Cour d'Appel · 2ème Chambre — 5 mai 2022

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY







2ème Chambre 



Arrêt du Jeudi 05 Mai 2022 



 

N° RG 18/00870 - N° Portalis DBVY-V-B7C-F6P5



Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de BONNEVILLE en date du 07 Février 2018, RG 16/01031



Appelants



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE LES IFS dont le siège social est sis 74340 SAMOENS pris en la personne de son syndic en exercice, la Société CHALUNE IMMOBILIER dont le siège social est sis 119 Square de la Gare - BP 35 - 74440 TANINGES



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE LES SUETS dont le siège social est sis 455, Route des Drugères - 74340 SAMOENS pris en la personne de son syndic en exercice, la Société BOUILHAC S.A.S, dénommée Eurovacances, dont le siège social est sis Résidence Grenette - Le Praz de Lys - 74440 TANINGES



Représentés par la SELARL BOLLONJEON, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et Me Diane BARADE, avocat plaidant au barreau de BONNEVILLE



Intimés



Mme [F] [H]

née le 30 Janvier 1945 à SAMOENS (74340), demeurant 36 route de la Combe de Vercland - 74340 SAMOENS





M. [T] [C]

né le 12 Octobre 1971 à ANNEMASSE (74100), demeurant 55 rue des Mûriers - 74970 MARIGNIER



Représentés par Me Michel FILLARD, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELARL BASTID ARNAUD, avocat plaidant au barreau de BONNEVILLE



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COMPOSITION DE LA COUR :



Lors de l'audience publique des débats, tenue le 25 janvier 2022 avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière,

Et lors du délibéré, par :



- Madame Viviane CAULLIREAU-FOREL, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente



- Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,



- Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, 



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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES 



Mme [F] [H] et M. [T] [C] sont propriétaires indivis, au lieu-dit 'La cour' sur la commune de Samoëns (74) des parcelles cadastrées G n°2298 et 2299, cette seconde parcelle constituant l'emprise au sol d'un bâtiment agricole et étant incluse dans la première parcelle, à son angle Nord-Est. 



Estimant que la parcelle G 2298 était enclavée, Mme [H] et M. [C] ont saisi sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile :

- dans un premier temps, le juge des référés du tribunal de grande instance d'Annecy qui, par ordonnance du 7 février 2005, a confié une expertise à M. [I] [D], mesure réalisée au contradictoire de Mme [M] [P] et de Mme [J] [Z], respectivement propriétaires des parcelles voisines cadastrées G 2295 et G 5301 et 5302, permettant d'envisager un accès depuis la route départementale n°4,

- dans un second temps, après avoir obtenu par arrêté municipal du 2 juillet 2014, un certificat d'urbanisme opérationnel favorable à leur projet de construction d'un bâtiment collectif d'habitation sur la partie Sud de la parcelle G 2298, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bonneville qui, par ordonnance du 29 janvier 2015, a confié une expertise à M. [N] [G], mesure réalisée au contradictoire des copropriétés 'Les Suets' et 'Les Ifs', respectivement propriétaires des parcelles voisines cadastrées G 5233 et 5235 et G 6094, permettant d'envisager un accès depuis la voie publique des Drugères, en empruntant l'accès enrobé et les parkings de ces copropriétés. 

 

Par actes du 7 juillet 2016, Mme [H] et M. [C] ont assigné les syndicats des copropriétaires des résidences les Ifs et les Suets, aux fins de désenclavement de leurs parcelles.



