Cour d'Appel · 1ère Chambre — 3 mai 2022

1ère Chambre





ARRÊT N°174/2022



N° RG 20/01850 - N° Portalis DBVL-V-B7E-QSB2













S.C.I. PHIBE



C/



Syndicat de copropriétaires IMMEUBLE SIS [Adresse 4]

















Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 03 MAI 2022





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère entendue en son rapport,



GREFFIER :



Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé



DÉBATS :



A l'audience publique du 01 Mars 2022



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 03 Mai 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTE :



La S.C.I. PHIBE, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège 

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Pierre-Guillaume KERJEAN de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU, avocat au barreau de SAINT-MALO











INTIMÉ :



Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic l'EURL Yves DUVAL dont le siège social est sis [Adresse 11] 

CAP SUD 2

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Véronique LOTELIER-ROBIN de la SELARL AVOCATS PARTENAIRES, avocat au barreau de SAINT MALO - DINAN





EXPOSÉ DU LITIGE



[S] [A] et son épouse, [F] [Z] ont fait l'acquisition, de deux terrains contigus situés à [Adresse 12] sur lesquels ils ont fait édifier des constructions. Le terrain sur lequel a été édifié l'immeuble comportant le [Adresse 4] a été acquis les 10 et 13 mai 1909 et celui sur lequel a été édifié l'immeuble portant le [Adresse 9] a été acquis le 14 juin 1919.



Aux termes d'actes de partage du 19 mars 1925 ( suite au décès de [S] [A]) et du 3 mars 1942, M. [K] [P] [A], 'ls de [S] [A] et [F] [Z], était propriétaire en propre de l'immeuble sis [Adresse 9] et la communauté formée avec son épouse Mme [F] [T], propriétaire des constructions faites en 1948 par eux-mêmes.



M. [K] [P] [A] était également propriétaire du rez-de-chaussée et du 3ème étage avec ses dépendances de l'immeuble [Adresse 4] et sa soeur, Mme [I] [Y] née [A], propriétaire du 1er étage et du 2ème étage du même immeuble.



Par acte du 31 juillet 1980, reçu au rapport de Me [V], notaire à [Localité 3], les époux [A] ont vendu l'immeuble situé [Adresse 9] cadastré AK n° [Cadastre 8] et AK n° [Cadastre 7] aux époux [J]. 



Le 30 avril 1981, Me [V] a dressé un état descriptif de division et un règlement de copropriété concernant cet immeuble dont le local à usage commercial du rez-de-chaussée a été vendu à M. [X], qui par acte du 24 octobre 1986, l'a cédé à M. [L] [G], qui lui-même, l'a cédé, par acte du 14 octobre 1999, à la SCI Phibe dont il est le gérant.



A partir du 12 novembre 2002, la SCI Phibe a donné les lieux à bail commercial à titre de bar, à la Sarl Le Lightning, les locaux étant exploités en bar de nuit puis en discothèque.



La Sarl Le Lightning a été admise au redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Saint-Malo en date du 10 février 2015. Dans le cadre de la procédure collective, le fonds de commerce a été racheté par M. [R], cette cession étant avalisée par décision du tribunal de commerce de Saint-Malo en date du 4 juin 2015.



Afin de répondre aux exigences de la commission de sécurité, une porte communicante, incorporée au mur mitoyen entre les immeubles situés au [Adresse 5] et ouvrant dans le hall d'entrée de l'immeuble sis au [Adresse 4], était utilisée comme sortie de secours de la discothèque. 



Le 25 juin 2015, le syndicat des copropriétés du [Adresse 4] a condamné la porte du rez-de chaussée communicant entre les bâtiments n°4 et n°6, après avoir voté en ce sens lors de l'assemblée générale du 30 mars 2015.



La SCI Phibe a alors saisi le juge des référés près le tribunal de grande instance de Saint-Malo, par acte du 10 juillet 2015, d'une demande de cessation du trouble manifestement illicite causé par l'obstruction de la porte du rez-de-chaussée.



Par ordonnance en date du 10 septembre 2015, le juge des référés a débouté la SCI Phibe.



