Cour d'Appel · 1ère Chambre — 5 mai 2022

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COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

- la SELAS ELEXIA ASSOCIES

- Me Vincent BILLECOQ





LE : 05 MAI 2022

COUR D'APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 05 MAI 2022



N° 247 - 7 Pages





N° RG 21/00567 - N° Portalis DBVD-V-B7F-DLKL



Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de NEVERS en date du 18 Décembre 2020 





PARTIES EN CAUSE :



I - M. [A] [V]

né le 23 Juillet 1981 à RILLIEUX LA PAPE (69140)

1A rue du Renard

58180 MARZY



aide juridictionnelle Partielle 25% numéro 18033 2021/002174 du 06/07/2021 



 - Mme [T] [Y]

née le 14 Août 1982 à NEVERS (58000)

1A rue du Renard

58180 MARZY



aide juridictionnelle Totale numéro 18033 2021/002175 du 06/07/2021 



Représentés par la SELAS ELEXIA ASSOCIES, avocat au barreau de NEVERS



APPELANTS suivant déclaration du 25/05/2021







II - M. [J] [B]

né le 13 Mai 1983 à IZMIT (TURQUIE)

4 rue du Crot

58180 MARZY



 - Mme [S] [C]

née le 03 Août 1986 à NEVERS (58000)

15 rue du Clos des Roches

58180 MARZY



Représentés par Me Vincent BILLECOQ, avocat au barreau de NEVERS

timbre fiscal acquitté



INTIMÉS











COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 Mars 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. PERINETTI, Conseiller chargé du rapport.





Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 



M. WAGUETTEPrésident de Chambre 

M. PERINETTIConseiller

Mme CIABRINIConseiller







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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme MAGIS







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ARRÊT : CONTRADICTOIRE





prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







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Exposé :



Selon acte sous-seing privé en date du 16 décembre 2016, M. [J] [B] et Mme [S] [C] ont consenti à M. [A] [V] et Mme [T] [Y] un bail d'habitation prenant effet le 1er janvier suivant, portant sur une maison située 4 rue du Crot à Marzy moyennant un loyer mensuel de 900 €,outre refacturation de la taxe d'ordures ménagères par les bailleurs.



Un état des lieux d'entrée a été réalisé en janvier 2017, il a été signé par toutes les parties.



Constatant des loyers impayés, les propriétaires ont délivré le 21 août 2018, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.341,61euros, puis ont assigné leurs locataires devant le tribunal judiciaire de Nevers sollicitant leur condamnation en paiement de la somme de 2.690,64 euros au titre des loyers impayés,

de celle de 264,16 euros au titre des charges, ainsi que celle de 2.135,70 euros au titre des réparations locatives, le tout sous déduction de la somme de 900 euros correspondant au dépôt de garantie.



Les défendeurs ont conclu principalement au rejet des demandes et subsidiairement à l'octroi de larges délais de paiement.



Par jugement du 18 décembre 2020 assorti de l'exécution provisoire, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers a statué ainsi :



- DÉBOUTE Monsieur [J] [B] et Madame [S] [C] de leur demande en paiement des arriérés locatifs et des charges locatives,

- CONDAMNE Monsieur [A] [V] et Madame [T] [Y] à payer à Monsieur [J] [B] et Madame [S] [C] la somme de 2.064,96 euros au titre des réparations locatives,

- DÉBOUTE Monsieur [A] [V] et Madame [T] [Y] de leur demande de délai de paiement,

- CONDAMNE Monsieur [A] [V] et Madame [T] [Y] aux entiers dépens de la procédure,

- CONDAMNE Monsieur [A] [V] et Madame [T] [Y] à payer à Monsieur [J] [B] et Madame [S] [C] la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code procédure civile.



Selon déclaration enregistrée le 25 mai 2021, Monsieur [V] et Madame [Y] ont interjeté appel limité de cette décision en toutes ses dispositions lui faisant grief.



Dans leurs dernières écritures en date du 24 août 2021, ils demandent à la cour de :

LES DÉCLARER recevables et bien fondés en leur appel et, par conséquent :

INFIRMER le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers en date du 18 décembre 2020 (RG N° 1119000173) en ce qu'il a :

- Condamné Monsieur [V] et Madame [Y] à payer Monsieur [B] et Madame [C] la somme de 2.064,96 € titre des réparations locatives,

- Débouté Monsieur [V] et Madame [Y] de leur demande de délai de paiement

- Condamné Monsieur [V] et Madame [Y] aux entiers dépens de la procédure

- Condamné Monsieur [V] et Madame [Y] à payer à Monsieur [B] et Madame [C] la somme de 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Statuant de nouveau,

REJETER l'ensemble des demandes, fins et conclusions de Monsieur [J] [B] et de Madame [S] [C], et les en débouter,

A titre subsidiaire,

- SOUSTRAIRE à la condamnation éventuelle des locataires, le dépôt de garantie de 900 €,

- ACCORDER à Monsieur [A] [V] et à Madame [T] [Y], les plus larges délais de paiement,

En tout état de cause,

- CONDAMNER Monsieur [J] [B] et Madame [S] [C] à payer une somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

- CONDAMNER les mêmes aux dépens de première instance et d'appel.



