Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 5 mai 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 05 MAI 2022



N° 2022/ 364













Rôle N° RG 21/05200 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHICA







[G] [B]





C/



[J] [U]



























Copie exécutoire délivrée 

le :



à :



Me Julie ARCHIPPE



























Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de TOULON en date du 02 Mars 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/01475.





APPELANTE



Madame [G] [B]

née le 25 juin 1991 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 5]



représentée et assistée par Me Julie ARCHIPPE de l'AARPI DDA & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON





INTIME



Monsieur [J] [U]

né le 06 juillet 1966 à [Localité 10], 

demeurant [Adresse 1]



défaillant











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Angélique NETO, Présidente

Mme Sylvie PEREZ, Conseillère

Mme Catherine OUVREL, Conseillère



Greffier lors des débats : Mme Pauline BILLO-BONIFAY.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 mai 2022.



ARRÊT



Défaut,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 mai 2022



Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSE DU LITIGE



Aux termes d'un contrat à effet au 22 novembre 2013, Mme [C] [V] a donné à bail à M. [J] [U] une villa à usage d'habitation située [Adresse 3]) moyennant un loyer mensuel initial de 2 200 euros. 



[C] [V] est décédée le 10 mars 2020.



Le 22 mai 2020, Mme [G] [B] a fait signifier à M. [U] un commandement de payer la somme de 11 608,24 euros en principal visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.



Le commandement de payer étant demeuré infructueux, Mme [B] a, par exploit d'huissier du 28 septembre 2020, assigné M. [U] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon afin d'obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel. 



Par ordonnance réputée contradictoire du 2 mars 2021, ce magistrat, estimant que l'attestation de notoriété en date du 14 mai 2020 ne démontre pas la qualité de propriétaire de Mme [B] portant sur le bien loué et, dès lors, sa qualité de bailleresse, a :




dit n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes de Mme [B] ;

débouté Mme [B] de sa demande de condamnation au paiement d'une somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné Mme [B] aux dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement et de l'assignation. 




Par acte du 9 avril 2021, Mme [B] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises. 



Dans ses dernières conclusions transmises le 21 avril 2021, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, Mme [B] sollicite de la cour qu'elle informe l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau qu'elle :




déclare son appel recevable ;

constate la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties portant sur le logement à usage d'habitation situé [Adresse 4]) ;

dise en conséquence que M. [U] se trouve occupant sans droit ni titre de ce logement depuis le 22 juillet 2020 ;

ordonne l'expulsion immédiate de M. [U] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux précédemment loués, avec si nécessaire le concours de la force publique ;

condamne M. [U] à lui remettre ou à son mandataire, l'agence Foncia Le Beausset, tous les jeux de clés en sa possession du logement loué sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

le condamne au paiement de la somme provisionnelle de 30 102,01 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 janvier 2021, outre les intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2020 ;

le condamne à lui verser une indemnité d'occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer augmenté de la clause pénale contractuelle de 10 %, soit 2 420 euros par mois, jusqu'à libération complète et effective des lieux ;

le condamne à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 22 mai 2020. 




















L'appelante expose que sa défunte grand-mère, [C] [V], lui a fait donation de la nue propriété de divers biens lui appartenant, dont celui donné à bail, par acte authentique reçu par Me [S] le 22 décembre 2016 de sorte que, depuis son décès, le 10 mars 2020, elle a récupéré la pleine propriété des biens qui lui avaient été donnés. Elle souligne que le relevé de propriété établit que, sur la commune de [Localité 8], sous les références cadastrales section D n° [Cadastre 6], sont répertoriées deux propriétés, à savoir l'une non bâtie à l'adresse [Localité 7] et l'autre bâtie à l'adresse du bien loué, de sorte qu'il s'agit d'un seul et même bien dont elle est propriétaire depuis le décès de sa défunte grand-mère. Elle relève que M. [U] ne règle plus les loyers et que la dette locative ne cesse d'augmenter comme s'élevant à la somme de 30 102,01 euros au 31 janvier 2021. 