La SCI Phibe a relevé appel de cette décision et par arrêt du 8 septembre 2016, la cour d'appel de Rennes, infirmant l'ordonnance en toutes ses dispositions, a condamné le syndicat à remettre en l'état où elle se trouvait, avant le 25 juin 2015, la porte située au rez de chaussée de l'immeuble, servant d'issue de secours au commerce situé [Adresse 9], sous astreinte de 1 000 € par jour de retard.



Par acte d'huissier en date du 6 janvier 2016, la société Phibe a assigné au fond le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, l'Eurl ADIMUR aux 'ns de voir à titre principal dire et juger que le fonds situé [Adresse 9] cadastré section AK [Cadastre 10], bénéficie d'une servitude de passage sur le fonds sis [Adresse 4] cadastré section AK [Cadastre 6], s'exerçant au rez-de-chaussée par la porte encastrée entre les deux immeubles, et obtenir la réparation de divers préjudices.



Suivant ordonnance du 14 septembre 2017, le juge de la mise en état a désigné M. [H] en qualité d'expert judiciaire afin notamment de donner son avis sur l'état d'enclave du fonds cadastré AK [Cadastre 10] situé [Adresse 9], décrire les travaux pour y remédier et au regard des titres de propriété, donner son avis sur l'existence d'une servitude de passage par la porte encastrée entre les deux immeubles sis [Adresse 5]. 



Par jugement du 2 décembre 2019, rectifié le 2 mars 2020 (s'agissant de l'erreur matérielle affectant le nom du syndic), le tribunal de grande instance de Saint Malo a :



-Débouté la SCI Phibe de l'intégralité de ses demandes ;

-Dit que le fonds situé [Adresse 9], cadastré section AK n°[Cadastre 10] ne bénéficie d'aucune servitude de passage sur le fonds situé [Adresse 4] cadastré section AK n° [Cadastre 6] ;

-Condamné la SCI Phibe à payer la somme de 5.000 € au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4], représentée par son syndic l'Eurl Yves Duval, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

-Condamné la SCI Phibe à payer les dépens ;

-Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.



Suivant déclaration du 16 mars 2020, la SCI Phibe a relevé appel de ces jugements en toutes leurs dispositions.



Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 02 février 2022 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé des moyens et prétention, la SCI Phibe demande à la cour de :



-Infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a :

*Débouté la SCI Phibe de l'intégralité de ses demandes ; 

* Dit que le fonds situé [Adresse 9],cadastré 

section AK [Cadastre 10] ne bénéficie d'aucune servitude de passage sur le fonds situé [Adresse 4], cadastré section AK [Cadastre 6] 

* Condamné la SCI Phibe à payer la somme de 5 000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. 

* Condamné la SCI Phibe aux dépens.



 Statuant à nouveau, Vu les articles 693, 691 et 682 et suivants du Code Civil, 



-Dire et juger que le fonds sis [Adresse 9] cadastré section AK [Cadastre 10], bénéficie d'une servitude de passage sur le fonds sis [Adresse 4] cadastré section AK [Cadastre 6], s'exerçant au rez-de-chaussée par la porte encastrée entre les deux immeubles, 

-Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], à verser à la SCI Phibe la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, 

-Débouter le syndicat de toutes ses demandes,

-Condamner la même aux entiers dépens.



La SCI Phibe fonde la reconnaissance d'une servitude de passage sur l'existence d'une servitude de père de famille, subsidiairement sur l'existence d'une servitude conventionnelle résultant des titres et enfin sur l'existence d'une servitude légale liée à état d'enclave (en l'absence d'issue suffisante lui permettant d'exploiter le bien en conformité avec les normes de sécurité) dont elle aurait prescrit l'assiette et les modalités d'exercice. 



Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 08 février 2022 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé des moyens et prétention, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] demande à la cour de :



Vu les articles 682, 685, 691, 702, 1353 anciennement 1351 du code civil, 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, 

 

-Confirmer en toutes leurs dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance le 2 décembre 2019 et rectifié par jugement du 2 mars 2020, -Débouter la SCI Phibe de toutes ses demandes fins et conclusions, 

-Dire et juger que le fonds sis [Adresse 9] cadastré section AK [Cadastre 10], ne bénéficie d'aucune servitude de passage sur le fonds sis [Adresse 4] cadastré section AK [Cadastre 6], 

 

Subsidiairement : 

 

-Désigner tel expert qu'il lui plaira avec mission de donner son avis sur le montant de l'indemnisation de la copropriété du [Adresse 4], 

-Dire et juger que les frais de ladite expertise devront être supportés par la SCI Phibe, 

-Condamner la SCI Phibe à payer au syndicat de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 4] la somme de 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, 

-La condamner aux entiers dépens.



S'agissant d'une servitude par destination du père de famille, le syndicat des copropriétaires considère que la SCI Phibe échoue à démontrer que la porte existait avant la division de l'immeuble et rappelle en tout état de cause que les immeubles sis [Adresse 5] n'ont jamais eu un propriétaire unique puisqu'avant d'être partagés, ils dépendaient de la communauté ayant existé entre [S] [A] et son épouse [F] [Z]. 



S'agissant d'une servitude conventionnelle, le syndicat intimé considère que le droit de passage mentionné dans l'acte de vente [A]/ [J] du 31 juillet 1980 dont se prévaut la SCI Phibe ne lui est pas opposable dans la mesure où Mme [Y], co-propriétaire, n'a jamais donné son accord et qu'aucune servitude n'a jamais été actée par une délibération de l'assemblée générale, qui était seule compétente pour concéder un droit de passage sur les parties communes. Il estime que la SCI appelante ne peut se prévaloir d'aucune promesse de porte-fort avec ratification tacite, compte tenu du statut de la copropriété d'ordre public auquel était soumis l'immeuble. Elle ajoute que cette servitude ne figure dans aucun acte concernant la copropriété du [Adresse 4]. Subsidiairement, il expose que cette clause est devenue caduque en raison de la modification des lieux en ce que le droit de passage n'était accordé que «  tant que les lieux resteront en l'état actuel » ce qui n'est pas le cas puisque les lieux qui étaient initialement à usage de bureaux, ont été transformés en discothèque. 



S'agissant de la servitude légale, le syndicat considère que la SCI Phibe échoue à démontrer l'état d'enclave qu'elle revendique, notamment au regard des travaux suggérés par l'expert judiciaire.



MOTIFS DE L'ARRÊT



1°/ Sur l'existence d'une servitude du fait de l'homme



a. Sur la servitude par destination du père de famille



Il résulte de l'article 693 du code civil : « qu'il y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude ». 



L'article 694 du même code précise que « si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné. »



En l'espèce, il appartient à la SCI Phibe qui invoque la servitude par destination du père de famille de prouver que la porte communicante a été installée par un auteur commun, avant l'acte de division, avec l'intention d'assujettir l'un des fonds issu de la division au profit de l'autre.



Il a par ailleurs été jugé qu'il appartient à celui qui invoque l'existence d'une servitude discontinue constituée par destination du père de famille de produire l'acte par lequel s'est opérée la séparation des deux héritages et d'établir qu'il ne contient aucune disposition contraire à l'existence de cette servitude » ( Cass 3ème civ 16 septembre 2009, n°08-16238).



En premier lieu, contrairement à ce que soutient la SCI Phibe, aucun élément ne permet d'affirmer que la porte litigieuse a été créée avant la séparation des fonds, par l'auteur commun. 



 L'expert relève certes que les deux immeubles communiquaient entre eux à tous les niveaux par des portes, qui ont ensuite été rebouchées à l'exception de la porte litigieuse située au rez-de-chaussée. Il relève encore que les menuiseries de la porte litigieuse sont identiques à la porte du magasin situé au rez-de-chaussée du n°4 et qu'elles sont donc contemporaines. 



Pour autant l'expert, précise que dans le silence des titres, il lui est impossible d'affirmer si la porte a été édifiée dès l'origine de la construction par l'auteur commun des deux fonds ou après la séparation des fonds. 



La SCI Phibe ne produit pas l'acte par lequel s'est opérée la séparation des fonds, c'est à dire l'acte de partage du 19 mars 1925, consécutif au décès de [S] [A].



