Cour d'Appel · Chambre Commerciale — 4 mai 2022

COUR D'APPEL

DE RIOM

Troisième chambre civile et commerciale















ARRET N°



DU : 04 Mai 2022



N° RG 19/01983 - N° Portalis DBVU-V-B7D-FJS5

ALC

Arrêt rendu le quatre Mai deux mille vingt deux



Sur APPEL d'une décision rendue le 3 avril 2019 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de CLERMONT-FERRAND (RG n° 18/01764)

Procédure à jour fixe : ordonnance sur requête rendue le 3 octobre 2019 par Mme la première présidente de la Cour d'appel de Riom et assignation à jour fixe adressée au greffe par la communication électronique le 12 décembre 2019.

 

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

Madame Virginie DUFAYET, Conseiller

M. François KHEITMI, Magistrat Honoraire



En présence de : Mme Christine VIAL, Greffier, lors de l'appel des causes et du prononcé



ENTRE 



La société LEROY MERLIN FRANCE

SA immatriculée au RCS de Lille Métropole sous le n° 384 560 942 00045

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représentants : Me Sébastien RAHON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

(postulant) et Me Aymeric ANTONIUTTI de la SELARL ANTONIUTTI Avocat, avocats au barreau de LILLE (plaidant)



APPELANTE



ET :



La société IMMOSIRIS 

SAS à associé unique immatriculée au RCS de Saint-Etienne sous le n° 814 312 096 00013

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentants : la SELARL TOURNAIRE - MEUNIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND (postulant) et la SELARL GOUAUX ABERGEL ASSOCIE, avocats au barreau de PARIS (plaidant)



INTIMÉE



DEBATS : A l'audience publique du 16 Février 2022 Madame CHALBOS a fait le rapport oral de l'affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l'article 785 du CPC. La Cour a mis l'affaire en délibéré au 13 Avril 2022 puis prorogé au 04 Mai 2022.



ARRET : 

Prononcé publiquement le 04 Mai 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président, et par Mme Christine VIAL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



Par acte authentique des 19 et 31 janvier 1994, la société Casino Guichard Perrachon et Cie, aux droits de laquelle vient la SAS Immosiris, a conclu un bail commercial avec la société OBI, aux droits de laquelle vient la société Leroy Merlin France portant sur :



'Sur la commune de [Localité 5] (Puy de Dôme),

Une parcelle de terrain sise [Adresse 6], d'une contenance de 2669 m2, comprise dans une parcelle de plus grande étendue, appartenant au bailleur, figurant au cadastre de la manière suivante : Section CI numéro [Cadastre 1] pour 7 597 m2.

Telle que ladite parcelle louée figure sous teinte jaune sur la copie du document d'arpentage jointe et annexée aux présentes après mention.

Précision étant ici faite qu'avec l'accord du bailleur, le preneur a construit préalablement aux présentes, en vertu d'un permis d'un construire délivré par la Mairie de [Localité 5] le 20 février 1989 sous le numéro 063 11 3888 YO 230, un 'bâti-center non couvert'.

Tel que ce bien existe avec ses aisances, parties attenantes et dépendances, et les droits de toute nature qui y sont attachés, sans exception ni réserve.'



Le bail avait pris effet pour une durée de neuf années, ayant commencé à courir le 8 avril 1988. Le loyer annuel avait été fixé par les parties à la somme de 77 536 francs HT (11 820,29 euros), révisable selon les dispositions légales.



Par acte sous seing privé du 7 septembre 1998, le bail a été renouvelé à compter du 19 octobre 1997 en toutes ses dispositions, à l'exception du loyer, dont le montant a été porté rétroactivement à la date du renouvellement à 89 405,50 francs HT (13 629,78 euros). Ce bail s'est tacitement prolongé au-delà de son échéance contractuelle.



Puis, par acte d'huissier du 11 juin 2014, le bailleur a délivré au preneur un congé avec offre de renouvellement à effet au 31 décembre 2014, offrant le renouvellement du bail au 1er janvier 2015 moyennant un loyer annuel de 200 000 euros HT.



