Cour d'Appel · 1ère Chambre — 3 mai 2022

ARRÊT N°

 

CS/LZ 



COUR D'APPEL DE BESANÇON

- 172 501 116 00013 -



 ARRÊT DU 03 MAI 2022 



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE







Défaut

Audience publique du 22 mars 2022

N° RG 20/01450 - N° Portalis DBVG-V-B7E-EJPP



S/appel d'une décision du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTBELIARD en date du 04 juillet 2019 [RG N° 17/00199]

Code affaire : 50A Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente





SCI IMMO LINIJA C/ S.A.R.L. FL-IMMO, S.A.R.L. SIBEST 





PARTIES EN CAUSE :





S.C.I. IMMO LINIJA

sise 5 rue de la Libération - 70200 MOFFANS ET VACHERESSE



Représentée par Me Brice MICHEL de la SELARL SYLVIE TISSERAND-MICHEL-BRICE MICHEL-LEANDRO GIAGNOLINI-SARA H WEINRYB, avocat au barreau de BELFORT



APPELANTE 



ET :



S.A.R.L. FL-IMMO

sise 3 Place de la République - 90000 BELFORT



Représentée par Me Julia BOUVERESSE de la SCP BOUVERESSE AVOCATS, avocat au barreau de MONTBELIARD



S.A.R.L. SIBEST

sise 1 rue Clair Bois - 90300 OFFEMONT



Non comparant - non représenté



INTIMÉES



COMPOSITION DE LA COUR :



Lors des débats : 



PRÉSIDENT : Monsieur Edouard MAZARIN, Président de chambre.



ASSESSEURS : Messieurs Jean-François LEVEQUE et Cédric SAUNIER, Conseillers.



GREFFIER : Madame Leila Zait Greffier.



Lors du délibéré :



PRÉSIDENT : Monsieur Edouard MAZARIN, Président de chambre



ASSESSEURS : Messieurs Jean-François LEVEQUE et Cédric SAUNIER, conseillers.





L'affaire, plaidée à l'audience du 22 mars 2022 a été mise en délibéré au 03 mai 2022. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.



**************



Faits, procédure et prétentions des parties



A la suite de la signature d'un compromis le 6 mai 2016, un acte de vente immobilière a été signé le 19 août 2016 entre la SARL SCPB devenue SCPA puis Sibest, vendeur, et la SCI Immo Linija, acquéreur, en présence et avec le concours de la SARL FL-Immo, portant sur un ensemble immobilier sis 10 et 12 rue Saint Maimboeuf à Montbéliard cadastré section AL n° 100 d'une contenance de 9 ares 53 centiares, moyennant un prix d'acquisition de 650 000 euros.



Par jugement rendu le 4 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Montbéliard, saisi par la société Immo Linija de demandes d'indemnisation suite au manquement du vendeur à son obligation d'information et au manquement de l'agence immobilière à ses obligations de vérification des caractéristiques du bien immobilier, de renseignement et de conseil, ainsi que d'une part d'une demande de résolution de la vente sur le fondement des vices cachés ou subsidiairement du dol et d'autre part d'une demande de nullité de la déclaration d'intention d'aliéner et de condamnation subséquente du vendeur et de l'agence immobilière à l'indemniser de son préjudice à ce titre :

- a débouté la société Immo Linija de l'ensemble de ses demandes ;

- l'a condamnée à payer aux sociétés Sibest et à FL-Immo chacune 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens ;

- a ordonné l'exécution provisoire.



Pour parvenir à cette décision, le juge de première instance a considéré que :

- le vendeur avait satisfait à ses obligations de délivrance conforme du bien et d'information en ce que l'état général de celui-ci résultait du compromis et de l'acte de vente et que l'acquéreur avait pu le visiter et n'avait pas estimé utile de programmer une nouvelle visite plus détaillée ;

- l'acquéreur n'établissait aucun vice caché affectant le bien, en ce que le simple constat d'huissier accompagné de photographies ne faisait que relater les éléments visibles lors de l'acquisition ;



- il n'établissait au surplus aucune manoeuvre frauduleuse constitutive d'un dol commise par le vendeur ;

- aucune faute de l'agence immobilière n'était démontrée, étant rappelé que l'acquéreur était un professionnel de l'immobilier.





