Cour d'Appel · 1ère ch. civile — 4 mai 2022

N° RG 21/00064 - N° Portalis DBV2-V-B7F-IUW2







COUR D'APPEL DE ROUEN



1ère CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 04 MAI 2022



EXPROPRIATION









DÉCISION DÉFÉRÉE :



20/00003

Juge de l'expropriation de Rouen du 03 novembre 2020





APPELANTE - PARTIE EXPROPRIÉE :



Madame [O] [V]

née le 02 août 1982 à LE HAVRE

17 rue Alexandre Bignot

14000 CAEN



représentée par Me Céline BART de la Selarl EMMANUELLE BOURDON CELINE BART Avocats Associés, avocat au barreau de Rouen et assistée par Me Arnaud LABRUSSE, avocat au barreau de Caen









INTIME - PARTIE EXPROPRIANTE :



Commune du HAVRE

représentée par son maire en exercice

Hôtel de Ville - BP 51

76084 LE HAVRE Cedex



représentée par Me Anne TUGAUT de la Selarl EKIS, avocat au barreau du Havre

et assistée par Me Benoît LE VELLY







EN PRESENCE DE :



MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Direction Régionale des Finances Publiques - France Domaine

21 Quai Jean Moulin

76037 ROUEN CEDX



représenté par M. [L] [C], inspecteur divisionnaire des finances publiques





COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 23 février 2022 sans opposition des avocats devant Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur, 



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M. Jean-François MELLET, conseiller

Mme Magali DEGUETTE, conseillère





GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme [S] [N], 







DEBATS :



A l'audience publique du 23 février 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 04 mai 2022





ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 04 mai 2022, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, greffier.







EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Dans sa deuxième tranche, l'Opah-Ru du quartier de l'Eure du Havre concerne notamment un immeuble de rapport en copropriété, vétuste, à restaurer dis 17, rue Dumont d'Urville, cadastré section GC numéro 61, appartenant pour partie à la ville et 

- pour partie à Mme [I] [D], au titre des lots 2A, 3A, 4A, 6A, 8A, 10A, 11A, 12A, 18A, 21A, 26D, 27B, 29D et 31D consistant en un petit débarras sous escalier, un appartement, réunissant deux lots, de 60 m², un appartement de 27 m², quatre celliers et cinq greniers, 

- et à Mme [O] [V], sa fille, au titre des lots 7A, 16A et 28D consistant en un appartement de 19 m², un grenier et un cellier outre les parties communes générales afférentes. 



Le 10 décembre 2009, a été pris l'arrêté prescrivant l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique, pour une enquête ouverte le 4 janvier 2010. Par arrêté du 28 décembre 2010, le préfet de la Seine-Maritime a déclaré d'utilité publique au profit de la ville du Havre la deuxième tranche du programme de travaux de restauration immobilière sur les immeubles situés dans le périmètre de l'Opah-Ru. Par arrêté du 12 novembre 2015, la déclaration d'utilité publique a été prorogée pour une durée de cinq ans afin de favoriser la remise en état d'habitabilité de certains immeubles. 



Une enquête parcellaire a été ordonnée par arrêté du 30 janvier 2017. Par arrêté du 1er avril 2019, le préfet de Seine-Maritime a pris un arrêté de cessibilité pour les lots restant à acquérir, nécessaires pour parvenir à l'exécution de l'acte déclaratif d'utilité publique. 



Le 6 septembre 2019, a été prononcée l'ordonnance d'expropriation au profit de la commune du Havre. Celle-ci a notifié ses offres aux deux propriétaires le 13 novembre 2019 sans aboutir à un accord. 



Par mémoire reçu le 12 juin 2020, la commune du Havre a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Rouen en vue de la fixation judiciaire des indemnités de dépossession en joignant son mémoire, comportant les offres, notifié les 16 et 29 juin 2020 aux expropriées en ces termes :

- pour les biens ayant appartenu à Mme [B], 

. une indemnité principale de 135 000 euros, 

. une indemnité de remploi de 14 500 euros, soit un total de 149 500 euros en valeur libre,

- pour Mme [V], 

. une indemnité principale de 30 000 euros, 

. une indemnité de remploi de 4 000 euros, soit un total de 34 000 euros en valeur libre. 



