Cour d'Appel · 5ème Chambre — 4 mai 2022

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

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COUR D'APPEL DE NANCY

CINQUIÈME CHAMBRE COMMERCIALE



ARRÊT N° /22 DU 04 MAI 2022





Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 21/00249 - N° Portalis DBVR-V-B7F-EWSP 

Décision déférée à la Cour : jugement du Président du TJ de NANCY, R.G. n° 15/02066, en date du 23 novembre 2020, 



APPELANTE :

SCI SDJ 2 IMMO, ayant son siège social 20-22 rue des Investisseurs - 91560 CROSNE, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par de Me Wilfrid FOURNIER, avocat au barreau de NANCY, substitué par Me COUSIN, avocat au barreau de Nancy

 



INTIMÉ :



LE SYNDICAT PRINCIPAL DE COPROPRIETE DU CENTRE LES NATIONS ayant son siège sis 23 Boulevard de l'Europe - 54000 NANCY, agissant poursuites et diligences de son administrateur provisoire la SELARL [B] -ALIZERAI représentée par Me [J] [B], ayant son siège 1, Rue René Cassin-91000 EVRY

Représentée par de Me Annie SCHAF-CODOGNET de la SCP ANNIE SCHAF-CODOGNET ET FRÉDÉRIC VERRA, avocate au barreau de NANCY, substituée par Me Thomas CUNY, avocat au barreau de Nancy





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 905 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 09 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Guillemette MEUNIER, Présidente de Chambre et Monsieur Olivier BEAUDIER, Conseiller, chargé du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 

Madame Guillemette MEUNIER, Présidente de Chambre,

Monsieur Olivier BEAUDIER, Conseiller,

Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller, 

Greffière placée, lors des débats : Madame Mégane LEGARDINIER; 



A l'issue des débats, la Présidente a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 13 Avril 2022, puis à cette date le délibéré a été prorogé au 04 mai 2022 en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



ARRÊT : contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; 



signé par Mme Guillemette MEUNIER, Présidente et par Madame LEGARDINIER, Greffière placée,à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



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Copie exécutoire délivrée à Me Annie SCHAF-CODOGNET et Me Wilfrid FOURNIER le : 



Copie délivrée à Me Annie SCHAF-CODOGNET et Me Wilfrid FOURNIER le 



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EXPOSÉ DU LITIGE



La copropriété sise 23 Boulevard de l'Europe à Vandoeuvre-les-Nancy (département de Meurthe-et-Moselle) dénommée centre commercial et d'affaires Les Nations est constituée d'une tour de bureaux, ainsi que d'un centre commercial.



Le règlement de copropriété, contenant état descriptif de division, a été établi le 19 novembre 1973 et prévoit en son chapitre 9 que la copropriété est administrée :

 

- pour la partie immobilière, par un syndicat principal formé par le regroupement du syndicat secondaire A pour les locaux constituant la galerie commerciale et du syndicat secondaire B pour les locaux constituant la tour de bureaux, 

- pour l'exploitation du secteur commercial commun par le syndicat des commerçants ou association des commerçants du centre commercial de 'Vandoeuvre Nations'.



Suivant contrat en date du 03 mars 2006 à effet au 08 mars 2006, la société Espace 54 a consenti à la société Royal Nation un bail portant sur un local se situant au rez-de-chaussée inférieur niveau C du centre commercial à destination de « restauration, salon de thé et traiteur sur place et à emporter '' moyennant un loyer de 3 500 € par mois.



Le 15 juin 2009, la société Espace 54 a vendu le lot n°743 de 333 m2 dénommé « commerce ou services» se situant au rez-de-chaussée inférieur du centre commercial et le lot n°753 de 36 m2 constituant une réserve également située au rez-de-chaussée inférieur à la société SDJ 2 IMMO.



Selon délibération de l'assemblée générale du 24 février 2015, l'association des commerçants du centre commercial de 'Vandoeuvre Nations' a été dissoute.