Par déclaration parvenue au greffe le 29 août 2019, la société Immo Linija a régulièrement interjeté appel de ce jugement et, selon ses dernières conclusions au fond transmises le 16 octobre 2019, elle conclut à son infirmation et demande à la cour de :

- condamner la société Sibest à lui payer la somme de 100 000 euros au titre de son manquement à son obligation d'information ;

- ordonner la résolution de la vente en raison des vices cachés ;

- condamner au besoin la société Sibest au paiement de la somme de 650 000 euros en restitution du prix ;

- condamner "la SARL" à lui payer des dommages et intérêts d'un montant de 90 969,67 euros correspondant aux frais d'acte notariés, à la commission d'agence, aux frais d'emprunts et de remboursement anticipé à venir, aux frais de constat d'huissier et aux frais de chauffagiste.



Subsidiairement, la société Immo Linija sollicite : 

- la résolution de la vente en raison du dol dont elle a été victime ;

- la condamnation au besoin de la société Sibest à lui payer la somme de 650 000 euros en restitution du prix, outre 100 000 euros à titre de dommages-intérêts en raison des préjudices subis par elle en sa qualité de victime du dol ;

- que les frais de mainlevée des inscriptions soient mis à la charge de la société Sibest ; 

- la condamnation de la société FL-Immo à lui payer trois indemnités d'un montant nominal de 100 000 euros au titre du manquement à son obligation de vérification des caractéristiques du bien immobilier, du manquement à son obligation de renseignement et du manquement à son obligation de conseil ;

- que soit constatée la nullité de la déclaration d'intention d'aliéner et que les sociétés Sibest et FL-Immo soient condamnées en conséquence à lui verser une indemnité de 100 000 euros ;

- qu'il soit dit que les-dites sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la date du "jugement à intervenir" ; 

 - sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la condamnation des sociétés Sibest et FL-Immo à lui payer, chacune, 5 000 euros outre les dépens dont distraction au bénéfice de son conseil.





La société FL-Immo a répliqué en dernier lieu par conclusions au fond transmises le 30 janvier 2020 pour demander à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, subsidiairement de réduire les demandes formées par l'appelante et de condamner la société Sibest à la relever indemne de toute condamnation, outre la condamnation de tout succombant à lui verser 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de son conseil.



Pour l'exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



Par ordonnance d'incident du 8 juin 2020, le conseiller de la mise en état a prononcé la radiation de l'affaire en raison du défaut d'exécution du jugement critiqué.



Après avis de remise au rôle du 22 octobre 2020, l'ordonnance de clôture est intervenue le 1er juin 2021 et l'affaire, appelée à l'audience du 22 mars 2022, a été mise en délibéré au 3 mai suivant.



La société Sibest, à laquelle la déclaration d'appel a été signifiée par exploit d'huissier de justice délivré le 28 octobre 2019 par dépôt à l'étude, n'a pas constitué avocat. En application des dispositions de l'article 474 alinéa 2 du code de procédure civile, le présent arrêt est rendu par défaut.





Motifs de la décision





- Sur la responsabilité du vendeur, la société Sibest,



L'article 9 du code de procédure civile impose à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.



L'article 1134 devenu 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.



L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus, l'acquéreur ayant dans ce cas le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix en application de l'article 1644 du code précité.



Enfin, l'article 1116 du même code dans sa version applicable au présent litige, précise que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.



