Cour d'Appel · CHAMBRE 2 SECTION 2 — 28 avril 2022

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 2 SECTION 2



ARRÊT DU 28/04/2022





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N° de MINUTE : 22/ 

N° RG 21/01616 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TQRY



Jugement rendu le 03 mars 2021par le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer



APPELANTE



SARL GTMC, représentée par son gérant domicilé en cette qualité audit siège.

Ayant son siège social122 rue Solférino 59000 Lille



représentée et assistée par Me Olivier Berne, avocat au barreau de Lille



INTIMÉE



SARL Clarence

ayant son siège social 1, Avenue du Verger 62520 le Touquet Paris Plage



représentée et assistée par Me Alex Dewattine, substitué à l'audience par Me Lucien Deleye, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer 



DÉBATS à l'audience publique du 01 février 2022 tenue par Agnès Fallenot magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Audrey Cerisier



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Laurent Bedouet, président de chambre

Nadia Cordier, conseiller

Agnès Fallenot, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 avril 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Laurent bedouet, président et Marlène Tocco, greffier lors du délibéré, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire 



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 18 janvier 2022 







FAITS ET PROCÉDURE :



La SCI 1 avenue du Verger a donné à bail commercial à la SARL Clarence des locaux situés 1 avenue du Verger, le Touquet-Paris Plage. 



Par acte authentique du 21 février 2013, la SCI 1 avenue du Verger a vendu son local commercial à la SCI Flavio pour un prix de 330 000 euros. Le contrat de bail entre la SCI 1 avenue du Verger et la société Clarence n'a pu être retrouvé et communiqué à l'acquéreur.



Le 26 novembre 2013, la SCI Flavio et la société Clarence ont signé un acte intitulé « avenant au bail commercial ».



La société Clarence a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Boulogne-sur-Mer en date du 19 février 2015. 



Par acte d'huissier du 25 mars 2016, la SCI Flavio a fait délivrer à la société Clarence et aux organes de la procédure un congé avec offre de renouvellement du bail au montant annuel de 75 000 euros. 



En réponse, la société Clarence a contesté l'expiration du bail en se prévalant de l'acte du 26 novembre 2013, soulignant que l'intention des parties avait été de conclure un nouveau contrat. 



Par acte d'huissier du 27 septembre 2017, la SCI Flavio a fait assigner la société Clarence devant le juge des loyers commerciaux de Boulogne-sur-Mer afin au principal, de voir constater que le bail initial avait pris fin le 30 septembre 2016, dire que le bail serait renouvelé au 1er octobre 2016 avec un loyer fixé à la somme annuelle de 75 000 euros hors taxes et charges, et subsidiairement, de voir ordonner une expertise et fixer un loyer provisionnel. 



Par jugement du 29 août 2018, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer a ordonné une expertise confiée à Monsieur [K] [T] afin qu'il donne son avis sur la valeur locative des lieux loués à la date du renouvellement du bail, soit le 1er octobre 2016. 



L'expert a déposé son rapport le 5 juin 2020 et conclu à une valeur locative d'un montant de 37 500 euros hors taxes et hors charges pour une destination contractuelle spécifique à l'activité de restauration et à une valeur locative d'un montant de 48 000 euros hors taxes et hors charges pour une destination contractuelle tout commerce. 



Par acte authentique du 12 novembre 2020, la société GTMC a acquis l'immeuble pour un prix de 810 000 euros. Elle est ensuite intervenue volontairement à l'instance. 



Par jugement rendu le 3 mars 2021, le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a statué en ces termes :



DIT que l'action tendant à un déplafonnement du loyer est recevable ; 

FIXE le loyer annuel hors taxes et hors charges à 37 500 € à compter du 1er octobre 2016, les loyers échus portant intérêt en application de l'article 1155 du Code civil dans sa rédaction applicable au litige ; 

REJETTE les demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

CONDAMNE la SCI FLAVIO et SARL GTMC aux dépens, chacune pour moitié.