Par actes d'huissier en date du 12 mai 2015, la société SDJ 2 IMMO a assigné le syndicat principal des copropriétaires Centre commercial les Nations et l'association des commerçants du centre commercial 'Vandoeuvre Nations' devant le tribunal de grande instance de Nancy aux fins de condamnation de ces derniers au paiement de la somme de 161 857,65 €, à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice financier, ainsi qu'à celle de 100 000 € en réparation du préjudice résultant de dévalorisation du local donné à bail.



Suivant ordonnance du président du tribunal de grande instance de Nancy du 28 septembre 2017, Me [H] [M] a été désignée en qualité d'administrateur provisoire du syndicat principal et des syndicats secondaires des copropriétaires du Centre commercial les Nations.





Par courrier recommandé avec accusé de réception du 15 décembre 2017, la société SDJ 2 IMMO a déclaré entre les mains de Me [H] [M], administrateur judiciaire, sa créance à hauteur de 161 857,65 € à titre de dommages et intérêts, outre celle de 100 000 € au titre du préjudice relatif à la dévalorisation du local.



Me [J] [B] a été désignée ultérieurement en qualité d'administrateur provisoire du syndicat principal et des syndicats secondaires aux lieu et place de Me [H] [M].



Suivant jugement réputé contradictoire en date du 23 Novembre 2020, le tribunal judiciaire de Nancy a : 



- déclaré les demandes de la Société SDJ 2 IMMO irrecevables,

- débouté le syndicat principal des copropriétaires du centre Les Nations représenté par Me [J] [B] de sa demande de dommages intérêts pour procédure abusive,

- condamné la société SDJ 2 IMMO à payer au syndicat principal des copropriétaires du centre Les Nations représenté par Me [J] [B] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société SDJ 2 IMMO aux dépens de I'instance,

- dit que le présent jugement est exécutoire par provision.



Suivant déclaration électronique transmise au greffe en date du 29 janvier 2021, la société SDJ 2 IMMO a interjeté appel de ce jugement. 



Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 02 mars 2022, la société SDJ 2 IMMO demande à la cour de : 



Vu les articles 126, 544, 564, 565, 566 et 567 du Code de Procédure Civile, 

 Vu l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, 

 Vu les articles 1231-1 et 1240 du Code Civil,

- prononcer le rebat de l'ordonnance de clôture rendue le 2 février 2022

- infirmer le jugement rendu le 23 novembre 2020 (RG 15/02066) par le Tribunal Judiciaire de Nancy en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes de la SCI SDJ 2 IMMO,

Statuant à nouveau,

- constater que la SCI SDJ 2 IMMO a valablement déclaré sa créance entre les mains de l'administrateur provisoire le 15 décembre 2017, laquelle a été admise le 10 septembre 2018 ; 

 - déclarer la SCI SDJ 2 IMMO recevable en sa demande formulée en cause d'appel de fixation de sa créance au passif du Syndicat Principal des Copropriétaires Centre Les Nations, à hauteur du montant déclaré entre les mains de l'administrateur provisoire pour la somme de 267.357,65€, 



- fixer la créance de la SCI SDJ 2 IMMO au passif du Syndicat Principal des Copropriétaires Centre Les Nations, à la somme de 267.357,65 € se décomposant comme suit : 

*161.857,65 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier total se décomposant comme suit : 

 - 98.000 € au titre de la perte de loyers de septembre 2012 à décembre 2014, 

- 34.216 € au titre de la perte de charges locatives de septembre 2012 à décembre 2014, 

- 29.641,65 € au titre du solde de charges de copropriété réglée par la SCI SDJ 2 IMMO sur cette même période, 

*-100.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de dévalorisation 

du local. 

A titre subsidiaire, 

Si par extraordinaire, la Cour devait considérer que les conditions des articles 565 et 566 du 

Code de Procédure civile ne sont pas réunies, il est demandé à la Cour de : 

 - déclarer recevable la demande reconventionnelle de SCI SDJ 2 formulée en cause d'appel de fixation de sa créance au passif du Syndicat Principal des Copropriétaires Centre Les Nations, à hauteur du montant déclaré entre les mains de l'administrateur provisoire pour la somme de 267.357,65 €. 

En tout état de cause, 

- débouter le Syndicat Principal des Copropriétaires de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions et de son appel incident. 

