue preneur, en vertu d'un jugement du tribunal de commerce de Paris du 26 octobre 2015. Par acte extrajudiciaire du 30 juin 2016, les bailleurs ont notifié à la société GD Distribution un congé à effet du 1er janvier 2017, avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel de 320 000 euros hors taxes. Par lettre du 13 décembre 2016, la société GD Distribution a accepté le principe du renouvellement mais s'est opposée au montant du loyer proposé. Après avoir notifié un mémoire, les consorts [G] ont assigné le preneur devant le juge des loyers commerciaux. Les consorts [G] ont maintenu la demande de loyer au montant indiqué dans le congé. Le preneur a sollicité la fixation du loyer annuel au montant de 97 554,44 euros hors taxes et hors charges.



Par jugement du 9 avril 2018, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise sur les éléments de la valeur locative de l'immeuble. L'expert judiciaire, M. [U], a déposé son rapport le 6 décembre 2018. Le 28 décembre 2018, les locaux ont été vendus à la SCI GGR.







C'est dans ces conditions que par jugement du 3 février 2020, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lille a :

-dit que la société GGR a qualité à agir à compter du 28 décembre 2018,

-rejeté l'exception d'incompétence soulevée par la société GD Distribution, 

- dit que le renouvellement du bail conclu entre M. [X] [G] et Mme [C] [G] et la société GD Distribution interviendra pour 9 année à compter du 1er janvier 2017,

-dit qu'il y a lieu à déplafonner le loyer renouvelé,

-fixé le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 218 548 euros hors taxes et hors charges,

-dit que le rappel des loyers échus produira intérêts au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance avec capitalisation des intérêts,

-débouté les parties de leurs autres demandes,

-ordonné l'exécution provisoire,

-partagé les dépens par moitié, y compris les frais d'expertise,

-laissé à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

 

La SASU GD Distribution a interjeté appel de ce jugement par déclaration reçue au greffe le 4 mars 2020.



Par dernières conclusions déposées et signifiées le 2 décembre 2020, la SASU GD Distribution demande à la Cour de :

-vu l'article L.145-34 alinéa 1er du code de commerce dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 18 juin 2014,

-infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

.rejeté l'exception d'incompétence soulevée par la société GD Distribution, 

.dit que le renouvellement du bail conclu entre M. [X] [G] et Mme [C] [G] et la société GD Distribution interviendra pour 9 année à compter du 1er janvier 2017,

.dit qu'il y a lieu à déplafonner le loyer renouvelé,

.fixé le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 218 548 euros hors taxes et hors charges,

.dit que le rappel des loyers échus produira intérêts au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance avec capitalisation des intérêts,

.débouté les parties de leurs autres demandes,

.partagé les dépens par moitié, y compris les frais d'expertise,

.laissé à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles,



-statuant à nouveau :

-dire que les consorts [G] ne justifient d'aucun motif de déplafonnement,

-dire n'y avoir lieu à déplafonnement du loyer de renouvellement applicable à compter du 1er janvier 2017,

-dire en conséquence que le loyer du bail renouvelé ne pourra excéder le montant résultant de la variation de l'indice des loyers commerciaux publiés par l'INSEE, soit 97 554,44 euros par an hors taxes et hors charges,

-condamner en conséquence les consorts [G] à lui rembourser les loyers trop perçus du 1er janvier 2017 au 27 décembre 2018, outre intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2017, date de notification de son premier mémoire, puis au fur et à mesure des paiements ultérieurement effectués,

-condamner en conséquence la SCI GGR à lui rembourser les loyers trop perçus à compter du 28 décembre 2018, outre intérêts au taux légal à compter des paiements effectués, 

-ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

-à titre subsidiaire, pour le cas où le plafonnement serait écarté :

-vu l'article L.145-34 susvisé,

-vu les articles L.145-33, R.145-2 à R.145-8 du code de commerce,

-vu l'article 74 du code de procédure civile,

-confirmer le jugement sur la valeur locative fixée à 218 548 euros hors taxes hors charges par an,

-dire irrecevable comme tardive l'exception d'incompétence soulevée par les bailleurs dans leur mémoire du 5 août 2019,

-dire que la variation de loyer découlant du déplafonnement ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l'année précédente,

-en tout état de cause,

-rejeter l'ensemble des demandes adverses,

-condamner solidairement M. [G], Mme [G] et la SCI GGR à lui payer 18 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.

