Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 4 — 5 mai 2022

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 05/05/2022





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N° de MINUTE : 22/494 

N° RG 21/02136 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TR7E



Jugement (N° 19-000942) rendu le 15 mars 2021 par le juge des contentieux de la protection de Douai





APPELANTE



Madame [H] [M]

née le 22 juillet 1979 à [Localité 8]

de nationalité française

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représentée par Me Patrick Kazmierczak, avocat au barreau de Douai

(bénéficie d'une aide juridictionnelle partielle numéro 591780022021005041 du 11/05/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)



INTIMÉE



Madame [X] [R]

née le 05 août 1954 à [Localité 7]

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Jeanne Fayeulle, avocat au barreau de Lille



DÉBATS à l'audience publique du 08 mars 2022 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Louise Theetten, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller









ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 mai 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 11 février 2022



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Par acte sous seing privé du 11 février 2016, Mme [X] [R] a donné à bail à Mme [H] [M] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 5], moyennant le versement d'un loyer mensuel fixé initialement à la somme de 390 euros outre une provision sur charges de 98 euros par mois.

 

Par acte d'huissier en date du 15 mars 2019, Mme [X] [R] a fait délivrer un commandement à Mme [H] [M] de payer la somme de 1 530,57 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges à la date du 7 mars 2019 outre les frais de poursuite (140,48 euros) ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

 

Par acte d'huissier en date du 13 septembre 2019 notifié au Préfet le 16 septembre 2019, Mme [X] [R] a fait assigner Mme [H] [M] devant le tribunal d'instance de Douai aux fins d'entendre constater et, à défaut prononcer la résiliation du bail sous seing privé régularisé le 11 février 2016 pour défaut de paiement des loyers et charges, dire que Mme [H] [M] est occupante sans droit ni titre et en conséquence, dire que faute pour Mme [H] [M] de quitter spontanément les lieux, le requérant pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de toutes personnes et de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef avec si besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dire qu'il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les lieux dans tel garde meuble qu'il plaira au requérant et ce aux frais de la défenderesse, condamner Mme [H] [M] au paiement de la somme de 2 040,24 euros correspondant aux loyers et charges impayés outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers en date du 15 mars 2019, d'indemnités d'occupation faisant suite à la résiliation du bail et ce jusqu'à libération effective des lieux, d'un montant équivalent à celui des loyers et charges, de la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 





Suivant jugement contradictoire en date du 15 mars 2021, auquel il est expressément renvoyé pour un exposé complet de la procédure, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Douai a :



- déclaré recevable l'action en justice, 

- constaté que le bail conclu le 11 février 2016 entre Mme [X] [R] d'une part et Mme [H] [M] d'autre part, portant sur le logement sis : [Adresse 6] est résolu depuis le 16 mai 2019, 

- condamné Mme [H] [M] à payer à Mme [X] [R] la somme de 2 333,07 euros (deux mille trois cent trente-trois euros et sept centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d occupation au 5 janvier 2021, terme du mois de janvier 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 mars 2019 sur la somme de 1 530,57 euros, et de la décision pour le surplus, 







- débouté Mme [H] [M] de sa demande reconventionnelle en délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, 

- condamné Mme [H] [M] à quitter les lieux loués dans le respect du délai prévu à l'article L.412-1 du code de procédure civile d'exécution et sans préjudice des article L. 412-2 et suivants du même code,

- dit qu'à défaut pour Mme [H] [M] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef avec si nécessaire, le concours et l'assistance de la force publique et/ou d'un serrurier,

- condamné Mme [H] [M] à payer à Mme [X] [R] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges soit à la somme mensuelle de 513,50 euros (cinq cent treize euros et cinquante centimes) à ce jour en ce compris la provision mensuelle sur charge (108 euros cent huit euros) susceptible de régularisation selon justification à compter du 1er février 2021 jusqu'à libération effective des lieux ces indemnités d'occupation portant intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

- dit que cette indemnité sera payable selon la même modalité que le loyer et les charges initiaux, 

- renvoyé les parties s'agissant des meubles garnissant le logement loué, en cas de difficulté, à la saisine du juge de l'exécution,

- condamné Mme [H] [M] à payer à Mme [X] [R] la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté la demande d'exécution provisoire,

- débouté les parties de leurs plus amples demandes,

- condamné Mme [H] [M] aux entiers dépens de l'instance. 



Mme [H] [M] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 14 avril 2021, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise sauf celle qui a déclaré l'action en résiliation recevable.



Mme [X] [R] a constitué avocat le 11 mai 2021. 



