Cour d'Appel · 1re chambre civile — 3 mai 2022

SB/LL















[S] [M] épouse [U]



[A] [U]



C/



[K] [T] épouse [J]



[R] [J]



SAS CABINET EVEN DU FOU





















































































Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE DIJON



1ère Chambre Civile



ARRÊT DU 03 MAI 2022



N° RG 20/00773 - N° Portalis DBVF-V-B7E-FPWH



MINUTE N°



Décision déférée à la Cour : jugement du 25 mai 2020, 

rendu par le Tribunal Judiciaire de Dijon - RG : 17/02899











APPELANTS :



Madame [S], [Z], [F] [M] épouse [U]

née le 14 Novembre 1982 à [Localité 9] (77)

[Adresse 1]

[Localité 3]



Monsieur [A], [B], [O] [U]

né le 25 Mai 1982 à [Localité 8] (71)

[Adresse 1]

[Localité 3]



représentés par Me Christophe BALLORIN, membre de la SELARL BALLORIN-BAUDRY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 9









INTIMÉS :



Madame [K] [T] épouse [J]

née le 01 Juillet 1977 à ANTAKYA (TURQUIE)

[Adresse 4]

[Localité 2]



Monsieur [R] [H] [J]

né le 02 Mars 1966 à ANTAKYA (TURQUIE)

[Adresse 4]

[Localité 2]



représentés par Me Cédric MENDEL, membre de la SCP MENDEL - VOGUE ET ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 24







SAS CABINET EVEN DU FOU, prise en la personne de son représentant en exercice domicilié en cette qualité au siège :

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 2]



représentée par Me Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 126

assistée de Me Jean-Philippe SIMARD, membre de la SCP MAGDELAINE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON 









COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 15 février 2022 en audience publique devant la cour composée de :



Michel PETIT, Président de Chambre, Président,

Sophie DUMURGIER, Conseiller,

Sophie BAILLY, Conseiller, ayant fait le rapport sur désignation du Président, 



qui en ont délibéré.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier



DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 19 Avril 2022 pour être prorogée au 03 Mai 2022,



ARRÊT : rendu contradictoirement,



PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



SIGNÉ : par Michel PETIT, Président de Chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



*****



FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Par acte sous seing privé du 12 janvier 2017, les époux [J] ont donné mandat au cabinet EVEN DU FOU aux fins de vente d'un immeuble d'habitation situé [Adresse 5].



Aux termes d'un contrat de vente d'immeuble sous conditions suspensives en date du 17 mars 2017, les époux [J] ont vendu aux époux [U] ce bien moyennant le prix

principal de 347 000 euros, les frais de notaire s'établissant à 26 000 euros.



Les acquéreurs ont déclaré que l'acquisition serait financée sur leurs deniers personnels à hauteur de 40 000 euros et par un prêt bancaire de 333 000 euros.



La vente était soumise à la condition suspensive de l'obtention d'un prêt d'un montant maximum de 333 000 euros pour une durée maximale de 180 mois au taux maximum hors

assurance ne devant pas dépasser 1,45 % la 1ère année. L'acte était à réitérer au plus tard

le 16 juin 2017.



Il était précisé que la condition suspensive serait considérée comme réalisée dès la présentation par un ou plusieurs organismes de crédit d'une ou plusieurs offres de prêt couvrant le montant global de la somme à financer par emprunt et répondant aux caractéristiques définies au contrat.



L'acte authentique n'a pas été signé et un procès-verbal de défaut a été établi par Maître [V] [N], Notaire associé à [Localité 10], le 21 juin 2017.



Le même jour, le conseil des époux [U] adressait aux époux [J] une lettre recommandée aux termes de laquelle était évoquée la non réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt.



Par exploit d'huissier délivré le 21 septembre 2017, soutenant que la Caisse d'Epargne avait répondu favorablement à la demande de financement du projet des époux [U], les consorts [J] ont fait assigner ces derniers devant le tribunal de grande instance de DIJON à l'effet de les voir condamnés à leur payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts.



Le cabinet EVEN DU FOU est intervenu volontairement à la procédure par conclusions du 21 novembre 2017.



Par jugement du 25 mai 2020, le tribunal judiciaire de Dijon a :

- Vu les articles 1103, 1104, 1304 3 et 1231 5 du code civil,

- Vu l'acte de vente sous condition suspensive du 17 mars 2017,

- Dit que la condition suspensive d'obtention d'un prêt est réputée accomplie,

- Condamné conjointement M. et Mme [U] à payer aux consorts [J] la somme de 12 700 euros à titre d'indemnité forfaitaire,

- Débouté les consorts [J] du surplus de leurs demandes,

- Déclaré recevable l'intervention volontaire de la SAS Cabinet EVEN DU FOU,

- Condamné conjointement M. et Mme [U] à payer à la SAS Cabinet EVEN DU FOU la somme de 15 000 euros à titre de dommages intérêts,

- Condamné conjointement M. et Mme [U] aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile,

- Condamné conjointement M. et Mme [U] à verser la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, soit 1 500 euros au profit des époux [J] et 1 500 euros au profit de la SAS Cabinet EVEN DU FOU,

- Débouté les parties de leurs plus amples moyens et prétentions,

- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.