Par jugement contradictoire du 3 novembre 2020, le juge a : 

- fixé l'indemnité totale de dépossession qui sera due à Mme [O] [V] à la somme de 34 440 euros dans le cadre de l'expropriation des lots 7A, 16A, 28D dans l'immeuble sis au Havre, 17, rue Dumont d'Urville et cadastré CG 61, 

- condamnée la ville du Havre à lui payer la somme de 1 800 euros au titre de l'article 70 du code de procédure civile, 

- laissé les dépens à la charge de la ville du Havre.



Par déclaration reçue au greffe le 6 janvier 2021, Mme [O] [V] a formé appel de la décision. 



EXPOSE DES MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES



Par conclusions reçues le 6 avril 2021, notifiées par le greffe le jour même par lettres recommandées à la ville du Havre et au commissaire du Gouvernement, puis par dernières conclusions reçues le 18 février 2022, notifiées par le greffe le jour même par lettres recommandées à la ville du Havre et au commissaire du Gouvernement, Mme Monthe demande à la cour d'infirmer le jugement quant à l'indemnité fixée et au débouté de ses autres prétentions et de chiffrer l'indemnité de dépossession qui lui est due aux sommes suivantes : 

- une indemnité principale de 56 550 euros, 

- une indemnité de remploi de 6 655 euros, 

- une indemnité pour perte de loyer pour l'avenir de 9 600 euros, 

- une indemnité pour perte de loyers échus de 38 400 euros, 

- une indemnité pour frais divers de 12 825,32 euros, 

et de lui accorder une indemnité de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- de condamner la commune du Havre aux dépens par application de l'article L. 312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. 



Elle fait valoir que :



- l'immeuble est implanté dans un quartier présentant de nombreux atouts et notamment en raison de sa proximité du centre-ville, du patrimoine bâti remarquable, de la potentialité foncière, de l'activité économique importante ; il est situé dans un secteur privilégié, 

- le bien exproprié comporte trois lots soit un appartement au premier étage, un grenier, un cellier ;

- il est classé en zone UCa du plan local d'urbanisme approuvé le 19 décembre 2019 : cette zone permet les constructions à vocation d'exploitation agricole, de commerce et activité de service, d'équipements d'intérêts collectifs et services publics, d'autres activités des secteurs secondaire et tertiaire ; 

- à la date de référence soit le 15 janvier 2020, le bien est à usage d'habitation ; 

- pour l'estimation de la valeur vénale, il faut se référer à la date de la décision de première instance au visa de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation, soit le 3 novembre 2020 ;

- pour la consistance du bien, au visa de l'article L. 322-1 du code de l'expropriation, il faut se référer à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété du bien soit le 6 septembre 2019 ;

- quant au PLU du Havre, il a été approuvé le 19 décembre 2019 et est applicable depuis le 15 janvier 2020. 



En adoptant la méthode par comparaison et sur la base de neuf références produites, elle soutient que le bien présente une valeur de 2 000 euros par mètre carré soit une somme de 39 000 euros pour l'appartement de 19,50 m². En adoptant la méthode par le revenu, elle retient un taux de capitalisation soit 400 euros par mois ou 4 800 euros par an soit une valeur de 48 000 euros. En utilisant les deux méthodes et en ajoutant la valeur du grenier et du cellier à hauteur de 30%, elle aboutit à une réclamation de 56 550 euros. Elle en tire les conséquences sur l'indemnité de remploi. 



Elle critique la décision en ce que pour écarter ses demandes, le juge a notamment considéré que « les préjudices allégués du fait d'une éventuelle privation de jouissance antérieure à l'expropriation échappent à l'examen du juge de l'expropriation, ces litiges concernant le tribunal administratif. Elle réclame ainsi différentes indemnités en relevant que la ville du Havre s'était approprié la jouissance du bien illégalement dès 2014 en murant les ouvertures de l'immeuble de sorte que cette dernière ne peut lui reprocher le défaut de location. 