Par jugement du 7 février 2018, le tribunal de grande instance de Bonneville a :

' constaté la situation d'enclave des parcelles propriétés indivises de Mme [H] et M. [C], en ce qu'elles ne disposent pas d'une issue suffisante sur la voie publique pour la réalisation d'opérations de construction,



' débouté les syndicats des copropriétaires des résidences les Ifs et les Suets de leur demande aux fins d'expertise,



' dit que les parcelles n°2298 et n°2299 bénéficieront d'un accès à la route des Drugères par l'instauration d'une servitude de passage sur les parcelles n°6094 (copropriété les Ifs), n°5235 et n°5233 (copropriété les Suets), conformément au tracé A retenu par l'expert judiciaire et identifié comme le plus court et le moins dommageable,

' fixé l'emprise de la servitude ainsi déterminée conformément au 'schéma de l'assiette de la servitude de passage parcours A', annexe G du rapport d'expertise du 18 février 2016,

' dit que ce schéma de l'assiette de servitude est annexé au jugement,

' invité les parties à faire procéder aux démarches nécessaires à la publication de leurs droits,



' fixé à la somme de 63 020 euros le montant global de l'indemnité due au titre de la création de la servitude correspondant à :

 ' 35 510 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence les Ifs répartis comme suit :

' préjudice d'immobilisation : 18 750 euros

' travaux de marquage et panneau : 1 510 euros

' indemnité pour travaux de voirie et réseaux : 5 000 euros

' indemnités pour préjudice de nuisances notamment sonores : 2 500 euros

' suppression de places de parking : 8 000 euros

 ' 27 510 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence les Suets répartis comme suit :

' préjudice d'immobilisation : 18 750 euros

' travaux de marquage et panneau : 1 510 euros

' indemnité pour travaux de voirie et réseaux : 5 000 euros

' indemnités pour préjudices de nuisances notamment sonores : 2 500 euros 

' condamné solidairement Mme [H] et M. [C] à payer au titre de l'indemnité due en application de l'article 682 du code civil,

' au syndicat des copropriétaires de la résidence les Ifs, pris en la personne de son syndic en exercice, la société Chalune immobilier, la somme de 35 510 euros 

' au syndicat des copropriétaires de la résidence les Suets, pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Allamands, la somme de 27 510 euros, 



' condamné solidairement Mme [H] et M. [C] aux entiers dépens de l'instance, comprenant les frais d'expertise, avec distraction au profit de [D] Diane Barade, conformément l'article 699 du code de procédure civile, 



' débouté les parties du surplus de leurs demandes, y compris celles fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. 



Les syndicats des copropriétaires des résidences les Ifs et les Suets ont interjeté appel de ce jugement par déclaration au greffe de la cour en date du 26 avril 2018.



Par arrêt avant dire droit au fond du 13 février 2020, la cour a réouvert les débats en invitant les parties à :

- produire la délibération du conseil municipal relative à l'adoption d'un PLU ainsi que les documents écrits et graphiques concernant les parcelles des intimés ;

- donner tous éléments relatifs à la constructibilité de ces parcelles ; 

- dans l'hypothèse où ces parcelles ne seraient qu'à usage agricole, en tirer toutes conséquences utiles. 



Aux termes du dispositif de leurs conclusions notifiées par la voie électronique le 8 novembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien des prétentions, les syndicats des copropriétaires des résidences les Ifs et les Suets demandent à la cour de :

' réformer le jugement déféré en ce qu'il a :

' constaté la situation d'enclave des parcelles cadastrées section G n° 2298 et n° 2299, lieudit La Cour, sur la commune de Samoëns (74),

' dit que ces parcelles bénéficieront d'un accès à la route des Drugères par l'instauration d'une servitude de passage sur les parcelles n° 6094, 5235 et 5233, conformément au tracé A retenu par l'expert judiciaire,



Statuant à nouveau, 



' à titre principal, 

' dire et juger que l'état d'enclave matérielle des parcelles G 2298 et 2299 n'est pas établi au regard des conditions actuelles de leur exploitation par un agriculteur et bénéficiant d'une servitude de passage actuelle pour cet usage, 

' dire et juger que l'état d'enclave juridique des mêmes parcelles n'est pas davantage établi au regard des règles d'urbanisme applicables du fait du nouveau PLU adopté par la commune de Samoëns le 10 décembre 2019 et de la caducité du certificat d'urbanisme opérationnel obtenu par Mme [H] et M. [C] le 3 juillet 2014, 

' dire et juger n'y avoir lieu à homologation du rapport d'expertise de M. [G], expert commis par le juge des référés du tribunal de grande instance de Bonneville le 29 janvier 2015 ; 



