Cour d'Appel · 2ème Chambre — 5 mai 2022

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY







2ème Chambre 



Arrêt du Jeudi 05 Mai 2022 



 

N° RG 20/01220 - N° Portalis DBVY-V-B7E-GRHJ



Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de THONON-LES-BAINS en date du 25 Août 2020, RG 20/00724



Appelants



M. [Z] [D] [H]

et

Mme [M] [O] [X] épouse [H] 

demeurant ensemble 2215 route de Limargue - 74380 BONNE

ayant tout deux pour mandataire la société NEXITY LAMY dont le siège social est sis 19 rue de Vinne TSA 10034 75801 PARIS CEDEX 8



Représentés par Me Marylise LEDAIN, avocat postulant au barreau de THONON LES BAINS et la SAS IMPLID AVOCATS ET EXPERTS COMPTABLES, avocat plaidant au barreau de LYON



Intimé



M. [I] [E]

né le 22 Avril 1965 à NANCY, demeurant 51 Impasse du Bois de l'Abbaye - 74550 PERRIGNIER



sans avocat constitué 



-=-=-=-=-=-=-=-=-



COMPOSITION DE LA COUR :



Lors de l'audience publique des débats, tenue le 01 mars 2022 avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière,

Et lors du délibéré, par :



- Madame Viviane CAULLIREAU-FOREL, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente



- Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,



- Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, 



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EXPOSÉ DU LITIGE



Selon bail du 29 septembre 2014, à effet du 15 octobre 2014, les époux [Z] [H] / [M] [X] ont loué à M. [I] [E] un appartement sis à Sciez (74140), moyennant un loyer mensuel initial de 728 euros outre une provision mensuelle sur charges d'un montant de 120 euros.



Par acte du 15 janvier 2020, les époux [H] ont fait délivrer à M. [E] un commandement de payer la somme de 2 841.42 euros au titre des loyers et charges impayés, et d'avoir à fournir les justificatifs d'assurance, visant la clause résolutoire du bail. 



Ce commandement étant demeuré infructueux, les époux [H] ont fait assigner M. [E] en résiliation de bail, expulsion et condamnation au paiement de ce qu'il doit, par acte du 14 avril 2020. 



Par jugement du 25 août 2020, le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a :

- constaté la résiliation du bail à compter du 15 mars 2020,

- dit que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que cette clause sera réputée n'avoir jamais joué si les délais et les modalités de paiement accordés ci-dessous sont respectés,

- condamné M. [E] à payer aux époux [H] la somme de 1 025 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d'occupation au 09 juin 2020,

- dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2020,

- dit que M. [E] pourra se libérer de sa dette en trois mensualités d'un montant minimal de 300 euros, le solde le quatrième et dernier mois et ce en plus du loyer courant, le premier versement devant avoir lieu le mois suivant la signification de la présente décision,

- dit qu'à défaut de paiement à son terme d'une seule mensualité ou du loyer courant pendant la période de paiement de l'arriéré, la clause résolutoire reprend son plein effet, l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible à compter de cette date, la résiliation des deux baux sera immédiatement constatée et il pourra être procédé à l'expulsion de M. [E] et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est,

- condamné dans ce dernier cas M. [E] à payer aux époux [H] une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, et ce, à compter du jour de la résiliation et jusqu'au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d'exigibilité pour les indemnités d'occupation à échoir,

- dit que les époux [H] seront autorisés à indexer la part de l'indemnité équivalent au loyer conformément aux stipulations contractuelles et à obtenir sur justificatifs, remboursement des charges locatives au sens de l'article 23 de la loi de 1989, soustraction faite de la part de l'indemnité équivalent aux provisions,

- condamné M. [E] à verser aux époux [H] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [E] aux entiers dépens comprenant notamment les frais d'assignation, les frais de signification de la présente décision, ainsi que les frais de notification au représentant de l'Etat conformément à l'article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 et le coût du commandement de payer.



Par déclaration du 21 octobre 2020, les époux [H] ont interjeté appel de ce jugement. 



Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02 février 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien des prétentions, les époux [H] demandent à la cour de :

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a limité la condamnation de M. [E] au paiement de la somme de 1 025 euros arrêtée au 9 juin 2020, échéance de juin 2020 incluse, et accordé des délais de paiement en trois mensualités à M. [E],

- le confirmer pour le surplus,

- constater que les lieux ont été restitués selon état des lieux de sortie du 15 août 2021,

En conséquence, statuant à nouveau,

- leur donner acte qu'ils se désistent de leur demande d'expulsion devenue sans objet,

- prendre acte de l'actualisation de leur créance à la somme de 2 085.29 euros déduction faite du dépôt de garantie,

- condamner en conséquence M. [E] à leur payer la somme de 2 085.29 euros au titre des loyers, charges impayés, indemnités d'occupation et réparations locatives restant dus au 27 janvier 2022,

Ajoutant au jugement déféré, 

- condamner M. [E] à leur payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M.[E] aux entiers dépens d'appel.



