Cour d'Appel · 2ème Chambre — 5 mai 2022

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY







2ème Chambre 



Arrêt du Jeudi 05 Mai 2022 

 

N° RG 20/01114 - N° Portalis DBVY-V-B7E-GQYX



Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'ANNECY en date du 31 Août 2020, RG 1120000068



Appelante



Mme [F] [L]

née le 29 Mars 1973 à ANNECY (74000), demeurant 574 route d'Aix les bains - 74600 MONTAGNY LES LANCHES



Représentée par Me Pierre-Antoine RONDET, avocat au barreau d'ANNECY

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/002655 du 02/11/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CHAMBERY)



Intimés



S.C.I. LES GRANDS CRETS dont le siège social est sis 327 route de Charneuse 74330 POISY prise en la personne de son représentant légal 



Représentée par la SARL VALLERAND MELIN AVOCATS, avocat au barreau d'ANNECY



M. [X] [M] - sur appel provoqué -

né le 04 Octobre 1973 à CASABLANCA - MAROC, dont la dernière adresse connue est Chez Mme [H] [E] - 29 rue Joseph Dessaix - 74000 ANNECY



sans avocat constitué



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COMPOSITION DE LA COUR :



Lors de l'audience publique des débats, tenue le 01 mars 2022 avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière,

Et lors du délibéré, par :



- Madame Viviane CAULLIREAU-FOREL, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente



- Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,



- Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, 



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EXPOSÉ DU LITIGE



I - Par acte sous seing privé du 18 mars 2015 à effet du 1er mars 2015, la SCI Les Grands Crets a donné à bail à Mme [F] [L] des locaux à usage d'habitation situés à Montagny-les-Lanches moyennant un loyer mensuel de 750 euros hors charges.



Par acte sous seing privé du 1er mars 2015, M. [X] [M] s'est porté caution solidaire et indivisible de Mme [F] [L].



À compter du mois de décembre 2016, après que Mme [F] [L] a été privée de ses allocations pour le logement en raison du prix trop élevé du loyer par rapport à ses revenus, les loyers n'ont plus été payés.



II - Le 20 février 2017, la SCI Les Grands Crets a fait délivrer à Mme [F] [L] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire. Par acte du 16 mars 2017, ce commandement était dénoncé à la caution.



Par acte du 19 mars 2017, la SCI Les Grands Crets a assigné en résiliation du bail, expulsion et paiement, Mme [F] [L] et M. [X] [M], devant le juge des référés du tribunal d'instance d'Annecy.



Par ordonnance du 8 octobre 2018, le juge des référés a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion de Mme [F] [L] et l'a condamnée solidairement avec M. [X] [M] à payer à la SCI Les Grands Crets une somme de 20 250 euros au titre de loyers échus et des indemnités d'occupation dues à compter du mois de la résiliation.



Par acte du 6 décembre 2018, Madame [L] a interjeté appel de cette décision.



Par acte d'huissier du 9 janvier 2019, Madame [L] s'est vue signifier un commandement de quitter les lieux pour le 11 mars 2019. Par jugement du 24 avril 2019, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance d'Annecy lui a accordé un délai de trois mois pour quitter les lieux. Il a ensuite rejeté, par jugement du 10 septembre 2019, une nouvelle demande de délai.



Par arrêt du 5 septembre 2019, la cour d'appel de Chambéry, statuant sur l'appel de l'ordonnance de référé du 8 octobre 2018, a infirmé cette ordonnance en toutes ses dispositions, après avoir relevé l'existence de contestations sérieuses tenant aux désordres décrits par la locataire laquelle relevait des manquements du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent.



III - Par acte d'huissier du 2 octobre 2019, la SCI Les Grands Crets a fait délivrer à Mme [F] [L] un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 25 740,70 euros. Le commandement demandait également à la locataire de justifier d'une assurance locative, de remettre en état les lieux en retirant le poêle à bois installé sans autorisation du propriétaire et de justifier du ramonage.



Par exploit du 5 décembre 2019, la société Les Grands Crets a alors assigné Mme [F] [L] et M. [X] [M] afin de voir constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion de la locataire et obtenir le paiement des sommes dues.