En conséquence, 

' débouter Mme [H] et M. [C] de l'ensemble de leurs demandes, 

' les condamner solidairement 

- aux dépens qui comprendront ceux de référé et d'expertise, dont distraction au profit de [D] Barade, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, 

- à payer à chacun d'entre eux la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 



' à titre subsidiaire, 

' dire et juger n'y avoir lieu à homologation du rapport d'expertise de M. [G] rendu sous l'empire du POS de la commune de Samoëns devenu caduc depuis le 27 mars 2017, 



En conséquence, 

' commettre tel expert qu'il lui plaira avec pour mission au regard des nouvelles règles d'urbanisme applicables aux deux parcelles, objet de la demande en désenclavement, et du permis de construire PC07425820C0047 en date du 15 février 2021 de : 

- se rendre sur les lieux et les décrire ; 

- dire si ces parcelles sont enclavées ; 

- dans l'affirmative, déterminer l'assiette de servitude desservant ces parcelles au regard des dispositions des articles 682 et suivants du code civil et des règles administratives en vigueur pour la commune de Samoëns ; 

- donner les aménagements à réaliser pour assurer la sécurité et l'accessibilité du passage pour les usagers et les riverains et en chiffrer le coût ; 

- donner tous éléments pour déterminer les indemnités compensatrices prévues à l'article 682 du Code civil ; 

' dire et juger que les frais de cette nouvelle expertise seront consignés par les intimés,

' débouter Mme [H] et M. [C] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, 



' à titre infiniment subsidiaire, pour le cas où la cour considérerait que les parcelles litigieuses sont enclavées et que le chemin de servitude doit être le tracé A mentionné au rapport de M. [G], 

' dire et juger n'y avoir lieu à homologation du rapport de M. [G] s'agissant de l'indemnité globale de 50 520,00€ retenue par ce dernier, 

' réformer le jugement en ce qu'il a retenu pour chacun d'entre eux :

- à titre de préjudice d'immobilisation la somme de 18 750 euros, 

- pour le préjudice des nuisances sonores la somme de 2 500 euros, 

' confirmer le jugement en ce qu'il a retenu pour chacun d'entre eux :

- au titre des travaux de marquage et panneaux, la somme de 1 510 euros,

- au titre des travaux de voirie et réseaux, la somme de 5 000 euros, 

' confirmer le jugement en ce qu'il a retenu pour le syndicat des copropriétaires de la résidence les Ifs, la somme de 8 000 euros au titre de la suppression de places de parking, 



En conséquence, 

' dire et juger que les indemnités à leur revenir ne peuvent être inférieures aux suivantes :

- pour le syndicat des copropriétaires de la résidence les Ifs :

. emprise au sol : 37 500 €,

. suppression de places de parking : 8 000 €,

. aménagements du passage existant pour la sécurité et l'accessibilité pour les usagers : 3 020,00€ / 2 soit 1 510 € TTC,

. l'indemnité pour travaux déjà réalisés par le propriétaire du fonds servant : 10 000 € / 2 soit 5 000 €,

. perte de jouissance pendant la réalisation des travaux de constitution de la servitude (engins de chantier, bruit, poussières) : 3 000 € / 2 soit 1 500 €, 

.nuisances notamment sonores : 10 000 € / 2 soit 5 000 €, 



- pour le syndicat des copropriétaires de la résidence les Suets : 

. emprise au sol : 22 500 €,

. aménagements du passage existant pour la sécurité et l'accessibilité pour les usagers : 3 020,00€ / 2 soit 1 510 € TTC, 

. l'indemnité pour travaux déjà réalisés par le propriétaire du fonds servant : 10 000 € / 2 soit 5 000 €, 

. perte de jouissance pendant la réalisation des travaux de constitution de la servitude (engins de chantier, bruit, poussières) : 3 000 € / 2 soit 1 500 €, 

.nuisances notamment sonores : 10 000 € / 2 soit 5 000 €.