- condamner le Syndicat Principal des Copropriétaires Centre Les Nations à payer à la SCI SDJ 2 IMMO la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

- condamner le Syndicat Principal des Copropriétaires Centre Les Nations aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la AARPI AUDINEAU -GUITTON.



 Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 03 mars 2022, le Syndicat Principal de Copropriété du Centre Les Nations demande à la cour de : 



Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et ses décrets afférents,

Vu le règlement de copropriété du Centre Les Nations,

Vu les dispositions des articles 126, 544, 564, 565 et 556 du CPC,

Vu les dispositions des articles 1231 1 et 1240 du Code Civil,

- constater que le Syndicat Principal de Copropriété du Centre Les Nations n'a commis aucune faute,

- constater qu'il n'existe aucun lien de cause à effet entre la prétendue faute alléguée par

la SCI SDJ 2 IMMO et le prétendu préjudice allégué.

A titre subsidiaire,

- constater que le Syndicat de Copropriété n'est pas à l'origine d'une dévalorisation du local ou d'une discrimination,

- constater qu'il n'est pas établi de perte de loyers imputable au Syndicat,

- constater que la demande afférente au remboursement de l'ensemble des charges locatives n'est pas fondée.

En toute hypothèse, 

- débouter la SCI SDJ 2 IMMO de sa demande de fixation de créance comme étant non fondée.

De façon générale,

- débouter la SCI SDJ 2 IMMO de toute demande à l'encontre du Syndicat Principal des Copropriétaires du Centre les Nations, 

- infirmer la décision du 23 novembre 2020 en ce qu'elle a débouté le Syndicat Principaldes copropriétaires du Centre Les Nations de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, 

Statuant à nouveau, 

- condamner la SCI SDJ 2 IMMO à régler au Syndicat de Copropriété 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné la SCI SDJ 2 IMMO à régler au Syndicat de Copropriété une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du CPC pour intervention devant le premier juge.

Y ajoutant, 

- condamner la SCI SDJ 2 IMMO à régler au Syndicat Principal de Copropriété du Centre Les Nations la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du CPC pour intervention devant la Cour, ces montants étant majorés du taux de la TVA applicable au jour du paiement,

- condamner la SCI SDJ 2 IMMO à l'ensemble des dépens de première instance et d'appel.



Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. 



La procédure a été clôturée par ordonnance le 02 février 2022.



MOTIFS



Sur le rabat de l'ordonnance de clôture



Par odonnance séparée en date du 9 mars 2022, la clôture a été révoquée afin d'accueillir les dernières conclusions déposées le 2 mars 2022 et les inclure dans les débats. La clôture a été prononcée le 9 mars 2022. 



- Sur la recevabilité de la demande de fixation de la créance de la société SDJ 2 IMMO :



L'article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit qu'un administrateur provisoire d'un syndicat des copropriétaires d'un immeuble peut être désigné par le juge des référés ou le juge statuant sur requête afin de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété.





Aux termes de l'article 29-3 de la même loi, l'ordonnance de désignation d'un administrateur provisoire prévue à l'article 29-1 interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance a son origine antérieurement à cette décision et tendant notamment à la condamnation du syndicat débiteur au paiement d'une somme d'argent.



 Les dispositions des articles 29-4 et celles de l'article 68-18 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 prévoient qu'à partir de la publication de l'ordonnance de désignation de l'administrateur provisoire, les créanciers du syndicat des copropriétaires déclarent leurs créances dans un délai de trois mois. 



C'est en l'espèce par une exacte application des dispositions précitées que le tribunal judiciaire de Nancy a déclaré irrecevables les demandes de la société SDJ 2 IMMO tendant à la condamnation du syndicat principal de copropriété du centre 'les Nations' à des dommages et intérêts, et ce, après avoir relevé que ce dernier bénéficiait d'une mesure d'administration judiciaire, et que l'appelante avait par ailleurs, suivant courrier en date du 15 décembre 2017, déclaré sa créance à hauteur de 267 367,65 euros entre les mains de l'administrateur provisoire désigné.



Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes de condamnation formées par la société SDJ 2 IMMO à l'encontre du syndicat principal de copropriété du centre 'les Nations' à des dommages et intérêts.