 

Par dernières conclusions déposées et signifiées le 04 septembre 2020, Mme [G], M. [G] et la société GGR demandent à la Cour de :

-vu « les articlesL.145-33 et 34 et les articles R.145-1 et suivants du code de commerce »,

-vu l'article 75 du code de procédure civile,

-infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

.fixé le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 218 548 euros hors taxes et hors charges,



.dit que le rappel des loyers échus produira intérêts au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance avec capitalisation des intérêts,

.débouté les parties de leurs autres demandes,

.partagé les dépens par moitié, y compris les frais d'expertise,

.laissé à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

-statuant à nouveau :

-fixer le loyer de renouvellement à compter du jour de renouvellement à 324 000 euros hors taxes et hors charges par an et, subsidiairement, à 341 287,60 euros hors taxes et hors charges par an, en cas de réintégration de la taxe foncière dans les valeurs de comparaison,

-dire que le loyer fixé portera intérêt au taux légal conformément à l'article 1155 du code civil, de plein droit à compter de l'exploit introductif d'instance,

-dire que le lissage prévu à l'article L.145-34 du code civil sera l'affaire des parties et constater son défaut de pouvoir sur ce point,

-ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

-en tout état de cause :

-débouter la société GD Distribution de ses demandes,

-condamner cette société à leur payer, dans la proportion de la moitié à la société concluante et de l'autre moitié aux consorts [G], 12 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus, avec distraction au profit de leur conseil.

 

SUR CE

LA COUR

 

Sur le déplafonnement, le premier juge a retenu une modification notable de la destination des lieux, sans examen des autres motifs invoqués par les bailleurs, considérant, sur le fondement du rapport d'expertise, que l'activité réellement exercée, à savoir la vente de vêtements, notamment de femme et d'articles accessoires, tels que foulards, sacs, pochettes, ceintures et petite maroquinerie ne correspondait pas à la destination contractuelle définie par la confection dans le bail du 18 janvier 1996 renouvelé à effet du 1er décembre 2007, de sorte que l'activité exercée, identique depuis 1996 , est différente de celle autorisée, mais sans aucune modification durant le bail écoulé. Le premier juge a ainsi retenu essentiellement que l'activité de confection seule prévue au bail est le fait de fabriquer. Il ajoute cependant concernant le vocable confection : «la définition du Larousse l'entend comme synonyme désuet de prêt-à-porter, ce qui semble exclure tout fait de vendre et tout acte commercial attaché, ce qui doit s'entendre avec acuité dès lors qu'il est demandé d'examiner son impact sur une exploitation économique sur laquelle les parties ont souhaité contracter ». Le premier juge explique que « la société [B] [G] disposait d'un atelier de confection (aucune des parties n'indique d'ailleurs qu'elle exerçait une activité de tailleur). Bailleur et preneur avaient donc à l'origine du bail entendu inclure dans l'activité de confection celle de vente de prêt-à-porter. Seuls l'écoulement des années et l'évolution des habitudes vestimentaires ont concouru au déplacement du c'ur de l'activité de la confection vers la vente directe, laissant ainsi la place à des enseignes telles que [E] ou [M] [P]. Dès lors, si les clauses d'un contrat doivent être interprétées strictement, les parties ont en l'espèce toujours eu pour intention de laisser s'exercer la vente de prêt-à-porter aux côtés de la confection. Ainsi, pouvait-elle être admise lors du premier renouvellement dès lors que la société [B] [G] à La Grande Chaussée était locataire de longue date et occupait un atelier au premier étage des locaux, autant elle ne pouvait plus être maintenue en 2007 lors du renouvellement du bail judiciaire ». Le premier juge reproche ainsi au preneur de n'avoir pas fait modifier la clause de destination du bail pour la mettre en concordance avec l'activité exercée. Le premier juge conclut ainsi : « La confection homme, femme, enfant, prévue au bail n'est donc pas assimilable à une activité de vente de prêt-à-porter femme, d'autant que la clause de destination dudit bail exclut toute autre activité. L'absence de ce moyen de déplafonnement dans les instances judiciaires antérieures ne pourrait valoir ni renonciation des bailleurs à s'en prévaloir, ni consentement de leur part à cette substitution d'activité. Et ce d'autant plus que la confection alléguée par la société preneuse serait susceptible d'englober celle de vente de chaussures et de maroquinerie. 