' condamner solidairement Mme [H] et M. [C] à leur verser ces sommes, 



' subsidiairement, commettre tel expert qu'il lui plaira avec pour mission de se rendre sur les lieux et de les décrire, et de donner tous éléments pour déterminer les indemnités compensatrices prévues à l'article 682 du Code civil,

' dire et juger que les frais de cette nouvelle expertise seront consignés par moitié par les demandeurs, d'une part, les défenderesses, d'autre part, 

' débouter Mme [H] et M. [C] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, 



' condamner solidairement Mme [H] et M. [C] :

- aux dépens qui comprendront ceux de référé et d'expertise, dont distraction pour ceux d'appel au profit de la SCP Bollonjeon - Arnaud - Bollonjeon conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, 

- à payer à chacun d'entre eux la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Aux termes du dispositif de leurs conclusions notifiées par la voie électronique le 29 octobre 2021, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien des prétentions, Mme [H] et M. [C] se référant notamment au permis de construire tacite qui leur a été accordé et qui est devenu définitif le 15 février 2021, demandent à la cour de :



- dire et juger que les parcelles litigieuses sont enclavées, 



- dire et juger que le chemin le plus court et le moins dommageable permettant de les relier à la voie publique en passant sur les copropriétés les Ifs et les Suets s'exercera selon le parcours A proposé par M. [G], comprenant le passage en souterrain des différents réseaux nécessaires à la viabilisation et empruntant depuis la voie publique dite des Drugères un passage utilisant 1'accès enrobé puis les parkings côté nord des copropriétés, parcelles G 5233, 5235 et 6094 et aboutissant à l'angle Sud-Ouest de la parcelle G 2298, 

- dire et juger que le plan figurant en annexe G du rapport de M. [G] sera annexé au 'jugement',



- leur donner acte de ce qu'ils acceptent de régler aux appelants une somme globale de 50 520 euros à partager par moitié par les deux copropriétés, 



- dire et juger que les appelants ne peuvent se prévaloir des documents établis par M. [S] et la société Expima pour contester les termes clairs du rapport d'expertise judiciaire,

- les débouter également de leur demande de nouvelle expertise qui n'est fondée sur aucun élément sérieux, 

- si par impossible une nouvelle expertise était ordonnée, dire et juger qu'elle se fera aux frais exclusifs des appelants et que le surplus des dépens occasionnés par cette nouvelle expertise leur incombera, 



- condamner les appelants :

. aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec distraction au profit de la Selarl Arnaud [L], en application de l'article 699 du code de procédure civile, 

. à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



La clôture est intervenue le 8 novembre 2021.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



A titre liminaire, la cour rappelle les dispositions des articles 682 et 683 du code civil selon lesquelles : 

- Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.

- Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. / Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.



Sur l'état d'enclave des parcelles G 2298 et G 2299



La parcelle G 2299 étant incluse dans la parcelle G 2298, seule la question de l'état d'enclave de la parcelle G 2298 se pose. 



Il est manifeste que la parcelle G 2298 n'a aucune issue sur une voie publique. 



Elle est à usage agricole et classée dans le nouveau PLU de la commune de Samoëns, adopté le 10 décembre 2019, dans une zone Ap interdisant de nouvelles constructions mais permettant le changement de destination des bâtiments agricoles existants.

En l'espèce, la cour constate que M. [C] a obtenu une autorisation d'urbanisme lui permettant de transformer en logement l'ancien bâtiment agricole édifié sur la parcelle G 2299, dont la superficie est réduite à l'emprise au sol de ce bâtiment. 

En conséquence, l'usage de la parcelle va changer au moins partiellement.



Actuellement, la parcelle G 2298 bénéficie nécessairement, si ce n'est d'une servitude de passage, du moins d'une tolérance de passage, permettant son exploitation agricole, laquelle est effective. 

Mme [H] a indiqué que l'exploitant actuel de la parcelle G 2298 y accédait selon le tracé D matérialisé sur la photographie annotée constituant l'annexe C au rapport d'expertise de M. [G]. Ce tracé passe, depuis la route départementale n°4, sur trois autres parcelles agricoles également classées en zone Ap. La fréquence et la nature des actes de passage induits par l'usage agricole de la parcelle G 2298 ne laissent sur place aucune trace d'un chemin. 



