Cour d'Appel · 1ère Chambre — 3 mai 2022

MARS/MS



Numéro 22/01716





COUR D'APPEL DE PAU

 

1ère Chambre 







ARRÊT DU 03/05/2022 







Dossier : N° RG 19/00461 - N° Portalis DBVV-V-B7D-HFE7 





Nature affaire :



Demande en décharge ou en réduction des droits d'enregistrement portant sur des actes et mutations à titre onéreux















Affaire :



Société CM-CIC AMÉNAGEMENT FONCIER SASU





C/



 DIRECTEUR RÉGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES D'ILE DE FRANCE ET DE PARIS







 



Grosse délivrée le :



à :

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R E T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 03 Mai 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 14 Février 2022, devant :



Madame ROSA-SCHALL, Conseillère faisant fonction de Présidente qui à fait le rapport et Monsieur SERNY magistrat honoraire



assistés de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes,





Madame ROSA-SCHALL, en application des articles 786 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Monsieur SERNY et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame DUCHAC, Présidente

Madame ROSA-SCHALL, Conseillère

Monsieur SERNY, magistrat honoraire





qui en ont délibéré conformément à la loi.







dans l'affaire opposant :













APPELANTE :



Société CM-CIC AMÉNAGEMENT FONCIER SASU prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

4, rue Frédéric-Guillaume Raiffeisen

67000 STRASBOURG



Représentée par Maître PIAULT, de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de PAU

assistée de Maître HENIQUE du Cabinet FIDAL, avocat au barreau de NANTES





















INTIME :



LE DIRECTEUR RÉGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES, poursuites et diligences du Directeur Régional des Finances Publiques d'Ile-de-France et de Paris qui élit domicile en ses bureaux

11-13, Rue de la Banque

75075 PARIS CEDEX 02



Représenté et assisté de Maître DALLOZ de la SCP DALLOZ, avocat au barreau de PAU



























sur appel de la décision 

en date du 16 JANVIER 2019

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONT DE MARSAN

N° RG 17/01021

















EXPOSE DU LITIGE



Dans le cadre de son activité de lotisseur, la SNC Landes Aménagement a acquis :

- le 9 octobre 2007 une parcelle de 13 ha 15 ares et 10 ca, section AE de n°227, au prix de 2 900 000 € HT (vente M. [D] )

- le 27 novembre 2007 une parcelle de 1 ha, 73 ares et 25 ca, section AE n°226, au prix de 207 900 € HT (vente consorts [N] [U]) ;

- le 18 juin 2008 une parcelle de 1 ha 97 ares et 68 ca, section AE n°1828 à 1840 et 1226 au prix de 988 350 € HT (vente Monsieur [P]).



Ces acquisitions ont été soumises à la TVA sur le prix de vente et exonérées de taxe de publicité foncière et de droit d'enregistrement, en contrepartie de l'engagement de construire des immeubles neufs dans un délai de quatre ans.



Cette société a fait l'objet d'une véri'cation de comptabilité qui a abouti à une proposition de recti'cation le 28 juin 2013, motivée par le défaut de respect de l'engagement de construire, portant sur 33 des 72 lots. 



À l'issue de la procédure contradictoire, un rappel de droits a été prononcé à hauteur de 47.169 € outre 10.943 € au titre des intérêts de retard, soit un total de 58.112€.



La SNC Landes Aménagement a déposé une réclamation le 27 février 2017, rejetée par l'administration le 25 juillet 2017.



Par acte d'huissier du 22 septembre 2017, la SAS CM-CIC Aménagement Foncier, indiquant venir aux droits de la SNC Landes AMÉNAGEMENT, a fait assigner la Direction générale des Finances Publiques sur le fondement des articles 1594-0 G et 1115 du code général des impôts, dans leur version applicable au moment des acquisitions, ainsi qu'au visa des dispositions des documentations administratives n° 8 A-45 et n° 8 A 1141 du 15 novembre 2001 pour voir juger que les impositions complémentaires mises à sa charge au titre des droits d'enregistrement sont non fondées à hauteur de 57.422 € et pour voir prononcer l'annu1ation de la décision de rejet du 25 juillet 2017.



Par jugement du 16 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Mont-de-Marsan a débouté la SAS CM-CIC AMÉNAGEMENT Foncier de ses demandes et l'a condamnée aux dépens de l'instance.



Par déclaration du 7 février 2019, la société CM-CIC Aménagement foncier SASU a interjeté appel de ce jugement qu'elle critique en toutes ses dispositions.



