Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 4 mai 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 04 MAI 2022



N° 2022/ 217









N° RG 20/09607



N° Portalis DBVB-V-B7E-BGLSA







[B] [Y]





C/



[E] [X]

















































Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Jean-Marc CABRESPINES



Me Clémentine PUJOS











Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juge des contentieux de la protection de TOULON en date du 11 Juin 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-190035.





APPELANTE



Madame [B] [Y]

née le 02 Mai 1947 à VILLEFRANCHE SUR SAONE (69), demeurant Domaine Saint Jean 350 avenue de la Grognarde 13011 MARSEILLE



représentée par Me Jean-Marc CABRESPINES, avocat au barreau de TOULON





INTIME



Monsieur [E] [X]

né le 10 Mars 1962 à CARMEILLES EN KEXIN (95), demeurant Les Pins de la Mer 620 Chemin de Bacchus 83110 SANARY SUR MER



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/001209 du 30/04/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)



représenté par Me Clémentine PUJOS, avocat au barreau de TOULON













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Février 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2022.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE



Suivant acte sous seing privé, Madame [B] [Y] a donné à bail d'habitation à Monsieur [E] [X] un studio meublé et un emplacement de stationnement au sein de la résidence 'Les Pins de la Mer'située 620 chemin de Bacchus à Sanary-sur-Mer (83110), pour une durée d'une année renouvelable par tacite reconduction commençant à courir le 31 août 2010, moyennant un loyer mensuel de 400 euros révisable annuellement suivant la variation de l'indice de référence, ramené à 380 euros par avenant conclu le 16 mars 2018, outre 20 euros à titre de provision sur charges.



Par lettre recommandée datée du 27 février 2019 avec demande d'avis de réception, la bailleresse a notifié à son locataire un congé pour vendre venant à échéance le 31 août 2019, date d'échéance du bail, et contenant offre de cession au prix de 100.000 euros.



M. [E] [X] s'étant maintenu dans le logement au delà de l'échéance du congé, Madame [Y] l'a assigné le 25 octobre 2019 à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon pour entendre prononcer son expulsion et lui réclamer paiement d'une somme de 800 euros au titre des deux derniers termes de loyer, outre une indemnité d'occupation de 400 euros par mois jusqu'à la date de son départ effectif.



Le défendeur a opposé principalement la nullité du congé, faute pour celui-ci de désigner précisément la contenance du bien à vendre, et en l'absence de démonstration d'une intention réelle de vendre de la part de la bailleresse. 



Subsidiairement, il a sollicité l'octroi des plus larges délais de grâce afin de pourvoir à son relogement.



S'agissant de l'action en paiement, il a demandé que le montant de l'allocation logement versée par la CAF soit déduit de la créance de la bailleresse, et que soit opérée une compensation entre le solde restant dû sur le loyer d'août 2019 et le montant du dépôt de garantie versé lors de l'entrée dans les lieux.



Par jugement rendu le 11 juin 2020, le premier juge a :



- dit que le bail portait sur des locaux nus, après avoir relevé d'office l'absence de production d'un inventaire du mobilier,



- annulé le congé pour non respect du délai de préavis édicté par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, après avoir également relevé d'office que la lettre recommandée du 27 février n'avait été réceptionnée par le locataire que le 5 mars 2019, soit moins de six mois avant l'échéance du bail,



- débouté en conséquence Madame [Y] de ses demandes aux fins d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation,



- condamné M. [X] à lui payer une somme de 262 euros au titre du reliquat de la dette locative pour les mois d'août et septembre 2019 et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères,



- débouté les parties du surplus de leurs demandes,



- et condamné la demanderesse aux dépens.





Madame [Y] a relevé appel de cette décision par déclaration adressée le 7 octobre 2020 au greffe de la cour.





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES





Par conclusions notifiées le 21 décembre 2020, Madame [B] [Y] fait valoir d'une part que le premier juge ne pouvait valablement prononcer la nullité du congé en relevant d'office un moyen qui n'était pas invoqué par le défendeur, celui-ci ayant au contraire admis dans ses conclusions de première instance que le congé lui avait bien été délivré le 27 février 2019.





