Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 5 mai 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT 

DU 05 MAI 2022



N°2022/343













Rôle N° RG 21/08364 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHSOQ







S.D.C. SDC DU [Adresse 3]





C/



[C] [Z] EPOUSE [X] épouse [X]





































Copie exécutoire délivrée 

le :



à :



Me Benjamin NAUDIN



Me Jean DE VALON





Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Président Tribunal Judiciaire de Marseille en date du 07 mai 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 21/00313.





APPELANT



Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice l'agence SARL ETOILE- CIPA, prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège est [Adresse 1] 



représentée et assistée par Me Benjamin NAUDIN de l'ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMEE



Madame [C] [Z] épouse [X]

née le 13 octobre 1943 à [Localité 6] (04), 

demeurant [Adresse 4]



représentée et assistée par Me Jean DE VALON de l'ASSOCIATION DE VALON / PONTIER DE VALON, avocat au barreau de MARSEILLE













*-*-*-*-*

















COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 mars 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :Mme Sylvie PEREZ, Présidente, et Mme Catherine OUVREL, Conseillère, chargées du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Mme Sylvie PEREZ, Présidente rapporteur

Mme Catherine OUVREL, Conseillère

Mme Angélique NETO, Conseillère



Greffier lors des débats : Mme Pauline BILLO-BONIFAY.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 mai 2022.



ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 mai 2022.



Signé par Mme Sylvie PEREZ, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





EXPOSÉ DU LITIGE :



Mme [X] est copropriétaire dans l'immeuble du [Adresse 3] et propriétaire d'un immeuble en fond de cour situé [Adresse 2], accessible uniquement par le portail de l'ensemble immobilier du 9-11, permettant d'accéder au commun de cet immeuble et à un escalier extérieur distribuant le bâtiment dont elle est propriétaire.



Soutenant que ce passage se trouve fermé par un portail, Mme [X] a, au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] le 21 janvier 2021 afin de le voir condamner à procéder à la dépose du système de fermeture du portail. 



Par ordonnance réputée contradictoire du 16 mai 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a :

- condamné le syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] à déposer la fermeture actuelle du portail dont le pêne ne s'actionne que muni d'une clé, dans les 15 jours de la signification de l'ordonnance, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

- s'est réservé le pouvoir de liquider l'astreinte,

- rejeté la demande provision,

- condamné le syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] à payer à Mme [X] la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Par déclaration effectuée au greffe le 4 juin 2021, le syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] a interjeté appel de cette ordonnance.



Par conclusions notifiées le 12 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] a conclu comme suit :

- infirmer l'ordonnance du 7 mai 2001 sauf en ce qu'elle a rejeté la demande provision de Madame [X],

- débouter Mme [X] de l'intégralité de ses prétentions,

- la condamner au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction en application de l'article 699 du code de procédure civile.



L'appelant fait valoir que Mme [X], membre du conseil syndical, fonction à laquelle elle a été reconduite le 28 janvier 2021, était parfaitement informée de la situation, à savoir que l'assemblée devait se tenir le 28 janvier 2021 avec pour ordre du jour des travaux d'électrification et d'automatisation du portail permettant l'accès à la cour avec découpe d'un portillon, considérant qu'il n'y avait donc pas lieu à référé.



Le syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] expose qu'à ce jour, Mme [X] et les autres membres du conseil syndical ont en main le devis de l'entreprise Rubino du 2 mai 2021 qu'ils doivent valider conformément à l'assemblée du 28 janvier 2021.

 

Par conclusions déposées et notifiées le 21 février 2022, Mme [Z] épouse [X] a fait appel incident et conclu comme suit :

- confirmer l'ordonnance de référé sauf en ce qu'elle a rejeté sa demande de provision,

Statuant à nouveau,

- condamner le syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] à lui payer la somme de 10'000 euros à titre provisionnel à valoir sur son préjudice,

- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel. 



L'intimée expose que l'immeuble dont elle est propriétaire est destiné à la location et que l'accès aux appartements se fait par le passage, fermé en 2017 par l'installation d'un portail, compromettant l'exercice de la servitude dont elle bénéficie.



Elle explique que l'absence de système d'ouverture à distance conduit les occupants de son immeuble à devoir sortir de leur logement, descendre l'escalier extérieur et franchir le passage pour ouvrir le portail.



Mme [X] précise que lors d'une assemblée générale du 26 juin 2019, les copropriétaires, rappelant les dispositions de l'article 701 du Code civil, ont refusé l'installation d'un système d'ouverture par digicode du portail mais donné pouvoir au conseil syndical de procéder au choix d'un devis pour les travaux d'installation d'un système d'ouverture par digicode du portail permettant l'accès à la cour ou bien une serrure électrique.



Elle fait valoir que depuis rien n'a été fait et expose avoir interpellé le syndic de copropriété par courriers des 21 juillet, 17 et 30 septembre 2020 sans qu'une réponse ne soit apportée.



