Cour d'Appel · 2ème CHAMBRE CIVILE — 5 mai 2022

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE



--------------------------







ARRÊT DU : 05 MAI 2022





N° RG 19/01055 - N° Portalis DBVJ-V-B7D-K4M4







Monsieur [U] [D]

Madame [L] [V] épouse [D]





c/



Monsieur [J] [M]



























Nature de la décision : AU FOND





























Grosse délivrée le :



aux avocats





Décision déférée à la cour : jugement rendu le 19 décembre 2018 (R.G. 17/10326) par la 7ème chambre civile du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 25 février 2019



APPELANTS :



[U] [D]

né le 21 Août 1943 à ALISE STE REINE (21)

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 1]



[L] [V] épouse [D]

née le 09 Juin 1961 à [Localité 4]

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 1]



Représentés par Me Mylène MONSEIGNE substituant Me Ludovic BOUSQUET, avocat au barreau de BORDEAUX



INTIMÉ :



[J] [M]

né le 27 Novembre 1966 à [Localité 5]

de nationalité Française

Profession : Cadre de banque, 

demeurant [Adresse 2]



Représenté par Me Arthur CAMILLE de la SCP AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 mars 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Paule POIREL, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Madame Catherine LEQUES, Conseiller,



Greffier lors des débats : Mme Audrey COLLIN



ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.





EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



Aux termes d'un acte sous signatures privées du 6 janvier 2017, M. [U] [D] et Mme [L] [V] épouse [D] ont promis de vendre à M. [J] [M], qui l'a accepté sous différentes conditions suspensives et moyennant un prix de 160 000 euros, un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 3]. 



Ce bien est composé d'un immeuble d'habitation et de quatre emplacements de stationnement extérieurs dont les vendeurs étaient propriétaires indivis. 



La réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard le 6 avril 2017. 



Les parties ont convenu d'un avenant le 4 avril 2017 modifiant la condition suspensive numéro 6, prorogeant la date de réitération au 16 août 2017 et tenant à la validation définitive du plan à annexer au règlement de la copropriété. 



Considérant que l'absence de réitération par acte authentique était imputable aux vendeurs qui avaient fautivement tardé à fournir le règlement de copropriété et que les plans avaient été unilatéralement modifiés de sorte qu'ils ne respectaient plus ainsi les caractéristiques contractuelles des lots et alors que la réalisation de la condition suspensive était instituée en sa faveur, M. [M] a, par acte d'huissier du 7 novembre 2017, saisi le tribunal de grande instance de Bordeaux afin d'obtenir de M. et Mme [D], sur le fondement des articles 1217, 1231-1 et 1583 du code civil, le paiement des sommes de 16 000 euros au titre de la clause pénale, 2 925 euros au titre des travaux d'extension du réseau électrique et 1 500 euros à titre de dommages et intérêts. 



Le jugement rendu le 19 décembre 2018 par le tribunal de grande instance de Bordeaux a :



- débouté M. [M] de sa demande de clause pénale et en dommages et intérêts ; 

- condamné solidairement M. [D] et Mme [V] épouse [D] à payer à M. [M] les sommes de :

- 2 925 euros au titre des travaux d'électricité ;

- 1 500 euros au titre des frais irrépétibles de procédure ; 

- condamné solidairement M. [D] et Mme [V] épouse [D] aux dépens. 





M. [D] et Mme [D] ont relevé appel limité de cette décision le 25 février 2019.



Dans leurs dernières conclusions du 30 octobre 2019, M. et Mme [D] réclament à la cour d'infirmer partiellement le jugement dont appel en ce qu'il les a condamnés à payer à M. [M] la somme de 2 925 euros au titre des travaux d'électricité et celle de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles de procédure, ainsi que ceux-ci aux dépens d'instance. Ils réclament : 



- le rejet de l'intégralité des demandes de M. [M] ; 

- la confirmation du jugement pour le surplus ; 



A titre très subsidiaire : 