Elle rappelle les conditions de mise en 'uvre de la procédure en 2010, l'information selon laquelle les propriétaires qui ne faisaient pas de travaux suivant le programme fixé verraient leur bien entrer dans l'arrêté de cessibilité mais qu'elle n'a jamais été destinataire du programme des travaux à réaliser ni avisée de l'enquête parcellaire. Elle a ainsi été prématurément privée de son bien sans transfert de propriété sans notification prévue par le code de l'expropriation. Elle réclame une indemnité pour perte de loyer pour l'avenir de 9 600 euros mais aussi une indemnité pour perte de loyers échus de 38 400 euros, soit durant 8 ans. 



Elle demande paiement d'une indemnité correspondant à l'assurance habitation de 2011 à 2016 (592,68 euros), les frais de syndic de 2011 à 2019 (5 596,55 euros), de constat d'huissier (444,09 euros), de taxe foncière de 2011 à 2019 (1 592 euros), de réalisation de travaux (4 600 euros) soit un total de 12 825,32 euros. 



Par conclusions reçues le 25 juin 2021, notifiées par le greffe le 28 juin 2021par lettres recommandées à Mme Monthe et au commissaire du Gouvernement, puis par dernières conclusions reçues le 22 février 2022, dont Mme Monthe (par voie électronique) et le commissaire du Gouvernement (à l'audience) ont pris connaissance, sans s'opposer à leur recevabilité à l'audience du 23 février 2022, la ville du Havre demande le débouté des prétentions de Mme Monthe, la confirmation du jugement entrepris, sa condamnation à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la condamnation de Mme Monthe aux dépens. 



Elle soutient que :

- comme l'a retenue le juge de l'expropriation, la date de référence est celle du 4 janvier 2009 soit un an avant l'ouverture d'enquête publique en application de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation, date à laquelle le bien est classé en zone UBa du POS de la commune soit en zone d'habitation ; 

- l'appelante ne peut se prévaloir d'une dérogation puisque le bien était compris dans le périmètre du droit de réemption urbain renforcé depuis délibération du conseil municipal du 16 juin 2008 sans modification ultérieure des caractéristiques de la zone d'implantation du bien ; les articles L. 213-4 et 6 du code de l'urbanisme ne sont pas applicables ; 

- l'ordonnance d'expropriation a été prononcée le 6 septembre 2019 ; la consistance du bien doit être appréciée à cette date ; l'appartement était libre d'occupation ; les valeurs d'un bien de même nature oscille entre 954,86 euros le mètre carré pour un appartement de 46,08 m² jusqu'à 1 332 euros le mètre carré pour un appartement de 25 m2 ; le juge a fait une appréciation juste de l'indemnité ;

- elle produit une dizaine de référence dégageant une valeur de 1 092,44 euros / m² selon la méthode par comparaison, 

- la méthode par le revenu ne peut qu'être écartée puisque l'appelante ne justifie d'aucun des paramètres du calcul effectué ; 

- le logement étant inoccupé, Mme Monthe ne peut prétendre à une indemnité pour la perte à venir et rappelle le débouté prononcé par le tribunal administratif ;

- quant aux loyers perdus avant le transfert aux dires de l'appelante, elle soulève l'incompétence de la juridiction saisie au profit de la juridiction administrative et reprend les étapes de la procédure pour contester l'analyse de Mme Monthe ; 

- Mme Monthe ne démontre pas le lien de causalité avec l'expropriation puisque les frais invoqués relèvent de la propriété de l'immeuble ; les demandes sont en tout état de cause prescrites ; les frais de géomètres et pour travaux sont injustifiés. 



Par conclusions reçues au greffe le 23 avril 2021, notifiées le jour même par lettres recommandées à Mme Monthe et à la ville du Havre, le commissaire du Gouvernement propose de fixer l'indemnité de dépossession totale à la somme de 34 440 euros. 



