Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 4 — 5 mai 2022

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 05/05/2022





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N° de MINUTE : 22/495 

N° RG 21/01911 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TRJQ



Jugement (N° 20-000163) rendu le 11 février 2021 par le juge des contentieux de la protection de Roubaix





APPELANTE



Madame [R] [D]

née le 31 décembre 1959 à [Localité 8]

de nationalité gambienne

[Adresse 1]

[Localité 6]



Représentée par Me Marine Craynest, avocat au barreau de Lille

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 591780022021003826 du 15/04/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)



INTIMÉE



Association [Y] venant aux droit du Pact Metropole Nord venant lui-meme aux droits du Cal Pact de Lille

[Adresse 2]

[Localité 7]



Représentée par Me Anne-Laurence Delobel Briche, avocat au barreau de Lille



DÉBATS à l'audience publique du 08 mars 2022 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Louise Theetten, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller











ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 mai 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 11 février 2022



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L'association [Y] [M] pour l'Habitat a donné à bail à M. [H] et Mme [R] [H] née [O] un appartement à usage d'habitation situé au 1[Adresse 1]à [Localité 6] par contrat prenant effet au 1er décembre 2000 moyennant un loyer mensuel de 3778,03 francs soit 575,95 euros et celle de 756,13 francs soit 115,25 euros à titre de provision sur charges. 



Le contrat de bail mentionne en qualité de locataires M. et Mme [H] mais ne comporte qu'une seule signature, celle de Mme [L], étant précisé que figure au dossier de la partie intimée un acte selon lequel cette dernière est divorcée de M. [T] suivant divorce déclaré le 9 mai 1999 et officiellement enregistré par l'autorité religieuse compétente du tribunal islamique de mariage et de divorce en [Localité 8].



Faisant valoir que des loyers étaient demeurés impayés, la société [Y] [M] pour l'Habitat a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 7 octobre 2019 à Mme [R] [O].



Elle a ensuite fait assigner Mme [R] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de [Localité 6] par acte d'huissier du 28 janvier 2020 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l'expulsion de la locataire et la condamnation de cette dernière au paiement de diverses sommes, dont le montant de l'arriéré locatif.





Suivant jugement contradictoire en date du 11 février 2021, auquel il est expressément référé pour un exposé complet de la procédure, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de [Localité 6] a :



- déclaré l'action de [Y] [M] pour l'Habitat recevable,

- constaté la caducité de l'accord passé entre [Y] [M] pour l'Habitat et Mme [R] [O] le 12 mai 2015,

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 2000 entre [Y] [M] pour l'Habitat et Mme [R] [O] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au 107 rue des Arts appt 2, étage 1 à [Localité 6] sont réunies à la date du 8 décembre 2019,

- ordonné en conséquence à Mme [R] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

- dit qu'à défaut pour Mme [R] [O] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Y] [M] pour l'Habitat pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

- dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,







- condamné Mme [R] [O] à verser à [Y] [M] pour l'Habitat la somme de 10 228,35 euros (décompte arrêté au 23 septembre 2020, incluant un dernier paiement de 150 euros en date du 17 août 2020) au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2019 sur la somme de 22 076, 51 euros et à compter du présent jugement pour le surplus,

- condamné Mme [R] [O] à verser à [Y] [M] pour l'Habitat une indemnité mensuelle d' occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (montant révisable selon les modalités contractuelles), à compter du 8 décembre 2019 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

- débouté Mme [R] [O] de sa demande de dommages et intérêts,

- débouté [Y] [M] pour l'Habitat de sa demande formulée au titre de l' article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [R] [O] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.



Par acte d'huissier du 8 mars 2021 remis à l'étude, le jugement a été signifié à Mme [R] [O]. 



Mme [R] [O] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 1er avril 2021, sa déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.



[Y] [M] pour l'Habitat a constitué avocat le 15 avril 2021. 



Il sera précisé que suivant jugement en date du 4 octobre 2021, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Lille a rejeté la demande de Mme [R] [O] tendant à se voir accorder des délais de grâce pour solder sa dette et des délais dans le cadre de la procédure d'expulsion et condamné l'intéressée aux dépens.