Par déclaration du 18 mars 2021, la société GTMC a relevé appel de cette décision en ces termes : « L'appel est dirigé contre le jugement en ce qu'il a : - Débouté la société GTMC de sa demande tendant à voir dire que le loyer du bail renouvelé entre les parties au 1er octobre 2016 et portant sur l'immeuble sis au Touquet-Paris-Plage, 1 avenue du Verger, sera fixé à l'effet du 1er octobre 2016 à la somme annuelle de 72.000,00 euros outre les taxes, droits, charges, compléments de loyer sous toutes formes prévues au bail, les autres charges et conditions restant identiques en tous points entre les parties ; - Débouté la société GTMC de sa demande tendant à dire que le loyer fixé portera intérêts au taux légal de plein droit au profit du bailleur à compter de chaque échéance depuis le renouvellement par application de l'article 1155 du Code civil ; - Débouté la société GTMC de sa demande tendant à dire qu'en application de l'ancien article 1154 du Code civil, les intérêts échus depuis plus d'un an produiront eux-mêmes intérêts ; - Débouté la société GTMC de sa demande tendant à lui voir verser une somme de 3.500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; - Fixé le loyer annuel hors taxes et hors charges à 37.500,00 euros à compter du 1er octobre 2016, les loyers échus portant intérêts en application de l'article 1155 du Code civil dans sa rédaction applicable au litige ; - Condamné la SCI FLAVIO et la société GTMC chacune pour moitié aux dépens. »



PRÉTENTIONS DES PARTIES :



Par conclusions régularisées par le RPVA le 6 décembre 2021, la société GTMC demande à la cour de : 



- DÉBOUTER la SARL CLARENCE de l'ensemble de ses demandes ; 

- INFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer du 3 mars 2021 en ce qu'il a : 

' Fixé le loyer annuel hors taxes et hors charges à 37.500,00 euros à compter du 1er octobre 2016, les loyers échus portant intérêts en application de l'article 1155 du Code civil dans sa rédaction applicable au litige ; 

' Rejeté les demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

' Condamné la SCI FLAVIO et la SARL GTMC aux dépens, chacune pour moitié. 

Statuant à nouveau, 

- DIRE que le loyer du bail renouvelé entre les parties au 1er octobre 2016 et portant sur l'immeuble sis au Touquet Paris-Plage 1 Avenue du Verger, sera fixé, à l'effet du 1er octobre 2016, à la somme annuelle de 72.000,00 €, outre les taxes, droits, charges, compléments de loyer sous toutes formes prévues au bail, les autres clauses et conditions restant identiques en tous points entre les parties ; 

- DIRE que le loyer fixé portera intérêts au taux légal de plein droit au profit du bailleur à compter de chaque échéance depuis le renouvellement, par application de l'ancien article 1155 du Code civil ; 

- DIRE qu'en application de l'ancien article 1154 du Code civil les intérêts échus depuis plus d'un an produiront eux-mêmes intérêts ; 

- CONDAMNER la SARL CLARENCE à verser à la société GTMC la somme de 7.500,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, pour les procédures de première instance et d'appel, y compris les opérations d'expertise ; 

- CONDAMNER LA SCI CLARENCE aux entiers dépens de première instance et d'appel.



La société GTMC plaide que l'action en fixation du loyer était en cours lorsqu'elle a acquis l'immeuble. C'est donc en sa qualité de nouveau propriétaire qu'elle est intervenue volontairement à l'instance. La théorie de l'accessoire, mais aussi le régime juridique relatif aux fruits civils, justifient pleinement qu'elle puisse agir en appel. Elle est le seul bailleur, et en vertu du contrat de vente conclu avec la SCI Flavio, elle dispose des droits dont bénéficiait cette dernière, et notamment celui de faire fixer le loyer de renouvellement. 



Elle se prévaut de la situation locative du bien, dans un emplacement de forte commercialité, bénéficiant d'une bonne visibilité. Elle affirme que le bail ne comporte pas de clause qui affecterait l'équilibre des obligations entre les parties et que le montant du loyer est bas par rapport au marché. 