- la réduction du montant de la clause pénale à 1 euro ; 



Y ajouter : 

- la condamnation de M. [M] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, frais irrépétibles de première instance et d'appel ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



Ils font notamment valoir que :

- M. [M] n'a pas exécuté la condition suspensive mise à sa charge, à savoir la consignation du prix de vente ; en conséquence il est bien responsable de l'inexécution du contrat et ne peut réclamer de quelconques dommages et intérêts ou dédommagements pour les frais engagés ; 

- l'application de la clause pénale à l'encontre des vendeurs suppose, d'une part, que les conditions suspensives stipulées dans leur intérêts aient été réalisées et, d'autre part, que les vendeurs, après mise en demeure de l'acquéreur, se soient refusés à exécuter la vente ; - à la date du 6 avril 2017, aucune consignation du prix de vente n'a eu lieu entre les mains du notaire instrumentaire ; du fait de cette non réalisation la vente est devenue caduque au sens de l'article 1167 du code civil ; l'exigence d'une mise en demeure préalable posée par l'article 1231-5 du code civil n'a pas été satisfaite par M. [M], celui-ci ne justifiant pas leur avoir adressé le moindre courrier en vue de signer l'acte authentique ; le refus de signer l'acte authentique n'est pas caractérisé ; 

- à titre subsidiaire, aux termes de l'article 1231-5 du code civil, le montant de la clause pénale, qui correspond à 10% du prix de vente, est manifestement excessif au regard du préjudice réellement subi par l'acquéreur ; 

- la modification du projet de règlement de copropriété ne figure nullement parmi les conditions suspensives prévues dans l'acte du 6 janvier 2017 ; 

- dans la mesure où les lots, objets du compromis de vente, étaient décrits de façon extrêmement précise et par référence à un plan annexé à l'acte, une éventuelle modification des numéros des lots dans le règlement de copropriété définitif n'avait nullement pour effet de modifier l'objet de la vente, le notaire ayant seulement à adopter la nouvelle numérotation dans l'acte authentique ; 

- la mise en jeu de la responsabilité contractuelle suppose, outre la démonstration d'une inexécution contractuelle, l'existence d'un préjudice certain et un lien de causalité direct ; or tel n'est pas le cas en l'espèce ; les frais d'électricité sont la conséquence de l'exécution de la convention par l'acquéreur ; il a effectué ces travaux à ses risques et périls en ne prenant pas le soin dans le même temps de consigner le prix de vente. 





Suivant ses dernières conclusions du 2 décembre 2019, M. [M] demande à la cour :



- de débouter M. et Mme [D] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; 

 de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a condamné solidairement M. et Mme [D] à lui payer la somme de 2 925 euros au titre des travaux d'électricité avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation ; 



En conséquence, statuant à nouveau : 

- d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il l'a débouté de sa demande d'application de la clause pénale et de dommages et intérêts ; 

- de condamner solidairement M. et Mme [D] au paiement :

- de la somme de 16 000 euros au titre de la clause pénale ; 

 - sur le fondement des articles 1103, 1104, 1193 alinéa 1er et 1217 alinéa 6 du code civil, de dommages-intérêts se composant comme suit : 

- 840 euros au titre des frais exposés par lui pour la constitution de la SCI Monte Cristo ; 

- 5 000 euros tous préjudices confondus ; 

- de condamner les appelants à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens. 



Il fait notamment valoir que : 

- selon l'article 1304-3 alinéa 1er du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement ; l'absence de consignation de la somme correspondant au montant du prix et des frais de la vente au 16 août 2018 n'est pas dû à son manque de diligence mais au comportement fautif des époux [D] ; 

- L'acquéreur a constitué une SCI pour procéder à l'acquisition des biens et obtenu une offre de prêt bancaire ; le contrat de prêt immobilier conclu entre la SCI et la banque CIC Sud-Ouest a été signé le 20 février 2017 ; ils étaient prêts au versement du montant du prix et des frais de la vente ;