Par jugement réputé contradictoire du 31 août 2020, le tribunal judiciaire d'Annecy a :

- dit que Mme [F] [L] échoue à rapporter la preuve de ce que le logement qui lui a été donné à bail par la SCI Les Grands Crets serait inhabitable,

- dit que Mme [F] [L] échoue à rapporter la preuve des faits nécessaires au succès de son exception d'inexécution, justifiant l'absence totale de paiement de ses loyers depuis le mois de décembre 2016,

- dit que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 mars 2015 entre la SCI Les Grands Crets et Mme [F] [L], sont réunies à la date du 3 décembre 2019,

- constaté la résiliation du bail d'habitation conclu entre les parties,

- en conséquence, ordonné à Mme [F] [L] de libérer les lieux, de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la décision,

- dit que faute par Mme [F] [L] de s'exécuter volontairement, il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique,

- dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L. 443-1 et suivants et les articles R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d'exécution,

- constaté une erreur de surface stipulée au bail par rapport à la surface réelle supérieure à un vingtième,

- réduit le montant du loyer à hauteur d'une somme de 595,05 euros par mois à compter de l'échéance de janvier 2019,

- rejeté les demandes du bailleur tendant à obtenir le doublement de l'indemnité d'occupation et au paiement d'une indemnité égale à 10% des sommes dues,

- condamné Mme [F] [L] à payer à la SCI Les Grands Crets une indemnité mensuelle d'occupation égale au moment du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter du 3 décembre 2019 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux,

- fixé le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 595,05 euros,

- dit que cette indemnité sera réévaluée le cas échéant selon les termes du bail,

- dit que la SCI Les Grands Crets a manqué à ses obligations contractuelles et engagé sa responsabilité contractuelle à l'égard de Mme [F] [L] à compter du mois de janvier 2019,

- dit que la SCI Les Grands Crets est redevable envers Mme [F] [L] d'une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

- dit que Mme [F] [L] est redevable envers la SCI Les Grands Crets d'une somme de 29 460,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtées au 22 juin 2020, incluant l'échéance du juin 2020,

- ordonné la compensation entre les créances respectives,

- dit que Mme [F] [L] est redevable envers la SCI Les Grands Crets d'une somme de 24 460,90 euros au titre de son arriéré locatif arrêté au 22 juin 2020,

- constaté que l'engagement de caution de M. [X] [M] a pris fin le 1er mars 2018,

- dit que M. [X] [M] n'est ainsi redevable que de l'arriéré locatif arrêté à cette date,

- condamné en conséquence solidairement Mme [F] [L] et M. [X] [M] à payer à la SCI Les Grands Crets la somme de 11 250 euros au titre des loyers arrêtés au 1er mars 2018, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

- condamné Mme [F] [L] à payer à la SCI Les Grands Crets la somme de 13 210,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtées au 22 juin 2020, incluant l'échéance de juin 2020, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

- rejeté le surplus des demandes,

- rejeté les demandes formées au titre des frais irrépétibles,

- condamné Mme [F] [L] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement du 2 octobre 2019, le coût de la dénonce à la caution, le coût de l'assignation et de sa notification à la préfecture,

- dit que les dépens seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle,

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision, frais et dépens compris.



IV - Par déclaration au greffe du 2 octobre 2020, Mme [F] [L] a interjeté appel du jugement.



Par acte du 26 janvier 2021 transformé en procès-verbal de recherches infructueuses, la SCI Les Grands Crets a fait délivrer à M. [X] [M] une assignation aux fins d'appel provoqué comprenant ses conclusions du 5 janvier 2021 et les conclusions de Mme [F] [L] 2 décembre 2020.



Par ordonnance du 11 mars 2021, le conseiller chargé de la mise en état a rejeté la demande d'expertise présentée par Mme [F] [L].



Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 9 février 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [F] [L] demande à la cour de :

- la dire et juger recevable et bien fondée en son appel,

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Annecy, et statuant à nouveau,

- constater que le logement ne répond pas aux critères de décence et d'habitabilité prévus par les textes,

- constater en outre que la créance invoquée par la SCI Les Grands Crets n'est ni certaine, ni liquide, ni exigible compte tenu de l'erreur de surface mentionnée sur le bail,

- constater en conséquence qu'elle était en droit d'opposer une exception d'inexécution au bailleur s'agissant de l'arriéré locatif,

- constater en tout état de cause que la SCI Les Grands Crets a contribué à son propre préjudice, en mentionnant une surface erronée qui a eu pour conséquence de la priver de son droit aux aides de la CAF, et qu'elle ne peut se prévaloir de sa propre turpitude pour invoquer un arriéré locatif aux fins d'expulsion,

- constater que le logement est assuré et que le ramonage a eu lieu,

- constater que la clause résolutoire ne peut donc avoir vocation à s'appliquer,

- débouter la SCI Les Grands Crets de l'ensemble de ses prétentions,

- constater que la SCI Les Grands Crets manque à ses obligations fondamentales de délivrance d'un logement habitable,

- constater qu'au regard des sommes importantes investies en pure perte pour compenser les carences du bailleur, ce dernier ne saurait être créancier de la moindre somme,

- condamner la société Les Grands Crets à mettre le logement aux normes de décence, et à lui délivrer un bail conforme en terme de surface et après établissement d'un état des lieux contradictoire, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir,

- constater en tout état de cause une erreur de surface stipulée au bail et réduire le montant du loyer à la somme de 595,05 euros à compter de janvier 2017, date de suppression des allocations CAF,

- constater en tout état de cause qu'elle a subi un important préjudice de jouissance en raison des carences du bailleur,

- condamner la SCI Les Grands Crets à l'indemniser du préjudice subi,

- condamner la SCI Les Grands Crets à lui payer une somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, outre une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,



en tout état de cause,

- condamner la SCI Les Grands Crets à verser à Maître [D] une somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridictionnelle,

- condamner la SCI Les Grands Crets à supporter les dépens.