En l'espèce, suite au contrat de mandat de vente au prix de 890 000 euros signé le 3 novembre 2014 entre la société SCPB devenue Sibest et la société FL-Immo, exerçant sous l'enseigne Cabinet Marcelin Prevot Immobilier, un compromis de vente portant sur l'immeuble situé 10-12 rue Saint Mainboeuf à Montbéliard au prix de 650 000 euros hors frais a été signé en agence le 6 mai 2016 entre la venderesse et la société LNJCR avec faculté de substitution.



Ce compromis liste en pages 5 et 6 l'état locatif de chacun des lots, avec engagement en page 14 de relouer les lots n° 15, 20, 20 bis et 23 vides de locataires, et mentionne expressément en page 14 que le prix de vente, dont la cour constate qu'il est notablement inférieur au prix de mise en vente, "tient compte de l'état général du bien ainsi que de l'ensemble des résultats des différents diagnostics notifiés".



Un acte de vente a été établi le 19 août 2016, soit plus de trois mois après le compromis susvisé, par M. [D] [R], notaire à Lure, entre la société SCPB et la société Immo Linija substituant la société LNJCR, lequel précise en page 8, 9, 13 et 14 que les lots n° 13, 16, 17, 19 et 21 sont actuellement occupés par des locataires tandis que le vendeur versera à l'acquéreur une somme totale de 10 410 euros correspondant à une indemnité égale à trois mois de loyer des appartements vides au jour de la vente.



L'acte indique par ailleurs en page 19 que l'acquéreur prend le bien dans l'état dans lequel il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur sauf à raison des vices cachés si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction ou est réputé s'être comporté comme tel, et en page 22 que l'immeuble n'a fait l'objet d'aucuns travaux de construction ou de rénovation au cours des dix dernières années.



Enfin, l'acte de vente précise en page 30 l'information effective de l'acquéreur au sujet des anomalies mentionnées dans les diagnostics obligatoires.



La société Immo Linija étant constituée sous la forme d'une société civile immobilière ayant pour objet "l'acquisition, la vente, la mise en valeur, la prise en location, la location de tous biens immobiliers, la gestion, l'administration, l'exploitation et l'entretien de ces mêmes biens immobiliers" mais aussi "l'aliénation du ou des immeubles devenus inutiles à la société, au moyen de vente, échange ou apport en société", le juge de première instance a retenu à bon droit qu'elle est intervenue en qualité de professionnel du secteur dans le cadre de l'achat du bien litigieux, cette qualité étant indépendante de la formation réelle ou supposée de son gérant.



Il résulte en outre des éléments ci-dessus rappelés que l'acquéreur a été informé des caractéristiques du bien, tant en termes d'absence de travaux durant la décennie écoulée que de logements vacants et des anomalies nécessitant, aux termes des diagnostics obligatoires, des travaux de mise en conformité.



Par ailleurs et comme relevé par de justes motifs par le juge de première instance, indépendamment de la visite du bien préalablement à la signature du compromis, les délais écoulés entre celle-ci et l'acte authentique laissaient toute possibilité à l'acquéreur de procéder à toute nouvelle visite utile le cas échéant accompagné d'un homme de l'art.



Indépendamment de ces éléments, le procès-verbal de constat dressé le 18 novembre 2016 par M. [Z] [I], huissier de justice, se limite à refléter, trois mois après l'entrée en jouissance des lieux, l'état de l'immeuble tel qu'il a pu être constaté par de simples photographies correspondant en tous points aux observations susceptibles d'être effectuées au cours d'une visite du bien avant son achat, étant observé d'une part que la société Immo Linija ne saurait valablement invoquer l'impossibilité de procéder à la visite détaillée et complète des lieux avant la signature de la vente alors qu'elle a ensuite, en connaissance de cause, signé l'acte et, d'autre part, que ce constat ne fait état d'aucun procédé de dissimulation volontaire d'un élément composant l'immeuble concerné.



