Cour d'Appel · 1re chambre civile — 3 mai 2022

SB/LL















[J] [O]



C/



[X] [Y]











































































































Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE DIJON



1ère Chambre Civile



ARRÊT DU 03 MAI 2022



N° RG 20/00317 - N° Portalis DBVF-V-B7E-FODO



MINUTE N°



Décision déférée à la Cour : jugement du 06 décembre 2019, 

rendu par le tribunal d'instance de Dijon - RG : 11-18-721











APPELANTE :



Madame [J] [O]

née le 27 Avril 1961 à [Localité 5] (POLOGNE)

[Adresse 3]

[Localité 4]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2020/000152 du 28/01/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Dijon)



représentée par Me Mathilde GRENIER, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 84





INTIMÉ :



Monsieur [X] [Y]

né le 26 Janvier 1961 à [Localité 4] (21)

[Adresse 1]

[Localité 2]



représenté par Me Stéphane CREUSVAUX, membre de la SCP BEZIZ-CLEON - CHARLEMAGNE-CREUSVAUX, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 17







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 1er février 2022 en audience publique devant la cour composée de :



Michel PETIT, Président de Chambre, Président,

Sophie DUMURGIER, Conseiller,

Sophie BAILLY, Conseiller, ayant fait le rapport sur désignation du Président, 



qui en ont délibéré.





GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier



DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 05 Avril 2022 pour être prorogée au 03 Mai 2022,



ARRÊT : rendu contradictoirement,



PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



SIGNÉ : par Michel PETIT, Président de Chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







*****





FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :



Par acte sous seing privé signé le 2 août 2011, à effet du 12 août 2011, M. [X] [Y] a donné à bail à Mme [J] [Z] [O] un logement à usage d'habitation et un garage, sis [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 684 euros et une provision mensuelle sur charges d'un montant de 70 euros outre le versement d'un dépôt de garantie de 684 euros.



Par ordonnance du 8 décembre 2017, le juge des référés du tribunal d'instance de Dijon a rejeté la demande de M. [X] [Y] aux fins de résiliation de bail et de paiement au motif de l'existence d'une contestation sérieuse.



Par acte délivré le 31 juillet 2018, M. [X] [Y] a fait assigner Mme [J] [Z] [O] devant le tribunal d'instance de Dijon aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater la résiliation du bail d'habitation le 7 juillet 2016 et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail,

- ordonner l'expulsion de Mme [J] [Z] [O] et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin, et sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à compter de la signification du jugement à intervenir jusqu'à évacuation complète et définitive des lieux et remise des clés,

- condamner Mme [J] [Z] [O] à lui payer :

* la somme de 14 675,01euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges dû au 16 janvier 2018, augmenté des intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2016,

* une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant actuel du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération complète des lieux et remise des clés,

* 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et les frais de dénonciation de l'assignation à la préfecture.



A l'audience du 13 décembre 2018, Mme [J] [Z] [O] a conclu au débouté des demandes et a sollicité, à titre principal, qu'il soit dit et jugé qu'elle est bien fondée à se prévaloir d'une exception d'inexécution des obligations du bailleur et que la créance n'est pas fondée.

A titre subsidiaire, elle a demandé une expertise concernant l'état de l'appartement passé et présent, la nécessité de travaux à effectuer, et la superficie de l'appartement effectivement loué.

Plus subsidiairement, elle a prétendu aux plus larges délais de paiement pour s'acquitter du règlement de sa dette, avec suspension des effets de la clause résolutoire. 

De façon infiniment subsidiaire, elle a souhaité que soient constatées l'absence de solution

de relogement dans des conditions normales et les conséquences d'une exceptionnelle dureté qu'aurait son expulsion, afin qu'il lui soit octroyé des délais renouvelables pour quitter les lieux.

Mme [J] [Z] [O] a conclu au rejet de la prétention adverse relative aux frais irrépétibles, en demandant la condamnation de M. [X] [Y] à verser 1 500 euros à son conseil par application des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l'aide juridique.



A l'audience du 7 octobre 2019, Monsieur [X] [Y] a repris ses prétentions antérieures en chiffrant à 19 249,49 euros les loyers et charges demandés au 1er juillet 2019.



Il s'est opposé aux demandes formées par Mme [J] [Z] [O] et a réclamé l'exécution provisoire de la future décision.