Par ses dernières conclusions en date du 13 juillet 2021, Mme [H] [M] demande à la cour de :



- accueillir Mme [H] [M] en son appel et la dire bien fondée,

- infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant de nouveau :

- juger irrecevables les demandes présentées par Mme [X] [R] en l'absence de justification de la notification de l'assignation au représentant de l'Etat dans le département,

- juger que Mme [H] [M] est créancière de la somme de 2 592 euros au titre de la régularisation des charges des années 2019 et 2020,

- ordonner la compensation de la créance de Mme [H] [M] avec la dette locative,

- condamner Mme [X] [R] à verser à Mme [H] [M] la somme de 258, 93 euros au titre du reliquat de la régularisation des charges,

- accorder à Mme [H] [M] des délais de paiement d'une durée de 36 mois,

En tout état de cause :

- débouter Mme [X] [R] de toutes demandes, fins et conclusions contraires aux présentes,

- condamner Mme [X] [R] à payer à Mme [M] la somme de 

2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [X] [R] aux dépens.









Par ses dernières conclusions en date du 30 septembre 2021, Mme [X] [R] demande à la cour de :



- confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Douai, le 15 mars 2021, en ce qu'il a déclaré l'action de Mme [X] [R] recevable, constaté la résiliation du bail conclu le 11 février 2016 entre Mme [X] [R] d'une part et Mme [H] [M], d'autre part, portant sur le logement sis avenue des Poètes, 2ème étage, appartement 123 à Sin-le-Noble, à la date du 16 mai 2019, débouté Mme [H] [M] de sa demande reconventionnelle en délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, condamné Mme [H] [M] à quitter les lieux loués dans le respect du délai prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution et sans préjudice des articles L412-2 et suivants du même code, dit qu'à défaut pour Mme [H] [M] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs, il serait procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, condamné Mme [H] [M] à verser à Mme [X] [R] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, soit à la somme mensuelle de 513,60 euros, au jour où il a statué, 514,31 euros au 10 septembre 2021, en ce compris la provision mensuelle sur charges susceptible de régularisation selon justification, à compter du 1er février 2021 jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, ces indemnités d'occupation portant intérêts au taux légal à compter du jugement, dit que cette indemnité serait payable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges initiaux, condamné Mme [H] [M] à verser à Mme [X] [R] la somme de 400 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, condamné Mme [H] [M] régler les dépens de l'instance,

- émender le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Douai le 15 mars 2021 en ce qu'il a condamné Mme [H] [M] à verser à Mme [X] [R] la somme de 2 333,07 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 5 janvier 2021, avec intérêts à taux légal à compter du 15 mars 2019 sur la somme de 1 530,57 euros et de la décision pour le surplus,

Ajoutant :

- condamner Mme [H] [M] à verser à Mme [X] [R] la somme de 1 772,29 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation mensuelles dus au 10 septembre 2021, avec intérêts aux taux légal à compter du 15 mars 2019,

En tout état de cause :

- condamner Mme [H] [M] au paiement de la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile relativement à la procédure d'appel,

- condamner Mme [H] [M] au paiement de tous frais et dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile,

- débouter Mme [H] [M] de toutes demandes, fin et conclusions. 



Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

















MOTIFS : 



Sur la condamnation de Mme [H] [M] au paiement des loyers et charges locatives :



Le jugement entrepris a condamné Mme [M] au paiement de la somme de 2333,07 euros suivant compte arrêté au 5 janvier 2021, après déduction des frais de procédure, étant précisé que la demande de ce chef n'a pas été spécialement contestée en première instance.



En cause d'appel , Mme [X] [R] actualise sa créance à la baisse et demande la condamnation de Mme [M] au paiement de la somme de 1772,29 euros suivant compte arrêté au 10 septembre 2021 , déduction ayant été faite des frais d'huissier et de l'indemnité procédurale allouée pour la procédure de première instance .



Mme [M] conteste désormais en cause d'appel le montant des provisions sur charges réclamées au titre des années 2019 et 2020, faute selon elle de régularisations des charges.



En l'espèce, les régularisations des charges des deux années considérées sont intervenues en août et septembre 2021.



Il convient de préciser cependant que l'absence de régularisation de charges dans l'année, en contrariété avec les exigences de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, n'a pas pour sanction le remboursement des sommes versées au titre des provisions sur charges, mais simplement la possibilité pour le locataire de demander à s'acquitter du montant demandé au titre de la régularisation par douzième. 



Pour le surplus, la locataire n'a fait valoir aucune critique précise des pièces qui ont été produites par la bailleresse pour justifier desdites charges.



Il convient dès lors pour cette cour de rejeter la contestation et de condamner Mme [M] au vu des pièces prodduites à payer à Mme [R] la somme de 1772, 29 euros suivant compte arrêté au 10 septembre 2021



Sur la résiliation du bail et sur la demande de délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire :



La déclaration d'appel ne critique pas la disposition du jugement qui a déclaré recevable l'action en résiliaion du contrat de bail. Il s'ensuit que la cour n'est pas saisie d'un appel de ce chef étant précisé au demeurant que, comme l'a exactement relevé le jugement entrepris, il a été en tout état de cause dûment justifié de ce que l'assignation a été notifiée au Préfet le 16 septembre 2019 soit plus de deux mois avant la date de la première audience et que donc aucune irrégularité n'existait de ce chef.