- l'appel de fonds par le notaire, qui était une condition sine qua non de la libération des fonds par la banque, n'a pas pu être réalisé en raison de la modification unilatérale par les époux [D] de la contenance des lots désignés dans le sous-seing du janvier 2017 ; cette modification unilatérale et non-autorisée des lots objets de la promesse synallagmatique de vente constitue, de la part des époux [D], un manquement fautif aux dispositions des articles 1103 et 1193 du code civil ; cela a fait obstacle à l'appel de fonds par Me [X] ; si ce dernier y avait procédé, il aurait pénalisé son client et manqué à ses devoirs de prudence et de conseil ; 

- le refus des époux [D] de signer l'acte authentique de vente et ce, alors même que la condition suspensive stipulée dans leur intérêt est réputée accomplie, constitue un manquement fautif à leurs obligations qui doit entraîner l'application de la clause pénale ;

- les époux [D] s'estimant, à tort, non-tenus par la promesse synallagmatique de vente conclue avec lui, Ils ont refusé d'exécuter leurs obligations en signant l'acte authentique de vente ; ce refus se matérialise par la mise en vente sur le site Leboncoin des biens composants les lots objet de la promesse, traduisant la volonté ferme et définitive des époux [D] de na pas tenir leurs engagements à son encontre ; face à cette inexécution ferme et définitive, il n'était pas tenu de les mettre en demeure pour se prévaloir de la clause pénale au sens de l'alinéa 5 de l'article 1231-5 du code civil ; 

- en l'absence de signature de l'acte authentique, la promesse est devenue sans objet et doit être considérée comme caduque ; au sens des articles 1187 et 1352-8 du code civil, il est bien fondé à prétendre au remboursement du coût des travaux d'électricité qu'il a avancé ; 

- les époux [D] étaient tenus par la force obligatoire de la promesse synallagmatique de vente du 6 janvier 2017 et son avenant en date du 4 avril 2017 ; ils ont commis des fautes en manquant aux 'obligations de ne pas faire' imposées par la promesse qu'ils avaient signé ; des fautes lui ont causé des préjudices ; il a exposé des frais en créant une SCI en vue de l'acquisition des biens ; le comportement des époux [D] lui a fait perdre une chance de conclure un contrat équivalent avec un tiers ; 

- les époux [D] ont manqué à leur devoir de loyauté en matière contractuelle en changeant de manière unilatérale et fautive la contenance des lots et en publiant une annonce relative aux lots sur le site Leboncoin. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 mars 2022. 



MOTIVATION



Sur la demande de versement de la clause pénale



La promesse de vente du 6 janvier 2017 stipule en page 20 que si l'une des parties se refuse à exécuter les présentes, alors que les conditions suspensives stipulées dans son intérêt sont réalisées, elle devra verser à l'autre partie à titre de clause pénale, une somme représentant 10 % du prix de vente. Si la somme est due par l'acquéreur, le montant du dépôt de garantie s'imputera à dû concurrence.



Pour s'opposer à la demande de versement du montant de la clause pénale présentée par M. [M], M. et Mme [D] considèrent que la promesse notarié était caduque dans la mesure où l'acquéreur ne s'est pas acquitté du montant du prix de vente entre les mains du notaire instrumentaire à la date prévue pour la réitération, soit au plus tard le 6 avril 2017. 



A l'appui de leur argumentation, ils invoquent l'application de la condition suspensive stipulée dans leur intérêt prévoyant le versement par l'acquéreur ou pour son compte, entre les mains du notaire désigné pour recevoir l'acte authentique, une somme égale au montant du prix et des fais (sous déduction des fonds versés à titre de dépôt de garantie-séquestre et éventuellement des fonds empruntés pour lesquels l'acquéreur aura justifié d'une offre acceptée par lui). Il est également indiqué que 'ce versement (...) devra être effectué au plus tard le jour de la date la plus tardive prévue pour la signature de l'acte authentique'.



Or, comme l'observe à raison M. [M], un avenant du 4 avril 2017 a prorogé la date butoir de réitération de la vente au 16 août 2017.



