Cour d'Appel · 1re chambre civile — 3 mai 2022

MW/IC















[T] [F]



C/



GRAND DIJON HABITAT



























































































expédition et copie exécutoire

délivrées aux avocats le











COUR D'APPEL DE DIJON



1ère chambre civile



ARRÊT DU 03 MAI 2022



N° RG 20/01228 - N° Portalis DBVF-V-B7E-FRN6



MINUTE N°



Décision déférée à la Cour : jugement du 07 août 2020, 

rendu par le tribunal judiciaire de Dijon - RG : 11-19-000216









APPELANT :



Monsieur [T] [F]

né le 07 Décembre 1964 à [Localité 5] (70)

domicilié :

[Adresse 1]

[Localité 4]



représenté par Me Anaïs BRAYE, membre de la SELARL DEFOSSE - BRAYE, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 39





INTIMÉ :



OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT GRAND DIJON HABITAT venant aux droits de DIJON HABITAT, agissant par son représentant légal en exercice domicilié au siège : 

[Adresse 2]

[Localité 3]



représenté par Me Sylvaine GUERRIN-MAINGON, membre de la SCP BROCHERIEUX - GUERRIN-MAINGON, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 24







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 1er mars 2022 en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Michel PETIT, Président de chambre, et Michel WACHTER, Conseiller, chargé du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :



Michel PETIT, Président de chambre, Président,

Michel WACHTER, Conseiller,

Sophie DUMURGIER, Conseiller,



qui en ont délibéré.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier



DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 03 Mai 2022,



ARRÊT : rendu contradictoirement,







PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



SIGNÉ : par Michel PETIT, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







*****



Le 22 mai 2013, l'office public de l'habitat Grand Dijon Habitat a donné à bail à M. [T] [F] un appartement situé au rez-de-chaussée d'un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4].



Par exploit du 20 février 2019, M. [F] a fait assigner l'office public de l'habitat Grand Dijon Habitat devant le tribunal d'instance de Dijon en paiement de la somme de 6 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation d'un trouble de jouissances. Il a exposé au soutien de sa demande qu'il subissait de nombreux troubles de jouissance, notamment les négligences des locataires, le mauvais état du sol de l'appartement, ainsi que la présence récurrente d'individus inquiétants au rez-de-chaussée ou dans les parties communes de l'immeuble.



L'office Grand Dijon Habitat a sollicité le rejet des demandes de M. [F], en indiquant que le logement lui avait été délivré en bon état, et que, si l'existence d'incivilités n'était pas contestée, il n'était cependant caractérisé aucune faute du bailleur.



Par jugement du 7 août 2020, le tribunal a :



- déclaré recevables les demandes de M. [T] [F] ;



- rejeté la demande de M. [T] [F] à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices causés par les troubles de jouissance de son domicile ;



- rejeté la demande de M. [F] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



- condamné M. [T] [F] aux entiers dépens de l'instance ;



- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.



Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu :



- s'agissant de l'état du logement, que le bailleur n'avait aucune obligation d'améliorer le logement en effectuant des travaux d'embellissement ; qu'il était par ailleurs justifié par la démonstration de l'exécution de plusieurs opérations de désinsectisation que les demandes de M. [F] étaient prises en compte et que le bailleur respectait ses obligations ;



- s'agissant des incivilités et troubles de voisinage, que le bailleur, après avoir fait intervenir le service de médiation et une société de sécurité, avait alerté le procureur de la République sur les difficultés persistantes, et avait déposé plainte suite aux dégradations commises sur la porte d'entrée ; que l'agent de proximité passait régulièrement sur les lieux et, à chaque signalement de M. [F], intervenait pour fermer la porte ; qu'ainsi, le bailleur respectait autant que possible ses obligations eu égard au contexte, alors qu'il ne pouvait se substituer aux services de police et de justice ; qu'il avait été exposé à M. [F], dans une lettre du 30 septembre 2019, que Grand Dijon Habitat travaillait en étroite collaboration avec la ville de [Localité 4] et les services de police et de prévention, ces derniers ayant renforcé leurs actions sur place ; qu'il avait par ailleurs été confirmé à M. [F] que le bailleur avait condamné tous les logements vacants, les accès aux caves et séchoirs, ainsi que le local vélo extérieur, et déposait plainte à chaque acte de vandalisme ; qu'en outre, les individus responsables des troubles n'étaient pas identifiés et étaient des tiers, de sorte que Grand Dijon Habitat ne pouvait être tenu à garantie des troubles que subissait son locataire ; que le bailleur n'avait par ailleurs commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité et, en toute hypothèse, était fondé à invoquer les circonstances de fait exonératoires de toute responsabilité dès lors qu'elles présentaient les caractéristiques de la force majeure, la situation actuelle dans cet immeuble étant prise en charge par les services de police dans le cadre d'une enquête pénale ; qu'ainsi, sans nier les troubles subis par M. [F] et les autres occupants de l'immeuble, sa demande d'indemnisation formée à l'encontre de son bailleur ne pouvait qu'être rejetée.