Régulièrement assigné par signification de la déclaration d'appel et des conclusions le 26 avril 2021 à étude, M. [U] n'a pas constitué avocat. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 7 mars 2022 et l'affaire appelée à l'audience du 21 mars 2022.



Le conseil de Mme [B] a adressé à la cour, par courrier en date du 28 février 2022 transmis 18 mars 2022, un décompte actualisé faisant ressortir un arriéré locatif de 62 961,45 euros à la date du 1er mars 2022. 



MOTIFS DE LA DÉCISION 



Sur la recevabilité du décompte actualisé au 1er mars 2022 adressé après l'ordonnance de clôture



L'article 783 du code de procédure civile énonce qu'après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office. Sont cependant recevables, les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture. 



En l'espèce, bien que le décompte actualisé au 1er mars 2022 a été transmis à la cour postérieurement à la clôture de l'instruction de l'affaire, ce dernier est recevable compte tenu des dispositions susvisées. 



Sur la qualité de bailleresse de Mme [B]



Il résulte de l'article 122 du code de procédure civile que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité. 



En l'espèce, l'attestation notariée dressée par Me [S] le 14 mai 2020 fait ressortir que, suivant acte de donation reçu le 22 décembre 2016, Mme [B] a reçu d'[C] [D] veuve [V] la nue-propriété de plusieurs biens, dont un bien situé au lieudit [Localité 7] section D n° [Cadastre 6] d'une surface de 50 a 00 ca, tel qu'il existe, s'étend, se poursuit et comporte, avec toutes ses aisances, dépendances et immeubles par destination, servitudes et mitoyennetés, tous droits et facultés quelconques y attachées, sans exception ni réserve, autres que celles pouvant être le cas échéant relatées aux présentes. 



Il ressort du relevé de propriété mis à jour en 2020 que la parcelle cadastrée section D n° [Cadastre 6] comporte une propriété bâtie située [Adresse 3] ainsi qu'une propriété non bâtie située au lieudit [Localité 7]. 



Le bien loué à M. [U] se situe [Adresse 2]. 



Par ailleurs, la copie intégrale de l'acte de décès d'[C] [D] veuve [V] stipule que cette dernière est décédée le 10 mars 2020.





Il résulte de l'ensemble de ces éléments que Mme [B] justifie sa qualité de propriétaire et, partant, de bailleresse du bien loué depuis le 10 mars 2020. 



Il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes de Mme [B] et, statuant à nouveau, de déclarer son action formée à l'encontre de M. [U] recevable. 



Sur la demande de constatation de la résiliation du bail et ses conséquences



Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 



L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur.



Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 



L'article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement. 



En l'espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges.



C'est ainsi qu'il est stipulé dans un paragraphe 12 en page 13 du contrat qu'à défaut de paiement du dépôt de garantie, du paiement intégral de son échéance exacte d'un seul terme de loyer et de ses accessoires, il sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur deux mois après un commandement de payer. 



Le commandement de payer du 22 mai 2020 visant la clause résolutoire porte sur une somme principale de 11 608,24 euros correspondant à un arriéré locatif arrêté au 31 mai 2020. 



Les décomptes versés aux débats font ressortir que M. [U] n'a procédé à aucun règlement depuis le mois de janvier 2020. 



Dès lors qu'il n'a pas réglé les causes du commandement dans les deux mois suivant la signification du commandement de payer, la dette locative s'établissant à la somme de 16 196,38 euros à la date du 22 juillet 2020, il y a lieu de :




constater la résiliation du bail conclu entre les parties par l'effet de la clause résolutoire à la date du 22 juillet 2020 ;





ordonner, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l'expulsion de M. [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;





dire qu'il sera procédé, conformément aux dispositions de l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer ; 





rappeler que l'expulsion ne peut avoir lieur qu'à l'expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;





rappeler en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille. 




