Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 5 mai 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 05 MAI 2022



N° 2022/ 363













Rôle N° RG 21/05147 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHH34







[D] [N]

[H] [J]





C/



S.C.I. LE 13



























Copie exécutoire délivrée 

le :



à :



Me Hervé GERBI 

























Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 17 décembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n°12-2-000208 .





APPELANTS



Monsieur [D] [N]

né le 08 juin 1971 à [Localité 4], 

demeurant [Adresse 2] 



Madame [H] [J]

née le 14 décembre 1978 à [Localité 5], 

demeurant [Adresse 3] 



représentés et assistés par Me Hervé GERBI de la SCP GERBI AVOCATS, avocat au barreau de NICE





INTIMEE



S.C.I. LE 13, 

Prise en la personne de son représentant légal, 

dont le siège social est sis [Adresse 1] 



défaillante











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Angélique NETO, Présidente

Mme Sylvie PEREZ, Conseillère

Mme Catherine OUVREL, Conseillère



Greffier lors des débats : Mme Pauline BILLO-BONIFAY.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 mai 2022.



ARRÊT



Réputé contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 mai 2022



Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

EXPOSE DU LITIGE



Aux termes d'un contrat à effet au 9 septembre 2016, la société civile immobilière (SCI) Le 13 a donné à bail à M. [D] [N] et Mme [H] [J] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel initial de 780 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 50 euros. 



La société Le 13 a fait signifier à M. [N] le 26 juin 2019 et à Mme [J] le 31 juillet 2019 un commandement de payer la somme de 1 691,38 euros en principal visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.



Le commandement de payer étant demeuré infructueux, la société Le 13 a, par exploit d'huissier du 27 novembre 2019, assigné en référé M. [N] et Mme [J] devant pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice afin d'obtenir la résiliation du bail, leur expulsion et leur condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel. 



Par ordonnance réputée contradictoire du 17 décembre 2020, ce magistrat a :




constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 26 août 2019 ;

ordonné l'expulsion de M. [N] et Mme [J] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;

dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

fixé l'indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter du 27 août 2019 à la somme de 857,83 euros par mois ;

condamné solidairement M. [N] et Mme [J] au paiement à titre provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 27 août 2019 et jusqu'à libération effective des lieux ;

condamné solidairement M. [N] et Mme [J] à payer à la société Le 13 la somme provisionnelle de 5 095,18 euros au titre des loyers, charges et intérêts d'occupation arrêtés à la date du 1er octobre 2020, terme du mois d'octobre 2020 inclus ;

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

condamné in solidum M. [N] et Mme [J] à payer à la société Le 13 la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum M. [N] et Mme [J] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 26 juin 2019 et de l'assignation. 




Par acte du 9 février 2021, M. [N] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises. 



Par acte du 8 avril 2021, Mme [J] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises. 



Ces deux affaires ont été jointes par ordonnance en date du 19 mai 2021, l'affaire se poursuivant sous le numéro de RG 21/5147.



Dans ses dernières conclusions transmises le 26 mars 2021, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, M. [N] sollicite de la cour qu'elle :



à titre principal,


constate que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 26 juin 2019 est nul et de nul effet ;

dise et juge que l'assignation du 27 novembre 2019 fondée sur le commandement de payer est nulle et de nul effet ;

condamne la société Le 13 au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, avec distraction au profit de la SCP Gerbi, représentée par Me [M] [W], sur son affirmation de droit ;




à titre subsidiaire,


constate qu'il a réglé l'intégralité de la dette locative pur la somme de 8 524,55 euros par virements bancaires des 10 et 15 décembre 2020 ;

constate qu'il est, depuis ce seul et unique incident de paiement, à jour du règlement des loyers ;

lui accorde des délais de paiement pour une période de deux mois afin de lui permettre de régler la dette locative. 