Dans leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 8 octobre 2021, les intimés demandent pour leur part à la cour de :

Dire recevables et bien fondés Monsieur [B] et Madame [C] en leurs prétentions.

Y faisant droit.

- Confirmer en tous ces termes le jugement entrepris.

- Condamner Monsieur [V] et Madame [Y] solidairement à payer aux demandeurs la somme de 2.135,70 € au titre des réparations locatives.

Y ajoutant,

- Condamner les appelants à payer aux demandeurs, solidairement, la somme de 5.000 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Les condamner aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.



La cour renvoie aux conclusions susvisées pour plus ample informé quant aux prétentions et moyens développés par les parties.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 février 2022.



SUR QUOI :



La cour observe liminairement que les condamnations au paiement des loyers et charges sont devenues irrévocables en l'absence d'appel principal ou incident portant sur ces dispositions.



Sur les dégradations locatives



L'article 7 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que :

' Le locataire est oblige' (...) c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement (...)'









Pour critiquer le jugement entrepris qui les a condamnés, sur la base d'un devis réalisé par M. [G] à payer au bailleur la somme de 2.064,96 € au titre de la remise en état consécutives aux dégradations locatives, les appelants font valoir divers arguments qu'il convient d'examiner successivement.



D'abord ils soutiennent que l'état des lieux d'entrée serait daté du 6 janvier 2017 alors qu'il aurait été fait plusieurs semaines après leur entrée dans les lieux, que la signature apposée ne serait pas celle de M. [V], que l'état des lieux manuscrit ne leur aurait jamais été remis et qu'il est versé aux débats une version informatique ; qu'enfin ils auraient emménagé dans une maison sale contenant encore des affaires personnelles des bailleurs et auraient dû faire plusieurs allers-retours à la déchetterie.



Toutefois ils ne versent aux débats aucune pièce justifiant de leurs prétentions hormis des photographies prétendument prises lors de leur arrivée que la cour ne peut cependant pas exploiter en raison de leur très mauvaise qualité.



L'attestation de l'agent immobilier, M. [N] [W], démontre qu'il existait un accord entre les parties selon lequel il était convenu qu'en échange de la remise des clés avant la prise d'effet du bail les locataires s'engageaient à faire des petits travaux de bricolage et débarrasser le jardin avec dépôt en déchetterie des détritus. En outre, ces circonstances sont sans incidence sur les dégradations locatives constatées.



Si M. [V] dénie sa signature, il n'a cependant engagé aucune action pour faire constater l'existence d'un faux et, en tout état de cause sa co-locataire a bien signé l'état des lieux ce qui le rend opposable aux deux locataires solidairement engagés et qui ont occupé l'immeuble.



Si les appelants prétendent que l'état des lieux manuscrit ne leur a jamais été remis, ils ne contestent cependant pas avoir reçu la version informatisée dont ils n'alléguent pas que les mention seraient différentes de la version manuscrite.

En outre les dispositions rappelées dans l'état des lieux offraient la possibilité aux locataires, dans les dix jours de la date de cet état, de demander aux bailleurs de le compléter pour tout élément concernant le logement alors que cette faculté n'a jamais été exercée par les locataires.



M. [V] et Mme [Y] font encore valoir que l'eau, l'électricité et le gaz étaient coupés depuis des mois ce qui rendait difficile de vérifier les installations électriques, la chaudière et les installations sanitaires.

Mais d'une part l'état des lieux pouvait être complété dans le premier mois de la période chauffe concernant l'état des éléments de chauffage, alors qu'aucune demande en ce sens n'a été formulée. D'autre part si les locataires se plaignent d'un dysfonctionnement de la chaudière et de la nécessité d'avoir contracté un contrat d'entretien, il sera fait observer que les dégradations reprochées ne concernent pas l'état de la chaudière et que la souscription d'un contrat d'entretien est une obligation incombant aux locataires.



S'ils font également état d'un dégât des eux concomitant à leur emménagement, il est fait observer que les locataires devaient faire prendre en charge les réparations nécessaires par leur assureur, ce qui a semble-t'il été fait, et ne sauraient ainsi prétendre imputer l'origine de certaines dégradations à ce sinistre dont, au demeurant, ils n'établissent même pas la réalité.