Par ses dernières conclusions en date du 11 novembre 2021, Mme [L] demande à la cour de :



- faire droit à l'ensemble des demandes de Mme [R] [O],

- débouter [Y] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- infirmer le jugement rendu le 11 février 2021 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] en ce qu'il a déclaré l'action de [Y] recevable, constaté la caducité de l'accord entre [Y] et Mme [R] [O], constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail de décembre 2000 entre [Y] et Mme [R] [O] sont réunies au 8 décembre 2019, ordonné à Mme [R] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification, dit qu'à défaut d'avoir volontairement libéré les lieux Mme [R] [O] pourra être expulsée deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, condamné Mme [R] [O] à verser à [Y] la somme de 10 228,35 euros arrêtée au 23 septembre 2020 au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2019 sur la somme de 22 076,51 euros et à compter du jugement pour le surplus, condamné Mme [L] à verser à [Y] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges jusqu'à la libération effective, débouté Mme [L] de sa demande de dommages et intérêts, condamné Mme [L] aux dépens comprenant le commandement de payer, assignation et notification préfecture,

A titre subsidiaire :

- suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder de plus larges délais de paiement à Mme [R] [O], à savoir 50 euros par mois pendant 3 ans, la dernière mensualité étant constituée du solde,







- condamner [Y] à verser à Mme [R] [O] la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- condamner [Y] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris le commandement de payer, assignation et notification préfecture. 



Par ses dernières conclusions en date du 9 décembre 2021, [Y] [M] pour l'Habitat demande à la cour de :



- confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions sauf s'agissant de la date de la prise d'effet de caducité, et du montant de la dette locative qui sera actualisée, et y ajoutant,

- dire que la date d'effet de la caducité, sera fixée au 10 décembre 2018, date à laquelle [Y] a pris acte du refus injustifié de Mme [R] [O] sur la dernière proposition de logement non visité,

- condamner Mme [R] [O] épouse [H] à payer la somme de 

20 546, 23 euros au titre des loyers et chargés impayés arrêtés au 5 octobre 2021,

- débouter Mme [L] de toutes ses demandes plus amples ou contraires,

- condamner la locataire au paiement d'une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel. 



Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS : 





Sur la demande tendant au constat de la résiliation du contrat de bail :



Sur la caducité de l'accord intervenu entre les parties :



Il résulte des éléments de la cause qu'alors que Mme [L] connaissait des incidents dans le règlement de son loyer qui s'étaient multipliés dans une proportion importante, un accord est intervenu entre les parties le 12 mai 2015 lequel était rédigé dans les termes suivants :



'Je soussigné Mme [R] [O] m'engage à payer la somme de 150 euros tous les mois soit 118 euros de loyer résiduel forfaitaire et une somme de 32 euros sur la dette ; cette somme correspond au règlement de mon loyer actuel au calcul effectué sur un logement adapté à mon budget ainsi qu'au rattrapage de ma dette actuelle de 11 888,52 euros.

De plus, je m'engage à accepter la proposition du logement qui me sera faite dans le cadre de ma mutation pioritaire.

Cet accord sera caduc en cas de non respect du versement mensuel et de refus de proposition de logement (ou si un refus n'est pas recevable).

Dès lors le Pact Métropole Nord pourra démarrer la procédure d'expulsion'.



Il s'évince des termes de cet accord qu'il a été conçu pour répondre à une situation d'urgence, pour éviter l'accumulation excessive des impayés, Mme [L] étant tenue de répondre de bonne foi aux offres de relogement qui lui étaient faites afin de déménager dans un autre logement dont le loyer serait davantage compatible avec ses revenus et l'accord, qui impliquait la renonciation par [Y] au paiement de plus de 80 % du loyer, n'ayant pas vocation manifestement dans l'esprit des parties à perdurer sur de nombreuses années.



Il sera précisé en tant que de besoin que postérieurement à la signature de cet accord, Mme [L] a obtenu, dans le cadre de dépôt de demandes de traitement de sa situation de surendettement, deux décisions successives prononçant l'effacement de ses dettes dans le cadre de procédures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, la première correspondant à un jugement du 1er avril 2016 qui a permis l'effacement de la dette locative à hauteur d'un montant de 17 612,98 euros, la seconde correspondant à un jugement du 12 juin 2019 qui a effacé sa dette locative pour un montant de 26 848,47 euros, montant ayant donné lieu à une écriture sur le compte locatif à la date du 4 septembre 2019.