La SAS Immosiris a notifié un mémoire à la SA Leroy Merlin le 2 juin 2016 sollicitant la fixation du loyer de renouvellement à un montant annuel de 200 000 euros HT au 1er janvier 2015. 



En l'absence d'accord entre les parties, la SAS Immosiris a, par acte d'huissier du 30 avril 2018, fait assigner la SA Leroy Merlin devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand, aux fins de :

- juger que le bail s'est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2015, aux clauses et conditions du bail échu mais à l'exception des dispositions d'ordre public de l'article R.145-35 du code de commerce lesquelles ne seront applicables qu'à compter de la conclusion du bail renouvelé ;

- fixer le loyer de renouvellement à un montant annuel de 200 000 euros HT ;

- de faire courir les intérêts à compter du 1er janvier 2015 ;

- de réajuster le dépôt de garantie.

À titre subsidiaire, il a été sollicité une expertise pour déterminer la valeur locative, et de fixer un loyer provisionnel de 200 000 euros HT et hors charges par an à compter de la décision.







Par jugement du 3 avril 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, notamment :

- rejeté l'exception d'incompétence soulevée par la SAS Leroy Merlin ;

- dit que le bail commercial était renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2015 ;

- sursis à statuer sur :

- la demande de la SA Immosiris de fixation du loyer à la somme annuelle de 200 000 euros HT et hors charges dans le cadre de sa demande de déplafonnement de la valeur locative ;

- la demande principale de la SAS Immosiris (sic) de fixation du loyer à la somme mensuelle de 21 453,56 euros HT en alléguant une baisse de la valeur locative à son niveau actuel indexé ;

- la demande afférente au dépôt de garantie ;

- avant dire droit au fond, ordonné une mesure d'expertise d'estimation de la valeur locative des locaux commerciaux ;

- confirmé dans l'attente de la décision sur le fond à titre provisionnel le versement du loyer actuel indexé ;

- réservé les dépens. 



La mission donnée à l'expert désigné, Mme [L] [R], comportait notamment les chefs suivants :

'- déterminer la situation des locaux litigieux, leur surface, le cas échéant avec pondération, leur volume, leurs commodités d'accès pour le public ;

- mentionner les modifications ayant pu être apportées par la partie locataire à l'état initial des lieux, en en précisant les conséquences, et en déterminant alors si ces modifications ont eu le cas échéant une incidence sur les commodités d'exploitation des lieux loués et sur la valeur du loyer commercial ;

- déterminer l'importance et l'étendue des surfaces affectées à l'exploitation commerciale du locataire, en détaillant les critères utilisés en cas de technique de pondération ;

- déterminer sur ces lieux l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité ainsi que de conformité aux normes exigées par la législation du travail ou en matière de législation spécifique concernant les lieux d'accueil du public si cette législation spécifique est applicable ;

- déterminer la nature et l'état des équipements ainsi que les moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire ;

- dire si les facteurs locaux de commercialité ont ou non changé depuis la dernière date de renouvellement formalisé de ce bail commercial depuis le 1er janvier 2015 ;

- en cas de reconnaissance d'une modification des facteurs locaux de commercialité, proposer de manière chiffrée et motivée une valeur de loyer annuel à compter du 1er octobre 2014 après prise en compte de l'ensemble des éléments ci-dessus énoncés ainsi que des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage après enquête qui devra détailler l'ensemble des termes utiles de comparaison ayant été retenus ;

- proposer en tout état de cause de manière détaillée et motivée un montant de loyer en fonction de la valeur locative des lieux, sans omettre de porter une appréciation sur le caractère monovalent ou non de l'exploitation commerciale qui exerce le locataire.' 



Le 3 mai 2019, la SA Leroy Merlin a fait assigner en la forme des référés devant la première présidente de cour d'appel de Riom, la SAS Immosiris aux fins d'être autorisée en application de l'article 272 du code de procédure civile, à interjeter appel du jugement.

Par ordonnance du 3 octobre 2019, la première présidente a fait droit à la demande.