En réplique, dans ses conclusions adressées par voie électronique le 09 février 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens la SCI Les Grands Crets demande à la cour de :

à titre principal,

- constater la résiliation du bail du 18 mars 2015 avec effet au 1er mars 2015 conformément à la clause résolutoire qui y est insérée, celle-ci étant désormais acquise du fait de la défaillance de Mme [F] [L],

- constater que le bail d'habitation conclu a été résilié au 3 novembre 2019,

- ordonner l'expulsion de Mme [F] [L] de l'appartement qu'elle occupe et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

- condamner Mme [F] [L] à évacuer, délaisser, rendre libre la totalité des biens immobiliers loués et à en remettre les clefs après avoir effectué les réparations nécessaires,

- ordonner à Mme [F] [L] de libérer les locaux qu'elle occupe de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef et qu'à défaut, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, à compter d'un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux,

- dire et juger que, le cas échéant, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R. 433-1 et R 433-6 du code des procédures civiles d'exécution,

à titre subsidiaire,

- prononcer la résiliation du bail du 18 mars 2015 du fait des manquements de Mme [F] [L] à ses obligations contractuelles,

- ordonner l'expulsion de Mme [F] [L] de l'appartement qu'elle occupe et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

- condamner Mme [F] [L] à évacuer, délaisser, rendre libre la totalité des biens immobiliers loués et à en remettre les clefs après avoir effectué les réparations nécessaires,

- ordonner à Mme [F] [L] de libérer les locaux qu'elle occupe de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef et qu'à défaut, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, à compter d'un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux,

- dire et juger que, le cas échéant, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R. 433-1 et R 433-6 du code des procédures civiles d'exécution,

en tout état de cause,

- dire et juger que toute demande de diminution de loyers formulée par Mme [F] [L] ne saurait avoir une incidence sur sa dette de loyers préexistante et sur la procédure en expulsion initiée à son encontre,

- dire et juger qu'il n'est pas rapporté la preuve par Mme [F] [L] que son logement ne serait pas décent et qu'ainsi elle aurait été bien fondée à ne pas procéder au paiement de ses loyers,

- fixer à la somme mensuelle de 1 500 euros le montant de l'indemnité d'occupation due par Madame [L] à compter du 2 novembre 2019, date de résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux et la restitution effective des clefs,

- dire et juger que M. [X] [M] sera solidairement tenu au paiement des sommes dues par Mme [F] [L],

- dire et juger que Mme [F] [L] et M. [X] [M] seront condamnés solidairement au versement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 1 500 euros outre charges, de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif de Mme [F] [L] des lieux,

- condamner solidairement Mme [F] [L] et M. [X] [M] à payer à la société Les Grands Crets la somme de 55 580,70 euros, arrêtée au 9 février 2022, au titre des loyers échus jusqu'à la date de résiliation, puis à titre des indemnités d'occupation dues à compter du mois de la résiliation, somme à parfaire,

- dire et juger que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

- dire et juger que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an, l'indemnité d'occupation serait indexée sur l'indice INSEE du coût de la construction s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de la décision à intervenir,

- condamner solidairement Mme [F] [L] et M. [X] [M] au paiement au profit de la société Les Grands Crets d'une indemnité égale à 10 % de la totalité des sommes soit la somme de 4 725 euros arrêtée au 3 juin 2020, somme à parfaire,

- infirmer le jugement rendu le 31 août 2020 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Annecy en ce qu'elle a été déboutée de sa demande en paiement d'une indemnité égale à 10 % des sommes dues,

sur les demandes reconventionnelles de Madame [L],

sur la demande de diminution de loyers,

- dire et juger que la diminution de loyer ne prendra effet qu'à compter de sa demande du 9 janvier 2019,

- dire et juger que cette diminution s'appliquera sur le montant de l'indemnité d'occupation de 1 500 euros due par Mme [F] [L],

- dire et juger que cette diminution ne pourra correspondre qu'à une baisse de 136,60 euros à compter du 9 janvier 2019,

- infirmer le jugement déféré en ce que le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Annecy a réduit le montant du loyer à hauteur d'une somme de 595,05 par mois à compter de l'échéance de janvier 2019,

sur les autres demandes de Mme [F] [L],

- débouter Mme [F] [L] de sa demande à régulariser un bail conforme, après mise aux normes du logement et établissement d'un rapport établi par un expert immobilier indépendant, sous astreinte de 100 euros par jours de retard à compter de la décision à intervenir,

- débouter Mme [F] [L] de sa demande de condamnation de la société Les Grands Crets à la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

- débouter Madame Mme [F] [L] de sa demande de condamnation à 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- débouter Mme [F] [L] de l'ensemble de ses demandes indemnitaires,

en tout état de cause,

- condamner Mme [F] [L] au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et comportement dilatoire,

- condamner in solidum Mme [F] [L] et M. [X] [M] ès qualités de caution à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 2 octobre 2019, sa dénonce du 9 octobre 2019 à la caution, le coût de l'assignation et de sa notification à la préfecture.