Dans ses dernières écritures au soutien de son appel incident, la société Clarence demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a considéré que le bail expiré n'aurait pas duré plus de douze années. Cette demande ne pourra qu'être rejetée. Il ne fait en effet aucun doute que le bail expiré a bel et bien débuté le 6 octobre 2000, même si l'instrumentum a été perdu. Les parties s'accordent à dire que cette date constitue celle d'entrée en possession. 



L'élément qui, selon la société Clarence, démontre que le bail du 6 octobre 2000 a pris fin avant l'expiration d'un délai de douze ans est l'avenant au bail commercial conclu le 26 novembre 2013. Malgré la clarté des termes de cet avenant, elle soutient qu'il s'agit en réalité d'un nouveau bail commercial. Elle en tire la conséquence qu'ayant pris effet le 26 novembre 2013, le bail commercial n'aurait pas pu être renouvelé par le congé avec offre de renouvellement délivré par la SCI Flavio le 25 mars 2016. Or le document du 26 novembre 2013 doit bel et bien être considéré comme un avenant. Le bail commercial ayant pris effet le 6 octobre 2000, et ayant pris fin par l'effet du congé délivré le 25 mars 2016, il a duré plus de douze ans. Par conséquent, en vertu de l'alinéa 3 de l'article L.145-34 du code de commerce, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative. Par ailleurs, en vertu de l'alinéa 4 de l'article L.145-34, il n'y a pas lieu d'appliquer la règle du « plafonnement du déplafonnement ».



Le rapport d'expertise reprend classiquement les différents critères nécessaires à la détermination de la valeur locative. 



Les valeurs retenues par l'expert sont cependant contestables sur trois points :

-la désignation des lieux : le rapport d'expertise pondère la surface du premier étage en appliquant un coefficient de 0,50, alors que la salle de restaurant du premier étage n'est pas moins attractive que celle du rez-de-chaussée ; le fait que les escaliers soient étroits, et qu'il n'y ait pas d'ascenseur, n'est pas un critère permettant de diminuer de moitié la surface utile du premier étage ; cette salle doit être pondérée à 0,75 ;

-la destination contractuelle : aucune destination n'est mentionnée dans le bail ; il s'agit donc nécessairement d'un bail tous commerces ; d'ailleurs, ni le bail, ni l'avenant n'interdisent la cession du droit au bail ; il n'y a pas lieu dès lors de tenir compte de l'hypothèse envisagée et presque privilégiée par l'expert qui serait celle d'un bail n'autorisant que l'activité de restauration ;

-l'estimation de la valeur locative : le loyer retenu est très inférieur au loyer moyen constaté et les abattements pratiqués par l'expert sont difficilement justifiables. 



Compte tenu de l'emplacement de premier choix, de la très bonne image dont bénéficie la commune du Touquet-Paris-Plage ainsi que de la proximité avec l'hôtel de standing Westminster, clientèle du restaurant, il convient de fixer le loyer annuel à la somme de 72 000 euros hors taxes et hors charges par an. 



Le tribunal a considéré d'une part qu'il serait injuste d'imposer au locataire qu'il fasse des travaux importants et d'autre part qu'il devait être assujetti à un loyer soutenable pour une activité de restauration. Néanmoins, aucune disposition légale ou réglementaire ne fixe ces conditions, de sorte que pour juger que la valeur locative de renouvellement devait être fixée à 37 500 euros, le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a bel et bien ajouté des conditions que ne prévoit pas la loi. 



Par conclusions régularisées par le RPVA le 11 janvier 2022, la société Clarence demande à la cour de : 



Vu les articles L145-34 et suivants du code de commerce 

Vu les anciens articles 1156 et suivants du code civil 

A titre principal, 

INFIRMER le jugement de première instance en ce qu'il a jugé que le loyer pouvait être déplafonné. 

INFIRMER le jugement de première instance en ce qu'il a retenu un loyer déplafonné à compter du 1er octobre 2016, avec intérêts 

En conséquence, 

DÉBOUTER la société GTMC de sa demande de déplafonnement du loyer 

DÉBOUTER la société GTMC de sa demande tendant à obtenir le paiement du complément de loyer avec intérêt depuis le 1er octobre 2016 

A titre subsidiaire 

CONFIRMER le jugement en ce qu'il a fixé le loyer à la somme de 37.500€ 

DÉBOUTER la société GTMC de toutes ses demandes fins et conclusions. 