Reprenant les éléments légaux dont la modification notable est susceptibles d'entraîner le   déplafonnement du loyer de renouvellement en vertu de l'article L.154-33 du code de commerce, les bailleurs, s'ils admettent que n'est intervenue en l'espèce aucune modification notable des caractéristiques du local au cours du bail expiré, soutiennent en revanche, à titre principal, qu'une modification notable s'est produite au cours de cette même période concernant la destination des lieux et, à titre surabondant, qu'une modification notable est également intervenue concernant les  obligations respectives des parties et, enfin, les facteurs locaux de commercialité. 



S'agissant de la destination des lieux le preneur fait valoir en substance à l'appui de son appel que :

-la confection au sens du bail litigieux a toujours inclus la vente de prêt-à-porter dans la commune intention des parties, à cause du sens du vocable « confection » conforté par la recherche de la commune intention des parties ;

-il n'existe par conséquent aucune raison d'exclure l'une quelconque des activités en relation avec le prêt-à-porter ;

-il n'existe aucune modification notable de la destination des lieux ni du chef de la vente de prêt-à-porter, ni du chef de la vente des accessoires.



Les bailleurs font valoir quant à eux que :

-la destination des lieux, qui résulte du bail à effet du 1er décembre 2007 et du précédent arrêt de la cour d'appel de Douai, est ainsi définie : « activité de confection, femme, homme, enfant, à l'exclusion de tout autre même temporairement », alors que l'activité du preneur déclarée au tribunal de commerce est « la vente au détail », sous l'enseigne [M] [P], « de prêt-à-porter hommes, femmes et enfants, chaussures, maroquinerie, articles de cuir, articles confectionnés, linge de maison, tissus, produits de beauté, parfumerie, bonneterie, lingerie, fourrure, pelleteries nouveautés en tout genre, bijoux fantaisies et tout accessoire se rapportant au prêt-à-porter », et alors qu'aux termes d'un procès-verbal établi par huissier le 22 juillet 2016 et autorisé par ordonnance sur requête du président du tribunal de grande instance de Lille, il a été constaté que les locaux loués sont exploités à usage de boutique dans laquelle sont proposées « à la vente au détail des vêtements féminins, de la maroquinerie : sacs, pochettes', des accessoires féminins : écharpes, un collier, des chaussures » ;

-il a été ainsi substitué l'activité de vente à celle de confection, ce qui est corroboré par les investigations de l'expert judiciaire, qui a noté dans son rapport que : « L'activité réellement exercée « vente de vêtements, notamment femme, et articles accessoires tels foulards, sacs pochettes, ceintures, petite maroquinerie » ne correspondait pas à la destination « confection » figurant au bail du 18 janvier 1996, renouvelé judiciairement à effet du 1er décembre 2007 » ;

-l'activité de confection en cause doit s'analyser comme l'activité de fabrication du prêt-à-porter et non celle de sa vente, alors qu'une telle de fabrication, comme l'atteste le constat d'huissier, n'est plus exercée dans les lieux ;