Dans ses dernières conclusions transmises le 22 avril 2021, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, Mme [J] sollicite de la cour qu'elle :



à titre principal,


constate que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifiée le 26 juin 2019 est nul et de nul effet ;

dise et juge que l'assignation du 27 novembre 2019 fondée sur le commandement de payer est nulle et de nul effet ;

condamne la société Le 13 au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, avec distraction au profit de la SCP Gerbi, représentée par Me [M] [W], sur son affirmation de droit ;




à titre subsidiaire,


constate que M. [N] a réglé l'intégralité de la dette locative pour la somme de 8524,55 euros par virements bancaires des 10 et 15 décembre 2020 ;

constate que le locataire est, depuis ce seul et unique incident de paiement, à jour du règlement des loyers ;

lui accorde des délais de paiement pour une période de deux mois afin de lui permettre de régler la dette locative. 












Les appelants exposent que M. [N] occupe seul le logement depuis leur séparation intervenue en juin 2017 et que ce dernier a rencontré des difficultés pour régler ses loyers compte tenu de la crise sanitaire liée à la Covid-19. Ils critiquent le décompte annexé au commandement de payer en ce qu'il ne distingue pas, pour chaque échéance, le montant du loyer au principal et celui des charges locatives. A titre subsidiaire, ils indiquent que M. [N] a réglé l'intégralité de la somme réclamée avant même que l'ordonnance entreprise ne soit rendue. Ils sollicitent, dès lors, la réformation de l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions. 



Régulièrement assignée par signification de la déclaration d'appel le 20 avril 2021 et des conclusions par les appelants le 3 mai 2021, la société Le 13 n'a pas constitué avocat. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 7 mars 2022 et l'affaire appelée à l'audience du 21 mars 2022.



MOTIFS DE LA DÉCISION 



A titre liminaire, il importe de rappeler que les décisions de donner acte et de constat sont dépourvues de caractère juridictionnel et ne sont pas susceptibles de conférer un droit à la partie qui l'a requis et obtenu, raison pour laquelle la cour n'a pas à répondre aux demandes formées à ce titre par les parties. 



En outre, le dispositif de l'arrêt doit être limité aux strictes prétentions formées par les parties, étant rappelé qu'il n'a pas vocation à contenir les moyens développés par les parties, peu important que ceux-ci figurent dans le dispositif de leurs conclusions.



Sur la constatation de la résiliation du bail



Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 



L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur.



Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 



L'article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité, la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour ce dernier de saisir à tout moment la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce. 







Pour conduire à la résiliation de plein droit d'un bail d'habitation, le commandement de payer délivré au locataire doit être libellé de manière suffisamment explicite pour permettre à son destinataire d'en vérifier le bien fondé. Il doit notamment distinguer entre loyers et charges locatives parmi les sommes réclamées.



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement. 



En l'espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges. 



C'est ainsi qu'il est stipulé dans un paragraphe 2.11 (en page 11) du contrat que ce dernier sera résilié immédiatement et de plein droit, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



Le commandement de payer délivré le 26 juin 2019 à M. [N] et le 31 juillet 2019 à Mme [J] visant la clause résolutoire porte sur une somme principale de 1 691,38 euros.



Cet acte fait ressortir toutes les mentions requises par l'article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisées, et en particulier celle relative au montant mensuel du loyer et des charges en ce qu'il est précisé en page 1 de l'acte que le loyer mensuel s'élève à la somme de 795,69 euros tandis que les charges locatives mensuelles à la somme de 50 euros.



Le décompte annexé au commandement de payer précise les échéances mensuelles portant sur les mois de janvier à juin 2019 inclus à hauteur de 845,69 euros par mois au débit du compte ainsi que les encaissements qui ont été effectués au crédit du compte avant de faire apparaître le cumul dans une dernière colonne et un solde débiteur de 1 691,38 euros. 



Si le décompte ne ventile pas la somme de 845,69 euros entre le loyer et les charges locatives, cette distinction résulte du commandement de payer lui-même en ce qu'il fait état d'un loyer mensuel de 795,69 euros et de charges locatives mensuelles de 50 euros, soit la somme totale de 845,69 euros reportée dans le décompte, de sorte que les appelants étaient à même de vérifier l'exactitude de la créance dont il leur était demandé paiement. 



Dans ces conditions, ils ne peuvent valablement se prévaloir, avec l'évidence requise devant le juge des référés, d'une irrégularité tirée du commandement de payer rendant sérieusement contestable l'arriéré locatif réclamé. 



Ils seront donc déboutés de leur demande principale de voir constater la nullité du commandement de payer. 