Les appelants contestent l'état des lieux d'entrée en ce que :



- il faisait mention de plafonds en très bon état alors qu'il existait déjà deux trous apparents. Cependant aucune preuve n'est rapportée sur ce point,

- la chaudière n'était pas en bon état et présentait un risque sérieux pour les locataires mais là encore il n'en est pas justifié,

- les papiers peints, les frises tout était décollé et arraché à certains endroits et ce dans toutes les pièces de la maison et la porte d'entrée a été impossible à ouvrir et fermer pendant plus de deux mois alors que l'état des lieux ne le mentionne pas. Pourtant, il sera rappelé que les locataires ont signé cet état des lieux sans aucune remarque, y compris dans les 10 jours suivant sa réalisation,

- il ne mentionnait pas que les joints de la salle de bain étaient inexistants entraînant des moisissures qui les auraient contraints à réclamer la réfection de la salle de bain aux bailleurs qui n'auraient donné aucune réponse. Là encore aucune preuve n'est rapportée de cet état de fait pas plus que des démarches effectuées auprès des bailleurs,

- il ne mentionnait pas que les deux portails extérieurs n'étaient pas fixés pas plus que la boîte à lettres. Toutefois l'état des lieux mentionne expressément que les deux portails ne sont pas fixés et doivent l'être, quant à la boîte à lettres, il n'est pas justifié de son défaut de fixation et, en tout état de cause, elle n'est pas concernée par les dégradations reprochées aux locataires.



Les appelants reprochent encore aux bailleurs de ne pas leur avoir fourni un logement décent mais aucune pièce n'est versée aux débats pour démontrer l'existence des désordres dont ils se plaignent.



Enfin, ils critiquent le devis de la société [G] qui comprendrait des réparations injustifiées :

- la somme de 364 € est justifiée par la réparation de dégradations révélées par la comparaison des états d'entrée et de sortie dont il résulte qu'était nécessaire la reprise de trous dans les cloisons, de taches plus ou moins importantes sur l'ensemble de la surface des papiers peints ainsi que d'un choc sur le mur cloisonnant le couloir d'entrée,

- la somme de 782 € est également justifiée par la reprise des dégradations du couloir mentionnées dans l'état de sortie : papiers peints usagés, traces éparses sur l'ensemble de la surface, deux chocs dans les murs, déchirures, déchirures de frise, alors que l'état d'entrée ne fait aucune référence à ces dégradations,

- la somme de 238,75 € retenue pour la réfection de la chambre 1 est légitime puisque il a été constaté à la sortie de l'humidité, inexistante à l'entrée, qui a endommagé le mur et les plinthes,

- la somme de 395 € pour la réfection de la chambre n'est effectivement pas justifiée dès lors que l'état des lieux de sortie ne fait aucunement mention dans aucune des chambres de la nécessité de remplacer des portes de placard, travail qui a été comptabilisé à tort dans le devis de la société [G] au titre de dégradations locatives.



Il s'évince de ce qui précède que la reprise des dégradations locatives imputables aux locataires s'élève à 1.384,75 € HT soit 1.661,70 € TTC.



Compte tenu du reliquat de dépôt de garantie de 70,74 € qu'il convient de déduire, les appelants sont redevables de la somme de 1.590,96 € envers les bailleurs et non celle 2.064,96 € retenue par le premier juge dont la décision sera infirmée sur ce point.





Sur les délais de paiement.



Le premier juge a rejeté la demande de délais de paiement en constatant que, si les débiteurs avaient obtenu le bénéfice de l'aide juridictionnelle totale, ils ne justifiaient pas de leur situation actuelle (travail, revenus...).



En cause d'appel aucune pièce nouvelle n'est versée aux débats sur ce point et la cour observe au surplus que la décision entreprise datant d'un an et demi était assortie de l'exécution provisoire sans cependant que les appelants ne ses soient acquittés d'une quelconque somme.



Le rejet de la demande de délais de paiement sera confirmé.



Les dispositions du jugement querellé concernant le sort des dépens et le paiement d'une indemnité de procédure seront également confirmées.



Enfin, les dépens de l'instance d'appel seront mis à la charge des appelants, qui succombent principalement en leurs prétentions, et seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. Les appelants devront payer aux bailleurs la somme de 1.000 € par application, en cause d'appel, des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant dans les limites de l'appel interjeté,



- Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné Monsieur [A] [V] et Madame [T] [Y] à payer à Monsieur [J] [B] et Madame [S] [C] la somme de 2.064,96 euros au titre des réparations locatives,



Statuant à nouveau du seul chef réformé,



- Condamne Monsieur [A] [V] et Madame [T] [Y] solidairement entre eux, à payer à Monsieur [J] [B] et Madame [S] [C] la somme de 1.590,96 € euros TTC au titre des réparations locatives,



- Condamne Monsieur [A] [V] et Madame [T] [Y], solidairement entre eux, à payer à Monsieur [J] [B] et Madame [S] [C] la somme de 1.000 € par application, en cause d'appel, des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



- Condamne Monsieur [A] [V] et Madame [T] [Y], solidairement entre eux, aux dépens de l'instance d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.



L'arrêt a été signé par M. WAGUETTE, Président et par Mme MAGIS, Greffier auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,



S.MAGISL.WAGUETTE