Cour d'Appel · 8ème chambre — 4 mai 2022

N° RG 21/07246 - N° Portalis DBVX-V-B7F-N3SG









Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J.EXPRO, JCP de SAINT-ETIENNE en référé du 10 juin 2021



RG : 21/00205







S.C.I. SCI LA RECRE



C/



Syndic. de copro. [Adresse 3]





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



8ème chambre



ARRÊT DU 04 Mai 2022



APPELANTE :



La SCI LA RECRE, immatriculée au RCS de ST ETIENNE sous le numéro 517 584 740,ayant son siège social Chez M. [E] [J] - [Adresse 2], prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité au dit siège



Représentée par Me Gaël SOURBE de la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON, toque : 1547

Ayant pour avocat plaidant Me Cécile ABRIAL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE





INTIMÉ :



Le Syndicat des copropriétaires de l'IMMEUBLE [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice ESC IMMO domicilié [Adresse 1]



Représenté par Me Sylvain NIORD de la SELAS D.F.P & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, toque : 125





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Date de clôture de l'instruction : 05 Avril 2022



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 05 Avril 2022



Date de mise à disposition : 04 Mai 2022



Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Christine SAUNIER-RUELLAN, président

- Karen STELLA, conseiller

- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller



assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier



A l'audience, Christine SAUNIER-RUELLAN a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.



Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Christine SAUNIER-RUELLAN, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



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La SCI la Récré est co-propriétaire, depuis 2009, dans un immeuble situé [Adresse 3] de plusieurs lots :




les lots devenus 101-102 correspondant à deux caves,

le lot devenu 108 correspondant à un local en rez-de-chaussé, à usage de ''café'' selon l'état descriptif initial du règlement de copropriété de 1967, et à usage ''commercial'' selon le modificatif de l'état descriptif du règlement de copropriété de 2001,

le lot devenu 109 correspondant à un local à usage de dépôt situé dans la cour, avec ''jouissance exclusive et particulière'' de la cour se trouvant à l'arrière du bâtiment principal.




Le fonds de commerce a été exploité jusqu'en 2016 par un dénommé Monsieur [X] aux termes d'un contrat de bail signé initialement avec l'ancien propriétaire, puis le 30 octobre 2009 avec la SCI la Récré devenue propriétaire.



Ce contrat de bail du 30 octobre 2009 passé entre la SCI la Récré et Monsieur [X], prévoyait (conformément au modificatif précité de 2001) que le lot n°108 correspondait à un local ''à usage commercial''.



L'article 4 du contrat précisait que ce lieu était destiné à l'exploitation d'un «'bar -tabac -restaurant ». 



Suite à une procédure de liquidation judiciaire concernant Monsieur [X], le fond de commerce a été racheté en 2016, dans le cadre d'une vente aux enchères publiques, par la SARL La Cour d'Ecole qui a continué l'exploitation du bar, tabac, restaurant dans le cadre du contrat de bail commercial la liant à la SCI La Récré.



En 2020, le syndicat des copropriétaires s'est déclaré importuné par l'activité en cause.



Le syndicat a alors adressé à la SCI La Récré une lettre en date du 29 juin 2020, la mettant en demeure :




de faire cesser par son locataire la SARL La Cour d'Ecole, son activité de restauration, et l'utilisation commerciale de la cour,

et de supprimer le tuyau d'extraction d'air qui part du local.






*********



N'obtenant pas gain de cause, le syndicat des copropriétaires se déclarant représenté par son syndic bénévole Madame [B], a fait citer devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, la SCI La Récré aux fins d'obtenir par la voie judiciaire les mesures précitées visées dans la mise en demeure.



*********



Par ordonnance de référé du 10 juin 2021, le président du tribunal judiciaire de Saint-Etienne a :



*Déclaré recevable les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l'lmmeuble [Adresse 3] ;



*Condamné la SCI LA RECRE à supprimer le tuyau traversant la façade de l'immeuble dans un délai de 2 mois à compter de la signification de l'ordonnance sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard, ladite astreinte courant pendant 3 mois ;



*Condamné la SCI LA RECRE à faire cesser la réception par sa locataire de sa clientèle dans la cour de l'immeuble dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l'ordonnance sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard, ladite astreinte courant pendant 3 mois ;



*Débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes de condamnation de la SCI LA RECRE :




à faire cesser par tout moyen utile l'activité de restauration exercée par sa locataire,

et à supprimer tout ouvrage ancré/fixé sur les murs de l'immeuble. 