Suivant déclaration électronique reçue au greffe de la cour en date du 10 octobre 2019, la SA Leroy Merlin FRANCE a interjeté appel du jugement.



Par arrêt du 10 juin 2020, la cour a statué comme suit :



Infirme le jugement ;Statuant à nouveau,

Dit que la cour d'appel de Riom est compétente pour statuer sur le fond du litige en application de l'article 90 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Dit que le bail commercial s'est renouvelé à compter du 1er janvier 2015 pour une durée de neuf années ;

Sursoit à statuer sur l'ensemble des demandes de la SA Immosiris ;

Avant dire droit au fond, ordonne une expertise d'estimation de la valeur locative des biens donnés à bail à la SA Leroy Merlin France situés [Adresse 6] ;

Désigne pour y procéder Mme [L] [R] avec pour mission de :

- effectuer préalablement une visite ou plusieurs visites des lieux litigieux, en la présence contradictoire des parties et de leurs conseils juridiques ou techniques ou ceux-ci ayant été dûment convoqués ;

- examiner l'ensemble des pièces produites par les parties ou leurs conseils, notamment les rapports d'expertises amiables des parties ;

- entendre contradictoirement les parties et leurs conseils en leurs dires et explications ;

- effectuer d'initiative et d'office toutes investigations, diligences ou vérifications lui paraissant utiles à l'échange contradictoire entre les parties et à la solution du litige ;

- donner son avis sur la valeur locative du terrain objet des conventions des 19 et 31 janvier 1994 et 7 septembre 1998, au sens des dispositions des articles L.145-36 et R.145-9 du code de commerce, à la date du 1er janvier 2015 ;

- par conséquent, donner son avis et fournir tous éléments de fait permettant au juge des loyers de fixer le prix du bail de ce terrain en considération de ceux des éléments qui lui sont particuliers, eu égard à la nature et aux modalités de l'exploitation effectivement autorisée ;



La cour a également dit que dans l'attente de la décision sur le fond, le loyer sera fixé à titre provisionnel à la somme de 21 453,56 euros par an outre l'indexation, correspondant au loyer en cours à la date du renouvellement.



L'expert a déposé son rapport le 15 mars 2021, retenant une valeur locative annuelle au 1er janvier 2015 de 35 260 euros HT hors charges locatives.



Par conclusions déposées et notifiées le 9 février 2022, la société Leroy Merlin France demande à la cour de :



- à titre préalable :

- constater l'aveu judiciaire de la société Immosiris, qui a reconnu que la valeur locative des biens donnés à bail à la société Leroy Merlin devait être évaluée, à la date de renouvellement, selon la méthode de valorisation des terrains nus, en application des articles L.145-36 et R.145-9 du code de commerce, sans prise en considération des constructions,

- déclarer irrecevables les demandes contradictoires formulées par la société Immosiris au détriment de la société Leroy Merlin, en application du principe de l'estoppel, notamment celles aux termes desquelles la société Immosiris demande à la cour de :

Constater, dire et juger :

- que la propriété des constructions édifiées par le preneur a fait accession à la société Immosiris à l'expiration du bail initial des 19 et 31 janvier 1994, conformément à l'article 'Améliorations, travaux constructions' dudit bail,

- que les parties évoluaient donc, à la date de la conclusion de l'avenant de renouvellement du 7 septembre 1998, non plus en présence d'un bail de terrain nu mais en présence d'un bail portant sur un immeuble construit,

- que la société Immosiris n'ayant pas participé au financement des améliorations apportées par le preneur aux lieux loués, celles-ci doivent donc être prises en compte, conformément au régime spécifique de l'article R. 145-8 du code de commerce, dans la détermination du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2015, le présent litige portant sur la fixation du loyer du bail renouvelé d'un immeuble construit dans le cadre du 2nd renouvellement du bail initial,

- que la société Immosiris est donc parfaitement en droit d'invoquer les constructions réalisées par la société Leroy Merlin France comme motif de déplafonnement au titre des améliorations lors du second renouvellement à effet du 1er janvier 2015,