En toutes hypothèses, 

CONDAMNER la société GTMC à payer à la SARL CLARENCE la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

LA CONDAMNER aux entiers frais et dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise 



La société Clarence plaide que la société GTMC n'est pas à l'origine de l'offre de congé, ni de la notification du mémoire préalable. Elle n'était même pas partie à l'expertise judiciaire. Elle ne peut donc pas prétendre relever, seule, appel du jugement du juge des loyers commerciaux. L'article R145-23 du code de commerce ne prévoit pas une faculté de substitution du nouveau propriétaire à l'ancien propriétaire dans le cadre de la procédure en cours. 



De surcroît, la société GTMC sollicite que le loyer soit réévalué à compter du 1er octobre 2016, et que le complément dû porte intérêts. Toutefois, la société GTMC n'est propriétaire que depuis le 12 novembre 2020. Elle ne peut donc pas solliciter le paiement d'un complément de loyer pour une période antérieure à son acquisition. 



La société Clarence ajoute que la procédure de déplafonnement ne peut pas être mise en 'uvre car le bail a été renouvelé en 2013. Le bailleur n'est pas en mesure de produire aux débats le bail signé en 2000. Or c'est bien sur lui que repose la charge de la preuve, peu important les circonstances de l'antériorité de la relation contractuelle. Elle est locataire de ce local commercial depuis plusieurs décennies, plus précisément depuis la date de son immatriculation, en 1986. 



En toutes hypothèses, il est indéniable que les parties ont entendu régulariser un nouveau contrat le 26 novembre 2013 et non pas un simple avenant. Certes, l'acte est dénommé « avenant au contrat de bail ». Cependant, la dénomination de l'acte ne correspond pas à la volonté des parties au moment de la signature. 



A la date de signature de cet acte, le bail prétendument signé en 2000 était déjà expiré depuis au moins quatre années. Il apparaît donc que le délai de 12 ans, permettant un déplafonnement, était lui aussi dépassé. De surcroît, l'acte du 26 avril 2013 décrit les conditions de la nouvelle relation contractuelle. Par ailleurs, le bailleur a procédé à l'enregistrement de l'acte auprès du SIE d'Amiens, afin de lui donner une date certaine. Si l'objet de l'acte n'était véritablement que de préciser les conditions d'ores et déjà prévues dans le bail initial, il n'y avait absolument aucun intérêt à procéder à cet enregistrement. 



Les parties ne pouvaient pas signer un avenant à un contrat inexistant et dont elles ne connaissaient pas les modalités initiales. La doctrine précise de manière constante qu'un avenant au bail doit préciser expressément les points modifiés par l'avenant qui complètent, suppriment ou remplacent les modalités définies dans le contrat initial. Il doit aussi stipuler expressément que le bail initial reste valide. Au regard de ce qui précède, il s'avère que le congé avec offre de renouvellement est irrégulier, puisqu'il a été délivré moins de trois ans après la signature du nouveau bail. 



A titre subsidiaire, sur la détermination du loyer, la société Clarence fait valoir que la société GTMC sollicite que le loyer soit fixé à la somme de 72 000 euros annuels, hors charges et hors taxes, alors qu'il s'élève, jusqu'à présent, à la somme de 30 000 euros. Or si le bailleur a bien la possibilité de modifier le montant du loyer du bail renouvelé dans le congé avec offre de renouvellement, le loyer du bail renouvelé doit néanmoins correspondre à la valeur locative.



La locataire rappelle que l'acte du 26 novembre 2013 indique que le loyer antérieur était de 3 048,98 euros mensuel et qu'il a été décidé de le ramener à 2 500 euros mensuels. Le bailleur a donc accepté de consentir une baisse du loyer en 2013 et considère toutefois, moins de trois ans plus tard, que la valeur locative aurait été majorée de plus de 120%. 