Elle rappelle que nonobstant l'assemblée des copropriétaires du 28 janvier 2021 et une décision de justice exécutoire, la situation n'a pas changé.



Concernant la provision, l'intimée expose que l'agent immobilier indiquait n'avoir fait aucune candidature pour l'un de ses appartements, les locataires renonçant à la location en raison de l'accès par le portail de la copropriété qui ne s'ouvre qu'avec une clé, ce qui induit une impossibilité d'ouverture à distance du portail.



 

MOTIFS DE LA DÉCISION :



Lors de l'assemblée générale qui s'est tenue le 26 juin 2019, les copropriétaires, au nombre desquels Mme [C] [X], rappelant les dispositions de l'article 701 du Code civil, ont adopté la résolution selon laquelle « L'assemblée générale délègue pouvoir au conseil syndical de procéder au choix d'un devis pour les travaux d'installation d'un système d'ouverture par digicode du portail permettant l'accès à la cour ; option 2 : serrure électrique et fixer à 1000 euros hors-taxes (TVA applicable au taux en vigueur) le montant maximum des dépenses effectuées en vertu de la présente délégation' ».



Un appel de fonds a été lancé le 16 octobre 2019 aux fins d'installation de « travaux digicode ».



Le procès-verbal de constat dressé le 2 décembre 2020 à la requête de Mme [X] enseigne que le portail donnant sur la [Adresse 5] est dépourvu de branchement électrique ainsi que le portillon, qu'il possède une serrure dépourvue de poignée et que la penne ne s'actionne que muni d'une clé.



Cette installation ne correspond manifestement pas à l'usage conforme aux dispositions de l'article 701 du Code civil en vue duquel la résolution relative aux travaux a été adoptée, à savoir ne pas rendre plus incommode la servitude de passage dont bénéficie Mme [X] pour l'accès à son immeuble situé en fond de cour et dédié à la location.



En effet, la configuration du portail contraint les occupants et/ou locataires de l'immeuble de l'intimée à sortir de l'appartement, descendre l'escalier extérieur et franchir le passage pour aller ouvrir le portail.



Lors de l'assemblée générale du 26 janvier 2021, les copropriétaires ont délégué «pouvoir au conseil syndical de procéder au choix d'un devis pour les travaux d'électrification et automatisation du portail permettant l'accès à la cour avec option portillon et fixé à 10'000 euros hors taxe (TVA applicable en vigueur) le montant maximum des dépenses effectuées en vertu de la présente délégation ».



Pour dire n'y avoir lieu à référé, le syndicat des copropriétaires fait valoir que Mme [X], membre du conseil syndical, comme en 2019, a, comme les autres membres de ce conseil, en main le devis de l'entreprise Rubino du 2 mai 2021, qu'ils doivent valider conformément à l'assemblée générale du 28 janvier 2021, faisant grief à l'intimée d'avoir fait signifier par huissier l'ordonnance dont appel espérant ainsi obtenir une liquidation d'astreinte.



Il est constant que Mme [X] est à la fois copropriétaire de l'immeuble des [Adresse 3] mais également propriétaire de la maison située en fond de cour de cet immeuble. Elle est donc en droit de faire valoir la servitude de passage dont bénéficie sa maison nonobstant les décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires et l'inaction du conseil syndical comme sous-entendu par le syndicat des copropriétaires.



L'intimée a fait établir un procès-verbal de constat le 18 février 2022 qui enseigne que la situation est restée inchangée nonobstant l'ordonnance rendue le 7 mai 2021.



Au regard de ces éléments, Mme [X] justifie, tant sur le fondement de l'article 834 de l'article 835 du code de procédure civile, de l'urgence à voir cesser le trouble manifestement illicite qu'elle subit en raison de l'installation d'un portail rendant plus incommode la servitude de passage dont bénéficie sa maison.



Mme [X] a formé appel incident du chef de la provision sollicitée devant le premier juge au motif des difficultés rencontrées pour la location de ses appartements.



Mme [X] produit une lettre datée du 12 juin 2020 de l'agence immobilière mandataire aux fins de location d'un de ses appartements, qui indique n'avoir aucun dossier de candidature, expliquant que les locataires renoncent à l'appartement en raison de l'accès au portail de la copropriété et de l'absence d'ouverture à distance du portail.



La seule attestation de ce mandataire est insuffisante cependant pour établir l'existence d'un préjudice à hauteur de la provision sollicitée, à défaut de justification de période de vacances quant à la location des appartements, de sorte qu'il existe une contestation sérieuse de ce chef.



L'ordonnance déférée à la cour est dans ces conditions confirmée en toutes ses dispositions.



Il y a lieu enfin de condamner le syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] au paiement de la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS :



La Cour,



Confirme l'ordonnance du 7 mai 2021 prononcée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille ;



Y ajoutant :



Condamne le syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] à payer à Mme [X] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 



Condamne le syndicat des copropriétaires des [Adresse 3] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. 



La greffièreLa présidente