Les époux [U] ont interjeté appel le 8 juillet 2020.



Dans leurs écritures du 1er mars 2021, ils formulent les prétentions suivantes :

« Infirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de DIJON le 25 mai 2020 en ce qu'il a : 

- Dit que la condition suspensive d'obtention de prêt était réputée accomplie, 

- Condamné conjointement Monsieur et Madame [U] à verser aux époux [J] la somme de 12 700 euros au titre de l'indemnité forfaitaire, 

- Déclaré l'intervention de la SAS EVEN DU FOU recevable, 

- Condamné conjointement Monsieur et Madame [U] à verser au Cabinet EVEN DU FOU la somme de 15 000 euros, 

- Condamné conjointement Monsieur et Madame [U] à verser au Cabinet EVEN DU FOU et aux époux [J] la somme de 1 500 euros chacun au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- Condamné conjointement Monsieur et Madame [U] aux entiers dépens. 



A titre principal,

- Dire et juger que l'acte de vente signé le 17 mars 2017 est caduc, 



En conséquence, 

- Dire et juger n'y avoir lieu au versement de l'indemnité forfaitaire de 12 700 euros, 

- Dire et juger irrecevable et mal fondée l'intervention volontaire de la SAS EVEN DU FOU, 

- Débouter M. [R] et Mme [K] [J] et la SAS EVEN DU FOU de l'intégralité de leurs demandes, 



A titre subsidiaire, 

- Réduire le montant de l'indemnité forfaitaire à la somme due par les époux [U] aux époux [J] à la somme d'un euro symbolique, 

- Réduire le montant de l'indemnité forfaitaire à la somme due par les époux [U] à la SAS EVEN DU FOU à la somme d'un euro symbolique,



En tout état de cause, 

- Débouter M. [R] et Mme [K] [J] et la SAS EVEN DU FOU de leur demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- Condamner la SAS EVEN DU FOU et les époux [J] à verser à M. [A] et à Mme [S] [U] la somme de 3 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Condamner la SAS EVEN DU FOU et les époux [J] aux entiers dépens de la procédure. » 





Les époux [J] ont conclu comme suit le 10 avril 2021 :

« Vu les dispositions des articles 1103 et 1104 du Code civil, 

Vu l'acte de vente sous conditions suspensives du 17 mars 2017, 

Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que la condition suspensive d'obtention d'un prêt était réputée accomplie, en ce qu'il a condamné M. et Mme [U] à verser aux époux [J] une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en ce qu'il les a condamnés aux dépens, en ce qu'il a débouté M. et Mme [U] de leurs demandes reconventionnelles.



Pour le surplus, et statuant à nouveau, 

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire sur le quantum des sommes pour lesquelles M. et Mme [U] ont été condamnés à verser à M. et Mme [J] la somme de 12 700 euros à titre d'indemnité forfaitaire, 



Statuant à nouveau sur ce point, 

Débouter les époux [U] de l'intégralité de leurs demandes, 

Condamner conjointement M. et Mme [U] à verser à M. et Mme [J] la somme de 30 000 euros de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2020. 

En tout état de cause, concernant les intérêts, dans l'hypothèse où la cour ne devrait pas confirmer sur le quantum l'indemnité allouée à M. et Mme [J], il conviendra de juger que cette indemnité porte intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2020.

Condamner solidairement M. et Mme [U] à verser à M. et Mme [J] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. » 



Suivant conclusions du 10 décembre 2020, la SAS CABINET EVEN DU FOU prétend faire :

« Vu les articles 325 et suivant du code de procédure civile, 

 Vu les articles 1240 et 1304-3 du code civil (1178 ancien),

 Vu l'acte de vente du 17 mars 2017 régularisé par les époux [J] et [U] avec le concours du cabinet EVEN DU FOU suivant mandat du 12 janvier 2017 ;

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Dijon le 25 mai 2020 ;



Y ajoutant,

Condamner solidairement les époux [U] à payer à la société cabinet EVEN DU FOU la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement Monsieur et Madame [U] aux dépens qui seront recouvrés

par Me GERBAY dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.»







SUR CE,



- Sur la réalisation de la condition suspensive et la demande en paiement de dommages-intérêts formée par les époux [J]



Les dispositions légales applicables au présent litige sont ci-après rappelées :



- article 1103 du code civil : 

« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » ;

- article 1104 du même code : 

« Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. 

Cette disposition est d'ordre public. »

- article 1304-3, alinéa 1er, du code précité : 

« La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement ».