De surcroît, la ville du Touquet a contraint la société Clarence à abandonner l'exploitation de sa terrasse en avril 2017. Cette décision a entraîné une baisse considérable de fréquentation et a largement diminué la capacité d'accueil du restaurant. D'ailleurs, le panier moyen est passé de 100 euros à 65 euros. 



Le bailleur se contente de produire aux débats quelques éléments de comparaison qui n'ont aucun rapport avec le local loué à la société Clarence, qui produit quant à elle aux débats des éléments permettant de confirmer la baisse de fréquentation de la ville et les difficultés financières éprouvées par les commerçants. La forte baisse de la fréquentation touristique de la station a un impact direct sur la santé financière des restaurants. 



La société Clarence ne pourra jamais vendre son fonds de commerce à un cessionnaire qui souhaiterait exercer une activité différente de celle de restauration. En effet, au regard notamment des contentieux opposant bailleur et locataire, aucun repreneur ne prendra le risque de changer la destination du local, sans un bail écrit le confirmant. En toutes hypothèses, c'est au bailleur d'apporter la charge de la preuve. S'il considère que le bail est tous commerces, c'est à lui de le démontrer en produisant un contrat. D'ailleurs, l'acte de vente de l'immeuble précise clairement en page 4 que l'immeuble vendu comprend « une salle de restaurant et une cuisine » et qu'il est « loué à usage de restaurant ». La cour d'appel confirmera donc le jugement fixant le loyer à la somme de 37 500 euros. 





La cour renvoie, pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens des parties, à la décision déférée et aux écritures susvisées, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 18 janvier 2021.



SUR CE :



Il sera observé à titre préliminaire que la société Clarence n'a tiré aucune conséquence juridique, dans le dispositif de ses écritures, de ses développements selon lesquels la société GTMC ne pourrait pas prétendre relever, seule, appel du jugement du juge des loyers commerciaux, en l'absence de faculté de substitution du nouveau propriétaire à l'ancien propriétaire dans le cadre de la procédure en cours. Ils seront donc disqualifiés en purs arguments et il n'y sera pas répondu.



Sur le bien-fondé de la demande 



Aux termes de l'article L145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. 

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. 

Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. 



Aux termes des dispositions de l'article 1156 ancien du code civil, il convient de rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes.



Aux termes de l'article 1161 ancien du code civil, toutes les clauses des conventions s'interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l'acte entier.



Sans dénaturer les obligations qui résultent des termes clairs et précis d'une convention, et sans modifier les stipulations qu'elle renferme, il appartient au juge également de rechercher la commune intention dans tout comportement ultérieur de nature à la manifester.



En l'espèce, les parties s'accordent sur le fait que le bail conclu le 6 octobre 2000 entre la SCI 1 avenue du Verger et la société Clarence a été perdu. 



Par suite de la vente de l'immeuble à la SCI Flavio, il a été signé, le 26 novembre 2013, entre le nouveau propriétaire et la locataire, un acte intitulé « avenant à bail commercial ».



Cet acte indique en préambule : 

« Le précédent propriétaire avait donné les lieux à bail commercial à la SARL Clarence, avec effet au 6 octobre 2000.

Toutefois, le bail n'a pu être ni retrouvé ni présenté à l'acquéreur, l'acte de vente du 21 février 2013 précisant simplement que le bail avait été établi aux conditions suivantes :

'loyers non soumis à TVA,

'montant du loyer au moment de la vente : 3048,98 euros par mois,

'dépôt de garantie non versé par le locataire,

'taxe foncière remboursée chaque année par le locataire au propriétaire.