M. [X] [M] n'a pas constitué avocat.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 février 2022.



MOTIFS DE LA DÉCISION



A titre liminaire, la cour précise que son office consiste à trancher un différend ou homologuer un accord mais ne consiste pas à statuer sur des demandes de 'donner acte' ou de faire des constats autres que ceux prévus par la loi. Ainsi, il ne sera pas répondu aux demandes de constats figurant dans le dispositif des écritures des parties, celles-ci n'étant pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile



Sur les notes en délibéré



L'article 445 du code de procédure civile dispose que, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 du code de procédure civile.



La cour a expressément autorisé la production en délibéré du procès-verbal de constat d'huissier portant sur la question de la mise en sous-location des lieux par la locataire et les observations sur ce procès-verbal. Aucune autre pièce, ni aucune autre observation n'ont été autorisées.



La cour a été destinataire du procès-verbal demandé (pièce 1) le 2 mars 2022, la SCI Les Grands Crets y ajoutant toutefois des commentaires et des pièces (2 à 6) concernant la dératisation. Ces commentaires et pièces 2 à 6 seront en conséquence écartés des débats.



La cour a ensuite réceptionné, le 22 mars 2022, la réponse de Mme [F] [L] contenant des observations sur le procès-verbal de constat (autorisées) mais également une pièce à l'appui (n°56, non autorisée) ainsi que des développements non autorisés sur la dératisation ou encore sur des problèmes de voisinage, outre des pièces n°57 à 62. Ces développements et pièces seront écartées des débats.



Enfin la cour a reçu, le 29 mars 2022, une note de la SCI Les Grands Crets demandant à ce que soient écartées les pièces adverses n°58 à 62 et revenant sur la dératisation et sur les problèmes de voisinage avec production d'une nouvelle pièce (n°8). Ces commentaires et cette pièce seront également écartés des débats.



Sur la résiliation du bail



L'article 7 g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de 's'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.'.



L'article 12 du contrat de bail (pièce intimé n°1) stipule que la résiliation opérera de plein droit à défaut d'assurance contre les risques locatifs et un mois après un commandement demeuré infructueux. 



En l'espèce, la SCI Les Grands Crets a fait délivrer à Mme [F] [L], par acte d'huissier du 2 octobre 2019, remis à étude après refus par l'intéressée de recevoir l'acte, un commandement de justifier de l'assurance par présentation de l'attestation. Ce commandement visait et reproduisait la clause résolutoire contenue dans le bail ainsi que les dispositions légales ci-dessus rappelées (pièce intimé n°15). Il a été dénoncé à M. [X] [M] par acte du 9 octobre 2019 transformé en procès-verbal de recherches infructueuses (pièce intimé n°6).



Mme [F] [L] verse aux débats des lettres de la société Euro Assurance datées des 14 novembre 2015, 6 mars 2017 et 4 avril 2019 (pièce n°18) par lesquelles il est attesté de ce que le logement litigieux était assuré pour les périodes suivantes :

- du 15 octobre 2015 au 30 septembre 2016,

- du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017,

- du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019.



Il en résulte que Mme [F] [L] ne justifie ni avoir déféré au commandement dans le mois suivant sa délivrance, ni que son logement était bien assuré postérieurement à la délivrance de ce commandement. Ce dernier est en effet du 2 octobre 2019 et la dernière attestation d'assurance court jusqu'au 30 septembre 2019.



En conséquence, le jugement déféré sera confirmé : 

- en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire prévues au contrat de bail étaient acquises, sauf à dire qu'elle l'était pour les raisons ci-dessus énoncées et dès le 3 novembre 2019,

- en ce qu'il a ordonné en conséquence à Mme [F] [L] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef sous peine d'expulsion,

- en ce qu'il a rejeté la demande de Mme [F] [L] tendant à obliger le bailleur, sous astreinte, à remettre le logement en état de décence et à délivrer un bail conforme en terme de surface, dès lors que la relation contractuelle a cessé depuis le 3 novembre 2019,

- condamné Mme [F] [L] à payer à la SCI Les Grands Crets une indemnité d'occupation fixée à la somme de 595,05 euros par mois, réévaluée le cas échéant selon les termes du bail, sauf à dire qu'elle est due à compter du mois de novembre 2019 et non du mois de décembre 2019.