Il convient de relever que les appelants, qui ne contestent pas ne pas avoir réglé les causes du commandement dans le délai de deux mois qui leur était imparti, sollicitent, à titre subsidiaire, des délais de paiement rétroactifs. 



S'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 26 août 2019, il n'y a pas lieu pour autant de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour les raisons qui seront exposées ci-dessous. 



L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail d'habitation liant les parties à la date du 26 août 2019 par suite de l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail. 



Sur la demande de délais de paiement rétroactifs



Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas ou l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.



Il en résulte qu'en matière de baux d'habitation, tant qu'aucune décision constatant la résolution du bail n'est passée en force de chose jugée, le juge saisi d'une demande de délais peut les accorder et suspendre les effets de la clause résolutoire de façon rétroactive au locataire à jour du paiement de ses loyers.



En l'espèce, alors même qu'il résulte de l'ordonnance entreprise que les appelants étaient redevables à la date du 1er octobre 2020 de la somme de 5 095,18 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation et de celle de 8'524,55 euros à l'examen de l'avis déchéance dressé au mois de décembre 2020, ils établissent avoir procédé à deux virements pour la somme de 524,55 euros le 10 décembre 2020 et pour celle de 8 000 euros le 15 décembre 2020, soit avant l'ordonnance entreprise rendue le 17 décembre 2020.



De plus, dès lors que la société Le 13, qui n'a pas constitué avocat, ne produit aucun décompte actualisé, il y a lieu de considérer que les appelants ont repris le paiement de leurs loyers et charges courants postérieurement au 31 décembre 2020. 



Dans ces conditions, il y a lieu d'accorder aux appelants des délais de paiement rétroactifs à la date du commandement de payer du 26 juin 2019 expirant le 15 décembre 2020, date de l'apurement de la dette et, partant, de suspendre les effets de la clause résolutoire. 



Dès lors que M. [N] et Mme [J] ont apuré leur dette locative et ont repris le paiement de leurs loyers et charges avant même que la cour ne se prononce sur les délais de paiement, la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué.



Dans ces conditions, l'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail, ordonné l'expulsion M. [N] et Mme [J] des lieux loués avec les conséquences en découlant, les a condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant 857,83 euros et les a condamnés au paiement de la somme provisionnelle de 5 095,18 euros arrêtée à la date du 1er octobre 2020, terme du mois d'octobre 2020 inclus. 



La société Le 13 sera donc déboutée de ses demandes formées en ce sens. 



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



En l'état d'impayés à l'origine du commandement de payer, il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné in solidum M. [N] et Mme [J] à verser à la société Le 13 la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 26 juin 2019 et l'assignation. 



Pour les mêmes raisons, M. [N] et Mme [J] supporteront in solidum les dépens de la procédure d'appel et seront déboutés de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure pour les frais exposés à hauteur d'appel non compris dans les dépens. 





PAR CES MOTIFS



La cour,



Infirme l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a condamné in solidum M. [D] [N] et Mme [H] [J] à verser à la société civile immobilière Le 13 la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 26 juin 2019 et de l'assignation ; 



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Déboute M. [D] [N] et Mme [H] [J] de leur demande principale de voir constater la nullité du commandement de payer ;



Accorde de manière rétroactive à M. [D] [N] et Mme [H] [J] des délais de paiement entre le 26 juin 2019, date du commandement de payer visant la clause résolutoire, et le 15 décembre 2020, date du dernier paiement apurant la dette locative ;



Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire présente dans le contrat de bail à effet au 9 septembre 2016 pendant le cours des délais accordés ;



Constate que M. [D] [N] et Mme [H] [J] se sont intégralement acquittés des causes du commandement de payer à la date du 15 décembre 2020 ; 



Dit qu'en conséquence de ce règlement, la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué ;



Déboute la société civile immobilière Le 13 de ses demandes formées au titre de la résiliation du bail, de l'expulsion et de l'indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle ;



Déboute M. [D] [N] et Mme [H] [J] de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel par cette dernière non compris dans les dépens ;



Condamne M. [D] [N] et Mme [H] [J] in solidum aux dépens d'appel.



La greffière La présidente