Par conclusions n°2 du 29 octobre 2019, la société CM-CIC Aménagement foncier demande d'infirmer la décision attaquée en ce qu'elle l'a déboutée de ses demandes en soutenant :



- que la documentation de base 8 A 45 et 8 A 1141 du 15 novembre 2001 est applicable aux faits d'espèce,

- que la décision attaquée a commis une erreur de droit en conditionnant la faculté d'option offerte au contribuable à un formalisme non prévu et prohibé par les textes,

- que la Société CM-CIC n'était pas tenue d'adresser à l'administration fiscale une déclaration préalable afin d'exercer sa faculté d'option entre les deux régimes fiscaux applicables en matière de droits d'enregistrement. 

- que la substitution des engagements s'opère automatiquement, du seul fait de l'application du régime lors de la revente dans le délai. 

- que les impositions complémentaires mises à la charge de la Société CM-CIC, au titre des droits d'enregistrement sont non fondées à hauteur de 57.442,00 €. 

Elle demande, statuant à nouveau, de :

- prononcer l'annulation de la décision de rejet formulée par la Direction Générale des Finances Publiques en date du 25 juillet 2017. 

- débouter la Direction Générale des Finances Publiques de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions et de la condamner à payer à la Société CM-CIC la somme de 8.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens puis d'autoriser Maître François Piault, avocat au barreau de Pau et membre de la SELARL Lexavoue Pau-Toulouse à procéder au recouvrement direct des dépens de première instance et d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

 

Par conclusions du 29 juillet 2019, le directeur régional des finances publiques Île-de-France et de Paris demande, au visa des articles 1490-0 G et 1115 du Code général des impôts, L. 80 A du Livre des procédures fiscales, de confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Mont de Marsan du 16 janvier 2019, de débouter la société CM-CIC Aménagement Foncier de toutes ses demandes, fins et conclusions, de dire ni avoir lieu au paiement à la société d'une somme de 7000€ titre de l'article 700 du code de procédure civile et de la condamner aux entiers dépens de première instance d'appel.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 janvier 2022. 





SUR CE :



La SNC Landes Aménagement avait placé ces acquisitions de terrain à bâtir sous le régime des articles 257-7 et 1594-0 G A du code général des impôts en s'engageant à construire sur les terrains acquis dans le délai de 4 ans. Ces acquisitions ont ainsi été soumises à la TVA sur le prix de vente et exonérées de la taxe de publicité foncière et de droits d'enregistrement. 



L'opération de lotissement avait été divisée en 5 branches. 



Sur les tranches 1, 2 et 5, l'engagement de construire n'a pas été respecté sur 33 lots en sorte que l'administration a remis en cause le bénéfice de l'exonération de la taxe de publicité foncière et de droits d'enregistrement de l'article 1594-0 du code général des impôts. Par ailleurs, un lot n'avait pas encore été vendu (numéro 127).



La société CM-CIC Aménagement foncier soutient qu'en vertu de la doctrine administrative, la substitution est sans formalité particulière (8 A 1141) et n'est pas subordonnée à la souscription dans l'acte d'acquisition de l'engagement de revente dans le délai imparti par cet article (8 A 45). 

Selon elle, pour ses acquisitions de terrain en 2007 et 2008, la substitution était automatique et l'exonération des droits d'enregistrement était acquise dès lors qu'elle revendait les terrains dans un délai de 5 ans.



Il résulte toutefois des actes d'acquisition des terrains à bâtir en date des 27 novembre 2007, 9 octobre 2007 et 18 juin 2008, que le délai de 4 ans pouvait être éventuellement prorogé sous réserve d'une prorogation valablement obtenue.

En l'espèce, plusieurs lots des tranches 1, 2 et 5 ont été construits au-delà du délai du 18 juin 2012, date la plus favorable retenue par l'administration et il n'a été justifié d'aucune prorogation du délai valablement obtenue conformément aux stipulations contractuelles.



L'acte de vente Monsieur [D]/société Landes aménagement stipulait d'ailleurs expressément : «l'acquéreur déclare qu'il s'engage à édifier sur le terrain acquis, dans le délai de 4 ans à compter de ce jour, un nombre de maisons individuelles au moins égale à 53, lesdites constructions devant, avec leurs dépendances, couvrir la totalité du terrain, et à en justifier au plus tard dans les 3 mois suivant l'expiration dudit délai, ou de la prorogation éventuelle dont il pourrait bénéficier.