Par jugement du 6 décembre 2019, le tribunal d'instance de Dijon a :

- déclaré irrecevables des pièces adressées au tribunal le 25 octobre 2019 par Mme [J]

[Z] [O], postérieurement à la clôture des débats ;

- débouté Mme [J] [Z] [O] de sa demande d'expertise de l'état du logement et de sa superficie ; 

- rejeté les prétentions de M. [X] [Y] à faire constater ou prononcer la résiliation du bail liant les parties, puis ordonner l'expulsion avec indemnités d'occupation et astreinte ;

- dit que le sunommé est redevable de 7 684,19 euros envers Mme [O] pour correction de la surface locative du 12 août 2011 au 31 octobre 2019, et que celle-ci lui doit 17 846,31 euros comme loyers et charges arrêtés au mois d'octobre 2019 inclus ;

- décidé la compensation judiciaire des sommes respectivement dues entre les parties ;

- condamné Mme [J] [Z] [O] à payer 10 161,12 euros à M. [X] [Y] au titre des loyers et charges restant dus au mois d'octobre 2019 inclus, ce avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2018, date de l'assignation ;

- autorisé Mme [J] [Z] [O] à se libérer de sa dette par 36 mensualités de 200 euros payables entre le 1er et le 10 de chaque mois, le premier paiement devant intervenir

dans le mois de la signification du jugement et le dernier versement étant égal au solde de la dette, sous peine de déchéance du terme en cas de non-paiement d'une mensualité à son terme exact ;

- rejeté le surplus des demandes ;

- mis à la charge de Mme [J] [Z] [O] les entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût de l'assignation du 31 juillet 2018 ;

- laissé à celle de M. [X] [Y] les frais du commandement de payer du 6 mai 2016 et de la notification de l'assignation à la préfecture ;

- ordonné l'exécution provisoire du jugement.





Pour statuer ainsi, le tribunal d'instance de Dijon a considéré que les pièces produites n'établissaient pas le caractère non décent du logement, relevant que des travaux avaient été effectués de septembre 2011 jusqu'en 2013 pour remédier aux désordres affectant les fenêtres, qu'aucune facture n'était communiquée sur une surconsommation de chauffage, que le dysfonctionnement de la chaudière n'était pas démontré (pas de pièce attestant de la durée de la coupure de gaz alléguée le 5 mai 2017), que l'état des lieux était normal pour les serrures de la cave et que n'étaient pas prouvés une impossibilité d'accès au garage, un défaut d'isolation ou des fuites d'eau, alors que le bailleur établissait avoir effectué des réparations le 2 août 2013 puis le 24 décembre 2014, outre remplacement de la serrure sur la porte palière.

Il a jugé que la surface habitable était de 80 m² (et non 90 m²) sur la base d'un certificat de la SARL ACADE, appliqué une réduction proportionnelle du montant du loyer de 11 % depuis le début de la location, évalué à 7 684,19 euros la créance de Mme [O] au titre de la correction de surface.

Concernant l'acquisition de la clause résolutoire du bail, le premier juge a rejeté la demande d'une constatation (en l'absence de créance à la date du commandement de payer) ou d'un prononcé de celle-ci (au regard des manquements du bailleur à ses obligations).

Sur la demande en paiement, il a déduit des frais d'huissier et charges non justifiées pour 1 795,88 euros, puis a accordé des délais pour le paiement de 10 161,12 euros.



Appel a été interjeté le 25 février 2020 par le conseil de Mme [O].



Cette denière a conclu comme suit le 19 août 2020.

« Vu le jugement du tribunal d'instance de Dijon en date du 6 décembre 2019, 

Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

Vu les articles L.412-2 et suivants du Code de Procédure Civile d'exécution,

Vu l'ensemble des pièces versées aux débats,



- A titre principal,

Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [O] de sa demande de reconnaissance du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, 

Dire et juger que M. [Y] a gravement manqué à son obligation de délivrance, 

Confirmer le jugement du 6 décembre 2019 en ce qu'il a jugé que le montant du loyer devait être diminué et que M. [Y] était ainsi redevable, au titre de l'erreur de superficie louée, d'une somme de 7 684,19 euros,

Dire et juger que Mme [J] [O] est fondée à se prévaloir d'une exception d'inexécution des obligations du bailleur et que, par suite, la créance de celui-ci n'est pas fondée, 

En conséquence, rejeter les demandes de M. [Y],



- A titre subsidiaire, 

Dire et juger que le montant de sa dette consécutive globale est au moins égale à la somme réclamée au titre des arriérés de loyer, et qu'il y a par suite lieu d'ordonner compensation judiciaire, 

En conséquence,

Ordonner une compensation judiciaire des sommes respectivement dues entre les parties, Rejeter l'intégralité des demandes de M. [Y],



- A titre infiniment subsidiaire,

Ordonner une expertise afin de s'assurer de l'état de l'appartement passé et présent, de la nécessité des travaux à effectuer, et de vérifier la réalité de la superficie de l'appartement effectivement louée.