*Condamné la SCI LA RECRE aux dépens et à payer la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] ;



*Débouté les parties du surplus de leurs demandes.



Le juge des référés a retenu :




que Madame [B] est toujours désignée comme syndic bénévole par l'assemblée générale du 3 février 2021, laquelle assemblée n'a pas été annulée ;





que si il y a eu ordonnance désignant un administrateur provisoire, il n'est pas établi que cette ordonnance ait été signifiée aux parties et qu'elle ait donc reçue exécution ;





que le syndic bénévole n'a pas besoin d'être autorisée par l'assemblée générale pour présenter des demandes au juge des référés, et ce en application de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 ;





que l'exploitation du restaurant ne constitue pas une violation manifeste du règlement de copropriété et donc un trouble manifestement illicite :





en ce que le document intitulé «'état descriptif de division, règlement de copropriété'» en date du 7 juillet 1967 indique que l'immeuble comprend en étage des locaux d'habitation et au rez-de-chaussé, un local à usage de café, une cuisine et une chambre,





en ce que «'le modificatif de cet état descriptif en date du 17 décembre 2001'» décrit le local du rez-de chaussée comme un local à usage commercial,





en ce que le ''règlement de copropriété'' ne prévoit aucune restriction s'agissant du local commercial du rez-de-chaussée, si ce n'est l'interdiction générale de troubler la tranquillité de l'immeuble, de nuire à la solidité de l'immeuble ou d'incommoder les voisins par des odeurs ou autrement.





que depuis 2009 s'est exercé dans ce local une activité de ''bar, tabac, presse , française des jeux, snack, petite restauration'' sans que cela ne suscite réaction des copropriétaires ;





que les photographies ne sont pas de nature à établir les nuisances dans la mesure où elles sont essentiellement prises dans la rue et qu'il en est de même du constat d'huissier qui pointe la présence de personnes en train de fumer, mais sur la voie publique ;





qu'au demeurant les nuisances alléguées n'apparaissent pas différentes de celles qui pourraient résulter d'un commerce de café ou de bar ;





que s'agissant du tuyau d'extraction d'air, relié probablement à la hotte aspirante, sa présence constitue un trouble manifestement illicite en ce qu'il n'apparaît pas conforme au règlement sanitaire, que par ailleurs il n'est pas établi qu'il y ait eu autorisation de l'assemblée générale de percer le mur pour l'installer ;





que l'utilisation commerciale de la cour constitue un trouble manifestement illicite en ce qu'elle n'a absolument pas été prévue à cette fin, ni par le règlement de copropriété, ni pas le descriptif.





qu'enfin, il n'est pas établi que du matériel ait été ancré dans les murs de l'immeuble.




*********



Par déclaration enregistrée par voie électronique le 29 septembre 2021, la SCI La Récré a fait appel de cette ordonnance.



Aux termes de conclusions récapitulatives enregistrées par voie électronique le 14 mars 2022, la SCI La Récré demande à la Cour :



*de réformer l'ordonnance de référé rendue par Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de ST ETIENNE en date du 10 juin 2021 en ce qu'elle a : 




Déclaré recevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3]. 





Condamné la SCI LA RECRE à supprimer le tuyau traversant la façade de l'immeuble dans un délai de 2 mois à compter de la signification de l'ordonnance sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard, ladite astreinte courant pendant 3 mois. 





Condamné la SCI LA RECRE à faire cesser la réception par sa locataire de sa clientèle dans la cour de l'immeuble dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l'ordonnance sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard, pendant 3 mois. 





Condamné la SCI LA RECRE aux dépens et à payer la somme de 1.000 € au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3]. 





Débouté les parties du surplus de leurs demandes. 


 

*La confirmer pour le surplus. 