Il convient toutefois d'ajouter aux dispositions confirmées que Mme [F] [L] dispose d'un délai de 8 jours à compter de la signification du présent arrêt pour libérer les lieux, de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef et qu'à défaut il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, dans un délai de deux mois après un commandement de quitter les lieux demeuré infructueux. 



Sur l'erreur de surface



L'article 3-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : 'lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande'.



En l'espèce, le contrat de bail mentionne une surface habitable de 60 m2. La marge d'erreur prévue par la loi est donc égale à 12 m2 (60/5). Un certificat de surface établi le 23 novembre 2018, non contesté par la SCI Les Grands Crets, précise que la surface habitable des lieux loués est en réalité de 47,6 m2 ce qui constitue une différence de 12,4 m2 (pièce appelant n°2). Par conséquent, la surface habitable de la chose louée est bien inférieure de plus d'un 20ème par rapport à celle exprimée dans le contrat de location. L'écart constaté est donc de 20,66 % (12,4 x 100 / 60) et le loyer doit donc être diminué dans cette proportion. Il en résulte, ainsi que l'a relevé le premier juge que la diminution du loyer est égale à 154,95 euros (750 x 20,66 / 100). Conformément aux dispositions législatives ci-dessus rappelées, dans la mesure où la première demande de diminution de loyer n'a été formulée que dans des conclusions de janvier 2019, elle est intervenue plus de 6 mois après la prise d'effet du bail située au 1er mars 2015. La diminution ne saurait donc affecter que les loyers courants de janvier 2019, date de la demande à octobre 2019 (le bail se trouvant résilié au 3 novembre 2019), soit 10 mois pour lesquels il sera fixé à la somme de 595,05 euros.



Sur la dette locative



La SCI Les Grands Crets précise que Mme [F] [L] a cessé de payer tout loyer à compter du mois de décembre 2016. La locataire ne le conteste pas mais le justifie par l'exercice de l'exception d'inexécution trouvant sa source dans l'indécence du logement provoquant son inhabitabilité. 



- Sur l'exception d'inexécution



Mme [F] [L] met en avant : 

- une consommation électrique anormale due à l'absence d'isolation, à la présence d'un seul radiateur électrique surconsommant, ainsi qu'au dysfonctionnement du chauffe-eau électrique lequel, lui aussi, surconsomme,

- un taux d'humidité élevé,

- la présence d'énormes trous sur le chemin d'accès à la maison,

- la dangerosité de l'escalier,

- le caractère fendu de la vitre donnant accès au balcon,

- la présence de souris dans les lieux lesquelles rongent tout, jusque dans le réfrigérateur,

- l'inaction du bailleur alors que de graves troubles du voisinage lui avaient été signalés.



L'article 1719 du code civil dispose que : 'le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations'.



L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit, dans sa version applicable du 27 mars 2014 au 19 août 2015, que : 'le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation'.



La cour observe qu'il n'est versé aux débats aucun état des lieux d'entrée. En conséquence, par application de l'article 1931 du code civil, Mme [F] [L] est réputée avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il convient également de relever que, dans la mesure où, comme cela a été jugé ci-dessus, le bail a pris fin le 3 novembre 2019, Mme [F] [L] n'ayant plus la qualité de locataire, ne peut pas se prévaloir d'événement postérieurs à cette date.



A l'appui de ses prétentions, Mme [F] [L] produit de nombreuses attestations selon lesquelles il existe des problèmes liés à l'isolation, à l'électricité, au mauvais fonctionnement du réseau internet, à la présence de calcaire dans le cumulus et de gros nids-de-poule dans la cour, à la dangerosité de l'escalier extérieur, aux nuisances sonores provoquées par les voisins ainsi qu'à la présence de souris et de leurs excréments dans l'appartement loué (pièces n°2, 6 à 13, 2, 35, 39, 41, 42). La cour relève cependant que deux des attestants reviennent sur ce qu'ils avaient déclaré (pièces intimé n°49 et 50).



Sont également produites des photos mais qui n'ont pas de date, montrant : 

- une souris, apparemment morte, dans un lieu non identifié (pièce n°14),

- un frigo et son contenu dans un lieu non identifié et ne montrant rien de probant sauf de petites traces mais non identifiables sur la troisième (pièce n°15),

- des gros plans montrant, dans des lieux non identifiés, des excréments s'apparentant à ceux de souris (pièces 34a à 34p),

- un constat d'huissier établi le 25 mars 2021relevant chez Mme [F] [L] la présence, dans de nombreux endroits, d'excréments de souris, la présence d'un escalier extérieur métallique, le caractère partiellement dévissé de la main courante du balcon et l'aspect branlant de la rambarde en haut à droite de l'escalier d'accès (pièce 37).



