Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 5 mai 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 05 MAI 2022



N° 2022/ 360













Rôle N° RG 21/04843 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHGZ7







[T] [V]

[H] [V]





C/



S.A. UNICIL



























Copie exécutoire délivrée 

le :



à :





Me Robin DOUCE





Me Corinne DE ROMILLY

















Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Président du Juge des contentieux de la protection de Martigues en date du 16 février 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-20-000517.





APPELANTS



Monsieur [T] [V]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2021/7542 du 02/07/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE),

Né le 22 juillet 1953 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]



Madame [H] [V]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2021/7541 du 02/07/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE),

Née le 18 décembre 1957 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]



représentés et assistés par Me Robin DOUCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMEE



Société d'H.L.M. UNICIL

Prise en la personne de son directeur en exercice,

dont le siège social est sis [Adresse 1]



représentée et assistée par Me Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Angélique NETO, Présidente

Mme Sylvie PEREZ, Conseillère

Mme Catherine OUVREL, Conseillère



Greffier lors des débats : Mme Pauline BILLO-BONIFAY.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 mai 2022.



ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 mai 2022



Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSE DU LITIGE



Aux termes d'un contrat en date du 1er janvier 1977, la société anonyme (SA) UNICIL, venant aux droits de la société d'habitation à loyer modéré, a donné à bail à M. [T] [V] et Mme [H] [V] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 305 euros, charges comprises. 



Le 23 janvier 2020, la société UNICIL a fait signifier aux époux [V] un commandement de payer la somme de 1 247,64 euros en principal visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.



Le commandement de payer étant demeuré infructueux, la société UNICIL a, par exploit d'huissier du 26 octobre 2020, assigné en référé les époux [V] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Martigues afin d'obtenir la résiliation du bail, leur expulsion et leur condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel. 



Par ordonnance non contradictoire du 16 février 2021, ce magistrat a :




constaté la résiliation du bail conclu entre les parties le 1er janvier 1977 ;

ordonné l'expulsion des époux [V] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués avec au besoin le concours de la force publique ;

autorisé la bailleresse à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risques des expulsés ;

condamné solidairement les époux [V] à payer à la société UNICIL la somme provisionnelle de 4 176,11 euros, en deniers ou quittance, à valoir sur la créance des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtée au 30 septembre 2020 ;

condamné les époux [V] à payer à la société UNICIL une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux ;







condamné solidairement les époux [V] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, les frais de dénonce au représentant de l'Etat dans le département, de citation et de signification de la décision. 




Par acte du 1er avril 2021, les époux [V] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises. 



Dans leurs dernières conclusions transmises le 3 mars 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, les époux [V] sollicitent de la cour qu'elle :




infirme l'ordonnance entreprise ;

dise que la dette locative d'un montant de 4 176,11 euros était acquittée au jour de l'audience du 12 janvier 2021 ;

suspende les effets de la clause résolutoire du bail ;

dise n'y avoir lieu au paiement d'une indemnité d'occupation ;

dise n'y avoir lieu à l'expulsion des locataires ;

dise n'y avoir lieu au transport des meubles éventuellement laissés sur place.




Les appelants affirment avoir procédé au paiement de la somme de 4 176,11 euros le 19 novembre 2020, ce qui explique qu'ils ne sont pas présentés à l'audience du 12 janvier 2021 pensant que la procédure n'allait pas se poursuivre. Ils relèvent que, s'ils devaient encore la somme de 1 950,71 euros au jour de l'audience, ils vont procéder au règlement de la somme de 2 007,19 euros le 16 avril 2021, soit un solde positif en leur faveur de 56,48 euros apparaissant sur l'avis d'échéance du mois d'avril 2021. Ils indiquent donc avoir apuré leur dette. 



Dans ses dernières conclusions transmises le 27 mai 2021, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, la société UNICIL sollicite de la cour qu'elle :




confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

déboute les époux [V] de leurs demandes ;

les condamne à lui verser la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

les condamne aux dépens, avec distraction au profit de Me Romilly sous son affirmation de droit. 




L'intimée fait valoir que les époux [V] ont attendu les 1er novembre 2020, 1er avril et 1er mai 2021 pour apurer leur dette, leur compte présentant un solde positif de 1,08 euros le 27 mai 2021. Elle souligne que les époux [V] ont bénéficié de plus de 16 mois pour apurer leur dette, de sorte qu'ils sont mal venus à solliciter des délais de paiement rétroactifs. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 7 mars 2022 et l'affaire appelée à l'audience du 21 mars 2022.



MOTIFS DE LA DÉCISION 



Sur la constatation de la résiliation du bail



Il résulte de l 'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 



L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 





En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur.



Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement. 



En l'espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges. 