Statuant à nouveau, 

A titre principal, 

Vu l'article 122 du code de procédure civile, 

 Vu l'article 18 de la Loi du 10 juillet 1965, 



*de déclarer irrecevables l'action et les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] « représenté par son syndic bénévole, Madame [B] » 



A titre subsidiaire, 

Vu l'article 835 du code de procédure civile, 



*de débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] « représenté par son syndic bénévole, Madame [B] » de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions dirigées à l'encontre de la SCI LA RECRE pour défaut de preuve du trouble manifestement illicite invoqué. 



A titre reconventionnel, 



*de condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] « représenté par son syndic bénévole, Madame [B] » à payer à la SCI LA RECRE la somme de 4 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance avec dispense de toute participation à la dépense commune de ces frais en application de l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965. 



Aux termes de conclusions enregistrées par voie électronique le 2 décembre 2021, Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] demande à la Cour :



Vu les articles 117, 121, 122, 126 et 694 du code de procédure civile, 

Vu les articles 8 et 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, 




de confirmer l'ordonnance du 10 juin 2021 en ce qu'elle a : 





Déclaré recevable les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] ; 





Condamné la SCI LA RECRE à supprimer un tuyau traversant la façade d'immeuble dans un délai de deux mois à compter de la signification de l'ordonnance sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard, ladite astreinte courant pendant trois mois ; 





Condamné la SCI LA RECRE à faire cesser la réception par sa clientèle dans la cour de l'immeuble dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l'ordonnance sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard, ladite astreinte courant pendant trois mois ; 





Débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], de sa demande de condamnation de la SCI LA RECRE à faire cesser par tous moyens utiles, l'activité de restauration exercée par sa locataire, et à supprimer tout ouvrage ancré, fixé sur les murs de l'immeuble ; 





Condamné la SCI LA RECRE à payer la somme de 1 000 € au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] ; 





Débouté les parties du surplus de leurs demandes. 




Y AJOUTANT, 




de condamner de la SCI LA RECRE à payer et porter au syndicat de copropriété de l'immeuble [Adresse 3], au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 






*********



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisons :




sur les faits, prétentions et arguments des parties, aux conclusions déposées et ci-dessus visées, 

sur l'exposé des moyens, à l'énoncé qui en sera fait ci-dessous dans les motifs.






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DISCUSSION :



SUR LA RECEVABILITÉ DES DEMANDES DU SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES



Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile : 



« Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfixe, la chose jugée. » 



L'article 117 du code de procédure civile prévoit que constituent notamment des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte : le défaut de capacité à agir, le défaut de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice.



La SCI La Récré demande à la Cour de déclarer irrecevables l'action et les demandes du syndicat des copropriétaires « représenté par son syndic bénévole, Madame [B] » pour défaut de qualité dans la mesure où il n'est pas justifié d'un mandat de syndic valable, ladite SCI soutenant que le procès-verbal de l'assemblée générale du 3 février 2021 aux termes duquel Madame [B] aurait été renouvelée dans ses fonctions, doit être annulé et qu'une procédure à cette fin est en cours.









En réponse le syndicat des copropriétaires soutient que les voies de recours à l'encontre des décisions d'assemblées générales n'ont pas de caractère suspensif, que la jurisprudence considère qu'une assignation peut être délivrée par le syndicat en la personne d'un syndic non renouvelé, et que les actions en référés menées par le syndic échappent à l'autorisation préalable de l'assemblée générale d'ester en justice.



Sur ce, il convient de relever :




que si l'article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que l'exécution des décisions de syndicats des copropriétaires est confiée à un syndic désigné dans les conditions de l'article 25 de la même loi, par l'assemblée générale des copropriétaires, l'article 55 du décret du 17 mars 1967 dispose :




«'Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. 

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en 'uvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires, l'opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l'article R136-2 du code de la construction et de l'habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n'est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l'article L615-6 du code de la construction et de l'habitation. 

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.'»




qu'il en résulte que tant qu'il n'est pas établi que le procès verbal de l'assemblée générale du 3 février 2021 portant désignation de [K] [B] en qualité de syndic bénévole, est annulé, cette dernière conserve tout pouvoir pour agir en cette qualité,





que la présente action ne nécessitait nullement une autorisation de l'assemblée générale puisqu'elle a été engagée en référé.




En conséquence, la Cour confirme la décision du juge des référés en ce qu'il a déclaré recevable l'action engagée par le syndicat des copropriétaires.