Elle soutient d'autre part qu'il n'y avait pas lieu de déduire l'allocation logement du montant de la dette locative, dans la mesure où les versements de la CAF n'avaient pas été effectués entre ses mains, mais au profit du locataire.





Elle demande à la cour :



- d'infirmer l'ensemble des dispositions du jugement entrepris,



- de constater la résiliation du bail à la date du 31 août 2019 par l'effet du congé,



- d'ordonner en conséquence l'expulsion de M. [X] et de tous occupants de son chef,



- de le condamner au paiement d'une somme de 800 euros au titre des loyers échus en août et septembre 2019, ainsi que de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, 



- de le condamner en outre au paiement d'une indemnité d'occupation de 400 euros par mois jusqu'à la libération effective des lieux,



- et de condamner enfin l'intimé aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





Par conclusions en réplique notifiées le 22 mars 2021, Monsieur [E] [X] soutient pour sa part :



- que le premier juge a usé de son pouvoir de relever d'office la violation d'une règle d'ordre public relative au délai de préavis,



- que c'est à bon droit qu'il a retenu la date de réception de la lettre recommandée, et non pas celle de son émission, pour considérer que le congé avait été délivré moins de six mois avant l'échéance du bail,



- et que d'autre part l'allocation logement a été justement déduite de la dette locative, dès lors qu'elle a été versée directement entre les mains de la bailleresse.





Il demande principalement à la cour de confirmer le jugement entrepris.





Subsidiairement, il conclut à l'annulation du congé pour les motifs invoqués dans ses conclusions de première instance, à savoir le défaut de désignation précise de la contenance du bien à vendre, et l'absence de démonstration d'une intention réelle de vendre de la part de la bailleresse. 





A titre infiniment subsidiaire il sollicite l'octroi des plus larges délais pour libérer les lieux, sur le fondement de l'article L 412-3 du code des procédures civiles d'exécution.





DISCUSSION





Sur la validité du congé :



Madame [Y] ne critique pas expressément le chef du jugement ayant requalifié le contrat de bail comme portant sur des locaux nus.



En outre elle a expressément entendu se placer sous l'empire de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa lettre de notification du congé, et non pas sous celui de l'article 25-8 relatif à la résiliation des baux de logements meublés constituant la résidence principale du locataire.



En vertu des dispositions de l'article 15 précité, le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Lorsqu'il est notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre par son destinataire, et non pas du jour de son émission.



Or le premier juge a relevé qu'il résultait de l'avis de réception produit aux débats que la lettre notifiant le congé avait été remise au locataire le 5 mars 2019, soit moins de six mois avant l'échéance du bail tombant le 31 août 2019.



S'il est vrai que ce moyen a été relevé d'office sans que les dispositions de l'article 16 du code de procédure civile aient été respectées, les parties ont cependant été à même d'en débattre contradictoirement en cause d'appel, et Madame [Y] ne produit devant la cour aucun élément susceptible de remettre en cause son bien fondé.



Contrairement à ce que soutient l'appelante, les conclusions déposées en première instance par M. [X] ne contenaient pas reconnaissance de sa part de la réception du congé dès le 27 février.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la nullité du congé et débouté la bailleresse de ses demandes tendant au prononcé de l'expulsion du locataire ainsi qu'à sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.





Sur le montant de la dette locative :



Il résulte de l'attestation de paiement établie par la caisse d'allocations familiales du Var que l'allocation de logement dont bénéficie M. [E] [X] a bien été versée directement entre les mains de la bailleresse au cours des mois d'août et septembre 2019.



C'est donc à bon droit que le premier juge a déduit le montant de cette allocation (soit deux fois 269 euros) du montant de la dette locative réclamée par cette dernière, pour ramener celle-ci à 262 euros.



La demande en paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne peut en revanche être prise en compte dès lors qu'elle n'est pas précisément chiffrée ni justifiée par un quelconque document produit aux débats. Cette taxe devra donc être réclamée au moment de la régularisation annuelle des charges.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement entrepris, sauf à préciser que la dette locative de 262 euros n'inclut pas la taxe d'enlèvement des ordures ménagères,



Condamne Madame [B] [Y] aux dépens de l'instance d'appel, qui seront recouvrés conformément aux règles régissant l'aide juridictionnelle dont bénéficie l'intimé,



Dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.





 LA GREFFIERELE PRESIDENT