Fixer le loyer de renouvellement au 1er janvier 2015 à la somme de 200000 euros hors taxes

et hors charges par an, conformément au rapport d'expertise de Monsieur [M] [K], expert près la cour d'appel de Riom,

- déclarer irrecevable comme nouvelle en appel la demande d'Immosiris tendant à dire et juger que les parties devront établir entre elles un nouveau bail ou un avenant adapté en ses clauses et conditions notamment des nouvelles dispositions de la loi n°2014- 626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et à son décret d'application n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial,

 

- au fond :

- constater dire et juger que le bail est renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2015,

- fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 35 260 euros hors taxes et hors charges par an à compter du 1er janvier 2015,

- débouter la société Immosiris de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner la société Immosiris à verser à la société Leroy Merlin France la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- la condamner aux dépens de premier instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Rahon, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.



Elle a par ailleurs notifié directement à la société Immosiris un mémoire rédigé dans les mêmes termes que ses conclusions.



Par conclusions déposées et notifiées le 9 février 2022, la société Immosiris demande à la cour de :

-recevoir la société Immosiris en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- débouter la société Leroy Merlin France de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- à titre principal :

- dire et juger que le bail s'est renouvelé pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2015, aux clauses et conditions du bail échu, à l'exception notamment de celles qui nécessiteront une adaptation aux nouvelles dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et à son décret d'application n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial,

- dire et juger que les parties devront établir entre elles un nouveau bail ou un avenant adapté en ses clauses et conditions notamment des nouvelles dispositions de la loi n°2014- 626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et à son décret d'application n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial,

- juger :

- que la propriété des constructions édifiées par le preneur a fait accession à la société Immosiris à l'expiration du bail initial des 19 et 31 janvier 1994, conformément à l'article 'Améliorations, travaux constructions' dudit bail,

- que les parties évoluaient donc, à la date de la conclusion de l'avenant de renouvellement du 7 septembre 1998, non plus en présence d'un bail de terrain nu mais en présence d'un bail portant sur un immeuble construit,

- que la société Immosiris n'ayant pas participé au financement des améliorations apportées par le preneur aux lieux loués, celles-ci doivent donc être prises en compte, conformément au régime spécifique de l'article R. 145-8 du code de commerce, dans la détermination du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2015, le présent litige portant sur la fixation du loyer du bail renouvelé d'un immeuble construit dans le cadre du second renouvellement du bail initial,

- que la société Immosiris est donc parfaitement en droit d'invoquer les constructions réalisées par la société Leroy Merlin France comme motif de déplafonnement au titre des améliorations lors du second renouvellement à effet du 1er janvier 2015,

- Fixer le loyer de renouvellement au 1er janvier 2015 à la somme de 200 000 euros hors taxes et hors charges par an, conformément au rapport d'expertise de Monsieur [M] [K], expert près la cour d'appel de Riom,

- dire et juger que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence,

- dire et juger que le différentiel portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de sa date d'effet,

- dire et juger que les intérêts échus depuis plus d'un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil,

- à titre subsidiaire :

si par extraordinaire la juridiction de céans devait considérer qu'elle ne pourrait se satisfaire de l'estimation réalisée par Monsieur [M] [K], expert près la cour d'appel de Riom, pour fixer le loyer du bail renouvelé :

- ordonner un complément de mission,

- désigner à cet effet Madame [L] [R] avec mission de donner son avis sur la valeur locative de renouvellement d'un bail portant sur un immeuble construit, intégrant ainsi les constructions édifiées par le preneur et ayant fait accession au bailleur,

- en tout état de cause :

- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir,

- condamner la société Leroy Merlin France au paiement d'une somme de 15 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Olivier Tournaire, avocat au barreau de Clermont-Ferrand , dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.



Elle a également notifié directement à la société Leroy Merlin un mémoire rédigé dans les mêmes termes que ses conclusions.



La procédure a été clôturée le 10 février 2022.





MOTIFS :



Il a déjà été statué sur le renouvellement du bail par l'arrêt rendu par cette cour le 10 juin 2020 qui est un arrêt mixte et qui juge notamment dans son dispositif que le bail commercial s'est renouvelé à compter du 1er janvier 2015 pour une durée de neuf années.



Il n'y a pas lieu de statuer à nouveau sur ce point.



La société Immosiris demande à la cour de dire et juger que les parties devront établir entre elles un nouveau bail ou un avenant adapté en ses clauses et conditions notamment des nouvelles dispositions de la loi n°2014- 626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et à son décret d'application n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial.



Contrairement à ce que soutient la société Leroy Merlin, cette demande nouvelle en cause d'appel est recevable en ce qu'elle ne constitue que le prolongement de sa demande de renouvellement du bail.



L'entrée en vigueur des dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 permet aux parties de se prévaloir des dispositions d'ordre public applicables au bail renouvelé, sans qu'il soit nécessaire de rédiger un nouveau bail ou un avenant, ainsi que le fait valoir à juste titre le preneur.



La demande tendant à l'établissement d'un nouveau bail sera en conséquence rejetée.





La fin de non-recevoir tirée du principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d'autrui sanctionne l'attitude procédurale consistant pour une partie, au cours d'une même instance, à adopter des positions contraires ou incompatibles entre elles dans des conditions qui induisent en erreur son adversaire sur ses intentions.



En l'espèce, la société Leroy Merlin a interjeté appel du jugement rendu le 3 avril 2019 par le juge des loyers commerciaux en reprochant à cette juridiction d'avoir confié à l'expert une mission imprécise et inutile sur certains points, en visant tout à la fois les dispositions des articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, relatives à la détermination du loyer de locaux construits, et celles de l'article L.145-36 et R.145-9 relatives au loyer des terrains nus.

Elle considérait que le bail portant sur un terrain nu, seules ces dernières dispositions étaient applicables.



Devant la première présidente de la cour d'appel saisie, sur le fondement de l'article 272 du code de procédure civile, de la demande de la société Leroy Merlin d'interjeter appel d'une décision ordonnant une expertise, la société Immosiris, concluait dans le sens de l'autorisation, exposant que les parties s'accordaient sur le fait que la mission de l'expert méritait réformation dans les termes des courriers officiels échangées entre leurs conseils les 17 et 19 juillet 2019 et précisant:

'S'agissant du prix du terrain nu, la société Immosiris ne conteste pas que le loyer de renouvellement doit être apprécié au visa des articles L.145-36 et R.145-9 du code de commerce.'



Aux termes du courrier du 19 juillet 2019 qu'il produisait devant la première présidente, le conseil de la société Immosiris avait confirmé l'accord de sa cliente pour que la mission soit rédigée comme suit :

- donner son avis sur la valeur locative du terrain objet des conventions des 19 et 31 janvier 1994 et 7 septembre 1998, au sens des dispositions des articles L.145-36 et R.145-9 du code de commerce, à la date du 1er janvier 2015 ;

- par conséquent, donner son avis et fournir tous éléments de fait permettant au juge des loyers de fixer le prix du bail de ce terrain en considération de ceux des éléments qui lui sont particuliers, eu égard à la nature et aux modalités de l'exploitation effectivement autorisée,

et pour que soient supprimés les chefs de mission suivants :

- déterminer la situation des locaux litigieux, leur surface, le cas échéant avec pondération, leur volume, leurs commodités d'accès pour le public ;

- mentionner les modifications ayant pu être apportées par la partie locataire à l'état initial des lieux, en en précisant les conséquences, et en déterminant alors si ces modifications ont eu le cas échéant une incidence sur les commodités d'exploitation des lieux loués et sur la valeur du loyer commercial ;

- déterminer l'importance et l'étendue des surfaces affectées à l'exploitation commerciale du locataire, en détaillant les critères utilisés en cas de technique de pondération ;

- déterminer sur ces lieux l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité ainsi que de conformité aux normes exigées par la législation du travail ou en matière de législation spécifique concernant les lieux d'accueil du public si cette législation spécifique est applicable ;

- déterminer la nature et l'état des équipements ainsi que les moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire ;

- dire si les facteurs locaux de commercialité ont ou non changé depuis la dernière date de renouvellement formalisé de ce bail commercial depuis le 1er janvier 2015 ;

- en cas de reconnaissance d'une modification des facteurs locaux de commercialité, proposer de manière chiffrée et motivée une valeur de loyer annuel à compter du 1er octobre 2014 après prise en compte de l'ensemble des éléments ci-dessus énoncés ainsi que des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage après enquête qui devra détailler l'ensemble des termes utiles de comparaison ayant été retenus ;

- proposer en tout état de cause de manière détaillée et motivée un montant de loyer en fonction de la valeur locative des lieux, sans omettre de porter une appréciation sur le caractère monovalent ou non de l'exploitation commerciale qui exerce le locataire.



La société Immosiris soutenait devant la cour, aux termes de ses conclusions du 23 janvier 2020 :

'Sur la valeur locative :

Si la compétence du juge des loyers commerciaux est certaine pour fixer le loyer de renouvellement au 1er janvier 2015, il est vrai que la valeur locative doit s'apprécier en fonction du prix du terrain en référence d'une part, au bail qui lie les parties et d'autre part, aux articles L.145-36 et R.145-9 du code de commerce.

C'est dans ces conditions que les conseils des parties se sont rapprochées et ont échangé des courriers officiels en date des 17 et 19 juillet 2019 pour tenter de faire réformer la mission de l'expert (...).

Sur le bail :

En référence à la désignation du bail, les constructions établies sur l'assiette du terrain par la société Leroy Merlin, qui en est propriétaire, ne font pas partie de l'assiette du bail, lequel est bien un terrain nu.

Lors du renouvellement du bail le 7 septembre 1998, les parties n'ont pas modifié la désignation de l'objet du bail, portant sur le seul terrain, alors que les constructions étaient déjà établies et que le bailleur n'en a pas fait accession.

Quant aux constructions nouvelles, réalisées après 1998, elles ne feront accession au bailleur et ne pourront être prises en considération pour déterminer la valeur locative que lors du prochain renouvellement en conformité des dispositions de l'article R.145-8 du code de commerce.

En conséquence, puisque les constructions réalisées par le preneur étaient préexistantes à la conclusion du bail, et à défaut de dispositif contractuel contraire, il y a lieu, de se référer pour déterminer la valeur locative aux articles L.145-36 et R.145-9 du code de commerce (...).'



Elle sollicitait à titre principal la fixation du loyer à la somme de 200 000 euros hors taxes et hors charges par an à compter du 1er janvier 2015 sur la base de l'avis d'un expert mandaté par elle et demandait subsidiairement à la cour d'accepter la demande de la société Leroy Merlin France de désignation d'un expert judiciaire à ses frais pour déterminer la valeur locative du terrain, en tenant compte de 'la nature et des modalités de l'exploitation effectivement autorisée' et ce au visa de l'article R.145-9 du code de commerce.



La société Immosiris a ainsi clairement exprimé une position procédurale, conduisant la cour à constater, dans son arrêt du 10 juin 2020, que les deux parties s'accordaient pour conclure que les biens donnés à bail à la société Leroy Merlin France devaient être évalués à la date de renouvellement selon la méthode de valorisation des terrains nus en application des articles L.145-36 et R.145-9 du code de commerce, et à définir la mission de l'expert en conséquence de ce constat.



L'expert désigné relate en page 15 de son rapport : 'Les parties consentent également à ce que l'évaluation porte sur la valeur locative du terrain nu. Par conséquent, la construction attachée au terrain importe peu. Il s'agit là, exclusivement, de constater que le terrain loué, objet des présentes, correspond à un équipement et stockage lié à l'activité de Leroy Merlin France.'



Le conseil de la société Immosiris n'a adressé aucun dire à l'expert après dépôt du pré-rapport, bien qu'ayant sollicité et obtenu la prolongation du délai qui lui était imparti pour ce faire.



Lors de la reprise des débats devant la cour après dépôt du rapport définitif de l'expert, la société Immosiris a modifié sa position procédurale et demande dorénavant à la cour de juger :

- que la propriété des constructions édifiées par le preneur a fait accession à la société Immosiris à l'expiration du bail initial des 19 et 31 janvier 1994, conformément à l'article 'Améliorations, travaux constructions' dudit bail,

- que les parties évoluaient donc, à la date de la conclusion de l'avenant de renouvellement du 7 septembre 1998, non plus en présence d'un bail de terrain nu mais en présence d'un bail portant sur un immeuble construit,

- que la société Immosiris n'ayant pas participé au financement des améliorations apportées par le preneur aux lieux loués, celles-ci doivent donc être prises en compte, conformément au régime spécifique de l'article R. 145-8 du code de commerce, dans la détermination du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2015, le présent litige portant sur la fixation du loyer du bail renouvelé d'un immeuble construit dans le cadre du 2nd renouvellement du bail initial,

- que la société Immosiris est donc parfaitement en droit d'invoquer les constructions réalisées par la société Leroy Merlin France comme motif de déplafonnement au titre des améliorations lors du second renouvellement à effet du 1er janvier 2015.



Les prétentions de la société Immosiris ainsi énoncées sont en contradiction avec la position procédurale qu'elle a précédemment clairement adoptée, au cours de la même instance, qui a induit en erreur son adversaire, ainsi que la cour, sur ses intentions.



Elles seront en conséquence déclarées irrecevables.







La société Immosiris, qui avait tout loisir de soumettre à la cour, antérieurement à l'arrêt du 10 juin 2020, des prétentions tendant à ce qu'il soit jugé que la propriété des constructions édifiées par le preneur a fait accession au bailleur à l'expiration du bail initial des 19 et 31 janvier 1994 et que les parties évoluaient donc, à la date de la conclusion de l'avenant de renouvellement du 7 septembre 1998, non plus en présence d'un bail de terrain nu mais en présence d'un bail portant sur un immeuble construit, a au contraire choisi de faire acter par la cour son accord sur le fait que les constructions édifiées par le preneur n'avaient pas fait accession au bailleur et que le loyer du bail renouvelé devait être déterminé selon le régime des baux de terrains nus.

Elle est en conséquence mal fondée à se prévaloir de l'article 6-1 de la CEDH et de la supériorité des normes relatives au droit de propriété et à invoquer un prétendu non-respect de son droit à ce que sa cause soit entendue sur ce point de droit non tranché à ce jour, étant relevé par ailleurs qu'elle ne perd pas la possibilité de réintroduire le débat lors d'un prochain renouvellement ou à la fin des relations contractuelles.



Aux termes d'un rapport sérieux et circonstancié qui n'a donné lieu à aucun dire des parties, l'expert judiciaire a déterminé la valeur locative du terrain objet du bail conformément à la méthode retenue par la cour dans son arrêt du 10 juin 2020.



La seule critique formulée par la société Immosiris sur le travail de l'expert tient au fait que ce dernier a estimé la valeur locative de renouvellement d'un bail de terrain nu et non d'un bail portant sur un immeuble construit, sans tenir compte de constructions ayant fait accession au bailleur. Les prétentions de la société Immosiris sur ce point ayant été jugées irrecevables, cette critique ne peut qu'être écartée.



Après avoir recueilli l'accord des parties pour retenir une superficie du terrain loué de 2269 m², l'expert a recherché la valeur locative du terrain en appliquant en premier lieu une méthode par comparaison métrique, le marché immobilier ne permettant toutefois de retenir qu'une seule référence pertinente, consistant en un terrain nu de 1894 m² situé sur la commune d'[Localité 4], loué pour une activité de parc de véhicules d'occasion.

Ce terrain, générant un loyer annuel de 14 400 euros et vendu en 2019 au prix de 240 238 euros, a permis à l'expert de retenir un taux de capitalisation de 6% calculé comme suit :

revenus (14 400 euros) x 100/ prix de vente (240 238 euros).

L'expert précise que ce taux est justifié s'agissant d'un marché sécurisant avec une demande supérieure à l'offre.

Appliquant ensuite la méthode par le revenu, l'expert a retenu 7 références de mutations intervenues dans le secteur auxquelles il a appliqué le taux de capitalisation de 6% pour en obtenir les revenus potentiels.

Sélectionnant les 4 références lui paraissant les plus pertinentes (emplacements de premier ordre dont trois en bordure de l'artère principale et un autre très proche du terrain objet du bail), et compte tenu des critères intrinsèques au terrain concerné (emplacement en retrait de l'artère principale sans accès direct, mitoyen avec la surface de vente de Leroy Merlin, mais emplacement valorisant compte tenu de la zone commerciale à proximité et ceinturé d'un parking gratuit) , l'expert a déterminé un prix moyen au m² de 259 euros et un montant moyen du loyer au m² de 15,53 euros.

L'expert propose ainsi une valeur locative annuelle de 35 260 euros HT et hors charges et considère que cette valeur n'est pas modifiée par la clause restrictive de destination des lieux loués ou par la clause d'interdiction de sous-location, compte tenu notamment du droit de passage et de stationnement accordée à la société Leroy Merlin sur la parcelle à usage de parking.



Le loyer de renouvellement sera en conséquence fixé à la somme de 35 260 euros par an hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2015, sans qu'il y ait lieu de se référer au rapport amiable non contradictoire produit par la société Immosiris, non soumis à la discussion de l'expert judiciaire et prenant en compte la valeur des constructions édifiées par le preneur, en contradiction avec la méthode de valorisation retenue par la cour.



Il n'y a pas lieu à réajustement d'un dépôt de garantie en l'absence de toute clause du bail le prévoyant.





Concernant les loyers échus depuis janvier 2015, le différentiel entre le loyer effectivement réglé par le preneur à titre provisionnel et le loyer ainsi fixé portera intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2018, date de l'assignation devant la juridiction de première instance.



Chacune des parties succombant partiellement sur ses prétentions, la charge des dépens sera répartie comme il sera dit au dispositif, sans qu'il y ait lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS : 



La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Vu l'arrêt mixte rendu par cette cour le 10 juin 2020,



Déclare la société Immosiris irrecevable en ses demandes tendant à ce qu'il soit jugé :

- que la propriété des constructions édifiées par le preneur a fait accession à la société Immosiris à l'expiration du bail initial des 19 et 31 janvier 1994, conformément à l'article 'Améliorations, travaux constructions' dudit bail,

- que les parties évoluaient donc, à la date de la conclusion de l'avenant de renouvellement du 7 septembre 1998, non plus en présence d'un bail de terrain nu mais en présence d'un bail portant sur un immeuble construit,

- que la société Immosiris n'ayant pas participé au financement des améliorations apportées par le preneur aux lieux loués, celles-ci doivent donc être prises en compte, conformément au régime spécifique de l'article R. 145-8 du code de commerce, dans la détermination du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2015, le présent litige portant sur la fixation du loyer du bail renouvelé d'un immeuble construit dans le cadre du 2nd renouvellement du bail initial,

- que la société Immosiris est donc parfaitement en droit d'invoquer les constructions réalisées par la société Leroy Merlin France comme motif de déplafonnement au titre des améliorations lors du second renouvellement à effet du 1er janvier 2015,



Dit n'y avoir lieu à rédaction d'un nouveau bail ou avenant,



Fixe le loyer du bail renouvelé à la somme de 35 260 euros hors taxes et hors charges par an à compter du 1er janvier 2015,



Rejette la demande de la société Immosiris relative au réajustement du dépôt de garantie,



Dit que concernant les loyers échus depuis janvier 2015, le différentiel entre le loyer effectivement réglé par le preneur à titre provisionnel et le loyer ainsi fixé portera intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2018, capitalisables par périodes d'une année au moins,



Dit n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de l'une ou l'autre partie,



Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens par elle exposés à l'exception du coût de l'expertise judiciaire qui sera supporté à hauteur de deux tiers par la société Immosiris et à hauteur d'un tiers par la société Leroy Merlin France.



Le greffier, Le président,