En toutes hypothèses, 

Confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande aux fins de constatation de la résiliation du bail liant les parties, et de sa demande d'expulsion, 

Condamner M. [Y] aux entiers dépens. »



Elle reprend pour l'essentiel les moyens développées en première instance sur la non décence du logement, conteste les montants demandés au titre des provisions pour charges, et soutient que compte tenu de l'erreur sur la surface du logement, la compensation doit être totale avec les loyers dus.





Suivant ses dernières écritures transmises par voie électronique le 18 novembre 2020, M. [X] [Y] demande :



« Vu les articles (anciens) 1134, 1153 et 1184 du Code Civil ;

Déclarer la demande de M. [X] [Y] recevable et bien fondée. 

Infirmer la décision de première instance en ce qu'elle a refusé de prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de Mme [O].

Infirmer la décision de première instance en ce qu'elle a réduit le montant du loyer.

La confirmer en ce qu'elle a débouté Mme [O] d'une partie de ses demandes. 

Prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges.

Ordonner l'expulsion de Mme [J] [Z] [O] et de tous occupants de son chef.

Condamner Mme [J] [Z] [O] au paiement d'une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir jusqu'à évacuation complète et définitive des lieux et remise des clés au demandeur.

Condamner Mme [J] [Z] [O] à payer à M. [X] [Y] la somme de 3 984,42 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges dû au 10 novembre 2020 en tenant compte de la décision de première instance assortie de l'exécution provisoire, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2020.

Condamner Madame [O] à payer le montant des loyers sur la base de la somme mensuelle de 776,40 euros.

Condamner Mme [J] [Z] [O] à payer à M. [X] [Y] à compter de la date de résiliation du bail une somme égale au montant du dernier loyer mensuel augmenté de la provision sur charges à titre d'indemnité d'occupation, et ce, jusqu'à libération effective des lieux et restitution des clés.

Condamner Mme [J] [Z] [O] à payer à M. [X] [Y] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Débouter Mme [O] de toutes ses demandes, fins, moyens et conclusions qui seront déclarés tant irrecevables que mal fondés.

Condamner Mme [J] [Z] [O] aux entiers dépens, y compris les coûts des commandements de payer et frais de dénonciation de la présente à l'autorité préfectorale. »

 

M. [Y] produit un nouveau décompte établi à la date du 6 novembre 2020 qui laisse apparaître une dette de 3 984,42 euros (en pièce 23), déduction faite des sommes soustraites par le tribunal d'instance.

Il mentionne préalablement que selon décompte arrêté au 1er juillet 2019, la dette était de 19 249,49 euros et qu'il a justifié des régularisations de charges comme de la taxe des ordures ménagères de 139 euros pour 2018. Il ajoute qu'il y a eu des versements de la caisse d'allocations familiales.

Sollicitant la confirmation du jugement sur la décence du logement, il réitère sa prétention d'un prononcé de la résiliation du bail. 





SUR CE,

 

- Sur la décence du logement donné à bail et la demande subsidiaire d'expertise judiciaire :



Pour l'essentiel, l'appelante critique le jugement parce qu'il aurait omis de tirer les conséquences légales de désordres multiples dont elle fournit la liste en les présentant comme ayant perduré dans le temps avant que certains soient résolus. Elle fait valoir également que la superficie erronée du logement donné à bail participe aussi de la non décence des locaux, de telle sorte que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance.



Pour autant, la cour ne peut que s'approprier les motifs complets et pertinents du premier juge qui a retenu que le logement donné à bail remplissait les caractéristiques de la décence selon les dispositions légales applicables. En effet, à hauteur d'appel, Mme [J] [O] se borne à affirmer qu'il existe encore des dysfonctionnements affectant les locaux d'habitation qu'elle occupe, ou leurs dépendances, mais sans verser aucune pièce démontrant la réalité de ses allégations.