Il convient de noter que les éléments ainsi produits ne permettent pas de démontrer que le logement est inhabitable, seule condition permettant au locataire de revendiquer l'exception d'inexécution pour justifier le défaut de règlement des loyers. Par ailleurs Mme [F] [L] a passé une annonce en vue de la sous location des lieux comme en atteste le constat d'huissier produit par note en délibéré autorisée. Cet élément tend à montrer, nonobstant les explications de l'intéressée sur le fait qu'il s'agissait pour elle de recueillir des témoignages pour établir le caractère insalubre et inhabitable des lieux, que le logement restait bien habitable. Au demeurant l'explication donnée par Mme [F] [L] est d'autant moins crédible que l'annonce litigieuse a été déposée le 6 février 2022 alors que l'intéressée avait fait faire un constat d'huissier le 25 mars 2021, constat qui ne parle pas d'inhabitabilité des lieux.



La cour observe encore que les nuisances sonores provoquées par les enfants des voisins ou du fait de la consommation excessive d'alcool par les voisins doivent être considérés comme des troubles de fait, au sens de l'article 1725 du code civil, de sorte que le bailleur n'est pas tenu à les garantir et qu'elles ne peuvent donc pas justifier le non paiement des loyers.



Enfin, la fiche 'habitat indigne' produite par Mme [F] [L] (pièce n°54) a été renseignée par la locataire elle-même et ne comporte aucune signature ou visa d'un enquêteur de l'ARS. Elle ne peut donc pas être retenue comme permettant de prouver l'inhabitabilité des lieux.



Il résulte de ce qui précède que Mme [F] [L] ne peut pas utilement se retrancher derrière l'exception d'inexécution pour justifier les impayés locatifs dont elle reste redevable.



- Sur le décompte locatif



A titre liminaire, la cour observe que l'erreur sur la surface habitable, telle qu'elle a été constatée ci-dessus, n'est pas de nature à affecter le calcul des arriérés locatifs et des indemnités d'occupation. En effet, Mme [F] [L] précise que la SCI Les Grands Crets ne peut se prévaloir de sa propre turpitude et affirme que c'est en raison de cette erreur qu'elle a perdu le bénéfice des allocations d'aide pour le logement. Toutefois aucun élément ne permet de démontrer que l'erreur sur la surface habitable était intentionnelle. En outre, les courriers de la CAF que Mme [F] [L] produit (pièce 21) ne précisent pas le montant plafond du loyer en deçà duquel elle aurait conservé le bénéfice des allocations, lesquelles, par ailleurs, lui ont été maintenues par dérogation pendant 6 mois.



Il est constant aux débats que Mme [F] [L], qui ne le conteste pas, a cessé tout paiement de ses loyers à compter du mois de décembre 2016. Elle reste ainsi redevable : 

- de 25 mois de loyer à 750 euros (décembre 2016, années 2017 et 2018) soit 18 750 euros,

- de 10 mois de loyer réduit à 595,05 euros (janvier à octobre 2019 inclus), soit 5 950,50 euros,

- des indemnités d'occupation courant du mois de novembre 2019 jusqu'à la libération effective des lieux et qui a été fixée à la somme de 595,90 euros par mois d'occupation ce qui représente la somme de 16 674 euros arrêtée au mois de février 2022 inclus (28 mois de novembre 2019 à février 2022),

soit un total de 41 374,50 euros, outre, conformément à la demande de la SCI Les Grands Crets, intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision.



Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [F] [L]



Mme [F] [L] précise qu'elle souffre d'un préjudice lié au fait qu'elle a été contrainte de vivre dans un appartement totalement insalubre pendant plusieurs années sans que son bailleur ne le mette aux normes et qu'elle a été contrainte d'engager de nombreuses dépenses qui auraient dues être supportées par la SCI Les Grands Crets : achat d'un poêle à bois, d'un adoucisseur d'eau, de produits pour lutter contre la présence de rats et de souris, d'un surplus d'électricité, de frais de liaison aux réseaux de communication (internet, téléphone, télévision) en raison de l'insuffisance du débit sur le branchement existant. Elle invoque également d'autres chefs de préjudice : soins de son chien intoxiqué par la mort aux rats, perte de revenus de son activité de vente de tuniques d'été par internet, surplus de dépenses énergétiques, achat de bouteilles d'eau, celle du robinet étant, selon elle imbuvable, stress et problèmes de santé liés à la procédure. Elle réclame au total la somme de 25 000 euros au titre du préjudice de jouissance et celle de 5 000 euros au titre de la procédure abusive.