En conséquence, la présente mutation sera soumise en totalité à la taxe sur la valeur ajoutée qui sera acquittée par l'acquéreur.

Dans l'hypothèse où ce dernier ne respecterait pas les engagements ci-dessus, il devrait alors, à première réquisition de l'administration, acquitter les droits normalement exigibles.»

La société CM-CIC Aménagement foncier fait grief au premier juge d'avoir retenu qu'elle aurait dû au préalable adresser à l'administration fiscale une déclaration de changement d'option.

La documentation de base 8 A 45 du 15 novembre 2001 dont elle se prévaut explique que le régime fiscal appliqué à l'acquisition initiale est susceptible d'être remis en cause si le terrain n'est pas revendu comme terrain à bâtir ou dans le cas contraire, si le sous-acquéreur ne construit pas dans le délai de 4 ans éventuellement prorogé.

Dans l'une et l'autre de ces hypothèses, le marchand de biens ou le lotisseur peut demander le bénéfice de l'article 1115 du code général des impôts. Son acquisition n'est pas soumise au droit d'enregistrement mais il doit acquitter la TVA sur la plus-value qu'il a réalisée (article 268 du code général des impôts). 

Il est précisé que ce changement d'option n'est pas subordonné à la souscription dans l'acte d'acquisition de l'engagement de revente dans le délai imparti par cet article.



Selon l'administration des finances publiques cette doctrine a été expressément supprimée par le BO 3 A-3-du 15 mars 2010 et n'a plus été mise en ligne dans la base de l'année 2011 et des années suivantes en sorte qu'elle n'est plus applicable. Elle ne démontre pas pour autant, qu'elle n'était pas applicable à ces acquisitions effectuées en 2007 et 2008 soit antérieurement à la loi du 9 mars 2010 qui a modifié la réglementation applicable en la matière.



L'administration des finances publiques ne conteste pas pour les acquisitions de l'espèce que la substitution d'un engagement de revendre à un engagement de construire n'était pas soumis à la formalité de l'enregistrement mais elle fait valoir qu' il en découle une obligation fiscale, à savoir la nécessité pour l'administration de vérifier qu'une éventuelle plus-value a bien été soumise à la TVA en sorte qu'elle doit vérifier si ce changement est conforme aux dispositions de l'article 268 du code général des impôts.



Il est constant que le régime spécial de l'acquisition par un assujetti à la TVA qui prend un engagement de construire bénéficie d'exonération, alors que celui des acquisitions par un assujetti à la TVA qui prend un engagement de revendre bénéficie d'un taux réduit.



Contrairement à ce que soutient la société CM-CIC Aménagement foncier il ne résulte pas de la lecture de la documentation de base dont elle se prévaut, que cette substitution soit automatique dès lors qu'il est expressément précisé que le marchand de biens ou le lotisseur peut demander le bénéfice de l'article 1115 du code général des impôts en sorte qu'il s'agit d'une faculté qu'il lui incombe de mettre en oeuvre.

Par ailleurs, cette même doctrine précise que le marchand de biens ou le lotisseur qui demande le bénéfice de l'article 1115 du code général des impôts doit s'acquitter de la TVA sur la plus-value qu'il a réalisée ce qui confirme la possibilité d'un contrôle de l'administration sur cette situation pour s'assurer de sa conformité aux dispositions de l'article 208 du code général des impôts.



Il s'en suit que les impositions complémentaires au titre des rappels de droits d'enregistrement mises à la charge de la société CM-CIC Aménagement foncier à hauteur de 47.169 € pour les droits et de 10.943 € pour les intérêts de retard sont fondées au regard du changement d'option qui a été opéré et qu'était également fondée en conséquence, la décision de rejet formulée par la direction générale des finances publiques le 25 juillet 2017 sur la réclamation du 27 février 2017.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la SAS CM- CIC Aménagement foncier de ses demandes.



Sur les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Le jugement sera confirmé de ces chefs.



La société CM-CIC Aménagement foncier succombant en son recours sera déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée aux dépens de l'instance en appel.

Il n'y a pas lieu à application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 




Confirme le jugement entrepris ; 





Y ajoutant,





Déboute la société CM-CIC Aménagement foncier de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;





Condamne la société CM-CIC Aménagement foncier aux dépens de l'appel et dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.






Le présent arrêt a été signé par Mme DUCHAC, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.





LA GREFFIÈRE,LA PRÉSIDENTE,









Sylvie HAUGUELCaroline DUCHAC