La déclaration d'appel a été signifiée à M. [E] par acte du 21 décembre 2020 délivré selon les modalités de l'article 656 du code de procédure civile ; il n'est pas justifié du retrait de l'acte par M. [E] à l'étude de l'huissier de justice instrumentaire.

Les dernières conclusions des appelants ont été signifiées à M. [E] par acte du 8 février 2022 délivré selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile. 

L'intimé n'a pas constitué avocat.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 février 2022.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Le jugement déféré n'est pas critiqué en ce qu'il a :

- constaté la résiliation du bail à compter du 15 mars 2020,

- condamné M. [E] au paiement à compter de cette date d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

- condamné M. [E] à verser aux époux [H] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [E] aux entiers dépens comprenant notamment les frais d'assignation, les frais de signification de la présente décision, ainsi que les frais de notification au représentant de l'Etat conformément à l'article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 et le coût du commandement de payer.



M. [E] ayant libéré les lieux le 15 août 2021, il n'y a plus lieu de :

- statuer sur la suspension des effets de la clause résolutoire conditionnée à la régularisation par M. [E] de sa dette locative,

- prévoir qu'à défaut de régularisation de sa dette locative par M. [E], la clause résolutoire reprendra ses effets, M. [E] étant tenu de libérer les lieux sauf à être expulsé. 



Il convient de dresser le compte locatif entre les parties.

Il résulte des décomptes produits aux débats par les appelants qu'à compter du mois de novembre 2019, M. [E] n'a plus été en mesure de payer l'intégralité des loyers et charges à bonne date.

Sans considérer les frais bancaires dont il n'est pas justifié, ni les frais des différents actes constituant des dépens, ni l'indemnité de 300 euros allouée aux époux [H] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, il peut être établi le compte suivant :







Date 



Libellé du mouvement 



Débit 



Crédit 



Solde 





1er nov 19



loyer + provision charges



881,58 €







881,58 €





1er déc 19



loyer + provision charges



881,58 €







1 763,16 €









TOM 2019



174,00 €







1 937,16 €





1er janv 20



loyer + provision charges



881,58 €







2 818,74 €





1er fév 20



loyer + provision charges



881,58 €







3 700,32 €





1er mars 20



loyer + provision charges



881,58 €







4 581,90 €









régularisation charges 







213,06 €



4 368,84 €





1er avril 20



indemnité occupation



864,58 €







5 233,42 €





1er mai 20



indemnité occupation



864,58 €







6 098,00 €





6 mai 20



rappel APL - CAF 







150,00 €



5 948,00 €





1er juin 20



indemnité occupation



864,58 €







6 812,58 €





3 juin 20



paiement par M. [E] 







800,00 €



6 012,58 €





8 juin 20 



APL CAF







75,00 €



5 937,58 €





1er juillet 20



indemnité occupation



864,58 €







6 802,16 €





7 juillet 20



APL CAF







75,00 €



6 727,16 €





8 juillet 20



paiement par M. [E] 







700,00 €



6 027,16 €





1er août 20



indemnité occupation



864,58 €







6 891,74 €





6 aout 20



APL CAF







75,00 €



6 816,74 €





7 août 20



paiement par M. [E] 







800,00 €



6 016,74 €





1er sept 20



indemnité occupation



864,58 €







6 881,32 €





8 sept 20



paiement par M. [E] 







1 100,00 €



5 781,32 €





11 sept 20



APL CAF







75,00 €



5 706,32 €





1er oct 20



indemnité occupation



867,29 €







6 573,61 €





7 oct 20



APL CAF







17,00 €



6 556,61 €





1er nov 20



indemnité occupation



869,52 €







7 426,13 €





3 et 6 nov 20



paiement par M. [E] 







2 297,81 €



5 128,32 €





6 nov 20 



APL CAF 







19,00 €



5 109,32 €





1er déc 20 



indemnité occupation



869,52 € 







5 978,84 €





8 déc 20 



paiement par M. [E] 







 1 150,52 €



4 828,32 €





8 déc 20 



APL CAF 







19,00 €



4 809,32 €









TOM 2020



172,00 €







4 981,32 €





1er janv 21



indemnité occupation



869,52 € 







5 850,84 €





6 janv 21 



paiement par M. [E] 







850,52 €



5 000,32 €





6 janv 21 



APL CAF 







19,00 €



4 981,32 €





1er fév 21 



indemnité occupation



869,52 € 







5 850,84 €





3 fév 21 



paiement par M. [E] 