La cour observe que : 

- selon une jurisprudence constante, les mentions prévues par l'article 202 du code de procédure civile pour les attestations ne le sont pas à peine de nullité,

- Mme [F] [L] ne fournit aucun justificatif lui permettant de prouver la réalité des dépenses effectuées qu'elle allègue et que la SCI Les Grands Crets aurait dû prendre à sa charge ; à cet égard la liste établie par ses soins (pièce n°32) n'a aucune valeur probante ;

- Mme [F] [L] ne produit pas davantage d'éléments de nature à démontrer l'existence d'une surconsommation électrique, ou de problèmes liés à la connexion internet qui seraient imputables au bailleur,

- la présence de moustiques, à la supposer établie, n'est pas imputable au bailleur



La cour relève qu'un préjudice de jouissance peut naître du fait du bailleur fournissant à son locataire un logement ne répondant pas aux normes de décence telles que définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Toutefois, en raison de l'acquisition de la clause résolutoire, seuls les éléments antérieurs à la date de résiliation du bail permettant de prouver l'existence de l'indécence peuvent être retenus. Les griefs formulés par Mme [F] [L] renvoient aux critères suivants du décret : 

- article 2.2 : ' les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage' ; Mme [F] [L] se plaint de l'état du garde-corps du balcon et produit un devis de sécurisation (pièce n°47) et un constat d'huissier (pièce 37) qui sont postérieurs à la résiliation et ne permettent pas, au regard de leur contenu, de démontrer que ce dispositif était défaillant à l'époque du bail ; pour ce qui est de la dangerosité de l'escalier extérieur, celle-ci ne résulte pas du constat d'huissier qui décrit simplement un escalier en fer ; elle ne peut pas être déduite d'une chute de Mme [F] [L] laquelle peut avoir de multiples causes et elle n'est pas suffisamment établie par deux des attestants qui jugent l'escalier dangereux surtout en hiver ;

- article 2.4 : 'Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement' ; en l'espèce certaines attestations, n'émanant pas de spécialistes ou professionnels, mentionnent rapidement une absence de conformité aux normes de l'installation électrique laquelle n'est pas objectivée dans le constat d'huissier de 2021 ; quant aux équipements de chauffage ou d'eau chaude, aucun élément ne permet de dire qu'ils n'étaient pas conformes aux normes, les attestations ne signalant, pour certaines d'entre elles seulement, que des dysfonctionnements du cumulus et l'insuffisance du chauffage ;

- article 3.2 : 'Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires' ; Mme [F] [L] se plaint du caractère imbuvable de l'eau mais n'en rapporte pas la preuve, un seul attestant précisant que l'eau devient blanche dans le verre sans autre précision de circonstance, de temps ou de lieu.



En revanche, la cour note que selon l'article 3.1 du décret, le logement doit être pourvu d'une installation permettant un chauffage normal. Or, il résulte de nombreuses attestations concordantes que tel n'était pas le cas en raison de l'incapacité du chauffage électrique existant à chauffer normalement les pièces à cause d'un manque flagrant d'isolation. La SCI Les Grands Crets ne conteste pas que Mme [F] [L] a installé un poêle à bois, les attestations montrant que même une utilisation intensive de cette installation ne permettait pas un chauffage normal.



Enfin, l'ensemble des pièces montre de manière indéniable que des souris ou autres rongeurs sont présents dans les lieux loués. En revanche leur nombre n'est pas établi, pas plus que le fait qu'ils étaient déjà là au moment de la prise de possession des lieux par la locataire. De même, la manière dont le ou les rongeurs peuvent entrer dans le logement n'est pas établie. En d'autres termes, l'imputabilité au bailleur de la présence d'une ou de plusieurs souris n'est pas rapportée.



Il résulte de ce qui précède que seule la question du chauffage suffisant permet de caractériser à l'encontre de la locataire un trouble de jouissance. L'indemnisation du préjudice pour trouble de jouissance subi du fait d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance n'est pas subordonnée à une mise en demeure (Cass Civ 3ème 4 juin 2014, n°13-12.314 ). Ainsi, la cour dispose d'éléments suffisants pour évaluer l'indemnisation du trouble de jouissance à la somme de 5 000 euros dont la SCI Les Grands Crets est redevable envers Mme [F] [L].



Il convient enfin de rappeler que l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière. En l'espèce, Mme [F] [L] ne démontre pas que l'action intentée par la SCI Les Grands Crets à son encontre relève de l'un ou l'autre de ces éléments. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive.



Sur la compensation



Aux termes de l'article 1289 ancien du code civil, applicable au contrat litigieux, lorsque deux personnes se trouvent débitrices l'une envers l'autre, il s'opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes. L'article 1290 ancien du même code expose, pour sa part, que la compensation s'opère de plein droit par la seule force de la loi, même à l'insu des débiteurs ; les deux dettes s'éteignent réciproquement, à l'instant où elles se trouvent exister à la fois, jusqu'à concurrence de leurs quotités respectives. En conséquence, une compensation s'opère entre les sommes dues au titre de l'arriéré locatif par Mme [F] [L] (41 734,50 euros) et celles due au titre de dommages et intérêts par la SCI Les Grands Crets (5 000 euros).



En conséquence, Mme [F] [L] sera condamnée à payer à la SCI Les Grands Crets la somme de 36 374,50 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.