Dès lors et comme l'a justement retenu le premier juge, aucun manquement de la société Sibest à son obligation d'information ou aucun vice caché n'est établi et la société Immo Linija ne caractérise aucun préjudice susceptible de donner lieu à indemnisation de la part du vendeur, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation formée par la société Immo Linija au titre du manquement de la société Sibest à son obligation d'information, la demande de résolution de la vente en raison des vices cachés et de condamnation de la société Sibest à lui payer 650 000 euros en restitution du prix ainsi que la demande d'indemnisation au titre des frais d'acte notariés, de la commission d'agence, des frais d'emprunts et de remboursement anticipé à venir, des frais de constat d'huissier et des frais de chauffagiste.



De même et pour les motifs sus-mentionnés, les griefs invoqués par la société Immo Linija pour prétendre à une tromperie de la part de la société Sibest sont impropres à caractériser un dol au sens des dispositions précitées, étant observé que tant la vétusté de la chaudière et l'état du plafond de la chaufferie que les problèmes d'infiltrations et d'humidité dans les appartements ainsi que le dysfonctionnement du portail électrique ou encore la présence - ou non - de cuisines aménagées dans les appartements constituent des éléments parfaitement objectivables que l'acquéreur témoignant d'un minimum de rigueur ne pouvait méconnaître.







En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Immo Linija de sa demande de résolution de la vente pour dol et de condamnation de la société Sibest à lui payer 650 000 euros en restitution du prix outre l'indemnisation des préjudices qu'elle invoque en raison du dol et de sa demande aux fins de mise à la charge de la société Sibest des frais de mainlevée des inscriptions.





- Sur la responsabilité de l'agent immobilier, la société FL-Immo,



La société Immo Linija, pour engager la responsabilité de l'agent immobilier, vise un manquement à son obligation de vérification des caractéristiques du bien immobilier, ainsi qu'à son obligation de renseignement et de conseil, alors même d'une part qu'elle ne saurait reprocher à l'agent immobilier de ne pas avoir appelé son attention lors de la visite sur des points de vétusté flagrants auxquels elle n'a elle-même pas porté attention, voire pas estimé utile d'y consacrer une seconde visite plus complète et, d'autre part, qu'il résulte du compromis et de l'acte authentique un état précis des logements vacants, ce point ayant d'ailleurs donné lieu à une indemnisation spécifique le jour de la signature de l'acte notarié.



Au surplus, la société Immo Linija n'invoque ni n'établit une violation par la société FL-Immo de la réglementation applicable dans le cadre de la vente concernée.



Dès lors, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de condamnation de la société FL-Immo au titre du manquement à son obligation de vérification des caractéristiques du bien immobilier, de manquement à son obligation de renseignement et de manquement à son obligation de conseil.





- Sur la demande tendant à voir prononcer la nullité de la déclaration d'intention d'aliéner et la condamnation des sociétés Sibest et FL-Immo à verser à la société Immo Linija une indemnité d'un montant de 100 000 euros,



Indépendamment de l'appréciation de la réalité de l'affirmation selon laquelle l'état locatif transmis à la mairie comporterait de fausses informations dont la société Immo Linija ne fournit aucun détail, cette dernière n'établit aucun préjudice né et actuel, à plus forte raison dans la mesure où l'action en nullité de l'aliénation est désormais susceptible d'être couverte par la prescription quinquennale prévue par l'article L. 213-1 du code de l'urbanisme, étant observé que la société Immo Linija n'atteste pas de la date de publication de la vente.



Le jugement critiqué sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté ces demandes.





Par ces motifs,



La cour, statuant par défaut, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi :



Confirme, dans les limites de l'appel, en toutes ses dispositions le jugement rendu entre les parties le 4 juillet 2019 par le tribunal de grande instance de Montbéliard.



Condamne la SCI Immo Linija aux dépens d'appel.







Accorde aux avocats de la cause qui l'ont sollicité, le droit de se prévaloir des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Et, vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute la SCI Immo Linija de sa demande et la condamne à payer à la SARL FL-Immo la somme de 3 000 euros.



Ledit arrêt a été signé par M. Edouard Mazarin, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par Mme Leila Zait, greffier.



Le greffier,le président de chambre