Il résulte des pièces produites aux débats que suivant acte en date du 15 mars 2019, Mme [X] [R] a fait délivrer un commandement à Mme [H] [M] de payer la somme de 1 530,57 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges suivant compte arrêté à la date du 7 mars 2019, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.



Ce commandement n'a été argué d'aucune irrégularité de forme ou de fond et la cour ne relève aucune irrégularité qui contredirait une disposition d'ordre public et qu'il lui incomberait de relever d'office.











Mme [H] [M] ne prétend ni ne justifie de ce qu'elle se serait acquittée des causes du commandement dans les deux mois suivant la signification de ce dernier.



L'examen du décompte produit fait apparaître que seuls deux règlements, soit un règlement de 509,67 euros intervenu à la date du 10 avril 2019 et un second versement de 509,67 euros intervenu à la date du 9 mai 2019, sont intervenus dans ce delai de deux mois, versements dont le montant cumulé n'a pu avoir pour effet de solder les causes du commandement.



Il convient dès lors pour cette cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 16 mai 2019



Cependant , Mme [M] demande comme en première instance des délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire et ce au visa des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoient que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.



Le premier juge a exactement décrit la situation de revenus de Mme [M]. Il y a lieu de relever que si les impayés de loyer sont indiscutables, il ressort des éléments de la cause que les règlements sont réguliers depuis de nombreux mois, à tel point que non seulement la dette locative ne s'est pas aggravée mais qu'encore elle a légèrement diminué, indépendamment des frais liés à la procédure.



Il s'ensuit qu'il peut être envisagé de laisser une chance à Mme [M] de s'acquitter de sa dette locative dans les délais prévus par la loi, étant précisé que les intérêts du bailleur seront par ailleurs suffisamment préservés par la possibilité prévue pour ce dernier de se prévaloir de la déchéance du terme au premier impayé.



Ainsi dans l'hypothèse d'un impayé, le procédure d'expulsion pourra reprendre son cours suivant les modalités précisément énoncées au présent dispositif.



Sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile :



Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ont été exactement réglés par le premier juge.



Il convient de confirmer le jugement entrepris de ces chefs.



Dès lors que les demandes formulées par Mme [M] dans le cadre de son appel sont pour l'essentiel rejetées, il convient de condamner cette dernière aux dépens d'appel.



Il sera fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel comme énoncé au présent dispositif.

















PAR CES MOTIFS 





Statuant dans les limites de l'appel,



Réforme le jugement entrepris du chef de la condamnation prononcée à l'encontre de Mme [H] [M] au titre de l'arriéré locatif impayé et statuant à nouveau de ce chef, condamne Mme [H] [M] à payer à Mme [X] [R] la somme de 1772,29 euros au titre des loyers impayés suivant compte arrêté à la date du 10 septembre 2021 ;



Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 16 mai 2019 ainsi que sur le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ;



Le réformant pour le surplus, en raison de l'octroi à Mme [H] [M] de délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire,



Autorise Mme [H] [M] à se libérer de sa dette locative , en 35 mensualités de 50 euros, en plus des loyers et charges courants, le premier versement devant intervenir avant le 1er jour du mois suivant l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, puis le premier de chaque mois, la 36ème mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais ; 



Suspend en conséquence l'acquisition de la clause résolutoire pendant ce délai accordé à Mme [H] [M] ;



Dit que cette clause sera réputée ne jamais avoir joué si la dette est soldée à l'issue du délai sus-défini ;



Dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance aux termes convenus :



-l'intégralité de la dette deviendra exigible 15 jours après une mise en demeure infructueuse adressée au débiteur par lettre recommandée avec accusé de réception d'avoir à exécuter ses obligations ;

-la clause résolutoire sera acquise à la date du 16 mai 2019 ;

-l'expulsion de Mme [H] [M] et de tous occupants de son chef du logement sis avenue des Poètes 2ème étage, Apt. 123 à Sin-le-Noble pourra être poursuivie conformément à l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux jusqu'à la libération effective des lieux et au besoin avec le concours de la force publique ;

-l'indemnité mensuelle d'occupation due par Mme [H] [M] due jusqu'à la libération effective des lieux sera fixée par référence au loyer courant et condamne en tant que de besoin, Mme [H] [M] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle ;



Dit que pendant ce délai de 36 mois, les procédures d'exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et les majorations d'intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d'être dues ;











Condamne Mme [H] [M] aux dépens d'appel ;



La condamne à payer à Mme [R] la somme de 600 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel.







Le GreffierLe Président









F. DufosséV. Dellelis