Sur la clause pénale



La SCI Les Grands Crets sollicite le bénéfice de la clause pénale prévue au contrat permettant l'application d'une pénalité égale à 10 % de la totalité des sommes dues.



L'article 4 i) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite 'Alur' répute non écrite toute clause 'qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble'.



En conséquence la clause invoquée par le bailleur est réputée non écrite et sa demande à ce titre ne peut pas prospérer. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de la SCI Les Grands Crets au titre de l'indemnité de 10 % des sommes dues.



Sur la caution



Aux termes du contrat de bail, M. [X] [M] s'est porté caution solidaire des dettes locatives mais uniquement jusqu'à la date du 1er mars 2018. Ainsi que l'a relevé le premier juge, il ne peut donc être tenu solidairement au paiement de l'arriéré locatif que du mois de décembre 2016 au mois de février 2018, soit 15 mois, soit à la somme de 11 250 euros (15 x 750). En conséquence, M. [X] [M] sera condamné solidairement avec Mme [F] [L] au paiement des sommes dues mais seulement dans la limite de 11 250 euros. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.



Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive de Mme [F] [L]



Il convient de rappeler que Mme [F] [L] a usé des voies de droit à sa disposition pour contester son expulsion telle qu'elle avait été prononcée par le juge des référés, obtenant gain de cause en appel. Elle s'est de même défendue sans qu'une malice, une mauvaise foi ou une erreur grossière puisse lui être imputée. Elle démontre au contraire avoir, pendant la procédure, entrepris des démarches pour trouver un autre logement et s'être adressée à différentes autorités administratives pour leur soumettre les problèmes rencontrés dans son logement.



En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Les Grands Crets de sa demande de dommages et intérêts.





Sur les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile



Mme [F] [L] qui succombe sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles fondée sur l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991.



Aucune considération d'équité ne permet de faire droit à la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile formée par la SCI Les Grands Crets qui en sera déboutée.



PAR CES MOTIFS



La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision rendue par défaut,



Ecarte des débats les pièces n°2 à 8 produites de manière non autorisée par la SCI Les Grands Crets en délibéré ainsi que les observations s'y rapportant,



Ecarte des débats les pièces n°57 à 62 produites de manière non autorisée par Mme [F] [L] en délibéré, ainsi que les observations s'y rapportant,



Confirme le jugement déféré en ce qu'il a : 

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire, sauf à fixer la date d'effet de la résiliation au 3 novembre 2019,

- ordonné à Mme [F] [L] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef sous peine d'expulsion,

- fixé à la somme de 595,50 euros, réévaluée le cas échéant selon les termes du bail, l'indemnité d'occupation mensuelle due par Mme [F] [L] à la SCI Les Grands Crets à compter du mois de novembre 2019 jusqu'à la libération effective des lieux,

- condamné Mme [F] [L] à payer l'indemnité d'occupation ainsi fixée,

- réduit le montant du loyer dû par Mme [F] [L] à la somme de 595,50 euros, sauf à dire que cette réduction s'applique sur la période des mois de janvier 2019 à octobre 2019 inclus,

- dit que SCI Les Grands Crets est redevable envers Mme [F] [L] d'une somme de 5 000€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

- rejeté la demande tendant, sous astreinte, à la remise du logement aux normes de décence et à la délivrance d'un bail conforme en terme de surface,

- rejeté la demande de la SCI Les Grands Crets tendant à la condamnation de Mme [F] [L] au paiement d'une indemnité égale à 10 % des sommes dues,

 - limité la condamnation solidaire de M. [X] [M] à la somme de 11 250 euros,

- rejeté les demandes d'indemnisation de la SCI Les Grands Crets et de Mme [F] [L] au titre de la procédure et de la résistance abusive,



Réformant pour le surplus,



Dit Mme [F] [L] dispose d'un délai de 8 jours à compter de la signification du présent arrêt pour libérer les lieux, de sa personne, de ses biens et de toute occupation de son chef,



Fixe à deux mois après un commandement de quitter les lieux demeuré infructueux, le délai à partir duquel il pourra être procédé à l'expulsion,



Fixe la dette locative de Mme [F] [L], arrêtée au 28 février 2022, à la somme de 41 374,50 euros,



Ordonne la compensation entre la somme de 41 374,50 euros et celle de 5 000 euros,



Condamne solidairement Mme [F] [L] et M. [X] [M] à payer à la SCI Les Grands Crets la somme de 36 374,50 euros outre intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision, dans la limite de 11 250 euros pour M. [X] [M],



Condamne Mme [F] [L] aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés dans les conditions prévues à l'article 42 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991,



Déboute Mme [F] [L] et la SCI Les Grands Crets de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.



Ainsi prononcé publiquement le 05 mai 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Viviane CAULLIREAU-FOREL, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.



La GreffièreLa Présidente