-dans les baux de 1996 et de 2007, l'activité de confection est expressément envisagée dans la désignation des locaux, qui mentionne la présence d'un « atelier » au premier étage, transformé depuis par le locataire ;

-le preneur, en modification la destination des lieux loués sans accord du bailleur ou de la justice, a réalisé une modification notable de la destination devant donner lieu à déplafonnement ;

-la tolérance passive du bailleur quant à l'exercice d'une activité de vente ne peut rendre inefficace un tel motif de déplafonnement ;

-c'est vainement que le preneur invoque un prétendu accord entre parties pour attacher au terme « confection » l'activité de vente, puisqu'un tel accord sur le changement de destination du bail, en l'espèce contesté, ne vaudrait pas renonciation du bailleur au droit de s'en prévaloir au titre d'un motif de déplafonnement du loyer ;

- c'est vainement que le preneur soutient que la destination a été modifiée antérieurement au bail expiré, dès lors que cette destination ressort du bail ayant pris effet le 1er décembre 2007 qui constitue un nouveau bail, puisque quand bien même l'activité actuelle de vente aurait été exercée antérieurement à 2007, du fait du renouvellement formel intervenu à cette date, l'infraction s'est renouvelée au cours du bail expiré ;

-pour la détermination de l'existence d'une modification notable de la destination des locaux dans le cadre du déplafonnement du loyer, il n'est pas valablement soutenu par le preneur que le renouvellement du bail en 2007 vaut renonciation définitive du bailleur à se prévaloir de l'infraction, qui aurait selon lui préexistée.



Sur ce, la Cour, s'agissant de l'allégation d'une modification notable de la destination des lieux, rappelle tout d'abord que la modification notable éventuelle des caractéristiques des locaux loués doit être intervenue au cours du bail écoulé et que le caractère notable des modifications touchant l'un ou l'autre des éléments énumérés par l'article L145-33 du code de commerce, est apprécié souverainement par les juges du fond. En vertu de l'article R.145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants, les cas prévus par la loi et dans lesquels la destination est appréciée par le tribunal n'étant pas applicables en l'espèce. 





En outre, le juge du fond doit interpréter le contrat liant les parties, dès lors que les termes de celui-ci ne sont pas clairs et précis. En ce cas, il lui appartient d'en donner une interprétation souveraine.  



En l'espèce, la destination réelle des lieux telle qu'elle est objectivement constatée découle notamment du constat d'huissier du 29 juillet 2016. Cet acte démontre que le local est constitué d'un rez-de-chaussée avec vitrine donnant sur la rue, d'un premier étage et d'un sous-sol. Alors que celui-ci est à usage de stockage de vêtements féminins, sont exposés en vitrine six mannequins portant des vêtements féminins, ainsi que des chaussures 'sans qu'il puisse s'en déduire un nombre supérieur au chaussage des mannequins-, outre deux sacs-à-main. Le rez-de-chaussée est consacré, en dehors des sanitaires et d'un bureau constitué de deux petites pièces en enfilade dont la première contient des vêtements accrochés à un portant, et d'une petite pièce dite « arrivée/retour retouches », à une surface de vente dans laquelle l'huissier indique la présence de vêtements féminins offerts à la vente, avec de la maroquinerie : sacs, pochettes (articles non dénombrés) et des accessoires féminins : écharpes, « un collier », des chaussures (non dénombrées).  Cette surface de vente est équipée de 5 cabines d'essayage, et propose à la clientèle, sur des portants et des étagères, de très nombreux vêtements. Si quelques sacs apparaissent sur les photographies incluses par l'huissier dans son procès-verbal, ces objets ne sont pas dénombrés et les photographies en indiquent quatre sur un comptoir, un ou deux exposés sur chacun des trois ou quatre rayonnages d'un petit présentoir en forme de bibliothèque, un en hauteur contre un mur à côté d'un portant de vêtements et un sur un meuble bas équipé de tiroirs, au sein d'un ilot de présentation de vêtements exposés sur des portants ou pliés à plat. Le premier étage est consacré à une surface de vente de vêtements avec deux cabines d'essayage. Si l'huissier note que sont également proposés dans cet espace des accessoires féminins, il ne les précise pas et les photographies incluses ne permettent d'identifier ni article de maroquinerie, ni chaussures.