En application de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. 



Cependant, l'article 565 du même code précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.



En l'espèce, il convient de déclarer recevable la demande formée pour la première fois en cause d'appel par la société SDJ 2 IMMO, tendant à la fixation au passif du syndicat principal de copropriété du centre 'les Nations' de la somme de 267 357,65 euros, correspondant à la perte des loyers, des charges locatives, au remboursement des charges de copropriété acquittées sur la période allant de septembre 2012 à décembre 2014, ainsi qu'à l'allocation de dommages et intérêts au titre de la dévalorisation du local commercial. 



En effet, cette prétention formée devant la cour tend à l'indemnisation de la société SDJ 2 IMMO de l'ensemble des préjudices financiers, dont elle avait sollicité en première instance la réparation sous forme d'une demande de condamnation de l'intimé à la somme susvisée. 





Elle ne constitue pas par conséquent une demande nouvelle, au sens des dispositions précitées, étant observé que l'appelante avait au préalable régulièrement déclaré sa créance auprès de l'administrateur provisoire du syndicat principal de copropriété du centre 'les Nations'. 



- Sur la créance de la société SDJ 2 IMMO :



La société SDJ 2 IMMO soutient que le syndicat principal de copropriété du centre 'les Nations' a commis une faute, en édictant le 12 mars 2012 une note de service qui décide de la fermeture à partir de 21 heures d'une partie de la galerie marchande (dénommée 'espace 54'), ainsi que le dimanche. Elle affirme que cette mesure qui ne relevait pas des attributions du syndicat des copropriétaires a été prise au mépris de l'article 603 du règlement de copropriété autorisant par exception l'aménagement d'horaires dérogatoires au profit notamment des commerces exerçant une activité de restauration.



La société SDJ 2 IMMO rappelle que la société Royal Nation, son locataire, a ainsi été privée de la possibilité d'exploiter le local donné à bail tous les jours jusqu'à 23 heures, ainsi que le dimanche. Elle sollicite en conséquence la réparation du préjudice qu'elle prétend avoir subi par ricochet consécutivement au départ de son locataire au mois de septembre 2012, ainsi que celui résultant de la dévalorisation de son local commercial suite à cette restriction qualifiée d'abusive des horaires d'ouverture au public du centre commercial imposée par le syndicat des copropriétaires. 



L'article 603 du règlement de copropriété prévoit s'agissant de la fixation des horaires d'ouvertures du centre commercial que : 



' La définition de ceux-ci sera de la compétence du Syndicat des Commerçants formée par l'ensemble des commerçants.



Les horaires arrêtés devront obligatoirement être respectés par l'ensemble des commerçants exception faite pour ceux dont l'activité nécessite des horaires particuliers tels que boulanger, pâtissier, brasserie, tabac, journaux, spectacles, restaurants et pharmacies de nuit.



De règle impérative et de façon permanente, le Centre sera fermé à la clientèle de une heure à sept heures du matin, les portes d'accès aux galeries marchandes seront condamnées durant cet horaire.'



Contrairement à ce que soutient la société SDJ 2 IMMO, il ressort de ces dispositions que la définition des horaires d'ouverture du centre commercial ne relève pas de la compétence de l'assemblée générale en vertu des dispositions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, mais bien du syndicat des copropriétaires dans la seule limite du respect d'une fermeture imposée de manière 'impérative' et 'permanente' entre 1 heure et 7 heures du matin.





Les dispositions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ne prévoient pas que la fixation des horaires d'ouverture du centre commercial est impérativement conditionnée à une décision prise à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires réunis en assemblée générale. 



Il est seulement précisé à cet article que l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. Or, l'article 603 du règlement de copropriété prévoit justement que la fixation des horaires d'ouverture et de fermeture des parties communes du centre commercial affectant les modalités de jouissance par les copropriétaires de leurs parties privatives, relève de la compétence du syndicat des commerçants. 



Ainsi, la décision prise par le syndicat principal de copropriété du centre 'les Nations' est conforme aux prescriptions du règlement de copropriété, lequel ne porte pas atteinte aux dispositions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. 