Il est certain que tant pour la réalisation des travaux de construction d'un logement dans l'ancien bâtiment agricole que pour les besoins des futurs occupants de ce logement, il conviendra d'aménager un chemin d'accès depuis la voie publique jusqu'à cette parcelle puis sur cette parcelle jusqu'au bâtiment.

Il est donc évident que la desserte actuelle est manifestement insuffisante. 

Par ailleurs, son aménagement sur trois parcelles appartenant à des tiers n'est pas envisageable dans la mesure où la création de voies privées en zone Ap n'est pas admise afin notamment de ne pas compromettre l'activité agricole. Sur ce point, la cour observe d'ailleurs que la première demande de permis de construire, déposée par M. [C] aux fins d'aménager une habitation dans l'ancien bâtiment agricole, a été refusée par la commune de Samoëns au motif notamment que ce projet nécessitait sur la parcelle G 2298 la création d'une voie privée. La seconde demande de permis de construire, finalement acceptée, nécessite toujours la création d'une voie privée sur la parcelle G 2298 mais l'exploitant actuel de cette parcelle ayant attesté que son activité agricole ne serait pas affectée par cet aménagement, il n'a plus été considéré comme un obstacle à la délivrance de l'autorisation d'urbanisme sollicitée. 



Il résulte de ce qui précède que la parcelle G 2298 est tant matériellement que juridiquement enclavée. 



Sur le désenclavement des parcelles G 2298 et G 2299



Tant M. [D] en 2005 que M. [G], dix ans après, ont examiné toutes les solutions de désenclavement des parcelles de Mme [H] et M. [C] qui s'avèrent identiques dans leurs deux rapports. 



Il ressort clairement du rapport d'expertise de M. [G] que le trajet le plus court entre la voie publique et la parcelle G 2298 est celui qui, partant de la route des Drugères, passe sur les parcelles des copropriétés appelantes, puisque le fonds servant n'est affecté que sur 50 mètres environ. 

Tous les autres tracés envisageables sont plus longs, qu'il s'agisse notamment des tracés suivants dont les appelants suggèrent la mise en oeuvre : 

- le tracé B, qui partant de la route des Drugères, passe sur la parcelle d'une autre copropriété est ainsi long de 55 mètres environ, 

- le tracé E, qui partant de la route départementale n°4, passe sur les parcelles des personnes, au contradictoire desquelles Mr [D] à mener la première expertise, a une longueur de l'ordre de 85 mètres. 

Sur ce point, l'évolution des règles d'urbanisme applicables sur la commune de Samoëns et la modification du projet de construction des intimés sont sans incidence, notamment parce que la distance à prendre en compte n'est pas celle qui sépare la voie publique du bâtiment à construire ou à aménager mais celle qui sépare la voie publique de la parcelle G 2298, les aménagements à réaliser sur celui-ci ne concernant que ses propriétaires, son exploitant et en l'espèce l'autorité administrative. 



La différence de 5 mètres entre le tracé A, retenu par le premier juge, et le tracé B peut ne pas être considérée comme suffisamment importante pour être déterminante. 

Il convient de corréler cette différence avec le second critère prescrit par l'article 683 du code civil qui est celui du moindre dommage pour le fonds servant. 

Alors que le tracé B passe au milieu des immeubles édifiés sur le fonds servant, le tracé A passe en limite Nord des parcelles des copropriétés appelantes. 

Par ailleurs, choisir le tracé B imposerait la réalisation d'un ouvrage de franchissement du ruisseau dit de la Boucherie qui sépare le fonds servant de la parcelle G 2298, un tel ouvrage prenant nécessairement appui sur les deux rives du ruisseau et ayant donc un impact sur le fonds servant, alors que la partie des parcelles des copropriétés appelantes sur laquelle la servitude serait instaurée au profit du fonds des intimés est déjà à usage partiel de passage, non seulement pour les copropriétés appelantes elles-mêmes, mais également pour la copropriété des Sorbiers, sise à l'Ouest, également fonds dominant. 