Aucun autre élément de preuve produit ' en particulier pas le rapport d'expertise judiciaire- ne vient faire douter que la destination réelle des lieux soit différente de celle que révèle le constat d'huissier.



En particulier, si les bailleurs affirment que la vente de sacs tient « une place prépondérante » dans les locaux loués, ce fait n'est pas établi. Les quatre photographies incluses dans leurs conclusions et représentant des sacs, dont les dates ne sont pas prouvées, ne présentent à chaque fois que quelques articles et on dénombre entre 4 et 6 ou 7 maximum

Par conséquent, il est établi en fait que les locaux litigieux sont effectivement dédiés à la vente au détail de prêt-à-porter féminin et que la vente d'accessoires telles les chaussures pour femme et les sacs-à-mains est elle-même l'accessoire des ventes de vêtements. 



Cette destination réelle doit être rapprochée de la destination contractuelle des locaux.





Or, il est constant que le bail renouvelé à effet du 1er décembre 2007 mentionne que les locaux litigieux doivent être exploités pour « l'activité de confection femme, homme, enfant, à l'exclusion de tout autre, même temporairement. » 



Les parties sont contraires sur le fait de savoir si la vente au détail de vêtements et accessoires est incluse dans la destination contractuelle des lieux.



Force est de reconnaître que le vocable « confection » employé pour la rédaction du bail est cependant insuffisamment clair et précis pour déterminer si les parties ont entendu inclure ou exclure la vente au détail des vêtements. Alors que le « prêt-à-porter » peut s'entendre de la seule industrie comprenant le seul commerce de gros, il s'entend aussi couramment du commerce de détail de ces mêmes articles d'habillement. Il en va de même pour le terme de « confection », qui est un synonyme vieilli de celui de « prêt-à-porter ».



L'expert judiciaire a valablement noté dans son rapport : « ['] aujourd'hui, il est couramment « accepté » que : le secteur de la confection de vêtements est un sous-secteur de l'industrie dite textile et correspond à l'ensemble des activités qui touchent aux vêtements, de la conception en passant par la fabrication jusqu'à la distribution ».

Par conséquent, il ne peut être retenu que les termes clairs et précis du contrat excluent la vente au détail de vêtements, et la Cour doit nécessairement interpréter le contrat. Pour ce faire, elle doit le faire par référence à la commune intention des parties.



A cet égard, l'expert judiciaire a indiqué dans son rapport que la SA [B] [G]-A la grande chaussée, qui a été titulaire du bail d'origine du 18 janvier 1996, avait pour activité le commerce de détail d'habillement, ce qui a été retenu lors des procédures judiciaires antérieures. Ainsi, relève l'expert, le tribunal de grande instance, dans son jugement du 19 décembre 2013, a mentionné que les locaux étaient dédiés auparavant à la vente de vêtements, la cour d'appel de Douai ayant retenu, dans son arrêt du 18 juin 2015, que les locaux étaient destinés à l'exploitation d'un commerce de vente de vêtements, ce qui n'avait pas changé. 



L'expert judiciaire indique encore « qu'initialement sous l'enseigne [E], puis sous l'enseigne [M] [P], l'activité commerciale porte depuis plus de vingt ans sur la vente de vêtements, notamment femme, et articles accessoires », et indique que l'activité est exploitée à l'identique depuis 1996, sans aucune modification durant le bail écoulé.