1 150,52 €



4 700,32 €





8 fév 21 



APL CAF 







44,00 €



4 656,32 €





1er mars 21 



indemnité occupation



869,52 € 







5 525,84 €





8 mars 21 



APL CAF 







44,00 €



5 481,84 €





11 mars 21 



paiement par M. [E] 







1 125,52 €



4 356.32 €





1er avril 21 



indemnité occupation



869,52 € 







5 225,84 €





9 avril 21 



APL CAF 







44,00 €



5 181,84 €





9 avril 21 



paiement par M. [E] 







1 125,52 €



4 056,32 €





1er mai 21 



indemnité occupation



869,52 € 







4 925,84 €





5 mai 21 



paiement par M. [E] 







1 125,52 €



3 800,32 €





1er juin 21



indemnité occupation



869,52 € 







4 669,84 €





22 juin 21



paiement par M. [E] 







1 125,52 €



3 544,32 €





1er juillet 21



indemnité occupation



869,52 € 







4 413,84 €





15 juillet 21



paiement par M. [E] 







1 125,52 €



3 288,32 €





1er/15 août 21



indemnité occupation



420,74 €







3 709,06 €









TOM 2021 au prorata



106,97 €







3 816,03 €





6 août 21



paiement par M. [E] 







720,74 €



3 095,29 €





7 sept 21



paiement par M. [E] 







300,00 €



2 795,29 €





5 oct 21



paiement par M. [E] 







300,00 €



2 495,29 €









déduction dépôt garantie







728,00 €



1 767,29 €





Les époux [H] réclament en outre la somme de 318 euros au titre de réparations locatives. La comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie révèle que M. [E] est parti en n'ayant pas suffisamment nettoyé les éléments de la cuisine (faïence, hotte, four, VMC) et la cuvette des WC et en n'ayant pas remplacé deux ampoules. En revanche, après presque 7 années d'occupation du logement, ne peuvent pas être considérés comme des défauts d'entretien ou des dégradations :

- la présence de quelques trous de cheville dans le salon, dont le nombre et l'importance sont à corréler avec le coût de leur rebouchage évalué à 10 euros HT dans le devis produit en pièce 16 par les appelants, 

- le jaunissement de la lunette et de l'abattant des WC, 

- le jaunissement des 'cadrants' de fenêtre sur les angles dans le salon, 

- le fait que quelques portes ou radiateurs n'aient pas un aspect neuf. 

Au regard des différents postes du devis évoqué ci-dessus, la cour réduit à 135 euros le coût de l'indemnité devant être mise à la charge de M. [E]. 

En conséquence, la cour le condamne à payer aux époux [H] au titre du solde de son compte locatif arrêté au 5 octobre 2021, date du dernier paiement considéré dans le tableau ci-dessus, la somme de 1 902, 29 euros. 



Il ressort des pièces du dossier que les époux [H] ont initialement présenté une requête en rectification d'erreur matérielle aux fins d'obtenir la modification à la hausse de la somme de 1 025 euros, mise à la charge de M. [E] par le jugement dont appel, et que cette requête a été rejetée par un jugement du 1er octobre 2020 au motif que, du fait d'une erreur qui leur était imputable, la demande en paiement que les époux [H] avaient présenté au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thonon les Bains ne portait que sur la somme de 1 025 euros. 

Dans ces circonstances, les dépens d'appel exposés jusqu'à ce jour seront supportés par les époux [H], qui conserveront également à leur charge les frais non compris dans les dépens. 



PAR CES MOTIFS, après en avoir délibéré conformément à la loi, la cour statuant publiquement et par défaut, 



Constate que ne sont pas critiquées les dispositions du jugement dont appel ayant : 

- constaté à compter du 15 mars 2020 la résiliation du bail conclu entre les parties le 29 septembre 2014,

- condamné M. [E] à compter du 15 mars 2020 au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

- condamné M. [E] à verser aux époux [H] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [E] aux entiers dépens comprenant notamment les frais d'assignation, les frais de signification de la présente décision, ainsi que les frais de notification au représentant de l'Etat conformément à l'article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 et le coût du commandement de payer, 



Infirme les autres dispositions du jugement dont appel, 



Statuant à nouveau et ajoutant, 



Condamne M. [I] [E] à payer aux époux [Z] [H] / [M] [X] la somme de 1 902, 29 euros, au titre du solde de son compte locatif arrêté au 5 octobre 2021, outre intérêts au taux légal à compter de cette date, 



Laisse à la charge des époux [H] les dépens d'appel exposés jusqu'à ce jour,



Condamne M. [E] aux dépens à venir, 



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. 



Ainsi prononcé publiquement le 05 mai 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Viviane CAULLIREAU-FOREL, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.



La GreffièreLa Présidente