SUR LES DEMANDES AU FOND :



L'article 835 du code de procédure civile prévoit :



«'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit-pour-faire-cesser-un-trouble-manifestement-illicite.



Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. » '



S'agissant des demandes visant à l'arrêt de l'activité de restauration et à la suppression des ouvrages ancrés, fixés dans les murs de l'immeuble 



Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires n'a pas formé d'appel incident de la décision du juge des référés rejetant ses demandes visant à faire cesser l'activité de restauration et à supprimer les ouvrages ancrés dans les murs de l'immeuble.



Il n'y a donc pas lieu de statuer sur ces points, la décision étant donc passée en force jugée.





S'agissant de la demande visant à l'arrêt de l'utilisation commerciale de la cour



Le syndicat des copropriétaires soutient :




que la cour n'a jamais été définie comme étant à usage commercial et comme étant une extension de la surface de vente du local du rez-de-chaussée ;


 


que l'utilisation de cette cour en terrasse recevant clientèle est de nature à porter atteinte aux droits des autres co-propriétaires s'agissant des nuisances sonores en résultant ;





que la preuve n'est pas rapportée de la connaissance depuis plus de 10 ans de l'utilisation de la cour comme terrasse pour la clientèle et que le délai de prescription n'est donc pas opposable.




En réponse, la SCI La Récré fait valoir :




que la jouissance privative de la cour par le propriétaire du local commercial est expressément prévue ;





que cette cour est attenante au local commercial et est donc par nature destinée à son exploitation ;





que pendant plus de 10 ans les locaux, y compris la cour, ont été exploités dans le cadre d'une activité de bar tabac, presse, snack, restauration ;





que le contrat de bail commercial vise expressément la cour ;





que le commissaire priseur dans l'inventaire des biens a relevé, en 2016, la présence de matériel de terrasse lié à l'activité commerciale.




Il convient dès lors de rechercher :




si il y a effectivement utilisation commerciale de la terrasse ;





si le cas échéant cette utilisation constitue un trouble ;

si ce trouble est ou non illicite, et «'manifestement'» illicite (le juge des référés ayant estimé que c'était le cas et ayant ordonné sous astreinte de faire cesser ce trouble) ;




L'analyse des éléments de l'affaire conduit à relever les points suivants :



Sur l'utilisation commerciale de la terrasse :



*Il ressort du constat d'huissier du 24 septembre 2020 (pièce n°1 SDC) que des chaises et des tables sont installées dans la cour, la SCI La Récré ne contestant pas son utilisation à des fins commerciales.



Sur l'existence du trouble :



Il ressort de la lettre de mise en demeure du syndicat des copropriétaires en date du 29 juin 2020, que ledit syndicat des copropriétaires souffre effectivement d'un trouble.



Sur le caractère illicite du trouble et manifestement illicite :



*L'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble telle que définies aux actes par ses caractères ou sa situation.



*Il ressort de l'examen du règlement de copropriété du 7 juillet 1967 (pièce n°1 SCI) comme du modificatif du 17 décembre 2001, (pièce n°2 SCI) que la destination de l'immeuble est ''mixte'' en ce qu'il est à la fois à usage d'habitation (les étages) et commercial (le local du rez-de chaussée), étant précisé qu'il est indiqué :




que chacun des copropriétaires a le droit de jouir et de disposer des locaux lui appartenant exclusivement à condition de ne rien en faire qui nuise aux droits des autres copropriétaires ;





que l'article 2 - troisième partie précise : «'les copropriétaires devront veiller à ce que la tranquillité de la maison ne soit aucunement troublée par leur fait, celui des membres de leur famille, de leurs invités, ou de gens à leur service. En conséquence ils ne pourront faire aucun bruit anormal, ni entreprendre aucun travail avec ou sans machine qui soit de nature à incommoder les voisins par leur odeurs ou autrement[...]les appareils récepteurs ou reproducteurs de sons devront être utilisés avec modération de telle manière qu'aucun bruit ne puisse être entendu en dehors des appartements où ils fonctionnent » ;





que si aucune restriction d'activité n'est prévue s'agissant du local commercial, des restrictions sont stipulées s'agissant des appartements dans lesquels il ne peut être exercé aucune activité commerciale, industrielle ou artisanale ou libérale, susceptible de changer la destination des locaux.