Le tribunal a justement relevé que le premier acte mentionnant l'existence de cette porte est l'acte de vente [A]/[J] du 31 juillet 1980 portant sur l'immeuble situé au n°6. Cet acte mentionne que les époux [J] auront le droit d'utiliser la porte du rez-de-chaussée communiquant avec le n°4 tant que les lieux resteront dans l'état actuel pour le seul usage de sortie de secours.



Il ne peut donc être affirmé que la porte existait lors de la division des fonds en 1925. A supposer que la porte communicante ait été créée par l'auteur commun, en l'absence de production de l'acte de partage du 19 mars 1925, rien ne permet de dire que M. et Mme [A] avaient l'intention par cet aménagement d'assujettir un fonds par rapport à l'autre. 



En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires fait valoir à juste titre que les immeubles 4 et 6 n'ont jamais eu de propriétaire unique dans la mesure où il n'est pas contesté que les immeubles dépendaient de la communauté ayant existé entre [S] [A] et son épouse Mme [F] [Z]. La communauté existant entre les époux n'a pas la personnalité juridique et ne peut être assimilée à un unique propriétaire. Il s'agit d'une sorte d'indivision. 



Or, il a été jugé que des propriétaires indivis ne peuvent constituer une servitude par destination du père de famille (cass civ 3ème 6 juin 2007, n°06-15.044)



En outre, après le décès de [S] [A], l'acte de partage du 19 mars 1925 a attribué l'immeuble situé au [Adresse 4] à sa veuve Mme [Z] ainsi qu'un tiers indivis de l'immeuble du n°6, le surplus revenant aux deux enfants du couple, M. [K] [P] [A] et sa s'ur Mme [Y]. 



Par acte de donation entre vifs à titre de partage anticipé du 10 mars 1942, Mme [Y] s'est vue attribuer entre autres biens le premier et le second étage de l'immeuble n°4 tandis que M. [A] [P] recevait le surplus de l'immeuble n°4 et la propriété exclusive de l'immeuble sis au n°6.



Il s'en suit que les immeubles n'ont en définitive jamais eu un propriétaire unique.



Les conditions pour reconnaître l'existence d'une servitude par destination du père de famille ne sont donc pas réunies. 



b. Sur la servitude conventionnelle 



L'article 691 du code civil dispose que « les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres ».



L'article 695 du même code précise que « le titre constitutif de la servitude, à l'égard de celles qui ne peuvent s'acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre recognitif de la servitude et émané du propriétaire du fond asservi. »



En l'espèce, la SCI Phibe entend se prévaloir des titres suivants :



-l'acte de vente de l'immeuble sis au [Adresse 9] intervenu le 31 juillet 1980 entre les époux [A] et les époux [J] aux termes duquel figure un paragraphe « servitudes » mentionnant que « M. et Mme [J], acquéreurs de l'immeuble cadastré section AK numéros [Cadastre 7] et [Cadastre 8] (fonds dominant) auront le droit d'utiliser la porte du premier étage et du rez-de-chaussée communicant avec l'immeuble attenant vers l'ouest et portant le [Adresse 4] cadastré section AK [Cadastre 6] (fonds servant) tant que les lieux de celui-ci resteront dans l'état actuel pour le seul usage de sortie de secours incendie à l'exclusion de toute autre utilisation ». 

« Il est précisé que la servitude ci-dessus énoncée concédée par M. [K] [A], vendeur, en sa qualité de copropriétaire de l'immeuble sis [Adresse 4] et que M. [A] s'engage à rapporter l'accord de Mme [Y] née [I] [A], sa s'ur, propriétaire du surplus. »



-l'acte du 30 avril 1981 reçu par Me [V] portant règlement de copropriété et état descriptif de l'immeuble [Adresse 9] reproduisant la clause précitée en page 3 et mentionnant en page 5, l'existence d'une sortie de secours incendie par la porte permettant de communiquer tant au rez-de-chaussée qu'au premier étage avec l'immeuble attenant vers l'Ouest, ledit immeuble cadastré AK n°[Cadastre 6], [Adresse 4] ( fonds servant) à l'exclusion de toute autre utilisation.