Il s'ensuit que le syndicat principal de copropriété du centre 'les Nations' pouvait décider seul de la modification des horaires d'ouverture et de fermeture du centre commercial, dans le respect des conditions posées par l'article 603 du règlement de copropriété, sans qu'il soit nécessaire de recourir à un vote de l'assemblée générale des copropriétaires devant statuer à l'unanimité de ses membres. La société SDJ 2 IMMO ne démontre dans ces circonstances aucune faute qui serait imputable à l'intimé dans la prise de sa décision en date du 12 mars 2012 au regard du respect des règles régissant la copropriété. 



Sur le fond, le syndicat principal de copropriété du centre 'les Nations' démontre que sa décision a été prise dans l'intérêt général de l'ensemble de copropriétaires, étant en effet motivée par la nécessité d'assurer la sécurité des lieux, suite à plusieurs incidents survenus durant la nuit signalés par les agents de surveillance (dégradations, vols avec effraction).



 Au vu des différents procès-verbaux de l'assemblée générale des copropriétaires, l'ouverture de la galerie dite 'Espace 54' au-delà de 21 heures, comme elle avait été précédemment autorisée, a été maintenue sous réserve que les commerçants exploitants en bénéficiant, ou éventuellement les propriétaires selon un accord passé avec leurs locataires, prennent en charge le surcoût généré par l'emploi d'un troisième agent de sécurité pendant les heures concernées.



Or, il est démontré que les copropriétaires concernés ont refusé de prendre en charge et d'assumer les frais induits d'un gardiennage renforcé, de sorte que la décision de restreindre les horaires d'ouverture du centre commercial au public, prise par le syndicat de copropriété du centre 'les Nations', apparaît justifiée au regard de la nécessité d'assurer la sécurité du centre commercial la nuit après 21 heures. Il n'est pas justifié par l'appelante dans ces conditions que la décision litigieuse présenterait un caractère abusif ou inapproprié suite au refus des copropriétaires d'assumer le coût de frais de gardiennage nécessaires à la sécurisation des lieux.



La société SDJ 2 IMMO ne rapporte pas en conclusion la preuve d'une faute commise par l'intimé dans l'exercice de ses prérogatives et de la faculté qui lui est donnée par l'article 603 du règlement de copropriété de régir les horaires d'ouverture du centre commercial. 



Il convient en conséquence de la débouter de sa demande tendant à la fixation de sa créance au titre de l'indemnisation de ses préjudices liés à la mesure prise par le syndicat principal de copropriété du centre 'les Nations'.



- Sur la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat principal de copropriété du centre 'les Nations' :



Le syndicat principal de copropriété du centre 'les Nations' ne démontre pas en l'espèce que la procédure initiée par la société SDJ 2 IMMO présenterait un caractère abusif et injustifié. Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a débouté l'intimé de cette demande.



- Sur les dépens et les frais irrépétibles de procédure :



Il convient de confirmer le jugement entrepris en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.



La société SDJ 2 IMMO succombant dans ses prétentions sera condamnée aux entiers frais et dépens d'appel et déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles de procédure exposés devant la cour.



 La société SDJ 2 IMMO est condamnée à payer au Syndicat principal de copropriété du centre 'les Nations' la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure exposés devant la cour. 





PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,



Vu l'ordonnance en date du 09 mars 2022 ayant ordonné le rabat de la clôture prononcée le 22 février 2022 et la clôture de l'instruction ; 



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;





Y ajoutant,



Déclare recevable la société SDJ 2 IMMO de sa demande de fixation de sa créance au passif du syndicat principal de copropriété du centre 'les Nations' ;



L'en déboute ;



Déboute la société SDJ 2 IMMO de sa demande formée au titre des frais irrépétibles de procédure exposés en cause d'appel ;



Condamne la société SDJ 2 IMMO à payer au Syndicat principal de copropriété du centre 'les Nations' la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure exposés devant la cour; 



Condamne la société SDJ 2 IMMO aux entiers frais et dépens d'appel.



Le présent arrêt a été signé par Madame MEUNIER, Président de la cinquième chambre commerciale à la Cour d'Appel de NANCY, et par Madame Legardinier Mégane, Greffière placée, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,







Minute en dix pages.