Enfin, si le tracé A supprime quatre places de stationnement, il en demeure néanmoins suffisamment par référence à ce qui était prévu dans le permis de construire. 



Dans ces circonstances, il convient, sans qu'il soit besoin d'ordonner une nouvelle expertise, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

- dit que les parcelles n°2298 et n°2299 bénéficieront d'un accès à la route des Drugères par l'instauration d'une servitude de passage sur les parcelles n°6094 (copropriété les Ifs), n°5235 et n°5233 (copropriété les Suets), conformément au tracé A retenu par l'expert judiciaire et identifié comme le plus court et le moins dommageable,

- fixé l'assiette de cette servitude conformément à l'annexe G du rapport d'expertise de M. [G] rendu le 18 février 2016. 

La cour rappelle que l'assiette de la servitude de passage peut être utilisée par le propriétaire du fonds dominant pour la pose des canalisations nécessaires à la satisfaction des besoins du logement à aménager dans le bâtiment édifié sur la parcelle G 2299. 



Sur le montant de l'indemnité due aux fonds servants



Le jugement déféré n'est pas critiqué en ce qu'il a alloué à chacune des deux copropriétés les sommes suivantes :

- 1 510 euros au titre de la signalisation et de la sécurisation du passage,

- 5 000 euros au titre des travaux de voirie et réseaux divers. 



Le jugement déféré doit par ailleurs être confirmé en ce qu'il a, par des motifs pertinents que la cour adopte, alloué à la copropriété des Ifs une indemnité de 8 000 euros au titre des 4 places de stationnement que l'instauration de la servitude de passage supprime. 



' Sur le préjudice d'immobilisation

Alors que M. [G], géomètre expert, a déterminé que l'emprise de la servitude était de 300 m², soit 150 m² pour chacune des deux copropriétés, la copropriété des Ifs soutient, en se fondant sur l'avis de Mme [Y]-[A], expert en estimations immobilières (pièce 23 du dossier des appelantes) que pour sa parcelle 6094, l'emprise de la servitude est de 250 m² en raison essentiellement du rayon du virage à l'origine de la suppression de 4 places de stationnement, sans toutefois expliciter le calcul de cette différence de 100 m². 

En conséquence, la cour, comme le premier juge, retient les surfaces mentionnées dans le rapport d'expertise. 



Par ailleurs, alors que M. [G] a proposé une évaluation de ce préjudice sur la base de 250 euros le m², avec un coefficient de minoration de 50 %, les appelantes réclament, sur la base de l'avis de Mme [Y]-[A], une indemnité de 300 € le m², avec un coefficient de minoration de 50 %. 

La cour relève que l'indemnité due aux fonds servants doit être fixée en fonction de la valeur du marché immobilier au jour où elle statue. Or, la valeur retenue par M. [G], à hauteur de 250 euros le m², date de 2016. Compte tenu de l'évolution à la hausse des prix de l'immobilier à Samoëns dans les cinq dernières années, les appelantes sont fondées en leur demande tendant à ce que cette valeur soit portée à 300 euros le m², soit 20 % de plus. 



En conséquence, chacune des copropriétés doit se voir allouer au titre de ce poste de préjudice, la somme de 22 500 euros, soit (150 m² x 300 euros) x 50 %. 



' Sur le préjudice lié aux nuisances lors des travaux de construction et du fait des passages des véhicules

Ces nuisances doivent être appréciées au regard du projet immobilier des intimés. 

Lorsque le premier juge a statué, Mme [H] et M. [C] envisageaient la construction d'un bâtiment collectif d'habitation au Sud de leur parcelle, soit à toute proximité des immeubles des appelantes.

A ce jour, il n'est envisagé que l'aménagement d'un seul logement dans un bâtiment déjà existant, sis à l'angle Nord-Est de la parcelle G 2298, soit au point le plus éloigné de cette parcelle par rapport aux immeubles des appelantes. 