En revanche, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [U] à quitter les lieux et compte tenu de l'indemnité d'occupation provisionnelle à laquelle il sera condamné, il n'y a pas lieu d'ordonner à M. [U] de remettre à Mme [B] ou à son mandataire tous les jeux de clés en sa possession du logement loué sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir. 



Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation impayés



Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée.



Au terme de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.



Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.



En l'espèce, à l'examen du dernier décompte actualisé au 1er mars 2022, loyer du mois de mars 2022 inclus, il apparaît que M. [U] est redevable d'un arriéré locatif et d'indemnités d'occupation d'un montant non sérieusement contestable de 61 988,25 euros, déduction faite des sommes non justifiées apparaissant au débit du compte au titre des taxes d'ordures ménagères (57,89 euros + 262,98 euros + 399 euros), de la facture de résiliation Véolia (125,15 euros) et de la REGUL FACTURE CANAL PROV 2021 et 2020 (62,98 euros + 65,20 euros). 



Dans ces conditions, il y a lieu de condamner M. [U] à verser à Mme [B] la somme provisionnelle de 61 988,25 euros à valoir sur les loyers et indemnités d'occupation arrêtés au 1er mars 2022, indemnité d'occupation du mois de mars 2022 incluse. 



S'agissant d'une provision de nature indemnitaire, les intérêts au taux légal ne peuvent courir qu'à compter de la présente décision.









Par ailleurs, M. [U] sera condamné à verser à Mme [B] une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle fixée à la somme de 2 323,72 euros, correspondant au montant du dernier loyer, sans augmentation de la clause pénale de 10 %, à compter du mois d'avril 2022 et jusqu'à libération complète et effective des lieux caractérisée par la remise des clés. 



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens 



Il convient d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté Mme [B] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et l'a condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. 



En tant que partie perdante, M. [U] sera condamné aux entiers dépens de première instance et de la procédure d'appel, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 22 mai 2020. 



En outre, l'équité commande de la condamner à verser à Mme [B] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens. 





PAR CES MOTIFS



La cour, 



Déclare recevable le décompte actualisé au 1er mars 2022 transmis à la cour postérieurement à la clôture de l'instruction de l'affaire ;



Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;



Statuant à nouveau et ajoutant ;



Déclare recevable l'action formée par Mme [G] [B] à l'encontre de M. [J] [U] qui justifie de son droit d'agir ;



Constate la résiliation du bail conclu entre les parties à effet au 22 novembre 2013 portant sur le bien situé [Adresse 3]) par l'effet de la clause résolutoire insérée au contrat à la date du 22 juillet 2020 ;



Ordonne, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l'expulsion de M. [J] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;



Dit qu'il sera procédé, conformément aux dispositions de l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer ; 



Rappelle que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;



Rappelle que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;



Déboute Mme [G] [B] de sa demande de voir condamner M. [J] [U] à lui remettre ou à son mandataire tous les jeux de clés en sa possession du logement loué sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir ;



Condamne M. [J] [U] à verser à Mme [G] [B] la somme provisionnelle de 61'988,25 euros à valoir sur les loyers et indemnités d'occupation arrêtés au 1er mars 2022, indemnité d'occupation du mois de mars 2022 incluse ;



Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision et jusqu'à parfait paiement ;



Condamne M. [J] [U] à verser à Mme [G] [B] une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle fixée à la somme de 2 323,72 euros à compter du mois d'avril 2022 et jusqu'à libération complète et effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;



Déboute Mme [G] [B] de sa demande de voir augmenter cette indemnité de la clause pénale de 10 % ;



Condamne M. [J] [U] à verser à Mme [G] [B] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens ;



Condamne M. [J] [U] aux entiers dépens de première instance et de la procédure d'appel, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 22 mai 2020.





La greffière La présidente