M. [F] a relevé appel de cette décision le 20 octobre 2020.



Par conclusions notifiées le 18 janvier 2021, l'appelant demande à la cour :



- d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ; 

 

Statuant à nouveau ; 

 

- de condamner l'office public de l'habitat Grand Dijon Habitat à payer à M. [F] la somme de 6 000 euros à titre de dommages intérêts, en réparation des préjudices causés par les troubles de jouissance de son domicile ;

 

- de condamner l'office public de l'habitat Grand Dijon Habitat à payer à M. [F] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 





Par conclusions notifiées le 9 avril 2021, l'office public de l'habitat Grand Dijon Habitat demande à la cour :



- de juger M. [T] [F] recevable mais mal fondé en son appel dirigé à l'encontre du jugement déféré ; 

 

- de confirmer les dispositions de ce jugement en ce qu'il a rejeté la demande de M. [T] [F] à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices causés par les troubles de jouissances de son domicile ;

 

- de confirmer les dispositions de ce jugement en ce qu'il a rejeté la demande de M. [T] [F] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

 

- de confirmer les dispositions de ce jugement en ce qu'il l'a condamné aux entiers dépens de l'instance ;

 

Y ajoutant, 

 

- de condamner M. [T] [F] à payer à l'office public de l'habitat Grand Dijon Habitat la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles engagés devant la cour d'appel ;

 

- de le condamner aux dépens de la procédure d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





La clôture de la procédure a été prononcée le 6 janvier 2022.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l'exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.







Sur ce, la cour,



M. [F] reprend à hauteur d'appel l'intégralité des griefs qu'il avait formulés en première instance à l'encontre de son bailleur.



S'agissant en premier lieu de l'état de son logement, c'est à juste titre que le premier juge a relevé, au vu des pièces produites, que le bailleur avait toujours réagi aux demandes d'intervention formées par son locataire, et qu'il avait en conséquence procédé, à plusieurs reprises, à des opérations de désinsectisation, de même qu'il avait fait réaliser des travaux d'obturation des espaces subsistant au droit des canalisations et conduites, et pouvant servir d'accès aux nuisibles.



De même, en ce qui concerne le comportement irrespectueux des autres locataires, notamment au sujet de la gestion des déchets, il est constant que le bailleur, outre le nettoyage régulier des espaces extérieurs relevant de son domaine, a pris l'initiative d'afficher dans les parties communes des affiches rappelant aux locataires le nécessaire respect des règles de vie, en faisant bien état, contrairement à ce que soutient l'appelant, de celles concernant l'hygiène.



S'agissant enfin des importantes nuisances causées par la présence récurrente dans les parties communes d'individus étrangers à l'immeuble, elles sont dûment établies par les pièces versées par M. [F], et sont au demeurant parfaitement admises par l'intimée, qui n'en conteste ni la réalité, ni la gravité. Pour autant, c'est aux termes d'une analyse complète et circonstanciée des documents fournis par le bailleur, et à laquelle la cour renvoie, que le premier juge, malgré une considération erronée, mais surabondante, relative à la force majeure, a retenu que Grand Dijon Habitat avait, dans la limite de ses possibilités, agi pour mettre fin aux nuisances, par la condamnation des espaces vacants, les interventions de son personnel ainsi que d'une société de sécurité, et le recours aux services de médiation, puis de police et de justice, le tribunal ayant rappelé à bon droit que le bailleur ne pouvait se substituer à ces derniers pour le maintien de l'ordre public troublé par des individus non identifiés et totalement étrangers à l'immeuble. C'est ainsi à juste titre qu'en dépit de la persistance des comportements délictueux, le premier juge a retenu qu'aucune faute n'était caractérisée à l'égard de Grand Dijon Habitat.



Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.



M. [F] sera condamné aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés directement conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à l'intimé la somme de 800 euros en application de l'article 700 du même code.





Par ces motifs



Statuant en audience publique et par arrêt contradictoire,



Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 7 août 2020 par le tribunal judiciaire de Dijon ;



Y ajoutant :



Condamne M. [F] à payer à l'OPH Grand Dijon Habitat la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne M. [F] aux dépens d'appel, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





Le Greffier, Le Président,