C'est ainsi qu'il est stipulé dans un paragraphe intitulé « Résiliation » du contrat que ce dernier sera résilié purement et simplement, à défaut de paiement des loyers à leur échéance, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



Le commandement de payer du 23 janvier 2020 visant la clause résolutoire porte sur une somme de 1 247,64 euros correspondant à un arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2019, loyer du mois de décembre 2019 inclus. 



Il n'est pas contesté que les locataires n'ont pas réglé les causes du commandement avant le 23 mars 2020, soit dans le délai de deux mois qui leur était imparti conformément aux dispositions légales, dès lors que la dette locative s'établissait à cette date à la somme de 2 302,07 euros. 



S'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 23 mars 2020, il n'y a pas lieu pour autant de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour les raisons qui seront exposées ci-dessous. 



L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail liant les parties par suite de l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail. 



Sur la demande de délais de paiement rétroactifs



Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.



Il en résulte qu'en matière de baux d'habitation, tant qu'aucune décision constatant la résolution du bail n'est passée en force de chose jugée, le juge saisi d'une demande de délais peut les accorder et suspendre les effets de la clause résolutoire de façon rétroactive au locataire à jour du paiement de ses loyers.



En l'espèce, l'examen du dernier décompte produit par la société UNICIL arrêté au 27 mai 2021 fait ressortir un solde positif de 56,48 euros le 19 avril 2021 en faveur des locataires.

Il apparaît que les époux [V] ont apuré leur dette locative en procédant à deux versements de 4 176,11 euros le 17 novembre 2020 (chèque en date du 13 novembre 2020) correspondant à la somme réclamée devant le premier juge lors de l'audience du 12 janvier 2021 et de 2 007,19 euros le 19 avril 2021 (chèque de banque en date du 16 avril 2021) correspondant à l'arriéré locatif ayant couru postérieurement au 17 novembre 2020.



Dès lors que la société UNICIL ne produit pas de décompte actualisé, celui produit s'arrêtant à la date du 27 mai 2021, il y a lieu de considérer que les époux [V] ont continué à régler leurs loyers et charges courants postérieurement au 19 avril 2021, étant relevé que l'échéance du mois d'avril 2021 a été réglée le 18 mai 2021. 



Si la société UNICIL n'a pas à pâtir des difficultés financières rencontrées par ses locataires, il n'en demeure pas moins que les impayés n'apparaissent pas s'expliquer par une situation personnelle et financière des locataires obérant leurs capacités à assumer des loyers et charges locatives de 305,56 euros par mois, outre le fait qu'il n'est pas allégué ni démontré d'autres procédures d'expulsion engagées à l'encontre des époux [V] qui occupent les lieux depuis le 1er janvier 1977. 



Au regard de ces éléments, il y a lieu d'accorder aux époux [V] des délais de paiement rétroactifs à la date du commandement de payer du 23 janvier 2020 expirant le 19 avril 2021, date de l'apurement de la dette et, partant, de suspendre les effets de la clause résolutoire. 



Dès lors que époux [V] ont apuré leur dette locative et ont repris le paiement de leurs loyers et provisions sur charges avant même que la cour ne se prononce sur les délais de paiement, la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué.



Dans ces conditions, l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail, ordonné l'expulsion des époux [V] des lieux loués avec les conséquences en découlant, les a condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation et les a condamnés au paiement de la somme provisionnelle de 4 176,11 euros arrêtée au 30 septembre 2020 au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation. 



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné solidairement époux [V] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, les frais de dénonce au représentant de l'Etat dans le département, de citation et de signification de la décision. 



En outre, les époux [V] supporteront les dépens de la procédure d'appel, avec distraction au profit de Me Corinne de Romilly, avocat aux offres de droit. 



En revanche, l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de la société UNICIL. 



PAR CES MOTIFS



La cour,



Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a condamné solidairement M. [T] [V] et Mme [H] [V] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, les frais de dénonce au représentant de l'Etat dans le département, de citation et de signification de la décision ;



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Accorde de manière rétroactive à M. [T] [V] et Mme [H] [V] des délais de paiement entre le 23 janvier 2020, date du commandement de payer visant la clause résolutoire, et le 19 avril 2021, date du dernier paiement apurant la dette locative ;

Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire présente dans le contrat de bail consenti le 1er janvier 1977 pendant le cours des délais accordés ;



Constate que M. [T] [V] et Mme [H] [V] se sont intégralement acquittés des causes du commandement de payer à la date du 19 avril 2021 ; 



Dit qu'en conséquence de ce règlement, la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué ;



Déboute la SA UNICIL de ses demandes formées au titre de la résiliation du bail, de l'expulsion et de l'indemnité provisionnelle d'occupation ;



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de la SA UNICIL ;



Condamne M. [T] [V] et Mme [H] [V] aux dépens d'appel, avec distraction au profit de Me Corinne de Romilly, avocat aux offres de droit. 



La greffière La présidente