Pour l'essentiel, les époux [U] critiquent le jugement en ce qu'il a retenu que la condition suspensive se trouvait réputée accomplie, alors qu'ils estiment avoir démontré sa non réalisation à raison de la non obtention d'un financement dans les conditions et les délais fixés contractuellement.



Ainsi que l'a exactement relevé le premier juge, il ressort des dispositions de l'acte de vente

signé le 17 mars 2017 par les époux [J] (vendeurs) et [U] (acquéreurs) que la cession de l'immeuble se trouvait assortie d'une condition suspensive tenant à l'obtention d'un prêt selon les caractéristiques suivantes : « (') offres de prêt d'un montant maximum de 333 000 euros pour une durée maximum de 180 mois au taux maximum hors assurance de 1,45 % la première année (') ». Il était également stipulé que « (') la présente vente sera caduque du fait de la non obtention d'offres prêt dans le délai de quarante jours (') ».



Les époux [U] échouent à justifier avoir déposé au moins une demande de prêt dans le délai de quarante jour correspondant strictement aux caractéristiques fixées contractuellement.



La cour ne peut dès lors qu'adopter les motifs développés du premier juge qui établissent ce constat, sans erreur de fait ou de droit, comme le jugement querellé l'a résumé en ces termes : « (') si les époux [U] justifient avoir déposé au moins une demande de prêt dans le délai de 40 jours à compter du compromis, la demande de prêt auprès du Crédit Mutuel ayant été présentée avant le 24 mars 2017 (selon attestation de la banque), il résulte de l'ensemble des réponses apportées par les organismes bancaires que les demandes de prêt ne répondaient pas aux caractéristiques visées au contrat de vente signé entre les parties mais qu'elles portaient sur un montant nettement supérieur à celui convenu entre les parties rendant ainsi plus aléatoire l'acceptation des organismes de crédit, de sorte que les défendeurs ne peuvent valablement se prévaloir de la caducité du contrat de vente (...). » 

En cela, les époux [U] ont manqué à leurs obligations issues du contrat, ce qui conduit,

conformément aux dispositions de l'article 1304-3 alinéa 1 du code civil, à considérer que la condition suspensive est réputée accomplie.

S'agissant de la demande en paiement de dommages et intérêts, les époux [J] font valoir que les pénalités contractuelles fixées à 12 700 euros ne forment pas une réparation

suffisante des préjudices qu'ils affirment avoir subis. Ils demandent à voir condamner les époux [U] à leur verser une indemnité de 30 000 euros, outre intérêts. 

Pour autant, le premier juge a exactement détaillé les préjudices des époux [J], tenant

en une perte de loyers, au paiement de la taxe foncière, à un prix de vente minoré et à la recherche d'un nouveau financement pour l'acquisition de leur bien immobilier.

L'ensemble de ces préjudices est intégralement réparé par l'allocation d'une somme de 12 700 euros, telle que prévue à titre de pénalité par la convention précitée.





- Sur l'intervention volontaire et la demande en paiement de dommages-intérêts du cabinet Even du Fou



Le tribunal a parfaitement motivé sa décision en précisant que l'intervention volontaire du cabinet Even du Fou est recevable. Il est manifeste que le mandat de vente donné par les époux [J] audit cabinet a été signé le 12 janvier 2017 et qu'il prévoyait une tacite reconduction par période d'un an. C'est donc ensuite d'une erreur matérielle évidente qu'il a été indiqué par les parties que le mandat ne pouvait être reconduit au-delà du 12 janvier 2017 - ce qui correspond à la date de sa signature initiale - au lieu du 12 janvier 2018.



C'est aussi en faisant une juste appréciation du préjudice subi par le cabinet Even du Fou que le premier juge a fixé au montant de 15 000 euros la réparation due par les époux [U], fautifs, tel que prévu conventionnellement.



La cour confirmera également les dispositions prises sur les dépens et l'article 700 du code

de procédure civile, le tribunal ayant à juste titre prononcé une condamnation conjointe et non solidaire (les époux [U] s'étant engagés à l'acte chacun à 50 %).





- Sur les mesures accessoires en cause d'appel



Les époux [U], parties perdantes, seront condamnés conjointement aux dépens du second degré de juridiction.



L'équité commande leur condamnation conjointe à verser la somme de 1 500 euros, d'une

part aux époux [J], et d'autre part au cabinet Even du Fou, en application de l'article

700 du code de procédure civile.







PAR CES MOTIFS,



La Cour, 



Confirme en toutes ses dispositions le jugement frappé d'appel,



Y ajoutant, 



Condamne conjointement les époux [U] aux dépens du second degré de juridiction, avec la distraction demandée conformément à l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'au versement de 1 500 euros, d'une part aux époux [J], et d'autre part au cabinet Even du Fou, en application de l'article 700 du même code.





Le Greffier,Le Président,