S'agissant de la cour, le règlement de copropriété du 7 juillet 1967 comme le modificatif du 17 décembre 2001, ne citent nullement cette cour comme étant la propriété de la SCI, le modificatif précisant que cette dernière en a la jouissance exclusive et particulière. 



*Le règlement de copropriété du 7 juillet 1967 (pièce n°1 SCI) ne prévoit nullement, dans le cadre de cette jouissance, l'utilisation de la cour à des fins commerciales, mais ne prévoit pas non plus d'interdiction.



La destination de la cour n'est nullement en effet précisée. 



La cour est bien différenciée de la pièce à usage de café. (au même titre que la cuisine et de la chambre) 



Ce règlement décrivait le lot n°7 (devenu 108 et 109 en 2001) comme étant : «'un local situé au rez-de-chaussée se composant :

- d'une pièce à usage de café,

- d'une cuisine et d'une chambre,

- et d'une parcelle de terrain attenante à usage de cour, avec une petite construction à usage de dépôt ;'»



*Le modificatif à l'état descriptif de division du 17 décembre 2001 (pièce n°2 SCI) évoque clairement «' la jouissance exclusive et particulière de la cour'» mais ne précise pas si elle peut être utilisée à des fins commerciale ou pas.



Ce modificatif distingue (outre les caves):




d'une part, le lot nouvellement référencé n°108 correspondant au local à usage commercial ; 

et d'autre part, le lot nouvellement référencé n°109 correspondant à une petite construction légère dans la cour.




Après cette description du lot n°109, il est ajouté la mention : «'Et la jouissance exclusive et particulière de la cour se trouvant à l'arrière du bâtiment principal.'» 



*Le contrat de bail commercial passé le 30 octobre 2009 entre la SCI La Recré et Monsieur [X] (pour l'exploitation d'un bar, mais aussi d'un tabac-presse, française des jeux, snack, petite restauration) -[pièce n° 7 -SCI]- fait également état, non pas de la propriété de la cour, mais de la jouissance exclusive et particulière de cette cour après avoir cité les lots n° 101 (cave), 102 (cave), 108 (local à usage commercial), et 109 (petite construction légère dans la cour à usage de dépôt).

 

Aucune permission ni interdiction d'utiliser la cour à des fins commerciales n'est prescrite.

 

*Le procès-verbal du 16 novembre 2016 du commissaire priseur (pièce n°6 SCI) portant vente du fonds de commerce de la licence et des éléments corporels fait apparaître notamment que la SARL La Cour de l'école a effectivement racheté pour la somme de 270 €, les meubles en terrasse, à savoir : 2 parasols, 17 Gueridons, 2 places en PVC vert, 33 chaises en PVC Vert, 3 fauteuils haut modèle, un voile anti-pluie, une table réglable, ainsi qu'un meuble presse tôle laquée éclairante.



Il est constant que ces meubles proviennent de la liquidation de monsieur [X], en ce qu'ils ont été inventorié par la commissaire priseur. La présence de ces meubles décrits comme étant «'en terrasse'» prouve bien que la cour a été utilisée à des fins commerciale avant 2016.



La vente de ces meubles de terrasse ainsi inventoriés par le commissaire priseur et dans le cadre d'une telle procédure laissait supposer à l'utilisation autorisée de la cour.



*L'utilisation de la cour par Monsieur [X] avant 2016 n'a pas donné lieu à observation de la part des copropriétaires, de même que son utilisation après 2016 jusqu'à la mise en demeure par lettre du 29 juin 2020. (pièce n°8 SCI)

 

Il y a lieu dans ces conditions de considérer qu'il n'y a pas de trouble manifestement illicite par rapport au règlement de copropriété du 7 juillet 1967, ni par rapport au modificatif à l'état descriptif de division du 17 décembre 2001, au procès-verbal de vente du fonds de commerce, en ce que ces actes ne précisent nullement le périmètre de l'utilisation de la cour dans le cadre de la jouissance.



Il y a lieu par ailleurs de relever que si le syndicat des copropriétaires invoque l'existence d'un trouble issu de la méconnaissance de ces dispositions, il n'apporte cependant aucun élément de nature à l'étayer.