La cour trouve, en outre, les éléments suffisants dans les débats et les pièces communiquées pour ne pas avoir à recourir à une expertise judiciaire tant en matière de désordres que de superficie des lieux, conformément aux dispositions de l'article 146 du code de procédure civile. Cette demande d'expertise sera rejetée à hauteur de cour, comme l'avait également refusée le premier juge.





- Sur la superficie des locaux donnés à bail :



M. [Y] fait essentiellement valoir qu'est intervenue '(') une erreur de description concernant la surface du bien. Par contre, le prix demandé pour la location correspond bien à la surface de 80 m² pour un appartement de caractère avec boiseries, outre grenier, cave et garage dans un quartier recherché (...)'. 

Toutefois, le tribunal a exactement relevé que le bail mentionnait une surface de 90 m², tandis qu'il est démontré que les locaux objets du contrat ne présentent qu'une surface de 80,02 m². Cette différence de plus d'un vingtième de la superficie annoncée dans le contrat de bail ouvre droit, au profit du preneur, à minoration du loyer perçu.



C'est donc, là encore, par des motifs exacts en fait comme en droit, que le premier juge a pu décider de minorer le loyer dû, eu égard à la superficie de l'appartement largement inférieure à celle annoncée dans le contrat de bail.





- Sur la demande de résiliation du bail :



L'intimé précise dans ses écritures d'appel que « (') L'absence de paiement des loyers est une faute justifiant la résiliation du bail sur le fondement de l'article 1184 du Code Civil, le paiement du loyer étant l'obligation principale contractée par le locataire. Il est rappelé que la procédure de résiliation judiciaire du contrat de bail obéit aux règles de droit commun de la résiliation des conventions, si bien qu'elle est prononcée même en l'absence de commandement de payer (') ».

Il est cependant parfaitement exact, ainsi que l'a motivé le premier juge, qu'au jour du commandement de payer délivré le 6 mai 2016 à la locataire, cette dernière ne lui était redevable d'aucune somme, application faite de la minoration du loyer due à l'inexactitude de la surface effectivement louée. M. [Y] ne pouvait, dès lors, qu'être débouté de sa demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail.



Quant à un prononcé de la résiliation, la cour ne peut que s'approprier les motifs du tribunal ayant rejeté cette prétention compte tenu des manquements du bailleur malgré les multiples interventions de la preneuse et du conciliateur de justice au sujet de l'inexactitude de la superficie des locaux litigieux.



Le jugement sera par suite confirmé en ce qu'il a débouté M. [Y] de ses demandes d'expulsion, d'indemnités d'occupation et d'astreinte.





- Sur la demande en paiement :



Il y a lieu de constater, en cause d'appel, que l'actualisation de la créance de loyers et charges de M. [Y] à l'endroit de Mme [O] atteint la somme de 3 984, 42 euros au titre de l'arriéré le 10 novembre 2020. 

Il convient donc de faire droit à la demande en paiement pour ce montant, avec intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2020. 





- Sur les délais de paiement accordés à Mme [O] :



La cour relève que, dans le dispositif de ses dernières écritures d'appel, Mme [O] ne sollicite plus de délais de paiement, même à titre subsidiaire, pour s'acquitter de sa dette locative, alors qu'une telle prétention avait été formée devant le premier juge.

Mme [O] se trouve ainsi réputée avoir renoncé à solliciter de tels délais.





- Sur les mesures accessoires :



L'équité commande de condamner Mme [O] à payer la somme de 1 500 euros à M. [X] [Y] au titre des frais irrépétibles.

Les dépens d'appel seront recouvrés comme il est prescrit en matière d'aide juridictionnelle.





PAR CES MOTIFS,



la Cour, 



confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris, sauf quant au montant de la créance de M. [X] [Y] et aux délais de paiement accordés à Mme [J] [O],



condamne Mme [O] au paiement de 3 984, 42 euros à M. [Y], outre intérêts au taux légal depuis le 10 novembre 2020,



constate que Mme [O], à hauteur d'appel, ne sollicite plus de délais pour s'acquitter de sa dette,



la condamne au versement de 1 500 euros à M. [Y] en application de l'article 700 du code de procédure civile, 



dit que les dépens d'appel seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.



Le Greffier,Le Président,