Dans ces conditions, les parties ont décidé de préciser leurs obligations respectives au moyen d'un avenant. »



Il stipule ensuite :



- en son article 1, que le loyer est ramené à compter du 1er mars 2013 à la somme de 30 000 € par an, soit 2 500 € par mois, qu'il est assujetti à la TVA, et qu'il est payable d'avance, mensuellement, avant le 5 du mois, au domicile du bailleur ou en tout autre endroit choisi par lui ;

- en son article 2, que le loyer sera indexé chaque année au 1er mars selon l'indice INSEE du coût de la construction, d'indexation étant à calculer sur la base du dernier indice connu aux dates de référence, et que si l'indice venait à disparaître, les parties adopteraient un nouvel indice choisi par un arbitre décidé d'un commun accord ou à défaut par le juge des référés du tribunal de grande instance du lieu de l'immeuble ;

- en son article 3, qu'à défaut de paiement du loyer à bonne date, le bail sera résilié de plein droit, un mois après la délivrance par le bailleur d'un commandement de payer demeuré plus d'un mois sans effet, que la résiliation devra être constatée en justice et que l'expulsion pourra alors être prononcée, le président du tribunal de grande instance du lieu de l'immeuble statuant en référé étant compétent ;

- en son article 4, que les grosses réparations sont à la charge du bailleur, mais que les autres travaux d'entretien, de réparation, y compris le remplacement d'éléments vétustes ou obsolètes et la mise aux normes sont à la charge du locataire ;

- en son article 5, que le preneur doit verser au bailleur un dépôt de garantie fixé à 3 mois de loyer, mais que le nouveau bailleur n'entend pas remettre en cause la dispense accordée à la locataire par le bailleur initial, étant toutefois convenu qu'en cas de cession, cette dispense ne s'étendra pas à l'acquéreur ;

- en son article 6, que les autres clauses et conditions du bail ayant pris effet entre les parties le 6 octobre 2020 demeure inchangées.



L'examen de ces stipulations met en évidence que cet acte a établi :

-le montant ainsi que les modalités de paiement et d'indexation du loyer, revu à la baisse et assujetti à la TVA ;

-les conditions de résolution du bail, limitées au défaut de paiement à bonne date du loyer ;

-la répartition de la charge des travaux d'entretien et de rénovation ;

-le montant et le paiement du dépôt de garantie.



Le renvoi fait par son article 6 aux « autres clauses et conditions du bail ayant pris effet entre les parties le 6 octobre 2020 » demeurant inchangées ne peut manifestement concerner que le remboursement de la taxe foncière chaque année par le locataire au propriétaire, seule autre clause connue du précédent bail n'ayant pas été modifiée par l'acte.



Dès lors, la volonté des parties de « préciser leurs obligations respectives au moyen d'un avenant » indiquée au préambule, en dépit d'une rédaction maladroite, doit être interprétée comme celle de fixer les conditions de la relation contractuelle, ce que confirme d'ailleurs l'attitude postérieure du bailleur, lequel a fait publier l'acte en date du 27 novembre 2013.



Celui-ci ne peut donc s'analyser que comme un nouveau bail à effet au 1er mars 2013 signé le 26 novembre 2013.



Il s'en suit que le bailleur ne pouvait signifier son congé à la locataire à la date du 25 mars 2016. 



Les prétentions de la société GTMC, venant aux droits de la SCI Flavio, en déplafonnement du loyer sont donc mal fondées et elle doit en être déboutée.



La décision entreprise sera infirmée en toutes ses dispositions.



Sur les dépens 



Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.



L'issue du litige justifie de condamner la société GTMC aux dépens d'appel et de première instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire. La décision entreprise sera réformée de ce chef.



Sur les frais irrépétibles



Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.



La société GTMC sera condamnée à verser à la société Clarence la somme de 5 000 euros au titre de ses frais irrépétibles, et déboutée de sa propre demande de ce chef.







PAR CES MOTIFS



Infirme le jugement rendu le 3 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer ;



Déboute la société GTMC, venant aux droits de la société Flavio, de l'ensemble de ses demandes ;



Condamne la société GTMC, venant aux droits de la société Flavio, à payer à la société Clarence la somme de 5 000 euros au titre de ses frais irrépétibles ;



Déboute la société GTMC, venant aux droits de la société Flavio, de sa propre demande au titre de ses frais irrépétibles ;



Condamne la société GTMC, venant aux droits de la société Flavio, aux dépens d'appel et de première instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.







Le greffierLe président







Marlène ToccoLaurent Bedouet