Les bailleurs sont en désaccord avec cette dernière affirmation du rapport d'expertise, en ce qu'ils considèrent qu'elle n'est fondée sur aucun élément objectif.



Toutefois, s'agissant de savoir si la destination des lieux a subi une modification notable au cours du bail écoulé, la Cour doit avoir égard au fait que le bail écoulé avait commencé le 1er décembre 2007 et qu'il est venu à échéance le 30 novembre 2016 et qu'il a fait l'objet d'un congé des bailleurs du 30 juin 2016 pour le 30 décembre 2016 avec offre de renouvellement pour un loyer déplafonné.

Or, il résulte des explications constantes des parties que pendant toute la durée de ce bail écoulé les locaux ont été consacrés à la vente de prêt-à-porter. Il est encore établi que dès avant le début de ce bail écoulé, le commerce de prêt-à-porter était exercé dans les lieux, en particulier sous l'enseigne [M] [P], alors qu'il est encore établi que ce commerce incluait déjà la vente des accessoires tels les sacs. 



Il s'en déduit que les bailleurs sont mal fondés à soutenir qu'une substitution d'activité s'est produite.



La Cour doit encore considérer qu'en raison du manque de précision de la clause de destination des locaux, celle-ci doit être interprétée non seulement dans le sens qu'elle inclut l'activité de vente de prêt-à-porter, mais encore que la vente des sacs et autres accessoires du prêt-à-porter ne contrevient nullement à ladite clause de destination.  



Par conséquent, il sera retenu en définitive que la vente au détail de vêtements était depuis l'origine incluse dans la destination des lieux. 



La vente des sacs et des produits autres que les vêtements demeure accessoire en l'espèce à la vente de prêt-à-porter et y demeure incluse.



Si l'enseigne du preneur déploie par ailleurs des efforts pour développer cette activité relative aux accessoires, elle ne fait en cela que suivre l'évolution générale du commerce et cela n'affecte pas notablement en l'espèce la destination des lieux loués.



Le jugement entrepris sera donc réformé en ce qu'il a retenu que les bailleurs étaient en droit d'obtenir le déplafonnement du loyer pour le motif pris d'une telle modification notable de la destination des locaux. 



S'agissant des autres motifs de déplafonnement invoqués, les bailleurs (page 4 et 5 de leurs conclusions) demandent essentiellement la confirmation du jugement entrepris au regard non seulement de la destination des lieux, mais aussi des motifs de déplafonnement que le premier juge n'a pas examinés à savoir, les travaux réalisés par le preneur en cours de bail et ayant entraîné une amélioration, et encore les facteurs locaux de commercialité qui auraient connu une évolution favorable notable au cours du bail expiré.  



Concernant les travaux, les bailleurs font valoir, sur le fondement de l'article R.148-8 du code de commerce, que :

-la société GD Distribution bénéficie depuis 9 ans d'une erreur du notaire sur le déplafonnement du loyer qui, de ce fait, n'a pas été appliqué, ainsi que l'a reconnu l'arrêt de cette Cour du 18 juin 2015 qui en a déclaré le notaire responsable et l'a condamné à les indemniser ;

- les travaux réalisés au cours du bail précédent le bail expiré constitueraient des améliorations.



Toutefois, le preneur oppose valablement la clause du bail qui, si elle indique que tous travaux, embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par le preneur même avec l'autorisation du bailleur resteront en fin de bail la propriété de ce dernier, repousse expressément à la fin de la jouissance le droit de propriété de ce bailleur, puisque les parties ont stipulé : « ['] étant précisé que le droit d'accession n'aura lieu qu'à la sortie effective du preneur ».  Alors que l'accession est le moyen par lequel le bailleur acquiert la propriété des améliorations, c'est vainement que les bailleurs soutiennent que cette clause ferait une distinction expresse entre le droit de propriété et le droit d'accession. 

Il ne peut donc y avoir de motif de déplafonnement du fait des travaux, alors que la sortie effective du preneur n'est nullement démontrée. 