S'agissant du respect des termes de l'accord, il résulte des pièces produites que Mme [L] a globalement respecté les termes de l'accord au plan financier en réglant 150 euros par mois même si un examen attentif du décompte produit fait apparaître que l'échéance du mois de juin 2016 n'a pas été réglée, ce que le premier juge a d'ailleurs relevé.



Par contre, il ressort suffisamment des différentes pièces produites que Mme [L] n'a pas répondu de bonne foi aux offres de logement qui lui ont été faites.



Il apparaît ainsi :



-que Mme [R] [O] a refusé le 14 décembre 2016 un logement de type T4 sis [Adresse 3] à [Localité 6] au motif que l'escalier aurait été trop étroit ; 

-qu'elle a refusé le17 septembre 2018 une offre de location sur un logement T4 sis [Adresse 4] à [Localité 9] ;

-qu'elle a également refusé le 10 décembre 2018 une offre de location concernant un logement situé [Adresse 5] à [Localité 6], étant précisé que la partie intimée n'a pas même accepté de visiter le logement en cause.



S'agissant de certains des logements, Mme [L] se borne à indiquer que certains logements se trouvaient dans des quartiers trop difficiles, ses conclusions sur ce point ne faisant référence qu'à une pièce 11 qui ne correspond aucunement à une pièce susceptible de justifier de ses allégations.



Il n'y a pas d'explications suffisamment précises concernant le logement de [Localité 9].



Au vu des éléments de la cause, la cour estime que le refus de plusieurs logements pour des raisons non suffisamment fondées voire pour ce qui concerne le dernier logement le refus pur et simple de visite constitue le refus non recevable de propositions de logement susceptible d'entraîner une caducité de l'accord intervenu entre les parties .



Il s'ensuit qu'à tout le moins dès le 14 décembre 2018, l'association [Y] disposait du motif lui permettant de se prévaloir de la caducité de l'accord intervenu.



L'association [Y] demande sur ce point que la date de caducité de l'accord soit fixée en ajout au dispositif du jugement entrepris à la date du 14 décembre 2018.



La cour estime cependant sur ce point que la date de caducité de l'accord doit être fixée au 8 janvier 2019, date à laquelle l'association [Y] a signifié à sa locataire un commandement d'avoir à régler la somme de 22 076,51 euros, ce commandement de payer réclamant pour le passé de manière parfaitement explicite le montant entier du loyer et non le paiement du loyer réduit tel que résultant de l'accord . Par cet acte, l'association [Y] a manifesté de manière solennelle et non équivoque sa volonté de se prévaloir de l'anéantissement de la convention, et ce même si elle s'est prévalue de manière erronée du caractère rétroactif d'un tel anéantissement alors qu'une caducité n'a pas en principe de tels effets rétroactifs.



Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté la caducité de l'accord intervenu entre les parties, sauf à préciser que cette caducité est intervenue à la date du 8 janvier 2019.



Sur le commandement visant la clause résolutoire :



Il résulte des pièces produites que suivant acte en date du 7 octobre 2019, l'association [Y] a fait signifier à Mme [R] [O] un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat, ledit commandement de payer réclamant à la locataire le règlement de la somme de 1636,57 euros suivant compte arrêté à la date du 25 septembre 2019.



Il résulte de ce décompte que le bailleur ne réclame que le loyer, mais ce désormais pour son réel montant eu égard à la caducité de l'accord, pour la période postérieure au 12 juin 2019, date de la seconde décision prononçant le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de la locataire et entraînant un effacement des dettes de cette dernière. Il ressort à cet égard de ce décompte que la somme de 26 848,47 euros a été reportée au crédit du compte au titre de cet effacement.



Il sera précisé que la copie de l'assignation demandant le constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail sur la base de ce commandement a été régulièrement notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 30 janvier 2020 soit plus de deux mois avant l'audience prévue devant le premier juge et ce conformément aux exigences de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.



Par ailleurs, [Y] [M] pour l'Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 avril 2019, soit deux mois avant la délivrance de l'assignation du 24 septembre 2020 et ce conformément aux dispositions de l'article 24 II de la même loi.



Indépendamment de la question de savoir si l'accord conclu entre les parties était ou non caduc, ce à quoi le premier juge a justement répondu en se prononçant en faveur de la caducité, ce commandement n'a été argué d'aucune irrégularité en la forme ou au fond et cette cour ne relève aucune irrégularité qui conviendrait à une disposition d'ordre public et qu'elle aurait à relever d'office.



