Cour d'Appel · 2ème Chambre civile — 5 mai 2022

AFFAIRE : N° RG 20/02862 - 

 N° Portalis DBVC-V-B7E-GUZH

  



 ARRÊT N° 



 JB. 





 ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de CAEN 

 en date du 06 Novembre 2020 - RG n° 1119001193





COUR D'APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 05 MAI 2022

 



 



APPELANT :



Monsieur [B] [E] [D] [K]

né le 28 Août 1945 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 1]



représenté et assisté de Me Guillaume CHANUT, avocat au barreau de CAEN

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022020009171 du 21/01/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CAEN)

 



INTIMEE :



Madame [N] [V] [O] [F] épouse [H]

née le 15 Juin 1931 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 4]



représenté et assistée de Me Franck THILL, substitué par Me LAIR, avocats au barreau de CAEN





DEBATS : A l'audience publique du 24 février 2022, sans opposition du ou des avocats, Mme COURTADE, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré





GREFFIER : Mme LEPAGNEY, greffier





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme EMILY, Président de Chambre,

Mme COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRÊT prononcé publiquement le 05 mai 2022 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinea de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier 





* * *



Par acte sous seing privé du 21 août 2012, Mme [N] [F] épouse [H] a donné à bail à M. [B] [K] un logement à usage d'habitation moyennant un loyer mensuel de 375€, charges comprises.



Par acte d'huissier en date du 12 juin 2019, la bailleresse a fait signifier à M. [K] un commandement de payer la somme principale de 10 617,59€ au titre des loyers échus au 24 mai 2019. 



Par jugement 6 novembre 2020, auquel la cour renvoie pour un exposé plus complet des faits et de la procédure antérieure, le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, saisi par Mme [H], a :

- Condamné Monsieur [K] à payer à Madame [H] la somme de 12.222,59 € au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges, arrêtés au 31 mars 2020, et majorée des intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2019 sur la somme de 10.617,59 € ;

- Constaté la résiliation du bail en date du 21 août 2012 portant sur le logement situé [Adresse 2], à compter du 12 août 2019 ;

- Dit que Monsieur [K] devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourra y être contraint au besoin avec l'assistance de la force publique ;

- Rappelé que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux et dans les conditions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- Condamné Monsieur [K] à payer à Madame [H] une indemnité d'occupation égale au loyer courant, charges en sus, jusqu'à la libération effective des lieux ;

- Débouté Monsieur [K] de l'ensemble de ses demandes ;

- Ordonné l'exécution provisoire ;

- Condamné Monsieur [K] à payer à Madame [H] la somme de 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné Monsieur [K] aux dépens qui comprendront uniquement le coût du commandement de payer et de l'assignation ainsi que les frais strictement nécessaires à l'exécution de la présente décision.



Par déclaration du 22 décembre 2020, M. [K] a interjeté appel de cette décision.



Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 22 mars 2021, M. [K] demande de :

- Infirmer le jugement entrepris ;

- Condamner Madame [N] [F] épouse [H] à lui payer la somme de 2 956,09€ au titre du remboursement des travaux, 

- Condamner Madame [N] [F] [H] à lui remettre l'ensemble des quittances de loyer sous astreinte de 50 € par jour à compter du prononcé de l'arrêt, 

- Condamner Madame [N] [F] épouse [H] à lui payer la somme de 5 000 € de dommages et intérêts, 

- Réduire les demandes de Madame [N] [F] épouse [H] au titre des loyers impayés à une somme ne pouvant excéder 7 334 €, 

- Ordonner la compensation des sommes, 

- Dire n'y avoir lieu à expulsion de Monsieur [B] [K]. 



Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 21 juin 2021, Mme [F] épouse [H] demande de :



- Réformer le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a :

 - Constaté la résiliation du bail en date du 21 août 2012 portant sur le logement, et ce à compter du 12 août 2019 ;

 - Condamné Monsieur [B] [K] à lui payer la somme de 12.222,59 € au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges, arrêtés au 31 mars 2020,

 - Condamné Monsieur [B] [K] à lui payer une indemnité d'occupation égale au loyer courant, charges en sus, jusqu'à la libération effective des lieux,

- le Confirmer pour le surplus,

Statuant à nouveau du chef des décisions infirmées :

- Prononcer, au 6 novembre 2020, date du jugement, la résiliation judiciaire du bail

d'habitation ;

- Condamner Monsieur [B] [K] à lui payer la somme de 13.905,59 € correspondant à l'arriéré dû au jour du jugement ;

- Condamner Monsieur [B] [K] à lui payer, à compter du jugement et jusqu'à son départ effectif du bien donné à bail, une indemnité d'occupation d'un montant égal aux loyers et charges contractuellement convenus ;

A défaut,

- Prononcer, au jour de l'arrêt à intervenir, la résiliation judiciaire du bail d'habitation ;

- Condamner Monsieur [B] [K] à lui payer la somme de 16.905,59 € correspondant à l'arriéré dû au 30 juin 2021 ;

- le Condamner, à compter du mois de juillet 2021 et ce jusqu'à la date à laquelle l'arrêt

sera rendu, à lui payer la somme de 375 € par mois sous déduction des éventuels versements de la CAF et des paiements qui pourraient être effectués par Monsieur [K], qui devront être justifiés en deniers ou quittances ;

- Condamner Monsieur [B] [K] à lui payer, à compter de l'arrêt et jusqu'à son départ effectif du bien donné à bail, une indemnité d'occupation d'un montant égal aux loyers et charges contractuellement convenus ;

- Déclarer Monsieur [B] [K] irrecevable ou à tout le moins infondé en toutes

ses demandes, fins et prétentions, et dans ce dernier cas l'en débouter ;

- le Condamner à lui payer une indemnité d'un montant de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à prendre en charge les dépens.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 26 janvier 2022. 



Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. 



MOTIFS



I. Sur les demandes de Mme [H]



1. Sur les loyers impayés



Il résulte des pièces produites par Mme [H], en particulier du décompte de créance, copies de chèques et courrier de la CAF du 31 janvier 2019 qu'à la date de délivrance du commandement, soit au 12 juin 2019, M. [K] était redevable de la somme de 10 617,59€ au titre des loyers échus au 24 mai 2019, se décomposant comme suit :

- loyers et charges de mai 2012 à mai 2019 : 375€ x 81 mois = 30 375€ 

- à déduire versements perçus de la CAF = 9737,39€

- à déduire versements du locataire et facture travaux = 10 020,02€ (9786,81€+233,21€)



Il est constant que M. [K] ne verse plus aucun loyer depuis février 2019.



Il est établi qu'au 6 novembre 2020, jour du jugement déféré, la dette locative s'établissait à 13 905,59€.



M. [K] n'allègue ni ne prouve que des versements émanant de lui ou de la CAF auraient été omis.



Comme justement rappelé par le premier juge, l'existence d'un accord de la bailleresse pour une réduction des loyers en contrepartie des travaux qu'il aurait financés n'est nullement établie.



Ce moyen est donc écarté.



M. [K] soutient encore que la prescription est acquise pour l'ensemble des loyers antérieurs à avril 2017 en vertu de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.



Mme [H] réplique que son action en paiement n'est pas prescrite car les versements se sont imputés sur les échéances de loyers les plus anciennes et qu'à la date où elle a fait signifier ses conclusions, le 16 mars 2020, il n'existait plus d'arriéré au titre de la période antérieure au mois de mars 2017.



Aux termes de l'article 1342-10 du code civil (anciennement article 1256), le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter.

A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.



En l'espèce, M. [K] n'a pas exprimé de volonté quant à l'imputation des paiements et aucun élément ne permet de dire qu'il avait un intérêt à acquitter un arriéré de loyer et charges de préférence à un autre.



A égalité d'intérêts, les versements de la CAF et du débiteur se sont donc imputés sur les termes de loyers les plus anciens.



En application de cette règle et au travers des décomptes et justificatifs CAF produits (pièces n° 9 et 12, 11, 15 de l'intimée et n° 28 de l'appelant), Mme [H] démontre que le premier terme de loyer impayé non régularisé, marquant le point de départ du délai de prescription triennale, est postérieur au mois de mars 2017. 