Il rappelle très précisément l'historique et l'état du bien acquis en 2006 par Mme Monthe : 

- un bien construit en 1880 d'une surface de 19 m² et pour lequel le constat établi par huissier de justice le 8 mars 2017 évoque d'importantes traces d'un dégât des eaux ; l'immeuble n'a pu être visité par le juge de l'expropriation puisque les accès ont été murés par la ville du Havre à défaut de réalisation des travaux nécessaires « à la consolidation de la structure, notamment des escaliers extérieurs. » 

- le bien était libre d'occupation ; 

- la date de référence quant à l'usage effectif du bien est le 4 janvier 2009 ; il s'agit d'un bien en zone UBa du POS en « périphérie immédiate du centre-ville où il convient d'affirmer la vie de quartier. C'est une zone de moins forte densité que la zone UA mais qui présente un caractère central et doit répondre aux objectifs de développement de l'habitat et de diversité fonctionnelle. »

- quant à la valeur du bien, si la localisation du bien est un élément favorable, elle doit être corrélée à l'état général du bien : le degré d'habitabilité n'est pas contesté mais le bien a subi des dégâts des eaux à l'origine des seuls travaux effectués ; 

- il se réfère à la méthode par comparaison en excluant la méthode du revenu pour un bien inoccupé et aux valeurs utilisées par l'appelante infondées ; 

- il cite une douzaine de références permettant d'aboutir à une valeur moyenne de 1 258 euros le mètre carré en intégrant les pièces annexes comme les celliers ou greniers pour considérer que les sommes retenues par le juge de l'expropriation peuvent être retenues. 



Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des faits et moyens de chacune en application de l'article 455 du code de procédure civile. 



 MOTIFS 



L'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.



Sur l'indemnité principale de dépossession et l'indemnité de remploi



- Sur les dates de référence



L'article L. 322-1 du code susvisé précise que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.



L'article L 322-2 du même code ajoute que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.



En conséquence, c'est à juste titre que le premier juge a retenu pour dates de référence : 

- pour l'usage effectif du bien, la date du 4 janvier 2009, soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique au regard de l'arrêté prescrivant l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique, pour une enquête ouverte le 4 janvier 2010, soit un bien à usage d'habitation,

- pour l'appréciation de la consistance du bien, la date de l'ordonnance de transfert de propriété soit le 6 septembre 2019, 

- pour l'estimation de sa valeur, la date du jugement se prononçant soit le 3 novembre 2020. 



En 2009, le bien était classé en zone UBa du POS de la commune ; Mme Monthe se prévaut du dernier PLU en vigueur le 15 janvier 2020 pour avoir été adopté le 19 décembre 2019 par l'autorité compétente sans critiquer la constatation qui en a été faite par le juge qui a précisé que le bien était désormais en zone UCa ; aucune modification majeure n'est discutée s'agissant d'un milieu urbain polyvalent quant à ses activités. 



- Sur le calcul de l'indemnité 



Le juge a retenu la méthode d'évaluation par comparaison. Mme Monthe voudrait tirer profit également de l'utilisation de la méthode se référant au revenu tiré du bien. 

Mme Monthe ne justifie pas du bien-fondé de ce recours à la méthode relative au rapport du bien ni dans son principe, ni dans ses modalités. 



Ainsi si elle produit les avis d'imposition de la taxe foncière depuis 2011, elle ne verse qu'un avis d'impôt relatif à la taxe d'habitation sur les logements vacants de 2014 signifiant que le logement était inoccupé au 1er janvier de l'année visée. Elle n'établit pas avoir loué, ni même d'avoir envisagé de louer ce bien au cours des années antérieures, avant ou après informations relatives à la procédure d'expropriation. Elle ne fournit aucun document justifiant les bases de son calcul. Cette méthode est écartée. 