Les nuisances alléguées par les appelantes au titre des travaux de construction (bruits, poussières, engins de chantier) constituent davantage des troubles du voisinage qu'une atteinte à leur propriété causée par l'usage de la servitude. Le caractère anormal de ces troubles n'étant pas a priori établi, aucune indemnité ne peut être allouée. 



S'agissant des nuisances liées à l'usage de la servitude, compte tenu de l'aménagement d'un seul logement d'habitation, elles seront réduites et justement réparées par la somme de 500 euros pour chacune des appelantes. 



Il résulte de ce qui précède que Mme [H] et M. [C] sont débiteurs :

- envers la copropriété des Suets de la somme globale de 29 510 euros 

- envers la copropriété des Ifs de la somme globale de 37 510 euros. 



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile 



Compte tenu de la nature particulière de l'affaire et de la substance du jugement dont appel et du présent arrêt, les dépens de première instance, les frais de l'expertise confiée à M. [G] et les frais de publicité foncière, doivent être partagés par moitié entre, d'une part, Mme [H] et M. [C] et, d'autre part, les syndicats des copropriétaires des résidences 'Les Ifs' et 'Les Suets', avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de chacun des conseils qui les ont représentés devant le premier juge.



En revanche, dans la mesure où les appelants peuvent globalement être considérés comme ayant succombé en leur recours, ils doivent supporter les dépens d'appel.

[D] [L] n'étant pas l'avocat postulant des intimés devant la cour, il ne peut prétendre au bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile. 



Au regard de ce qui précède, les conditions d'application de l'article 700 du code de procédure civile ne sont réunies qu'en faveur des intimés en cause d'appel. 

Toutefois, en équité, compte tenu des multiples évolutions de ce litige, ils conserveront à leur charge les frais non compris dans les dépens qu'ils ont exposés devant la cour. 



PAR CES MOTIFS, après en avoir délibéré conformément à la loi, la cour statuant publiquement et contradictoirement, 



Confirme le jugement déféré en ce qu'il a :

- constaté que les parcelles G 2298 et 2299 sont enclavées, 

- dit qu'elles bénéficieront d'un accès à la route des Drugères par l'instauration d'une servitude de passage sur les parcelles G 6094 de la copropriété des Ifs, et G 5233 et 5235 de la copropriété des Suets, 

- fixé l'assiette de cette servitude conformément à l'annexe G du rapport d'expertise de M. [G] en date du 18 février 2016, document qui fait corps avec le présent arrêt, 



Pour le surplus, réforme le jugement déféré, 



Statuant à nouveau et ajoutant, 



Rappelle que l'assiette de la serviture de passage peut être utilisée par le fonds dominant pour la pose des canalisations nécessaires à la satisfaction des besoins de ce fonds,



Rappelle qu'en application de l'article 28 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, le présent arrêt doit être publié au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles, à l'initiative de la partie la plus diligente, 



Fixe à la somme globale de 29 510 euros le montant de l'indemnité due à la copropriété des Suets et au besoin condamne in solidum Mme [F] [H] et M. [T] [C] à payer cette somme au syndic de cette copropriété, 



Fixe à la somme globale de 37 510 euros le montant de l'indemnité due à la copropriété des Ifs et au besoin condamne in solidum Mme [F] [H] et M. [T] [C] à payer cette somme au syndic de cette copropriété, 



Fait masse des dépens de première instance, des frais de l'expertise judiciaire réalisée par M. [G] et des frais de publicité foncière, 

Les partage par moitié entre d'une part Mme [F] [H] et M. [T] [C] et d'autre part les syndicats des copropriétaires des résidences Les Ifs et les Suets, avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit d'une part de [D] [E] [L] et d'autre part de Me [U] [W], 



Condamne in solidum les syndicats des copropriétaires des résidences Les Ifs et Les Suets aux dépens d'appel, 

Dit que [D] [E] [L] ne peut pas prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, 



Dit n'y avoir lieu à aucune application de l'article 700 du code de procédure civile, 



Déboute les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires. 



Ainsi prononcé publiquement le 05 mai 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Viviane CAULLIREAU-FOREL, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.



La GreffièreLa Présidente