Non seulement, il n'est pas démontré que Mme [Y] ait donné son accord à l'octroi d'un quelconque droit de passage grevant le fonds n°AK [Cadastre 6] au profit du fonds AK [Cadastre 7] et [Cadastre 8], mais encore, comme l'a justement retenu le tribunal, la SCI Phibe ne peut se prévaloir d'une quelconque promesse de porte fort dans la mesure où il est établi que M. [P] [A] et sa soeur Mme [Y] avaient expressément choisi de soumettre leurs rapports au régime légal de la copropriété. 



En effet, l'immeuble sis au [Adresse 4] n'a pas été soumis au statut de la copropriété à compter du 25 juin 1984 comme le suggère la SCI Phibe. La copropriété a existé dès que l'immeuble a été partagé ainsi qu'il résulte de l'acte de donation-partage du 3 mars 1942, aux termes duquel : « En ce qui concerne l'immeuble sis à [Adresse 12], dont les premier et deuxième étages viennent d'être attribués à Mme [Y] et le rez-de-chaussée et le troisième étage à M. [K] [A], il est convenu que chacune des parties aura droit à la cour, à la citerne et à l'abri pour laver se trouvant dans la cour ainsi qu'au réduit situé sous l'escalier où se trouvent les compteurs à eau. 

Que toutes les parties communes dudit immeuble appartiendront pour moitié à chacun de Mme [Y] et de M. [A]. 

Et que toutes les charges dudit immeuble seront supportées par moitié (assurances, impôt foncier, travaux d'entretien ou de réparation etc') 

Au surplus les rapports des parties seront réglés par la loi du vingt-huit juin mil neuf cent trente-huit concernant les immeubles en copropriété".



Cette convention de copropriété a d'ailleurs été reproduite dans l'acte de donation partage du 20 octobre 1983, par lequel la veuve de [K] [P] [A] (décédé le 30 mai 1983) a fait donation-partage à ses enfants de divers biens immobiliers avec attribution à sa fille, Mme [E] née [A], de ses droits dans l'immeuble du [Adresse 4].



Il ne fait donc pas de doute, qu'étant soumis au statut de la copropriété, seule une délibération de l'assemblée générale des copropriétaires pouvait valablement grever l'immeuble n°4 cadastré AK n°[Cadastre 6] d'une servitude de passage au profit du n°6, cadastré AK n°[Cadastre 7] et [Cadastre 8]. 



Ainsi, comme l'a justement retenu le tribunal, M. [K] [P] [A], en sa seule qualité de copropriétaire, n'avait aucun pouvoir pour consentir une servitude au bénéfice du fonds voisin, aquis par les époux [J] et devenue la propriété de la SCI Phibe.



Cette clause est donc parfaitement inopposable au syndicat des copropriétaires. 



Il est d'ailleurs observé que dans l'état descriptif de l'immeuble du [Adresse 4], reçu par Me [G] le 25 janvier 1984, il n'est fait aucune mention de cette servitude alors même que cet acte est postérieur aux actes dont se prévaut la SCI Phibe. On ne peut qu'en déduire que le notaire instrumentaire (qui n'est autre que le gérant actuel de la SCI Phibe) n'avait pas considéré que la servitude avait été valablement constituée. 



De fait, la SCI Phibe n'est en mesure de produire aucun titre constitutif ni aucun titre recognitif de la servitude de passage alléguée. 



Aucune servitude d'origine conventionnelle ne peut donc être reconnue. 



2°/ Sur l'existence d'une servitude légale pour cause d'enclave



L'article 682 du code civil dispose que « le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou une issue suffisante, soit pour l'exploitation agricole industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement est fondée à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner. »



En l'espèce, c'est bien la SCI Phibe qui souhaite faire reconnaître l'existence d'une servitude légale pour cause d'enclave et non le syndicat des copropriétaires qui sollicite l'extinction d'une servitude légale existante. Dès lors, la charge de la preuve de l'état d'enclave incombe bien à la SCI Phibe. 