Quant aux éléments de comparaison, pour apporter de la contradiction aux références utilisées tant par le juge que par la ville du Havre et le commissaire du Gouvernement, elle se prévaut précisément de neuf ventes intervenues entre janvier 2015 et juin 2019, de biens situés dans un périmètre de 350 mètres au plus de son immeuble, d'une superficie de de 32 m² à 106 m² négociés pour des prix compris entre 1 149 euros le m² et 2 446 euros le m². 



Les surfaces et donc la valeur vénale des biens ne sont pas comparables. Mais surtout, les deux biens les plus petits comprennent la valeur la plus faible : un appartement de 32 m² vendu le 10 juillet 2017 au prix de 1 149 euros et une valeur de 1 840 euros le m² pour un appartement situé boulevard de l'amiral Mouchez de 36 m². L'appelante ne fournit aucune pièce permettant à la juridiction d'apprécier la consistance, l'état de ces biens, l'existence d'annexes mais en tout état de cause, la moyenne des prix visés se situe à la somme de 1 494 euros quand le premier juge a retenu une valeur de 1 600 euros le m². 



Les valeurs auxquelles se référent la ville du Havre et le commissaire du Gouvernement confirment la juste appréciation de l'estimation retenue par le premier juge. 

 

Le jugement entrepris sera dès lors confirmé de ces chefs. 



Sur les autres indemnités sollicitées

 

- Sur les loyers échus



Mme Monthe invoque essentiellement : 



- l'interdiction prématurée délivrée par la ville du Havre de louer le bien alors qu'elle bénéficiait encore de la propriété et donc de la libre disposition de son appartement, et 

- en réalité une voie de fait, constituant un obstacle à la jouissance de son bien, commise par la ville du Havre dans la mesure où elle aurait fait murer l'immeuble. 



La mise en cause de la responsabilité d'une collectivité territoriale relève de la compétence de la juridiction administrative. En l'absence de liens avec la procédure d'expropriation, les demandes de Mme Monthe ne peuvent aboutir devant la juridiction judiciaire, comme décidé par le premier juge. 



- Sur les loyers à venir



Comme déjà indiqué ci-dessus, Mme Monthe ne démontre pas être une propriétaire faisant de son appartement un bien de rapport. L'appartement a été acheté en 2006. Bien que produisant des pièces depuis 2011, elle ne révèle aucune intention en ce sens durant plus de dix années, n'a accompli aucune démarche caractérisant ne serait ce qu'une volonté contrariée de louer les lieux. Elle ne démontre pas en conséquence l'existence d'un préjudice financier directement attaché à l'expropriation subie. 



- Sur les taxes foncières et autres, 



Les frais allégués (taxes foncières, taxes d'habitation, assurances, frais de syndic) sont attachés à la qualité de propriétaire de Mme Monthe. Le constat d'huissier et l'intervention du géomètre-expert relèvent de ses choix et n'ont aucun lien avec la présente procédure. Les travaux relatifs aux dégâts des eaux ont permis de garder le caractère habitable de l'appartement et donc une valeur vénale favorable à Mme Monthe qui en outre a pu bénéficier pour ses frais, d'une prise en charge par son assureur. En aucun cas, Mme Monthe n'était contrainte de conserver la charge du bien à cause de la procédure d'expropriation. 



En conséquence, ces frais ne sont pas imputables à la ville du Havre, faute de préjudice établi comme « direct, matériel et certain causé par l'expropriation » comme exigé par l'article L 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. 



Le jugement sera également confirmé de ce chef.



Sur les dépens et les frais irrépétibles

 

L'article L 321-1 du code de l'expropriation susvisé dispose que l'expropriant supporte seul les dépens de première instance. Rien ne s'oppose à la condamnation de l'exproprié ayant pris l'initiative du recours. 



Mme Monthe succombe en cause d'appel et en supportera les frais. 



L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile en mettant à la charge de Mme Monthe les frais irrépétibles supportés par la ville du Havre. 



 

 PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort, 



Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris, 



Y ajoutant, 



Déboute la ville du Havre de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne Mme [O] [V] aux dépens d'appel.







Le greffierLa présidente