Par ailleurs, Mme [L] ne prétend ni ne justifie s'être acquittée des causes du commandement dans les deux mois suivant la signification de ce dernier. 



Il s'ensuit que c'est à bon droit que le premier juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 8 décembre 2019.



Cependant, Mme [L] demande comme en première instance des délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire et ce au visa des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 lesquelles énoncent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.



Cependant, comme l'a exactement relevé le premier juge, il ne ressort pas des éléments de la cause que Mme [L] serait en mesure de régler son arriéré locatif, et ce en sus du loyer courant, alors que ses difficultés perdurent depuis de nombreuses années et qu'elle a d'ores et déjà bénéficié de deux procédures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Mme [R] [O] justifie d'ailleurs de ce qu'elle ne bénéficie que du seul RSA ce qui ne la met pas en état de poursuivre le paiement du loyer à son montant normal et de respecter un échéancier sur 36 mois.

La cour ne conteste nullement la réalité des difficultés de Mme [O], difficultés aggravées par le fait que l'un de ses enfants majeurs présente des troubles de santé importants mais il n'en demeure pas moins qu'il ne peut être envisagé de risquer d'aggraver le montant des impayés alors que l'association subit ces derniers et dans des proportions importantes depuis au moins sept années, et ce en accordant à l'appelante des délais de paiement totalement illusoires.



Il convient dès lors pour cette cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de délais faite par Mme [O] au visa des dispositions de l'article 24 V de la loi u 6 juillet 1989, constaté que la résiliation du bail était définitivement acquise à la date du 8 décembre 2019, ordonné par voie de conséquence l'expulsion de la locataire et fixé le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à la parfaite libération des lieux dont le montant a été fixé par référence au loyer et aux charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.



Sur le montant de la dette locative :



Le premier juge a fixé le montant de la dette locative, tant au titre des loyers impayés que des indemnités d'occupation dues depuis la date de résiliation du bail, à la somme de 10 228,35 euros suivant compte arrêté à la date du 23 septembre 2020 après avoir déduit du montant réclamé les frais de prélèvement Efficash.



Hormis sa contestation quant au fait que le loyer normal soit dû par l'effet de la caducité, Mme [L] n'a pas spécialement contesté le décompte présenté et n'a pas justifié de sa libération.



Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris de ce chef.



Cependant, l'association [Y] demande en cause d'appel l'actualisation de la condamnation et produit un décompte faisant apparaître un solde débiteur de 20 546, 23 euros suivant compte arrêté à la date du 5 octobre 2021.



Il y a lieu toutefois de retrancher des sommes réclamées les frais de contentieux qui n'ont pas à figurer dans ce décompte à savoir une somme de 334,49 + 73,04 +321,85 + 172,12= 901,50 euros.



Il convient dès lors de faire droit à la demande d'actualisation en condamnant Mme [L] au paiement de la somme de 20 546,23 - 901,50 = 19 644,73 euros suivant compte arrêté à la date du 5 octobre 2021.





Sur la demande de Mme [L] tendant à la condamnation de l'association [Y] au paiement de dommages et intérêts :



Ce qui a été jugé plus haut justifie amplement la confirmation du jugement en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par Mme [R] [O].



Sur les dépens et sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile



Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement réglés par le premier juge.



Il convient de confirmer le jugement entrepris de ces chefs.



Mme [O] succombant dans son appel en supportera les dépens.



Il sera fait une application très modérée des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel comme indiqué au dispositif.





PAR CES MOTIFS 



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf à actualiser le montant de la condamnation prononcée au titre de l'arriéré locatif à l'encontre de Mme [R] [O] au profit de l'association [Y] [M] pour l'habitat à la somme de 19 644,73 euros suivant compte arrêté à la date du 5 octobre 2021 ;



Ajoutant audit jugement, 



Fixe la date de la caducité de l'accord intervenu entre les parties le 12 mai 2015 à la date du 8 janvier 2019 ; 



Condamne Mme [L] aux dépens d'appel, recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ;



La condamne à payer à l'association [Y] [M] pour l'habitat la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ;



Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires.



 



Le GreffierLe Président









F. DufosséV. Dellelis