Il n'est pas contesté que le rez-de chaussée de l'immeuble sis au [Adresse 9] a toujours été affecté à un usage commercial. 



L'état d'enclave s'apprécie en fonction des besoins actuels du fonds afin de permettre son exploitation normale quelqu'en soit sa destination. 



Le local commercial appartenant à la SCI Phibe dispose déjà de deux ouvertures donnant directement sur la voie publique. 



Il est cependant justifié que pour la commission de sécurité de l'arrondissement de Saint-Malo, ces issues sont insuffisantes pour un usage du fonds de commerce de discothèque. La commission de sécurité de Saint-Malo n'a d'ailleurs donné un avis favorable (après cinq présentations du dossier) qu'après avoir constaté l'aménagement d'une sortie de secours latérale à environ 11 mètres du fond de la salle (Procès-verbal du 12 mars 2003 de la commission de sécurité de Saint-Malo). Il s'en déduit que l'existence d'une troisième issue de secours, située au fond ou au milieu de l'établissement, est obligatoire pour permettre une exploitation du fonds conformément aux normes de sécurité en vigueur. 



A défaut de pouvoir utiliser la porte litigieuse, l'expert judiciaire a d'ailleurs conclu que le fonds cadastré AK n°[Cadastre 10] ne dispose pas d'une issue suffisante sur la voie publique pour l'exploitation commerciale qui en est faite. 



Toutefois, l'expert a indiqué qu'il serait possible de concevoir un couloir à l'Est débouchant sur l'actuel « salon fumeur » qui pourrait alors être transformé en issue de secours. Il chiffre les travaux à la somme de 39.000 euros. La SCI Phibe n'apporte aucun devis contraire. 



Il appartient également à la SCI Phibe de démontrer que les travaux préconisés par l'expert judiciaire pour remédier à l'état d'enclave seraient matériellement irréalisables ou représenteraient un coût disproportionné au regard de la valeur du fonds à desservir, ce qu'elle ne fait pas. 



Le courrier qu'elle produit en pièce n°19, émanant de M. [O] [D] « entreprise individuelle » se contentant d'indiquer que  l'étude de l'expert est à son avis « irréalisable au vu de la configuration des lieux et des problèmes techniques posés » et chiffrant les travaux à la somme minimum de 60.000 euros n'est pas convaincante. Il n'est par ailleurs pas démontré que celui-ci disposerait des compétences nécessaires pour apprécier la conformité des aménagements proposés aux normes de sécurité en vigueur en matière d'évacuation des personnes.



L'expert a par ailleurs relevé sans être contesté sur ce point que le nouveau gérant de la discothèque avait prévu de réaliser des travaux de décoration d'ampleur pour un montant de 52.000 euros. Au regard de cet élément et en l'absence de toute information financière, la cour considère à l'instar du tribunal, que la somme de 39.000 euros ne représente pas un coût disproportionné à la valeur du fonds. 



Il en résulte que des travaux sont envisageables pour aménager une issue de secours et permettre une exploitation normale du fonds, sans préjudicier au droit de propriété et à la tranquillité du fonds voisin. Par conséquent, le fonds ne peut être déclaré enclavé.



Au total, le jugement ayant débouté la SCI Phibe de sa demande tendant à se voir reconnaître une servitude de passage sur le fonds cadastré AK n°[Cadastre 6] situés au [Adresse 4] ne pourra qu'être confirmé. 



3°/ Sur les demandes accessoires



Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a condamné la SCI Phibe aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Succombant de nouveau en cause d'appel, la SCI Phibe sera condamnée au dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic l'Eurl Yves Duval exerçant sous l'enseigne Adimur, la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, elle-même étant déboutée de sa demande sur ce fondement.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Saint-Malo le 2 décembre 2019 ainsi que le jugement rectificatif du 02 mars 2020 rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Malo ;



Y ajoutant :



Déboute la Société Civile Immobilière Phibe de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la Société Civile Immobilière Phibe à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic l'Eurl Yves Duval exerçant sous l'enseigne Adimur, la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la Société Civile Immobilière Phibe aux dépens.



LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE