Cour d'Appel · 1ere Chambre — 3 mai 2022

N° RG 20/02401 - N° Portalis DBVM-V-B7E-KQAL

C3

N° Minute :













































































Copie exécutoire

délivrée le :







la SELARL JURISTIA - AVOCATS



la SCP CABINET 24

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU MARDI 03 MAI 2022





Appel d'une décision (N° RG 14/04481)

rendue par le Tribunal judiciaire de GRENOBLE

en date du 09 juillet 2020

suivant déclaration d'appel du 30 Juillet 2020





APPELANT :



M. [K] [W]

né le 23 février 1985 à LA TRONCHE 

de nationalité française

6, rue de la Ouatose

38420 DOMENE



représenté par Me Jean-Damien MERMILLOD-BLONDIN de la SELARL JURISTIA - AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE





INTIMES :



M. [Y] [H]

né le 02 janvier 1986 à ALENCON

de nationalité française

21, Chemin de la Bagode

38330 SAINT ISMIER



Mme [M] [C]

née le 12 Décembre 1990 à ALENCON

de nationalité Française

3, Chemin des Géraniums

38190 VILLARD BONNOT



représentés par Me Philippe GALLIARD et par Céline BARALDIN de la SCP CABINET 24, avocat au barreau de GRENOBLE







COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Hélène COMBES, Président de chambre,

Mme Joëlle BLATRY, Conseiller,

M. Laurent GRAVA, Conseiller,





DÉBATS :



A l'audience publique du 28 mars 2022 Madame COMBES Président de chambre chargé du rapport en présence de Madame BLATRY, Conseiller assistées de Mme Anne BUREL, Greffier, ont entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile. 



Elle en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour.

EXPOSE DU LITIGE



Par acte authentique du 1er mars 2013, [K] [W] a vendu à [M] [C] et [Y] [H] au prix de 172.000 euros divers lots d'un ensemble en copropriété situé à Villard Bonnot (un appartement, une cave en sous-sol aménagée en pièce à vivre, un débarras et le droit d'utiliser une parcelle de terrain).



Invoquant des remontées d'humidité, d'eau et de boue au sous-sol, les consorts [G] ont fait constater les désordres par l'expert mandaté par leur assurance, puis ont assigné [K] [W] devant le tribunal de grande instance de Grenoble -devenu tribunal judiciaire - en nullité de la vente pour dol, erreur et subsidiairement en résolution pour vices cachés. 



Une expertise judiciaire a été ordonnée par le juge de la mise en état le 2 février 2016. L'expert a déposé son rapport le 24 septembre 2018.



Par jugement du 9 juillet 2020 le tribunal a condamné [K] [W] à payer à [M] [C] et [Y] [H] les sommes suivantes :




164,23 euros au titre de la réalisation d'une trappe, 

93.500 euros au titre des travaux de remise en état, 

4.700 euros au titre des frais de relogement pendant les travaux,

2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 




[K] [W] a relevé appel le 30 juillet 2020.



Par uniques conclusions du 23 octobre 2020, il demande à la cour d'infirmer le jugement sur les sommes allouées et de condamner les consorts [G] à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive, celle de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et celle de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour. 



Il expose qu'il a vécu dans les lieux pendant plusieurs années et n'a jamais fait face à de telles remontées d'eau et d'humidité. Il fait valoir l'argumentation suivante au soutien de son appel :




à la suite de l'annonce qu'il avait mise sur le site 'Le Bon Coin', [M] [C] et [Y] [H] ont visité le bien à plusieurs reprises et sur plusieurs mois, ce qui leur a permis de vérifier son état,





il a expressément attiré leur attention sur le fait que le sous-sol n'était qu'une cave et qu'il n'avait pas effectué les travaux pour la transformer en pièce habitable,





la dénomination de cave est expressément mentionnée dans le compromis, et il n'est pas tenu compte de sa superficie dans la surface habitable,





il appartient à celui qui se prévaut de l'existence d'un dol de prouver l'existence de manoeuvres et l'intention de tromper,





le jugement a fait peser sur lui la charge de la preuve, alors que c'est à [M] [C] et [Y] [H] qu'il appartenait de démontrer qu'il avait fait preuve de réticence dolosive,





il ne peut être tenu par les informations données par l'agence Oralia Faure Immobilier à laquelle il n'a pas donné mandat,





l'attestation de son assureur confirme l'absence de tout sinistre et c'est à tort que le jugement affirme qu'il savait que le sous-sol était exposé à de l'humidité et des inondations,





le tribunal s'est fondé sur une unique pièce, la pièce 36 des consorts [G] qui n'a pas de valeur probante dans la forme (identité) et dans le fond (le témoin n'est jamais entré dans l'appartement),





la réticence dolosive est fondée sur des moyens hypothétiques,





les consorts [G] savaient parfaitement que le coût pour rendre la cave habitable était supérieur aux 11.500 euros qu'ils avaient prévus,





le jugement reconnaît qu'il a transmis toutes les informations,





les consorts [G] ont fait seuls le choix de faire de la cave une pièce habitable et de l'utiliser sans travaux, ce sont eux qui ont modifié la destination de la cave en ignorant la réalité de cette destination,





les indemnisations allouées reposent sur la propre turpitude des consorts [G], qui ont négocié une baisse de prix pour intégrer une enveloppe de travaux de 11.500 euros qu'ils n'ont pas réalisés, 





il n'a pas à supporter les travaux pour rendre la pièce habitable,





l'indemnisation revient à leur permettre de bénéficier de 90 m² au prix de 55 m².




Dans leurs dernières conclusions du 21 janvier 2021, [M] [C] et [Y] [H] concluent à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et réclament 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Après avoir rappelé que les premiers dommages sont apparus dans les deux mois de la prise de possession, ils soutiennent que [K] [W] ne les a jamais informés que certaines parties du bien étaient sujettes à des inondations récurrentes nécessitant de très gros travaux d'étanchéité.



Ils invoquent le caractère déterminant de la réticence dolosive caractérisée :




par l'absence de transmission des informations relatives aux problèmes d'inondations,

par le fait que [K] [W] ne pouvait ignorer l'état d'humidité de la cave où il avait lui-même effectué des travaux, la transformant en pièce à vivre.




Ils observent que [K] [W] se contredit lui-même dès lors que tout le processus qui a mené à la vente démontre que la mise en valeur du sous-sol a été un élément déterminant qu'il a lui-même mis en avant.



Ils observent qu'il ne lui est pas reproché d'avoir menti sur la nature juridique de la cave, mais d'avoir caché qu'elle ne comportait aucune étanchéité et subissait des inondations régulières.



Ils font valoir que les travaux de remise en état fixés à 93.500 euros par le tribunal sont les seuls de nature à permettre une utilisation sans risque d'inondations du sous-sol.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 février 2022.



DISCUSSION



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la cour se réfère à la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées.



Sur la réticence dolosive



C'est au terme d'une exacte analyse des éléments qui lui étaient soumis et par une motivation pertinente que la cour adopte que le premier juge a retenu la réticence dolosive de [K] [W] et son caractère déterminant pour [M] [C] et [Y] [H] après avoir relevé :




que l'expert a confirmé l'existence d'inondations dans le sous-sol se traduisant par des remontées de boue et d'eau, par des moisissures et une insalubrité rendant le sous-sol inutilisable,





qu'[M] [C] et [Y] [H] ont subi la première inondation deux mois après leur entrée dans les lieux, après un épisode pluvieux et non à la suite d'un événement accidentel,









que selon l'expert l'humidité de la pièce est ancienne et très importante (présence de rouille) ; qu'elle n'a pu échapper à [K] [W] lorsqu'il a réalisé les travaux d'aménagement du sous-sol,





que même si le sous-sol est désigné dans l'acte de vente comme étant une cave, [K] [W] l'a aménagé en pièce à vivre (accès direct, carrelage, chauffage, habillage des murs, éclairage, éléments de décoration et mobilier), ce qui a nécessairement pesé dans la décision d'[M] [C] et [Y] [H],





que [K] [W] n'a jamais informé [M] [C] et [Y] [H] que la pièce était exposée aux inondations et que la solution consistait en la réalisation de l'étanchéité des murs périphériques et la mise en place d'un drain.




Sur l'indemnisation



Le premier juge a de façon très claire rappelé le principe selon lequel lorsque la victime d'un dol fait le choix de ne pas demander l'annulation du contrat, le seul préjudice réparable causé par la faute du cocontractant est celui qui résulte de la perte d'une chance de contracter à des conditions plus avantageuses.



Ni les intimés, ni l'appelant qui avait pourtant intérêt à le faire, n'ont conclu sur ce point devant la cour.



Il convient d'ordonner la réouverture des débats et d'inviter les parties à conclure sur le préjudice réparable.





PAR CES MOTIFS



La cour statuant publiquement, contradictoirement




Dit que [K] [W] a commis une réticence dolosive envers [M] [C] et [Y] [H].





Avant dire droit sur la demande d'indemnisation, ordonne la révocation de l'ordonnance de clôture et la réouverture des débats.





Invite les parties à conclure sur le préjudice réparable.





Renvoie l'examen de l'affaire à l'audience du 19 septembre 2022.





Dit que l'ordonnance de clôture sera rendue le 6 septembre 2022 à 9h00.





Réserve les dépens.




Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



Signé par Madame COMBES, président, et par Madame BUREL, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT