Cour d'Appel · Chambre Commerciale — 4 mai 2022

COUR D'APPEL

DE RIOM

Troisième chambre civile et commerciale















ARRET N°



DU : 04 Mai 2022



N° RG 20/01335 - N° Portalis DBVU-V-B7E-FOZZ

VTD

Arrêt rendu le quatre Mai deux mille vingt deux



Sur APPEL d'une décision rendue le 28 août 2020 par le Tribunal judiciaire de MONTLUCON (RG n° 19/00166)

 

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

Mme Virginie THEUIL-DIF, Conseiller

Madame Virginie DUFAYET, Conseiller



En présence de : Mme Christine VIAL, Greffier, lors de l'appel des causes et du prononcé



ENTRE :



La société dénommée SCI 'ADIB'

SCI immatriculée au RCS de Bourges sous le n° 449 791 151 00011

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentant : la SELARL AVK ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND



APPELANTE



ET :



La société PASQUET IMMO MONTLUCONNAIS

SARL immatriculée au RCS de Montluçon sous le n° 485 327 498 00013

[Adresse 4]

[Localité 1]



Représentant : Me Joseph ROUDILLON, avocat au barreau de MONTLUCON



INTIMÉE



DEBATS : A l'audience publique du 02 Mars 2022 Madame THEUIL-DIF a fait le rapport oral de l'affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l'article 785 du CPC. La Cour a mis l'affaire en délibéré au 04 Mai 2022. 







ARRET : 

Prononcé publiquement le 04 Mai 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président, et par Mme Christine VIAL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



EXPOSE DU LITIGE



Par acte notarié du 21 septembre 2012, la SCI Adib a acquis un ensemble immobilier situé [Adresse 5]), composé au rez-de-chaussée d'un magasin, au 1er étage d'un F4 et d'un studio, et au 2ème étage d'un F4. En outre, l'ensemble comporte deux maisons de type 1 pour une surface globale de 650 m². 



Par contrat du 8 octobre 2012, la SCI Adib a confié la gestion de l'ensemble immobilier à la SARL Pasquet Immo Montluçonnais exerçant sous l'enseigne Century 21. 

Le mandat de gestion a été résilié au début du mois de décembre 2017, et la gestion de l'immeuble a été confiée à Mme [K].



Par acte d'huissier du 8 novembre 2018, la SCI Adib a fait assigner la SARL Pasquet Immo Montluçonnais en référé pour obtenir une mesure de consultation afin de réaliser un état contradictoire du bien et dire si les travaux acceptés selon devis par la SCI Adib avaient été réalisés. 

Le juge des référés a rejeté la demande par ordonnance du 12 décembre 2018. 



Puis, invoquant de nombreux manquements au mandat, la SCI Adib a, par acte d'huissier du 18 février 2019, fait assigner la SARL Pasquet Immo Montluçonnais devant le tribunal de grande instance de Montluçon, aux fins de voir condamner la défenderesse à lui payer les sommes de :

- 8 391,40 euros de dommages et intérêts au titre des travaux de réfection de l'appartement du 2ème étage en raison de l'absence de réfection de la toiture ;

- 15 927,74 euros de dommages et intérêts au titre des travaux de réfection des deux F4 après les départs de Mme [C] et de Mme [J] ;

- 10 000 euros de dommages et intérêts en raison de l'impossibilité de mettre en location l'appartement de type F4 du 2ème étage ;

- 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



La SCI Adib a sollicité du juge de la mise en état qu'il ordonne une mesure de consultation. Cette demande a été rejetée par ordonnance du 10 juillet 2019.



Par jugement du 28 août 2020, le tribunal judiciaire de Montluçon a :

- débouté la SCI Adib de l'ensemble de ses demandes ;

- condamné la SCI Adib à payer à la SARL Pasquet Immo Montluçonnais la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens incluant ceux de l'incident. 



Le tribunal a énoncé que les différents manquements reprochés par la SCI Adib à son mandataire dans le recouvrement des loyers étaient sans lien causal avec les prétentions indemnitaires, et que le tribunal n'avait pas à se prononcer sur leur caractérisation ; que s'agissant des négligences dans l'entretien du bien, le tribunal a relevé le caractère confus des demandes, a considéré qu'en l'absence de démonstration d'un lien de causalité entre les manquements invoqués et les désordres allégués, et en l'absence de chiffrage précis et clair du préjudice subi, la SCI Adib devait être déboutée de ses demandes.





Suivant déclaration électronique reçue au greffe de la cour en date du 15 octobre 2020, la SCI Adib a interjeté appel du jugement.

 

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées le 26 janvier 2022, l'appelante demande à la cour de réformer le jugement, et au visa des articles 1992 et suivants du code civil, de :

- condamner la SARL Pasquet Immo Montluçonnais à payer à la SCI Adib les sommes de :


8 391,40 euros de dommages et intérêts au titre des travaux de réfection de l'appartement du 2ème étage en raison de l'absence de réfection de la toiture ;

15 927,74 euros de dommages et intérêts au titre des travaux de réfection des deux F4 après les départs de Mme [C] et de Mme [J] ;

10 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de l'impossibilité de mettre en location l'appartement de type F4 du 2ème étage ;

4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;


- condamner la SARL Pasquet Immo Montluçonnais aux dépens y compris ceux de première instance.



La SCI Adib se prévaut de manquements de son mandataire dans l'exécution de ses obligations contractuelles. Elle expose qu'après le départ de deux locataires ayant laissé les locations dans un état déplorable, elle a signé des conventions de remise en état des lieux pour deux locations concernant les baux [C] en 2013 et [J] en mai 2015 : aucune réparation n'a été effectuée par les anciens locataires et aucun devis n'a été proposé par Century 21 en 2015. Courant 2017, elle a demandé des comptes à son mandataire et a sollicité des devis : elle a accepté les devis de toiture et d'électricité le 30 mai 2017, a fait réaliser des travaux de plâtrerie-peinture pour 15927,74 euros réglés en novembre 2017, mais les travaux de toiture n'ont pas été réalisés. Aussi, en l'absence de travaux, alors que les appartements avaient été refaits à neuf, de nouvelles dégradations ont été constatées et chiffrées à 8 391,40 euros le 1er mars 2018 dans l'appartement F4 du 2ème étage. Elle soutient qu'il ressort du procès-verbal de constat d'huissier du 2 mars 2018 que le mandataire n'a pas visité périodiquement les lieux et n'a pas fait exécuter les travaux validés par la SCI concernant la toiture. 



Dans ses dernières écritures déposée et notifiées le 25 janvier 2022, la SARL Pasquet Immo Montluçonnais demande à la cour, au visa de l'article 1992 du code civil, de :

- déclarer la SCI Adib mal fondée en son appel ;

- la débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- en conséquence, confirmer en toutes ses dispositions le jugement ;

- y ajoutant, condamner la SCI Adib à payer à la SARL Pasquet Immo Montluçonnais la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel. 



Elle fait valoir en premier lieu que la SCI Adib n'a validé aucun des devis de remise en état, malgré leur établissement et leur transmission par ses soins. Elle a en outre fait réaliser tous les travaux qui s'inscrivaient dans le montant autorisé de son intervention, à savoir 300 euros. Elle conteste par ailleurs les factures versées aux débats pour justifier des travaux réalisés dans les logements [C] et [J].

Elle expose ensuite l'ensemble des diligences accomplies concernant les dégradations de la toiture de l'immeuble, diligences tant auprès du propriétaire que de l'entreprise Charrière et des services d'ENEDIS.



Il sera renvoyé pour l'exposé complet des demandes et moyens des parties à leurs dernières conclusions.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 février 2022.









MOTIFS



Selon l'article 1191 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inéxécution. En application de l'article 1192, il répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.



En sa qualité de mandataire, le gestionnaire immobilier est tenu d'une obligation de moyens, aussi il revient au mandant qui entend engager sa responsabilité de rapporter la preuve d'une faute du mandataire dans l'exécution de ses obligations résultant du mandat, et l'existence d'un préjudice en lien de causalité avec cette faute. 



En l'espèce, en application du mandat de gestion signé le 8 octobre 2012, la SCI Adib, mandant, a donné pouvoir à la SARL Pasquet Immo Montluçonnais, mandataire, notamment :

'- d'effectuer toutes locations pour la durée et aux prix, charges et conditions que le mandataire avisera, tout ou partie de l'immeuble, passer et renouveler tous baux, faire dresser tous états des lieux, donner et accepter tous congés, résilier avec ou sans indemnité lesdits baux aux conditions fixées au barème annexé, et déléguer ces actions ;

- de se substituer et faire tout ce qu'il jugera utile en vue de faire procéder à la recherche de locataire ; 

- d'effectuer toutes les réparations de moindre coût dans la limite de 300 €, pour les opérations plus onéreuses ou de reconstructions ou de changements de distribution etc, il avisera le mandant. En cas d'urgence, il pourra faire procéder aux opérations de sauvegarde indispensable et aviser immédiatement le mandant ;

- de recevoir toutes sommes qui sont dues au mandant concernant les loyers, charges, prestations, cautionnements, avances sur travaux et plus généralement tous biens, sommes ou valeurs dont la perception est la conséquence de l'administration des biens d'autrui.'



La SCI Adib formule de nombreux reproches à l'encontre de son mandataire, mais a circonscrit ses demandes d'indemnisation, à savoir :

'- 8 391,40 euros de dommages et intérêts au titre des travaux de réfection de l'appartement du 2ème étage en raison de l'absence de réfection de la toiture ;

- 15 927,74 euros de dommages et intérêts au titre des travaux de réfection des deux F4 après les départs de Mmes [C] et [J] ;

- 10 000 euros de dommages et intérêts en raison de l'impossibilité de mettre en location l'appartement de type F4 du 2ème étage.'



Elle soutient qu'après le départ des locataires Mme [C] en 2013 et Mme [J] en 2015, ayant laissé les appartements dans un état déplorable, elle a signé des conventions de remise en état des lieux ; que pourtant aucune réparation n'a été effectuée par les anciens locataires et aucun devis n'a été proposé par le gestionnaire immobilier en 2015 ; que courant 2017, elle a demandé des comptes à la SARL Pasquet Immo Montluçonnais et sollicité des devis ; qu'elle a accepté les devis de toiture et d'électricité le 30 mai 2017, a fait réaliser par elle-même des travaux de plâtrerie-peinture pour un montant de 15 927,74 euros TTC réglé en novembre 2017 ; que toutefois, les travaux de toiture n'ont pas été réalisés ; qu'en l'absence de ces travaux, alors que les appartements avaient été refaits à neuf, de nouvelles dégradations ont été constatées et chiffrées à 8 391,40 euros le 1er mars 2018 dans l'appartement F4 du 2ème étage, dégradations qui sont sans lien avec le dégât des eaux de 2015.

Elle considère ainsi que la SARL Pasquet Immo Montluçonnais n'a pas :

- proposé de devis de remise en état des appartements [C] et [J] alors qu'elle avait connaissance de l'état des biens, rendant impossible toute location ;

- fait procéder aux travaux en toiture nécessaires à l'entretien de l'immeuble malgré l'acceptation des devis entraînant une dégradation du parquet dans l'appartement F4 du 2ème étage.



- Il sera d'ores et déjà précisé la nature des travaux invoqués à l'appui de la demande de dommages et intérêts au titre des travaux de réfection des deux F4 après les départs de Mmes [C] et [J] : la facture du 10 novembre 2017 à hauteur de 15 927,74 euros concerne la fourniture de sol pvc pour deux appartements, la fourniture de parquet flottant (28m²) et des produits divers (colle, sous couche, enduit, barre de seuil, poignées, serrure, peinture, toile de verre), et un double vitrage. 



Or, la SARL Pasquet Immo Montluçonnais justifie avoir fait réaliser tous les travaux qui s'inscrivaient dans le montant autorisé de son intervention (300 euros), notamment des travaux de ménage (facture du 31 octobre 2013 pour 334,88 euros) et des travaux de débarras de la cour et de la cage d'escalier, et la pose de nouvelles boîtes aux lettres (facture du 12 juin 2015 pour 80 euros).



Elle justifie par ailleurs avoir établi des échéanciers avec les locataires litigieux pour le paiement des sommes restant dues à leur départ, incluant notamment des frais au titre des dégradations (2 735,89 euros pour Mme [C], et 6 660,32 euros pour Mme [J]). Elle justifie de surcroît de ses démarches auprès de la Commission de surendettement dans le cadre du dossier de Mme [C] où elle s'est opposée à l'effacement de la dette.



Elle produit également un courrier en date du 1er juillet 2015 qu'elle dit avoir adressé à la SCI Adib, dans lequel elle expose ne pas disposer de fonds suffisants pour procéder à la remise en état des logements de Mme [J] et de Mme [C], en insistant sur le fait qu'il serait difficile de continuer à présenter à la location ces logements et qu'elle restait dans l'attente de des instructions de la SCI Adib pour savoir quels seraient les travaux de rénovation qu'elle envisageait. 



La SCI Adib conteste avoir reçu les devis que la SARL Pasquet Immo Montluçonnais dit avoir joints à cette occasion.



La SCI Adib verse aux débats un courrier électronique en date du 3 mars 2017 qu'elle a adressé au gestionnaire dans lequel elle écrit que la SARL Pasquet Immo Montluçonnais l'avait contactée pour faire le point sur les travaux et qu'elle n'avait reçu aucun devis. Or, les devis litigieux adressés par la suite en avril 2017 par le gestionnaire (papiers peints et électricité) sont bien en date des 19 et 23 juin 2015.



Ainsi que le fait valoir la SARL Pasquet Immo Montluçonnais, si dans le courrier du 1er juillet 2015 transmettant le décompte, il n'est pas spécifié que celui-ci est accompagné des justificatifs, tel est nécessairement le cas pour que le bailleur et le locataire puissent comprendre le décompte, sachant que le courrier insiste sur la nécessité de réaliser les travaux de remise en état. Les dates figurant sur les devis corroborent cette analyse.



Pourtant, la SCI Adib ne va se manifester qu'en 2017. Les devis de 2015 seront acceptés le 30 mai 2017, mais elle décidera finalement de faire intervenir une autre entreprise qui réalisera les travaux de plâtrerie-peinture pour un montant de 15 927,74 euros TTC en octobre 2017. 



La SARL Pasquet Immo Montluçonnais ne pouvait se substituer à la SCI Adib pour engager ces travaux. Aucun manquement en lien avec les dommages et intérêts sollicités n'est ainsi caractérisé.



- S'agissant de la demande de 'dommages et intérêts à hauteur de 8 391,40 euros au titre des travaux de réfection de l'appartement du 2ème étage en raison de l'absence de réfection de la toiture', elle est fondée sur un devis du 1er mars 2018 de l'entreprise Rénovation Isolation Bridon, concernant :

'[Adresse 6]

Dépose papier 108 m²

Dépose sol pvc 43,66 

Fourniture de sol pvc collé sur parquet chêne 43,66

Fourniture de parquet flottant : 28 m²

Produits divers : colle sous couche enduits barre de seuil poignées serrure

Peinture + Toile de verre 108 m²'.



La SCI Adib soutient avoir accepté le devis de toiture le 30 mai 2017; que toutefois, ces travaux n'ont pas été réalisés ; qu'alors que les appartements avaient été refaits à neuf, de nouvelles dégradations ont été constatées et chiffrées le 1er mars 2018 dans l'appartement F4 du 2ème étage.

Elle produit en outre un constat d'huissier du 1er mars 2018 faisant notamment état que le parquet flottant de l'appartement du 2ème étage est endommagé, que des traces de flaque sont visibles au centre de la pièce, et que l'encadrement des lucarnes de type velux présente des traces d'infiltrations.



Toutefois, la SARL Pasquet Immo Montluçonnais justifie de l'ensemble des diligences accomplies suite à la tempête du 6 mars 2017 qui s'est abattue sur la ville de Montluçon. Elle justifie ainsi avoir déclaré le sinistre à l'assurance le 6 mars 2017, avoir contacté un couvreur qui a établi un devis daté du 20 avril 2017, devis qui n'a été accepté que le 30 mai 2017 par la SCI Adib alors qu'elle en avait connaissance préalablement au vu des échanges des courriers électroniques.

Le couvreur a, au cours du mois d'août 2017, fait état de difficultés techniques en raison de la présence de câbles EDF situés devant la maison. La SARL Pasquet Immo Montluçonnais prouve encore l'ensemble de ses démarches auprès d'ENEDIS au cours du mois de septembre 2017.

Elle a relancé le couvreur au cours du mois de novembre 2017, faisant état des récents travaux de rénovation réalisés par la SCI Adib et de la nécessité d'intervenir rapidement. Or, le 21 novembre 2017, le couvreur a établi une facture avec la précision mentionnée par écrit qu'il n'avait pas eu d'accès possible par l'intérieur car les clés fournies ne fonctionnaient pas pour exécuter les travaux d'infiltration toiture.



Début décembre 2017, la SCI Adib a mis fin au mandat.



La SARL Pasquet Immo Montluçonnais justifie ainsi avoir rempli son obligation de moyens qui a pris fin avec la résiliation du mandat. Aucun manquement n'est rapporté en lien avec le préjudice invoqué.



- Enfin, s'agissant des dommages et intérêts sollicités en raison de l'impossibilité de mettre en location l'appartement de type F4 du 2ème étage, dès lors qu'aucun manquement n'a été retenu quant à la mission du mandataire pour les travaux de réfection de l'appartement, ce préjudice doit lui aussi être considéré sans lien avec une faute de la SARL Pasquet Immo Montluçonnais.



Dans ces circonstances, le jugement sera confirmé, mais par motifs substitués.



- Succombant à l'instance, la SCI Adib sera condamnée aux dépens d'appel et à verser à la SARL Pasquet Immo Montluçonnais une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.





PAR CES MOTIFS,



La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à la disposition des parties au greffe de la juridiction ;



Confirme, par motifs substitués, le jugement entrepris ;



Condamne la SCI Adib à payer à la la SARL Pasquet Immo Montluçonnais la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la SCI Adib aux dépens d'appel. 



Le greffier, Le président,