Concernant les facteurs locaux de commercialité, il est soutenu par les bailleurs que l'expert judiciaire n'aurait pas justifié sa conclusion selon laquelle aucune évolution favorable ne caractériserait une évolution favorable notable pendant le bail écoulé. 



Les bailleurs invoquent en particulier :

-la hausse du pouvoir d'achat de la clientèle vivant à Lille et dans la métropole lilloise,

-l'attraction touristique grandissante de Lille et de sa région,

-le positionnement haut de gamme de la rue de la Grande Chaussée, avec l'arrivée de nouvelles enseignes pendant la période du bail à renouveler.



Toutefois, l'expert a bien examiné les moyens soulevés par les bailleurs.

Concernant la hausse du pouvoir d'achat des ménages les plus riches, l'expert judiciaire relativise à juste raison la hausse, qu'il a prise en considération, par les effets de l'inflation, ce qui permet de légitimement douter de l'intérêt de cette amélioration au regard du commerce considéré.



L'expert judiciaire fait encore montre d'une prudence de bon aloi lorsqu'il fait état de l'étude (Médiacité) présentant les effets très limités sur l'attractivité du quartier du Vieux Lille des manifestations culturelles organisées dans le cadre de Lille 3000.



S'agissant du positionnement haut de gamme, l'expert a également opportunément relativisé le phénomène en tant que facteur de commercialité, en soulignant le « turn over » affectant les enseignes qui apparaissent dans le quartier du Vieux Lille.

Il ne peut donc pas être retenu d'évolution notable des facteurs de commercialité au cours du bail expiré.



Par conséquent, en l'absence de motif valable de déplafonnement le jugement sera réformé.



S'agissant du montant du loyer, celui-ci ne peut excéder celui résultant de la variation de l'indice des loyers commerciaux.

Pour un indice ILC au 2ème trimestre 2007 de 97,45 et au 2ème trimestre 2016 de 108,40, le montant du loyer s'établit à :

(87 700x108,40) : 97,45 = 97 554,44 euros.



Si le preneur demande le remboursement du trop perçu avec intérêts à compter du 3 novembre 2017 date de son premier mémoire, cette pièce n'est pas produite. Il convient de rappeler que le présent arrêt constitue un titre exécutoire à défaut d'exercice du droit d'option et que, par conséquent M. [X] [G] et Mme [C] [G], d'une part, et la société GGR, d'autre part, doivent rembourser les loyers trop-perçus tel que précisé au dispositif du présent arrêt. Si le preneur demande que les intérêts courent à compter de son mémoire, cette pièce n'est pas produite.



Les bailleurs, qui succombent, seront condamnés à payer au preneur une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel dont le montant sera précisé au dispositif du présent arrêt.



Il seront également condamnés aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.

 

PAR CES MOTIFS

 

Réforme le jugement entrepris ;



Dit n'y avoir lieu à déplafonnement ;



Fixe le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2017 au montant résultant de l'indice des loyers commerciaux publié par l'INSEE, soit la somme de 97 554,44 euros par an hors taxes et hors charges ;



Rappelle que le présent arrêt constitue un titre exécutoire à défaut d'exercice du droit d'option et que, par conséquent M. [X] [G] et Mme [C] [G], d'une part, doivent rembourser les loyers trop-perçus du 1er janvier 2017 au 27 décembre 2018, avec intérêt au taux légal à compter de la date de versement de ces trop-perçus et que, d'autre part, la société GGR doit faire de même pour les trop-perçus à compter du 28 décembre 2018 ;



Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;







Condamne in solidum les consorts [G] et la SCI GGR à payer à la société GD Distribution une somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne in solidum les consorts [G] et la SCI GGR aux dépens de première instance et d'appel, qui comprennent le coût de l'expertise judiciaire ;



Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.



Le greffierPour le président de chambre

 empêché





Valérie RoelofsDominique Gilles