Les photographies prises par l'huissier montrent une terrasse installée mais ne font apparaître aucune personne ni élément de nature à caractériser un comportement susceptible de générer une gène quelconque pour les copropriétaires.



La lettre de mise en demeure du 29 juin 2020 évoque de multiples soirées et événements festifs occasionnant un trouble particulièrement anormal du voisinage, mais aucun élément de la procédure ne vient étayer ces allégations.



Dans ces conditions, la cour :




retient que le trouble manifestement illicite relatif à l'utilisation de la cour n'est pas établi ;


 


infirme par conséquent la décision du juge des référés qui a ordonné sous astreinte de faire cesser la réception de la clientèle dans la cour de l'immeuble.




statuant à nouveau,




rejette la demande du syndicat des copropriétaires visant à condamner la SCI la Récré à faire cesser sous astreinte la réception de la clientèle dans la cour de l'immeuble.




S'agissant de la demande relative à la suppression du tuyau d'extraction :



Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la bouche d'aération apparaissant sur la façade de l'arrière-cour a été constatée par huissier de justice, et met en cause la conformité de cette installation au règlement sanitaire en précisant qu'aucune autorisation du syndicat n'a été demandée.



La SCI la Récré soutient qu'il ne s'agit pas d'un extracteur d'air mais de l'évacuation de la chaudière à vapeur, que par ailleurs la preuve de l'exécution des travaux (pour la mise en place du tuyau) par la SCI La Récré n'est pas rapportée, et que par conséquent il convient d'infirmer la décision du premier juge qui a ordonné la suppression du tuyau.



IL apparaît clairement sur une des photographies figurant dans le procès-verbal de l'huissier du 24 septembre 2020 qu'un tuyau manifestement lié à l'air figure sur un des murs, que peu importe de savoir quel est la vocation de ce tuyau dans la mesure où il n'est pas contesté que son installation a nécessité le percement du mur et qu' il n'est pas rapporté la preuve d'une quelconque autorisation pour effectuer ce percement.



C'est donc à juste titre que le juge des référés a estimé qu'en l'absence de justification d'une autorisation de l'assemblée générale pour percer le mur pour installer le tuyau en cause, le trouble manifestement illicite apparaît établi.



Il convient dans ces conditions de confirmer la décision déférée du juge des référés en ce qu'il a condamné la SCI la Récré à supprimer le tuyau traversant la façade de l'immeuble dans un délai de 2 mois qui sera à compter de la présente décision sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant 3 mois.





SUR LES MESURES ACCESSOIRES



Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et considérant que chacune des parties est perdante, il convient :




d'infirmer la décision déférée en ce qu'elle à condamné la SCI La Récré aux dépens de première instance.




Statuant à nouveau et y ajoutant :




de laisser à la charge des parties leurs propres dépens de première instance et d'appel.




En équité, il convient conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :




d'infirmer la décision du juge de référés qui a condamné la CSI La Recré à verser au syndicat des copropriétaires la somme 1000 € au titre des frais irrepetibles engagés en première instance.




Statuant à nouveau et y ajoutant,




de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrepétibles engagés aussi bien en première instance qu'en appel.






PAR CES MOTIFS



La Cour, 



Confirme la décision du juge des référé qui a déclaré recevable l'action et les demandes du syndicat des copropriétaires ;



Infirme la décision du juge des référés qui a ordonné sous astreinte de faire cesser la réception de la clientèle dans la cour de l'immeuble.

Statuant à nouveau,




Rejette la demande du syndicat des copropriétaires visant à condamner la SCI la Récré à faire cesser sous astreinte la réception de la clientèle dans la cour de l'immeuble.




Confirme la décision déférée du juge des référés en ce qu'il a condamné la SCI la Récré à supprimer le tuyau traversant la façade de l'immeuble dans un délai de 2 mois qui sera à compter de la présente décision sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant 3 mois ;

 

Laisse à la charge des parties leurs propres dépens de première instance et d'appel.

 

Infime la décision du juge de référés qui a condamné la CSI La Recré à verser au syndicat des copropriétaires la somme 1000 € au titre des frais irrepetibles engagés en première instance.



Statuant à nouveau et y ajoutant,








Laisse à la charge de chacune des parties les frais irrepétibles engagés aussi bien en première instance qu'en appel.








LE GREFFIER LE PRÉSIDENT