La demande en paiement de la dette locative, faite par conclusions signifiées le 16 mars 2020, soit dans le délai de trois ans, n'est donc pas prescrite. 



La fin de non recevoir soulevée par l'appelant est par conséquent rejetée.



2. Sur la résiliation judiciaire du bail et l'expulsion



C'est à tort que le tribunal a constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 12 août 2019 par le jeu de l'acquisition de la clause résolutoire puisqu'une telle demande n'a pas été formulée par Mme [H].







En effet, cette dernière a sollicité la résiliation judiciaire du bail sur le fondement des articles 7 a de la loi du 6 juillet 1989 et 1227 du code civil pour inexécution grave par le preneur de ses obligations. Cette demande est maintenue devant la cour.



L'importance de l'arriéré de loyers et charges lesquels ne sont plus réglés depuis février 2019, justifie d'accueillir cette prétention et de prononcer la résiliation du bail à la date du 6 novembre 2020.



En outre, il convient de condamner M. [K] à payer à Mme [H] :

- la somme de 13 905,59€ au titre des loyers et charges arrêtés au 6 novembre 2020 ;

- une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges contractuellement convenus, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux.



L'expulsion du locataire est confirmée.



II. Sur les demandes de M. [K]



1. Sur la demande en paiement de la somme de 2 956,09€ à titre de remboursement de travaux



Les devis, factures et constat d'huissier produits par M. [K] sont insuffisants à établir qu'il a effectivement financé et exécuté des travaux incombant normalement à la bailleresse, hormis la facture d'un montant de 233,21€ qui a été déduite des sommes dues. 



En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté le locataire de cette demande.



2. Sur la demande de quittances de loyers



Le tribunal a constaté que M. [K] n'avait pas formellement maintenu cette demande lors de l'audience.



Il s'agit donc d'une prétention nouvelle qui doit être déclarée irrecevable en application de l'article 564 du code de procédure civile.



3. Sur la demande de dommages et intérêts



M. [K] allègue avoir subi d'importants tracas du fait de son litige avec la bailleresse et sollicite une indemnité de 5000€ en réparation du préjudice subi.



Le tribunal n'a pas statué sur cette demande indemnitaire alors qu'elle a été présentée dans l'acte introductif d'instance et qu'il ne ressort pas du jugement qu'elle n'aurait pas été maintenue à l'audience.



Elle est donc recevable.



En revanche, faute de justifier d'une faute de la bailleresse, M. [K] ne peut qu'être débouté de cette prétention.



III. Sur les autres demandes



Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles sont confirmées.





M. [K] succombant, est condamné aux dépens de l'appel et à payer à Mme [H] la somme complémentaire de 1500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,



CONFIRME le jugement entrepris sauf en ce qu'il a :

- Condamné Monsieur [K] à payer à Madame [H] la somme de 12.222,59 € au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges, arrêtés au 31 mars 2020, et majorée des intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2019 sur la somme de 10.617,59 € ;

- Constaté la résiliation du bail à compter du 12 août 2019 ;

- Condamné Monsieur [K] à payer à Madame [H] une indemnité d'occupation égale au loyer courant, charges en sus, jusqu'à la libération effective des lieux ;



Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,



REJETTE la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée par M. [K] ;



DECLARE irrecevable comme étant nouvelle la demande de M. [K] aux fins de remise des quittances de loyers ;



PRONONCE au 6 novembre 2020 la résiliation du bail conclu entre M. [B] [K] et Mme [N] [F] épouse [H] ;



CONDAMNE M. [B] [K] à payer à Mme [N] [F] épouse [H] la somme de 13 905,59€ au titre des loyers et charges arrêtés au 6 novembre 2020 ;



CONDAMNE M. [B] [K] à payer à Mme [N] [F] épouse [H] une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges contractuellement convenus, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;



DEBOUTE M. [B] [K] de sa demande de dommages et intérêts ;



CONDAMNE M. [B] [K] à payer à Mme [N] [F] épouse [H] la somme complémentaire de 1500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE M. [B] [K] aux dépens de l'appel.



LE GREFFIERLE PRÉSIDENT









N. LE GALLF. EMILY