Cet avenant n'est effectivement pas signé par Mme [D] mais sa validité ne saurait cependant être contestée par les appelants dans la mesure où l'épouse avait antérieurement donné mandat à son mari pour la conclusion de la vente de leurs biens immobiliers comme cela est stipulé en page 2 de la promesse du 6 janvier 2017. 



Les M. et Mme [D] ne peuvent donc revendiquer la caducité de la promesse à compter du 6 avril 2017 de sorte que M. [M] disposait d'un délai expirant le 16 août 2017 pour remplir son obligation.



L'acquéreur admet cependant ne pas s'être acquitté du versement du prix de vente à cette dernière date. Il justifie sa carence par l'attitude fautive de Me [P], notaire des M. et Mme [D], qui n'a pas donné suite aux différents courriers de son propre notaire de sorte que l'établissement prêteur n'a pu libérer la somme convenue en l'absence de l'envoi par l'officier ministériel des vendeurs de l'original d'un appel de fonds.



Certes, il est établi d'une part que la Banque CIC Sud Ouest n'a jamais été destinataire du document notarié lui permettant de débloquer le montant du prêt et d'autre part que Me [P] a répondu à son confrère avec un certain retard. 



Cependant, comme le soulignent à raison les appelants, cet appel devait être adressé à l'établissement prêteur par Me [X], notaire désignée en page 20 de la promesse pour recevoir l'acte authentique et dans les mains de laquelle 'la somme égale au montant du prix et des frais' devait être séquestrée (p19).



Au regard de ces éléments et indépendamment de la réalité des manquements reprochés à M. et Mme [D], la condition tendant au versement par l'acquéreur du montant du prix de vente, stipulée dans l'intérêt des vendeurs, n'est pas réalisée à la date du 16 août 2017 de sorte que cette situation entraîne la caducité de la promesse.



Il convient en conséquence de confirmer, pour d'autres motifs, la décision entreprise ayant rejeté la demande de l'acquéreur tendant à obtenir le montant de la clause pénale.



Compte-tenu des effets de la caducité de la promesse, M. [M] doit obtenir le remboursement de la somme exposée par celui-ci au titre de la pose de deux compteurs électriques séparés et d'un compteur d'eau prévue initialement en page 19, dépense qui représente la somme de 2 925 euros. La décision déférée sera donc confirmée sur ce point.



Sur la demande de dommages et intérêts



La mauvaise foi de M. et Mme [D] dans l'exécution de la promesse, ceux-ci ayant remis en vente auprès d'une agence immobilière le bien objet de la promesse six jours avant la date prévue pour la réitération par acte authentique, ne constitue pas un élément suffisant permettant à M. [M] de bénéficier du versements de dommages et intérêts car ce dernier n'a lui-même pas satisfait à la condition tendant au versement à Me [X] du montant du prix de vente. Il ne justifie donc d'aucun préjudice indemnisable au regard de la caducité de l'acte sous-seing privé intervenue du fait de sa carence.



Il sera ajouté que rien n'obligeait M. [M] à constituer une SCI de sorte que les frais y afférents ne doivent pas être mis à la charge des appelants.



Sur l'article 700 du code de procédure civile



Outre la somme mise à la charge de M. et Mme [D] en première instance, il y a lieu en cause d'appel de les condamner au versement à M. [M] d'une indemnité complémentaire de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter les autres demandes de ce chef. 





PAR CES MOTIFS



- Confirme en toutes ses dispositions le jugement en date du 19 décembre 2018 rendu par le tribunal de grande instance de Bordeaux ;



Y ajoutant ;



- Condamne in solidum M. [U] [D] et Mme [L] [V] épouse [D] à verser à M. [J] [M] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ;



- Condamne in solidum M. [U] [D] et Mme [L] [V] épouse [D] au paiement des dépens d'appel.



La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Audrey COLLIN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





 LE GREFFIER LA PRESIDENTE